不動産の共同仲介と単独仲介の違いとは?上限の計算方法や上手に活用する秘訣

不動産売買における仲介手数料には、共同仲介と単独仲介の2種類があります。とはいえ普段から不動産に触れていなければ、それぞれの仲介の違いが分からず、不動産の売却依頼をする際に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、2種類の仲介手数料の違いや不動産会社の業務、仲介手数料の計算方法などを網羅的に解説します。この記事を最後まで読んで頂ければ、仲介手数料の仕組みが分かり、自分が支払うべき手数料の予測を立てられます。

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1. 不動産の共同仲介と単独仲介の違いとは

不動産の仲介には、以下の2種類の形態があります。

  • 共同仲介
  • 単独仲介

それぞれの特徴を詳しく解説します。

1-1.共同仲介

共同仲介

共同仲介とは、売主側と買主側でそれぞれに別の不動産仲介会社がつき、2社によって売買取引を進める形態のことです。

例えば、不動産会社Aは、土地を売却したい売主から売買の依頼を受けると、買い手を探すために情報サイトに登録をして自社で広告を作成します。

不動産会社Bは、土地の購入を検討している希望者から依頼を受けて、情報サイトなどから、買主の希望にあった不動産を探します。

売主側と買主側でそれぞれ別の仲介会社がつき、売買を進めることから、共同仲介と言われています。不動産会社Aが情報サイトに掲載した物件を、不動産会社Bの依頼者が気に入って売買契約にいたると、売主は不動産会社Aに、買主は不動産会社Bに、それぞれ仲介手数料を支払う仕組みです。

共同仲介では、成功報酬の仲介手数料はそれぞれの依頼人からしか受けられません。そのため「片手仲介」とも呼ばれています。

1-2.単独仲介

両手取引

単独仲介とは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が買主を探し、「売り」と「買い」の両方を取引することです。

ひとつの不動産会社が、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れる仕組みになっているので、単独仲介の場合、不動産会社の利益が多くなります。

また、不動産会社からしたら、売主・買主の双方から仲介手数料が得られるので、「両手仲介」とも呼ばれます。一見すると、一つの会社が売却も購入も同時に進めてくれるので、スムーズにいくイメージがありますが、注意点があります。

両手仲介の場合、自社で利益を上げるために他社から問い合わせがあっても断る「囲い込み」をする 会社も残念ながら存在するようです。

通常、売却する物件情報は国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が管理・運営する「レインズインフォメーション」という情報共有システムに登録することが義務付けられています。不動産会社は、このシステムに登録された情報をもとに依頼者が望む物件を探します。

しかし、囲い込みをする不動産会社は、両手取引をしたいがために、他の不動産会社からの問い合わせに対して「すでに申し込みが決まっている」などの嘘をついて、物件の紹介を断ります。
以下のような不動産会社には注意が必要かもしれません。

  • 売却活動をしても問い合わせや見学が少ない
  • しっかりとした根拠がなく、値下げの話をしてくる
  • 需要があるにもかかわらず、売れるまでに時間がかかったり、金額を下げようとしたりする

不動産会社と仲介の媒体契約を交わす前に、どのような販売活動をしてもらえるかを具体的に聞いておきましょう。

2. 共同仲介の場合は2社に仲介手数料を支払うのか?

「共同仲介の場合には、売主側と買主側の両方に仲介手数料を払わないといけないのだろうか?」と不安に感じる方もいるでしょう。

結論は、共同仲介の場合でも、2社に仲介手数料を支払う必要がありません。

売主の場合、自身の依頼先は売主側の仲介会社のみです。成功報酬として支払う仲介手数料も、依頼先である会社にのみ支払います。

3. 不動産の仲介手数料に含まれる業務

仲介手数料の金額は、不動産売買価格の3%〜5%ほどが必要になるので、売買時にかかる諸費用の中でも大きな割合を占めるものです。
ですが、不動産仲介会社が具体的にどのような仕事をしているのか、分からない方も多いのではないでしょうか。そこで、実際に不動産仲介会社が行っている業務をまとめましたので、参考にしてみてください。

3-1.物件調査・現地調査

売主から依頼を受けると、まずは物件の調査を行います。

登記簿を取り寄せて登記簿上の面積の確認や、市役所や町役場で物件の法令上の制限などを確認します。また実際に現地を見て、公道や私道の確認や近隣環境などの調査も仲介会社の大切な仕事のひとつです。これらの調査により、売却物件としての価値を決定します。

3-2.物件の査定・売買価格の提案

物件の調査が終わると、次に物件の査定を行います。

物件の状態や土地の大きさと形、周辺の相場などを考慮し、売買金額を提案します。ここで提示される金額をもとに、売主が希望を伝えて話し合って売買金額を決定します。

物件の査定に関して、より詳しい内容は以下の記事を参考にして下さい。

3-3.売り出しのための広告物作成

売買金額が決定したら、店頭張り出し用の資料やホームページ・不動産情報サイトへの掲載、チラシの作成の準備を行います。通常の販売活動に関しての広告制作費用は仲介手数料に含まれていますが、特別に依頼する場合などは別途料金がかかることもあるので、担当者に確認するようにしましょう。

3-4.販売活動(広告配布、見学立ち会い等)

販売活動の準備が完了したら、いよいよ販売を開始します。

チラシ配りや不動産情報サイトへの掲載をすることで、売買物件の情報を周知する活動をします。見学希望者が出てきた場合には、物件の案内をして、説明や内覧をおこないます。

販売活動の状況を売主に報告するのも、仲介会社の仕事です。

3-5.売買契約書の作成、重要事項説明など

買主が決まったら売買契約書を作成し、重要事項説明を行い契約のサポートを行います。また、決済についての説明もします。

会社によって販売方法が異なることもありますので、事前にしっかり確認してから依頼する会社を選んでください。

4. 仲介手数料の支払い時期とポイント

不動産売却時に仲介手数料を支払うタイミング

ここでは、実際に不動産会社へ仲介手数料を支払う時期や支払い方法、会計処理のポイントについて解説します。

仲介手数料は、成功報酬なので、売買契約が成立した時点で支払い義務が発生します。支払い時期は、物件の引き渡し時に一括で支払うか、契約成立時と引き渡し時の2回に分けて支払うことになります。

支払い方法は、一般的には現金払いか銀行振込みです。クレジットカード払いや分割払いに対応している不動産会社もあります。

仲介手数料の支払い時期、支払い方法については、支払い額とともに、事前に媒介契約する不動産会社に確認して、資金を用意しておいてください。

賃貸用や店舗用など事業に使用していた不動産を売却する方は、仲介手数料を経費として計上できます。この場合の勘定項目は「支払手数料」です。不動産の売却と購入では、仕訳が異なってくるため、申告の際は注意が必要です。

5. 不動産の仲介手数料の計算方法

まず、不動産会社の仲介手数料を計算する方法について、わかりやすく解説します。手数料の計算方法は、共同仲介でも単独仲介でも変わりません。大体の相場価格や予算がわかっている場合は、不動産売買の取引価格からわかる早見表をご参照ください。

5-1.不動産の仲介手数料は簡単に計算できる

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法(宅建業法)によって決められています。しかし、あくまでも上限であるため、会社によって自由に定めることができます

不動産売買の仲介手数料(上限金額)の計算方法

仲介手数料は、取引価格(売買金額)によって簡単に算出できる速算式があります。

取引価格(税別)
仲介手数料
200万円以下 売買金額×5%(税別)
200万円を超え400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円を超える 売買金額×3%+6万円(税別)

※参考:国土交通省「不動産流通について

取引価格が3,000万円の場合、上記の計算式に当てはめると

3,000万円×3%+60,000円=960,000円+消費税=1,056,000円

と簡単に算出できます。上限とはいえ、かなり大きな金額になることがわかります。

5-2.【早見表】不動産売買の仲介手数料一覧

以下、不動産売買の取引価格から分かる仲介手数料の上限額の一覧を参照ください。

取引価格(税別)
仲介手数料(税別)
仲介手数料(税込)※
500万円 210,000円 231,000円
1,000万円 360,000円 396,000円
1,500万円 510,000円 561,000円
2,000万円 660,000円 726,000円
2,500万円 810,000円 891,000円
3,000万円 960,000円 1,056,000‬円
3,500万円 1,110,000円 1,221,000‬円
4,000万円 1,260,000円 1,386,000‬円
4,500万円 1,410,000円 1,551,000円
5,000万円 1,560,000円 1,716,000‬円
6,000万円 1,860,000円 2,046,000‬円
7,000万円 2,160,000円 2,376,000‬円
8,000万円 2,460,000円 2,706,000円
9,000万円 2,760,000円 3,036,000‬円
1億円 3,060,000円 3,366,000‬円

※消費税10%として計算

6. 仲介手数料を抑えるのは本当に得?

不動産を売買する際には、少しでも費用を抑えたいものです。しかし、仲介手数料が安い不動産会社を選択したり、仲介手数料を割り引いてもらうことは、売主にとって本当に得になることなのでしょうか。

ここでは注意しておくべき2つのポイントについて解説します。

6-1.売主と買主双方の「両手仲介」が前提の割引に注意

不動産会社の中には、仲介手数料の半額、あるいは無料を謳っている会社がありますが、前述の両手仲介を前提にしている可能性があります。

つまり、売主と買主の双方の仲介を行うため、その両方から100%の仲介手数料を受け取らずに、買主側には100%の手数料を請求して、売主の手数料は割り引いたり、請求しなかったりすることも可能なのです。

また、売主と買主双方の手数料を割り引く場合もあります。先ほど取り上げた「囲い込み」により、売却価格が下がったり、買主が見つかるまでに時間かかったりするデメリットがあるため、媒介契約をする前になぜ仲介手数料が安くなるのかを確認してください。

6-2.値引きは不動産会社のモチベーションを下げる

仲介手数料は、交渉により値引きしてもらうことも可能です。しかし、不動産会社の経営は、仲介手数料で成り立っています。つまり、仲介手数料が値引きされれば、不動産売買を進めるための人件費や広告費をその分だけ抑えなければなりません

仲介活動に費やされる時間や広告費が削減されれば、売却までの時間が長期化し、価格の引き下げが生じるリスクもあります。

仲介手数料を値引きしてもらうことが「できるだけ早く、高い価格で売却する」、もしくは「安い価格で購入する」という目的に適っているかをよく検討してみてください。

7. 仲介する不動産会社選びのポイント

仲介手数料の割引は魅力ではありますが、やはり「できるだけ早く、高く売ってくれる」「できるだけ安く買うことができる」不動産会社に依頼したいものです。そのために不動産会社を選択するポイントについても押さえておいてください。

7-1.不動産会社の得意分野を確認する

不動産会社には全国にネットワークを持つ大手、地域に特化した販売活動をしている中小の会社があります。また、一戸建てを得意としている、マンション取引・分譲が主流というように、それぞれ得意とする分野があります。

それを踏まえたうえで、これから売却する物件は、どの会社に任せるのがベストなのかをしっかり吟味してください。

不動産売却の際には、一括査定サイト「HOME4U」の利用がおすすめです。簡単な入力(1分ほど)で、複数の不動産会社に査定依頼し、さらに比較することができます。エリアなどの情報から適切な不動産会社がマッチングされるため、初心者の方にやさしいサービスです。

大手から地域密着型まで1,800社もの不動産会社との提携があり、NTTデータグループ運営のため、セキュリティ面も信頼できます。不動産仲介会社を探す場合は、ぜひ一度ご利用ください。

一括査定に関してより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

7-2.免許証番号などをチェックする

宅建免許は2種類あります。複数の都道府県に事務所を設ける際は「国土交通大臣免許」、1つの都道府県なら「都道府県知事免許」です。

免許証番号は「国土交通大臣(3)第000000号」のように表示され、どちらも営業は全国で行うことができます。

免許は5年ごと(1996年3月以前は3年ごと)に更新され、カッコ内の数字が大きくなるため、数字の大きさによって長く営業していることが分かるのです

もちろん古ければ安心というわけでなく、会社自体の歴史はあっても社員の入れ替わりが激しいという場合も考えられます。年数は目安としたほうがいいでしょう。

このほか、宅地建物取引業者名簿を閲覧する方法もあります。以下の国土交通省のホームページでは、免許証番号、代表者の氏名、事務所の所在地、過去の行政処分の状況などを知ることができるようになっています。

国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

宅地建物取引業者の名称を入れると、所在地や代表者名、免許証番号が確認できます。

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国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

宅地建物取引業者を選ぶと、過去の行政処分歴を検索できます。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

7-3.質問への回答方法、営業担当者の人柄も大切

不動産の売却に関する建物のことや税金のことなどを尋ねたときに、きちんと説明してくれるかは大切なポイントです。

また、売却物件の特徴をきちんと把握して、売主も納得できる査定金額であるかも重要となります。

不動産の売買は大きな金額が動くだけに、信頼して任せられる会社、担当者と出会えるのが一番です。相談する中で少しでも違和感を感じるようなら、不動産会社や担当者を検討し直すことが必要かもしれません。

8. 仲介手数料以外に不動産会社へ支払う費用

不動産会社に不動産売買の仲介を依頼した際、仲介手数料以外にも諸費用がかかります。具体的にどのような費用が発生し得るのかまとめていますので、ご参考ください。

費用の内容 必要な費用
不動産会社に対する諸費用 出張費用・訪問費用・管理費用(エリアによって変わるので、不動産会社に要確認)
印紙税 売買契約額によって、必要な印紙税が変わります。

  • 1,000万円超え〜5,000万円以下:1万円
  • 5,000万円超え〜1億円以下:3万円
登記費用
  • 所有権移転費用
  • 抵当権抹消費用
内覧費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 修繕費用
  • ステージング費用

8-1.不動産会社に対する諸経費

買主が遠方に在住している場合には、不動産会社が出張して交渉するための出張費を、仲介手数料とは別に負担しなければならない場合もあります。

また、空き家になった実家や別荘など、売却する不動産が遠方にある場合には、現地の不動産会社が定期的に物件を訪問し、管理することがあります。その際の費用を請求されるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

8-2.印紙税

不動産の売買契約書を締結するにあたっては、印紙税がかかります。

以下が契約金額ごとに必要となる、印紙税の金額です。ここでは一部を紹介しますので、参考にしてみてください。また、令和6年3月31日までに作成された契約書には軽減税率が適用されます。

契約金額
本来の税額
軽減税率適用の税額
500万円超え〜1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超え〜5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超え〜1億円 6万円 3万円
以下
1億円超え〜5億円以下 10万円 6万円

出典:PDF印紙税額|国税庁

売買契約書に記載されている売買金額に応じて定められた収入印紙を購入し、売買契約書に貼付して割印をしなければなりません。

8-3.登記費用

不動産の売却により、所有権は売主から買主に移されるので、所有権移転登記をします。所有権移転登記の費用は、一般的に買主が負担します

一方、売却する不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合には、ローンの残債を支払い、抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。抵当権抹消登記にかかる登録免許税や司法書士報酬は、売主の負担となります。

不動産会社を通して、これらの手続きを行った場合には、必要となる費用が請求されます。

8-4.内覧費用

一戸建てやマンションを売却する際には、購入希望者に対して内覧を行います。できる限り良い印象を与えるために、ハウスクリーニングを利用して清掃したり、壁の穴の修繕など、最低限のリフォーム費用がかかる場合もあります。

また、雰囲気のよい部屋づくりのために、インテリアや小物を配置するステージングのサービスを利用する場合があります。こうしたサービスを不動産会社に依頼する場合は、別途費用が必要になります。

そのほか、不動産会社自体が売主・買主となる場合は、売買が成立した際に支払う手付金(売買代金の一部に充当する場合もあり)が発生します。また測量や解体を依頼した場合にも別途費用がかかることがあります。

いずれにしても不動産会社を窓口として進めた場合は、不動産会社へ支払うこととなります。


まとめ

不動産売買の仲介を不動産会社に依頼した場合には、仲介手数料が必要です。

仲介手数料は、売買の際にかかる費用の中でも大きな金額です。仲介を依頼する際には、販売活動やサービス内容のほか、仲介手数料の額や支払い時期、支払い方法などについても、しっかり確認しておきましょう。

その他、不動産を売却する際には、仲介手数料の他にもさまざまな費用がかかります。どのような費用が必要なのか、必要となる金額と支払い時期をしっかりと把握し、資金計画を立てることも大切です。

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、不動産会社によっては無料に設定したり、割引を設定したりするところもあります。ただし、安さには理由があります。仲介手数料の安さだけでなく、仲介を信頼して任せられる会社を選んでください

不動産を売却する場合は提示する条件に応じて、どの不動産会社なら安心して任せられるかをじっくりと見極めることが大切です。

まずは一括査定サイト「HOME4U」を活用して、複数の不動産会社に査定を依頼し、ベストなパートナーを探すことをおすすめします。

この記事のポイント

不動産の共同仲介と単独仲介の違いとは?

不動産の共同仲介と単独仲介の違いは以下の通りです。

  • 共同仲介とは、売主側と買主側でそれぞれに別の不動産仲介会社がつき、2社によって売買取引を進める形態のこと
  • 単独仲介とは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が買主を探し、「売り」と「買い」の両方を取引すること

詳しくは、1章「不動産の共同仲介と単独仲介の違いとは」をご覧ください。

2.不動産の仲介手数料に含まれる業務とは?

不動産の仲介手数料に含まれる業務は以下の通りです。

  1. 物件調査・現地調査
  2. 物件の査定・売買価格の提案
  3. 売り出しのための広告物の作成
  4. 販売活動(広告の配布、内覧・見学など)
  5. 売買契約書の作成・重要事項説明

詳しくは、3章「不動産の仲介手数料に含まれる業務」をご覧ください。

3.不動産仲介会社を選ぶ際のポイントとは?

不動産仲介会社を選ぶ際のポイントは、以下の通りです。

  • 不動産会社の得意分野を確認する
  • 免許証番号などをチェックする
  • 質問への回答方法、営業担当者の人柄も大切

詳しくは、7章「仲介する不動産会社選びのポイント」をご覧ください。

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