会社によって金額が違うってホント?不動産を売却するときの仲介手数料

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個人が不動産を売却するとき、自分たちで買い手を見つけるのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼してサポートを受ける方が多いでしょう。

仲介手数料は、不動産会社が買い手を見つけてくれた場合に支払う成功報酬です。依頼しただけで、取引が成立しない場合はかかりません。

売却する上での諸費用の中でも仲介手数料は大きな割合を占めるので、どれくらいの金額が必要になるのか、あらかじめ知っておきましょう。

また、会社によって手数料の金額が違うこともあるので、その仕組みや不動産会社とのつきあい方もまとめてみました。

1.仲介手数料の金額には上限がある

1-1.仲介手数料は簡単に計算できる

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法(宅建業法)によって決められています。あくまでも上限なので、会社によって自由に定めることができます。

○不動産売買の仲介手数料(上限金額)の計算方法 

取引価格を3つの部分に分けて計算します。

取引価格(税別)
仲介手数料
200万円以下の部分 売買金額×5%(税別)
200万円を超え400万円以下の部分 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円を超える部分 売買金額×3%+6万円(税別)

取引価格が3,000万円の場合、上記の計算式に当てはめると

3,000万円×3%+60,000円=960,000円×消費税=1,036,800円と簡単に算出できます。

上限とはいえ、かなりの金額になりますね。下記の早見表を参考にしてください。

<仲介手数料の早見表>

仲介手数料の上限額の一覧です。

取引価格(税別)
仲介手数料(税別)
仲介手数料(税込)※
500万円 210,000円 226,800円
1,000万円 360,000円 388,800円
1,500万円 510,000円 550,800円
2,000万円 660,000円 712,800円
2,500万円 810,000円 874,800円
3,000万円 960,000円 1,036,800円
3,500万円 1,110,000円 1,198,800円
4,000万円 1,260,000円 1,360,800円
4,500万円 1,410,000円 1,522,800円
5,000万円 1,560,000円 1,684,800円
6,000万円 1,860,000円 2,008,800円
7,000万円 2,160,000円 2,332,800円
8,000万円 2,460,000円 2,656,800円
9,000万円 2,760,000円 2,980,800円
1億円 3,060,000円 3,304,800円

※消費税8%として計算

1-2.仲介手数料にはこんな業務が含まれている

仲介手数料の金額は、売却時の諸費用の中でもかなり大きなウエイトを占めるもの。実際、不動産会社はどんな業務を行うのでしょうか。

  • 物件調査、現地調査

 登記簿を取り寄せ、物件の法令上の制限や登記簿上の面積の確認などを行います。また実際に現地を見て、公道や私道の確認や近隣関係などを調べます。これらの調査により、売却物件としての価値を決めるのです。

  • 物件の査定、売買価格の提案

売却したい物件を周辺の相場などから査定し、売買金額を提案してもらえます。最終的には、売主が金額を決定します。

  • 売り出しのための広告物作成

チラシ、ホームページなどに掲載するための資料を作ります。

通常の販売活動に関しての広告制作費用は仲介手数料に含まれていますが、特別に依頼する場合などは別途料金がかかることもあるようです。

  • 販売活動(広告配布、見学立ち合い等)

広告を配り、見学希望者へ説明を行います。その結果は、売主との媒介契約に基づき、定期的に報告が受けられます。

  • 売買契約書の作成、重要事項説明など

買い手が決まったら売買契約書を作成し、重要事項説明を行い契約のサポートを行います。また、決済についての説明もします。

このように、幅広い業務を行ってもらえます。会社によって販売方法が異なることもありますので、事前にしっかり確認してから依頼する会社を選びましょう

2.仲介手数料は割引してもらえる?

不動産会社の業務は多岐にわたりますが、最近では仲介手数料が無料や割引など、会社によって金額が違うことも多いようです。費用が安いのはうれしいですが、それって本当にきちんと対応してくれるのかな?と心配になることも。

でもどうして仲介手数料が安くなるのか?その取引の仕組みを知っておきましょう。

2-1.1社が取引を行う「両手仲介」

両手仲介」は、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が、買主も探して取引することです。ひとつの不動産会社が、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ります。

たとえば2,500万円の売買契約の際、仲介手数料の上限は874,800円(税込)ですが、この2倍の1,749,600円(税込)を報酬として受け取れるということです。

両手仲介の場合、不動産会社の利益が多くなります。

そのため売主が不動産会社、買主が個人の場合は、売主からだけ仲介手数料をもらう。売主が個人で、買主が不動産会社の場合、買主からのみ手数料を受け取るなどして、どちらか一方を無料にしていることもあるようです。

両手取引

  • 「囲い込み」に注意

通常、売却したい物件情報は指定流通機構「レインズ」という情報共有のシステムへ登録することが義務付けられています。ここに登録された情報をもとに、不動産会社は依頼者が望む物件を探すことになります。

両手仲介の場合、自社で利益を上げるために他社から問い合わせがあっても断る「囲い込み」をする 会社も残念ながら存在するようです。

売却活動をしても問い合わせや見学が少ない、値下げの話をしてくる会社は要注意。売れるまでに時間がかかったり、金額を下げられたりすることも考えられます。

どのような販売活動をしてもらえるかどうか、依頼する前にも聞いておきましょう。

2-2.2社による取引となる「片手仲介」

一方、売主側と買主側、それぞれ別の不動産会社が取引を行うことを「片手仲介」といいます

不動産会社Aは売主から依頼を受けた物件を売るためにレインズに情報を登録したり、自社で広告を作ったりします。

一方、不動産会社Bはレインズなどの情報の中から買主の希望物件を見つけます。売るほうも買うほうも仲介手数料の上限以内で、A社とB社にそれぞれ支払うことになります。片手仲介であっても、会社によっては割引を設けているところもあるようです。

片手取引

2-3.販売方法、取引時期などによる割引がある

仲介手数料が無料や割引になるのは、下記のような理由もあります。

  • 広告費の削減

新聞折り込みチラシなどの印刷物を使用せず、インターネットでの広告を主体にして経費を削減しています。

  • 人件費の削減

オープンハウスに1日待機する、チラシ配布に行く、というのも人件費がかかります。このような営業からより効率の良い販売活動を考えることで、手数料無料や割引のサービスが実現できます。

また、取引3カ月以内に売却が成立したときに仲介手数料が半額になるなど、販売期間によって手数料を安くしている会社もあります。早く売れるということは、会社にとっても長く販売活動をしないで済むメリットがあり、その分を還元してくれるというわけです。そのほか、売却を依頼する際の契約内容によって割引をつけているところもあります。

3.不動産会社選びのポイント

仲介手数料の割引は魅力ではありますが、やはりできるだけ早く、高く売ってくれる不動産会社に依頼したいもの。そのための選択ポイントがいくつかあります。

3-1.不動産会社の得意分野を確認する

不動産会社には全国にネットワークを持つ大手、地域に特化した販売活動をしている中小の会社があります。また、一戸建てを得意としている、マンション取引、分譲が主流というように、それぞれ特徴があります。これから売却する物件は、どの会社に任せるのがベストか、しっかり吟味しましょう。

3-2.免許証番号などをチェックする

宅建免許は2種類あります。複数の都道府県に事務所を設ける際は「国土交通大臣免許」、1つの都道府県なら「都道府県知事免許」です。免許証番号は「国土交通大臣(3)第000000号」のように表示され、どちらも営業は全国で行うことができます。

免許は5年ごと(1996年3月以前は3年ごと)に更新され、カッコ内の数字が大きくなるので、数字の大きさによって長く営業していることが分かるのです。

もちろん古ければ安心というわけでなく、会社自体の歴史はあっても社員の入れ替わりが激しいという場合も考えられます。年数は目安としたほうがいいでしょう。

このほか、宅地建物取引業者名簿を閲覧する方法もあります。国土交通省のホームページでは、免許証番号、代表者の氏名、事務所の所在地、過去の行政処分の状況などを知ることができるようになっています。

国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

宅地建物取引業者の名称を入れると、所在地や代表者名、免許証番号が確認できます。

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国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

宅地建物取引業者を選ぶと、過去の行政処分歴を検索できます。

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3-3.質問への回答方法、営業担当者の人柄も大切

売主は一般的に不動産の売却については素人ですから、建物のことや税金のことなど、不明な点はきちんと説明してくれるかどうかも大切なポイントです。また、売却物件の特徴をきちんと把握して、査定金額に納得ができるかなども重要となります。大きな金額だけに、信頼して任せられる会社、担当者と出会えるのが一番です。相談していて少しでも違和感を感じるようなら、会社や担当者を変更することが必要かもしれませんね。

4.まとめ

物件の売却を不動産会社に依頼するには、仲介手数料が必要となります。

仲介手数料は売却時の諸費用の中でも大きな金額となりますので、金額をしっかり確認しておきましょう。

このほか、不動産売却時には諸費用が必要となります。下記を参考にしてくださいね。

不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?

仲介手数料には上限が決められていますが、不動産会社によっては無料や割引をしているところもあります。ただし、手数料の安さだけで決めるのではなく、物件の売却を信頼して任せられる会社を選びたいもの。

売却する物件に応じて、どの不動産会社なら安心して任せられるかを見極めましょう。

まずは複数の会社に査定を依頼するなどして、検討してみてもいいですね。

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