一軒家購入の諸費用は?内訳と金額の相場を知っておこう

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一軒家を購入するときには、土地・建物の購入代金以外にも必要になる諸費用があります。住宅購入代金のローンを組むことはできても、諸費用は現金で支払わなければならないことが多いはずです。諸費用としていくら準備しておけばよいのか不安な方も多いのではないでしょうか?
本記事では一軒家の購入をお考えの方に、諸費用の内訳や金額をわかりやすく説明します。一軒家購入で用意しておくべき現金を大まかに把握するために役立ててください。

1. 一軒家購入でかかる諸費用とは?

一軒家を購入するときには、土地・建物以外にもかかるお金があります。諸費用にはどんなものがあるのか、まずは全体像を把握しておいてください。

1-1. 一軒家の購入時にかかる主な諸費用

一軒家購入時には、契約時、住宅ローン借入時、購入後にそれぞれ次のような費用がかかります。

契約時にかかる費用 ・印紙税
・登記費用(登録免許税・司法書士費用)
住宅ローン借入にかかる費用 ・融資手数料・保証料
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・物件検査手数料(フラット35の場合)
・印紙税
・登記費用(登録免許税・司法書士費用)
購入後にかかる費用 ・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
その他の費用 ・仲介手数料(中古住宅の場合)

1-2. 諸費用はどのようにして準備する

一軒家購入の諸費用は、住宅の種類、住宅ローンの借入額などによって変わるので一概にはいえませんが、物件価格の3~10%程度です。例えば、2,000万円の物件で10%の諸費用がかかるとなると200万円です。高額な出費となりますが、諸費用を住宅ローンに含めることはできないので、原則として現金で用意する必要があります。
なお、最近は住宅ローンとは別に、諸費用ローンを用意する銀行も増えています。諸費用ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されているので、慎重に検討してください。

2. 契約時にかかる費用

中古住宅や建売住宅を購入する場合には土地・建物の売買契約、新築住宅を建築する場合には土地の売買契約と建設工事請負契約を結ぶことになります。こうした契約時にも、さまざまな費用がかかります。

2-1. 印紙税

印紙税とは、課税文書と呼ばれる一定の文書に課税される税金で、文書に収入印紙を貼付する形で納めます。
一戸建ての購入時に交わす不動産譲渡契約書や建設工事請負契約書も印紙税の課税対象ですが、この2種類の契約書については2022年(令和4年)3月31日まで軽減措置が設けられています。

不動産譲渡契約書・建設工事請負契約書の印紙税額(一部抜粋)
契約書に記載された金額 本来の印紙税額 2022年(令和4年)3月31日までの印紙税額
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円

2-2. 登記費用

不動産の情報は法務局で「登記記録」としてデータ保管されています。登記とは、登記記録を新しく作ったり、書き換えたりする手続きです。
土地・建物を前の所有者から譲り受けたときには、「所有権移転登記」を行って、登記記録上の所有者を書き換えます。建物を新築するときには、新しく登記記録を作るために、「建物表題登記」と「所有権保存登記」が必要です。
一軒家購入時に必要な登記は、通常は次のようになります。

購入した住宅の種類 土地 建物
中古住宅・建売住宅 所有権移転登記 所有権移転登記
新築住宅 所有権移転登記 建物表題登記
所有権保存登記

2-2-1. 登録免許税

登録免許税は、登記申請をする際に、国に納めなければならない税金です。所有権保存・所有権移転登記の登録免許税は、不動産の固定資産評価額に税率をかけて計算します。税率は登記の種類や登記原因(売買、相続など)によって変わりますが、一部軽減措置が設けられています。

不動産の種類 登記の種類 本来の税率 軽減税率 備考
土地 所有権移転 2% 1.5% 2021年(令和3年)3月31日まですべての土地に軽減措置あり
建物(中古・建売) 所有権移転 2% 0.3% 要件をみたした住宅用建物について、2022年(令和4年)3月31日まで軽減措置あり
建物(新築) 建物表題登記 非課税
建物表題登記 0.4% 0.15%

2-2-2. 司法書士費用

登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。この場合には、司法書士の報酬も支払わなければなりません。
司法書士報酬は、登記の種類、不動産の価格、依頼する事務所などによって変わりますが、5~10万円程度が相場です。

3. 住宅ローン借入にかかる費用

金融機関で住宅ローンの契約をするときにも手数料などが発生します。どのような手数料がかかるかは、金融機関によっても変わります。

3-1. 融資手数料・保証料

住宅ローンを申し込む際、保証会社が必要な場合には、保証料が発生します。保証会社と契約していれば、ローンが払えなくなったときに、保証会社が立て替えて金融機関に支払ってくれます。ただし、立て替えてもらった分は保証会社に返さなければなりません。都市銀行や地方銀行の住宅ローンでは、保証会社との契約が必要になります。

ネット銀行の住宅ローンを利用する場合には、保証会社不要のところが多くなっています。ただし、保証料と同程度の融資手数料を金融機関に支払わなければならないのが通常です。
融資手数料・保証料の相場は、一括払いの場合借入額の2.2%です。融資手数料・保証料は住宅ローン金利に上乗せして支払うこともできます。

3-2. 団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、住宅ローン支払い中に死亡するか高度障害などになった場合に、保険会社が残りのローンを立て替えて支払ってくれるものです。フラット35以外の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が必須になります。団体信用生命保険料は金利に上乗せして支払うので、契約時の負担はありません。

“フラット35とは”

独立行政法人住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している、最長35年全期間固定金利型の住宅ローンです。一定の技術基準に適合した物件のみ利用が可能です。

3-3. 火災保険料

住宅ローン支払期間中は、金融機関から火災保険に入るよう求められます。火災保険は自分で選ぶことができます。契約時に支払う保険料は保障の内容や契約期間によりますが、10年分一括払いで5万円程度かかります。

3-4. 物件検査手数料(フラット35)

フラット35を利用する場合には、検査機関へ物件検査の申請を行い、技術基準をみたしていることを証明する「適合証明書」を取得する必要があります。物件検査の手数料として、5万円程度かかります。

3-5. 印紙税

住宅ローンの借入の際の金銭消費貸借契約書には印紙税がかかります。

金銭消費貸借契約書の印紙税額(一部抜粋)
契約書の記載金額(借入額) 印紙税額
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 1万円
1,000万円超5,000万円以下 2万円
5,000万円超1億円以下 6万円

3-6. 登記費用

住宅ローンを借り入れるときには、金融機関または保証会社が住宅に抵当権を設定するため、抵当権設定登記が必要です。

3-6-1. 登録免許税

土地や建物に抵当権が設定された場合に行う抵当権設定登記では、債権額の0.4%の登録免許税を納めるのが原則です。ただし、住宅取得資金の貸付については2022年(令和4年)3月31日まで税率を0.1%とする軽減措置が設けられています。

3-6-2. 司法書士費用

抵当権設定登記を司法書士に依頼した場合には、司法書士の報酬が発生します。抵当権設定登記のみの場合司法書士報酬は3~4万円程度ですが、所有権保存登記や所有権移転登記などと同時に行うと割引になるケースも多くなっています。

4. 購入後にかかる費用

不動産を購入した後には、税金が発生します。購入時に必要になるお金ではありませんが、あらかじめ用意しておいてください。

4-1. 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人に都道府県から一度だけ課税される税金で、固定資産評価額にもとづき税額を計算します。標準税率は4%ですが、2021年(令和3年)3月31日までは特例措置による軽減があります。

税額 備考
宅地 固定資産評価額×1/2×3% 床面積や耐震基準などの要件をみたす場合にはさらに税額軽減あり
住宅用建物 固定資産評価額×3%

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、不動産を取得した後、原則として都道府県への申告が必要です。納税通知書が送られてきた後でも軽減措置が受けられることもありますが、都道府県によって扱いが変わりますので、都道府県税事務所などに確認してください。

4-2. 固定資産税・都市計画税

固定資産税は、土地や建物の所有者に毎年課税される税金です。都市計画区域の土地・建物を所有している人には、都市計画税も課税されます。どちらも固定資産税評価額に税率をかけて計算します。標準税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%です。

5. その他の費用

不動産会社が介入したケースでは、仲介手数料がかかります。仲介手数料がかかるのは主に中古住宅を購入したケースです。

5-1. 仲介手数料

中古住宅を購入するときには、不動産会社(宅地建物取引業者)に仲介してもらうのが通常です。建売住宅を購入する場合でも、売主が直接販売しているケース以外では、仲介手数料がかかることがあります。
仲介手数料の上限額は法律で決まっており、売買価格が400万円を超える場合には、次の金額になります。
仲介手数料(上限)=売買価格(税抜)×3.3%+6万6,000円

6. 一軒家購入の諸費用をシミュレーションしてみよう!

以下のケースで、売買契約・住宅ローン借入時にかかる諸費用をシミュレーションしてみます。

  • 建売住宅を売主直売4,000万円で購入
  • 固定資産評価額は土地2,000万円、建物1,000万円
  • 3,000万円を銀行の住宅ローンで借入
  • 保証料2.2%を一括払い

以下の表のようになります。参考になさってください。

項目 金額 内訳等
印紙税 3万円 不動産譲渡契約書1万円、金銭消費貸借契約書2万円
登録免許税 36万円 土地の所有権移転 2,000万円×1.5%=30万円
建物の所有権移転 1,000万円×0.3%=3万円
抵当権設定 3,000万円×0.1%=3万円
司法書士費用 10万円 所有権移転登記、抵当権設定登記の合計
保証料 66万円 3,000万円×2.2%=66万円
火災保険料 5万円 10年分を一括納付
合計 120万円 この場合には物件価格の3%程度になります。

7. 住宅ローンの頭金はどれくらい必要?

住宅ローンを組むときには、頭金としてある程度自己資金を用意する必要があります。

7-1. 頭金は購入価格の2割以上が理想

住宅ローンにおける住宅の担保評価額は8割程度なので、 頭金は、購入価格の2割以上必要とよく言われます。しかし、近年は少ない頭金で住宅ローンを組むケースが増えています。
住宅金融支援機構が行った2018年度フラット35利用者調査によると、利用者の住宅購入資金のうち手持金(頭金)の割合の平均は、住宅別に次のようになっています。

注文住宅 18.7%
土地付注文住宅 10.9%
建売住宅 8.5%
中古戸建 8.2%

この結果からわかるように、平均的な頭金の割合は2割以下となっています。

7-2. 最低でも1割の頭金を用意

不動産の売買契約を結ぶときには、手付金を現金で支払わなければなりません。手付金は頭金に充当されるため、頭金としては少なくとも手付金を支払える額が必要です。
不動産会社が売主となる場合の手付金の額は宅建業法の規制により購入価格の2割が上限となっていますが、実際には購入価格の1割程度を要求されるところが多く、1割程度の自己資金があれば契約は可能です。

8. 諸費用を節約する方法はある?

諸費用は金額が大きくなることがあります。節約できる方法を知っておくと役に立ちます。

8-1. 電子契約を利用

契約を紙の契約書で行うのではなく、電子契約(PDFなどの電子データと電子署名で締結する契約)で行うと、印紙税は課税されません。住宅ローン契約については、電子契約に対応している金融機関が増えています。

8-2. 登記を自分でする

法務局での登記申請を司法書士に頼まず自分ですれば、司法書士費用がかかりません。登記申請は書籍やインターネットを参考にすれば、自分ですることも可能です。
ただし、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記は、金融機関の承諾が得られないため、通常は自分ではできません。住宅ローンを利用しない場合には、自分で登記申請すると、登記費用を安く抑えられます。

まとめ

一軒家購入の際には、諸費用としてまとまった金額がかかるため、ある程度現金を用意しておく必要があります。住宅ローンを利用する場合には、少なくとも1割程度の頭金も用意しなければなりません。現金がどれくらい必要になるかを把握し、資金計画をしっかり立ててから一軒家の購入に臨んでください。

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