【建てた年/翌年以降】新築注文住宅にかかる税金はいくら?タイミング・軽減措置は?

新築戸建ての税金 いくらかかる?種類・減税は?

新築の戸建て住宅のマイホームを購入する際にかかる税金は以下の5つです。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税・印紙税
  • 消費税(土地にはかからない)
  • 固定資産税
  • 都市計画税

中でも、土地の購入・家の新築時にかかる「不動産取得税」と家を建てた翌年から毎年発生する「固定資産税」については、家を建てる前に必ず確認しておきましょう。

税金と聞くと、大変な金額が取られてしまうのではないかと心配になってしまうかもしれませんが、新築の住宅購入については、税金の負担を軽減するさまざまな優遇制度が味方をしてくれます。

本記事では以下の内容について、詳しく解説していきます。

  • 新築戸建て住宅にかかる税金の金額目安と支払うタイミング
  • 各種税金の解説と算出方法、減税・軽減措置
  • その他に活用できる減税制度、固定資産税を軽減させるテクニック
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1.新築戸建て住宅にかかる税金はいくら?支払うタイミングは?

一般的なファミリー世帯向けの新築戸建て住宅を建てた際、以下のような税金がかかります。

税金のシミュレーション:土地40坪を1,400万円で購入し、建築面積30坪の家を3,000万円(本体価格)で建てた場合
(土地の固定資産税評価額は1,000万円、建物の固定資産税評価額は2,000万円とする)
(住宅ローンの借入金額は2,500万円とする)

土地購入・新築工事前・家の引き渡し後(初年度)にかかる税金
土地の不動産取得税 0万円
建物の不動産取得税 24万円
登録免許税 20.5万円
消費税(土地代以外) 304.8万円*
印紙税 4万円
小計 353.3万円
住み始めて2年目以降、毎年かかる税金
土地の固定資産税 2.3万円**
建物の固定資産税 14万円**
土地の都市計画税 1万円
建物の都市計画税 6万円
小計 23.3万円
合計 376.6万円

*土地の購入時の仲介手数料・工事費用以外にかかる消費税は計算外とする。
**固定資産税の軽減措置は新築から3年間の適用となるため、4年目以降は金額が異なります。

1-1.税金を支払うタイミングは?固定資産税はいつからかかる?

新築戸建て住宅にかかる税金を支払うタイミング

税金はそれぞれの契約時や土地・建物の取得時など、支払うタイミングが異なるため、注意が必要です。

なお、固定資産税・都市計画税については、その年の1月1日時点でその土地・建物を所有している方が課税対象となります。そのため、所有者となった当年は、税金は発生しません。その翌年から税金が課税されるため、忘れず、計画的に貯金計画を立てておきましょう。

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2.新築戸建て住宅にかかる税金の「種類」一覧!現在の控除・減税の優遇措置は?

新築の戸建て住宅のマイホーム購入には以下のような税金がかかります。

2-1.不動産取得税

手続きが必要なタイミング 購入から一定期間の間。都道府県によって異なるが、20~60日程度が目安。
支払い時期・回数 手続き後、納付書が送付される(半年~1年以内が目安)。支払いは一回のみ。

不動産取得税とは、不動産(土地・建物)を購入・取得した際に発生する税金です。

なお、相続の場合は、不動産取得税はかかりません。ただし、生前贈与の場合は不動産取得税が発生します。
一定の条件をクリアした配偶者には、状況に応じて大きな軽減措置が適用されるため、事前に確認しておきましょう。

不動産取得税の計算方法

課税標準額(固定資産税評価額)× 税率

住宅・宅地の不動産取得税には、課税標準額にかかる軽減措置、税率にかかる軽減措置がそれぞれ適用されます。

参照・引用:東京都主税局「都税:不動産取得税 | 都税Q&A」・国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

宅地・新築住宅への税率の軽減:4%→3%

まず、税率についての軽減措置は以下の通りです。

不動産の種類 税率
土地 3%(軽減税率*)
住宅 3%(軽減税率*)
住宅以外の建物 4%

*軽減税率は、2024年3月31日まで適用されます。

参考・引用:東京都主税局「不動産取得税 | 税金の種類

新築住宅の課税標準額にかかる軽減措置:1,200万円の控除

課税標準額(固定資産税評価額)を算出する際に、家屋(住宅)の場合、固定資産税評価額から1,200万円を上限に減額されます。
また、長期優良住宅の場合は控除額が上がり、最大1,300万円控除されます。

例:課税標準額(固定資産税評価額)が1,800万円の場合
課税標準額 = 1800万円-1200万円 = 600万円

なお、この時点で課税評価額がゼロ以下になった場合、家屋(住宅)の不動産取得税は発生しません。

参照:千葉県「不動産取得税の軽減について

宅地にかかる税金の減額措置

宅地には、以下2つの軽減措置が取られています。

  • 住宅を建てた土地への課税標準額を1/2にする
  • 不動産取得税からの減額

住宅を建てた土地への課税標準額を1/2にする
宅地への課税標準額は、1/2に軽減されるため、以下のように計算されます。

(土地の課税標準額× 1/2 )×税率3% [軽減税率適用後]

不動産取得税からの減額
また、宅地(住宅を建っている土地)には、以下のような軽減措置が適用されます。

以下の2点のうち、多いほうの金額を不動産取得税から減額

  • 45,000円
  • 敷地1平米当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍* × 3%

*1戸につき200平米が上限。

例:
土地の課税標準額が980万円、敷地1平米あたりの価格が12万円、住宅の床面積が100平米の場合、以下のようになります。
12万円 × 100平米 × 2 × 3% = 72万円

上記は45,000円よりも大きいため、不動産取得税から72万円が減額されます。
土地の課税標準額:980万円 × 1/2 × 3% = 14.7万円

14.7万円 - 72万円 はゼロよりも小さな数字になってしまうため、土地にかかる不動産取得税はゼロとなります。

2-2.登録免許税・印紙税

登録免許税

手続きが必要なタイミング 登記申請前に現金で納付。オンライン申請の場合は、インターネットバンキングなど電子納付が可能。
支払い時期・回数 登記時に一回のみ。

登録免許税は、不動産の登記にかかる税金です。
新築戸建て住宅のマイホームを購入する場合には、それぞれの状況によって、以下の登録免許税が必要となります。

  • 所有権の移転登記:購入した土地の登記を変更する。
  • 所有権の保存登記:新築住宅の新たな登記を行う。
  • 抵当権の設定登記:住宅ローンの抵当権を設定する。

上記の登記は、住宅・土地の購入において、以下のような計算方法・軽減措置が取られています《2024(令和6)年3月31日まで適用》。

登録免許税の計算方法
【土地・住宅購入】 固定資産税評価額 × 税率 = 登録免許税
【抵当権設定】 抵当権設定金額 × 税率= 登録免許税
それぞれの税率と住宅・土地向けの軽減措置
対象 種別 通常の税率 軽減措置
土地 所有権の移転登記 2% 1.5%**
住宅* 所有権の保存登記 0.4% 0.15%
住宅ローン* 抵当権の設定登記 0.4% 0.1%

*個人の住宅の用に供される床面積50平方メートル以上の家屋である必要があります。
**長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合、0.1%に軽減されます(2024(令和6)年3月31日まで)。

参照:財務省「登録免許税に関する資料」・法務局「令和4年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ

印紙税

手続きが必要なタイミング 契約締結時に収入印紙によって納付。
支払い時期・回数 契約時に一回のみ。

印紙税は契約書にかかる税金です。契約金額(購入金額)によって、税額が定められています。
土地・住宅の建築工事に関する契約書には、以下のように軽減措置が適用されます。

土地の売買契約書・建設工事の請負に関する契約書における印紙税
契約金額 通常の税額 軽減措置
500万円超~1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億円以下 6万円 3万円
住宅ローンの契約書における印紙税(※軽減措置なし)
契約金額 通常の税額
500万円超~1,000万円以下 1万円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円
5,000万円超~1億円以下 6万円

参照・引用:国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

2-3.消費税(土地にはかからない)

手続きが必要なタイミング 特になし。
支払い時期・回数 支払い時、一回のみ。

土地の購入費においては、消費税は非課税ですが、建物や外構の工事費用・引っ越し費用・土地購入の仲介手数料(不動産会社を経由する場合)にはすべて消費税がかかります。
なお、保険料や各種税金は非課税です。

2-4.固定資産税

手続きが必要なタイミング 契約締結時に収入印紙によって納付。
支払い時期・回数 年に1度。

固定資産税とは不動産(土地・建物)などを所有する方にかかる税金です。原則としては、以下の方法で計算されます。

固定資産税の金額=固定資産税評価額 × 1.4%(標準税率)

固定資産税評価額の目安

建物の固定資産評価額は新築工事にかかった金額の50%~60%が目安と言われています。
しかし、実際には、木造などの構造・設備面の充実などによって点数が設定され、それを加算したものを元に計算されているため、異なるケースもあります。
また、経年劣化することも含めて計算される(経年減点補正率)ため、同様の構造・設備であれば、新築した年以降、年々評価額は減少します

また、土地の固定資産税評価額は、各自治体が定める土地の評価額によって定められますが、公示地価の70%程度が目安と言われています。

新築住宅:3年間、2分の1に軽減(令和6年までに新築したもの)

新築住宅には、以下のように固定資産税の減額措置が設けられています。

3年間の間、固定資産税を1/2に減額(長期優良住宅は5年間)

*2024(令和6)年3月31日までに新築したものに限る。
*期限は新築後3年間。長期優良住宅の場合は、5年間に延長されます。

新築工事費用が2,800万で、新築した住宅の固定資産税評価額が1,600万円だった場合、
1,600万円 × 1.4%× 1/2 = 11.2万円

参照:国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置

宅地:固定資産税評価額×1/6

宅地については、「小規模住宅用地」「一般住宅用地」の2つの分類に分けて軽減措置が設けられています。

種類 条件 評価額の減額
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分 6分の1
一般住宅用地 小規模住宅用地(200平米)を超える部分 3分の1

140平米の土地で、固定資産税評価額が1,200万円の場合、敷地のすべてが小規模住宅用地に該当するため、以下のようになります。

1,200万円 × 1/6 × 1.4% = 2.8万円

参照・引用:つくば市公式ウェブサイト「住宅用地に対する課税標準の特例(固定資産税・都市計画税)

2-5.都市計画税

都市計画税は市街化区域に定められている土地や家を持っている方に課せられる税金です。都市部や市街地では、大半のエリアで課税されますが、自治体によっては課税をしなかったり、独自の軽減措置がとられていたりするケースもあります。

都市計画税の計算方法

都市計画税の金額 =課税標準額(固定資産税評価額)× 0.3%〔上限〕

都市計画税の軽減措置

現在、新築戸建て住宅には軽減措置はありません。
土地は以下のような軽減措置が取られています。

種類 条件 評価額の減額
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分 3分の1
一般住宅用地 小規模住宅用地(200平米)を超える部分 3分の2

新築工事費用が3,000万で、新築した住宅の固定資産税評価額が1,800万円。また、140平米の土地で、固定資産税評価額が1,200万円の場合、以下のようになります。

住宅: 1,800万円 × 0.3% = 5.4万円
土地: 1,200万円 × 1/3 × 0.3% = 1.2万円

参照・引用:つくば市公式ウェブサイト「住宅用地に対する課税標準の特例(固定資産税・都市計画税)

税金以外の費用についても詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご参照ください。

注文住宅の費用内訳を解説!必要な費用と税金をチェックしよう【一覧あり】
家づくりに必要な諸費用の内訳|費用を抑えるポイント

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いつから、いくらかかる?

シミュレーションの条件は以下の通りです。

  1. 長期優良住宅を新築。新築工事費用が2,800万で、新築した住宅の固定資産税評価額が1,600万円だった場合
  2. 140平米の土地で、固定資産税評価額が1,200万円の場合
居住年 種類 金額 合計金額
初年度 固定資産税 支払いは発生しません。
都市計画税
2年目 固定資産税 14.0万円 20.0万円
都市計画税 6.0万円
3年目 固定資産税 14.0万円 20.0万円
都市計画税 6.0万円
4年目 固定資産税 14.0万円 20.0万円
都市計画税 6.0万円
5年目 固定資産税 14.0万円 20.0万円
都市計画税 6.0万円
6年目 固定資産税 14.0万円 20.0万円
都市計画税 6.0万円
7年目 固定資産税 25.2万円 31.2万円
都市計画税 6.0万円
8年目 固定資産税 25.2万円 31.2万円
都市計画税 6.0万円
9年目 固定資産税 25.2万円 31.2万円
都市計画税 6.0万円
10年目 固定資産税 25.2万円 31.2万円
都市計画税 6.0万円
合計 224.8万円

なお、それぞれの計算シミュレーションは以下の通りです。

【建物の固定資産税】

2年目~6年目の各年:1,600万円* × 1.4% × 1/2 = 11.2万円
7年目~10年目の各年:1,600万円* × 1.4% = 22.4万円*

【土地の固定資産税の計算シミュレーション】

2年目~10年目の各年:1,200万円 × 1/6 × 1.4% = 2.8万円

【建物の都市計画税の計算シミュレーション】

2年目~10年目の各年:1,600万円* × 0.3% = 4.8万円

【土地の都市計画税の計算シミュレーション】

2年目~10年目の各年:1,200万円 × 1/3 × 0.3% = 約1.2万円

*建物について、経過年数に応じた固定資産税評価額の減額は加味していません。実際は建物の固定資産税評価額は3年に一度見直され、経過年数に応じて価格も下がります。(一般的に10年で50%程度の価格に下がるといわれています)

建物の固定資産税の減額措置(税額が1/2になる措置)は、長期優良住宅の場合は5年間です。それ以降は減額措置がなくなるため、固定資産税の負担が大きくなる傾向があります。
しかし、実際には建物自体の固定資産税評価額が経過年数によって下がるため、そのため、上記のシミュレーションよりも税額は下がるケースが多くなります
なお、先にお伝えした通り、住み始めた初年度には、固定資産税・都市計画税の支払いは発生しません。

3.その他に活用できる税金が減税される制度

新築購入した家や土地など、不動産に対して支払う税金以外にも、私たちは所得税や住民税など税金を支払っています。また、親や祖父母から家を建てる資金の提供を受ける場合は、贈与税が発生します。

この章では、住宅を建てることで、受けられる税金の優遇について、幅広く解説します。

3-1.住宅ローン減税(住宅ローン控除)による「所得税」の減税

住宅ローン減税(住宅ローン控除)は、毎年末の住宅ローン残高に応じて、所得税の減税を行うものです。なお、所得税で控除しきれなかった分は、一部住民税からも控除することが可能です。
消費税増税によって生まれた制度ですが、2022(令和4)年からは仕組みを変えながらも延長が決まっています。
基本的にSDGsにならい、環境に配慮される家であればあるほど、手厚い優遇措置を受けることができます

住宅ローン減税(住宅ローン控除)の特徴まとめ

減税(控除)の対象
所得税(控除額が余った場合は住民税も一部控除)
減税(控除)額

ローン残高(年末時点)の0.7%を所得税から控除

ローン残高としてカウントされる限度額
住宅の種別 2022~2024年に入居 2025~2026に入居
長期優良住宅・低炭素住宅 5,000万円 4,500万円
ZEH水準の省エネ住宅 4,500万円 3,500万円
省エネ基準適合住宅 4,000万円 3,000万円
その他の住宅 3,000万円 2,000万円*

*2025~2026年に「その他の住宅」に入居した場合、控除期間が10年間となります。

適用期間
2023年までに入居の場合、控除期間は13年間

参照・引用:財務省「令和4年度税制改正の大綱(1/8)

3-2.親・祖父母からの住宅資金贈与にかかる「贈与税」の減税

住宅購入に対する資金提供には、通常の基礎控除額(年間110万円まで)のほか、特別な非課税措置が適用されます。

減税(非課税)の対象
贈与税(親・祖父母から)
減税(非課税)額
住宅の種類 非課税額の上限
省エネ等住宅 1,000万円
それ以外の住宅 500万円
適用期間
2022年1月1日~2023年12月31日まで

参照・引用:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

3-3.ZEH住宅・長期優良住宅・低炭素住宅への軽減措置まとめ

ZEH住宅・長期優良住宅・低炭素住宅を推奨するため、以下のような税金の優遇措置があります。

ZEH住宅の軽減措置
長期優良住宅の軽減措置
低炭素住宅の軽減措置

各税金の優遇措置・今活用できる補助金などの情報についてもっと知りたい方は、以下の関連記事も合わせてご参照ください。

【2022年度最新版】新築住宅の補助金・減税・優遇措置

また、ご自身の建てたい家のイメージから、「どんな補助金や税金の優遇制度が活用できるのか」を知りたい方は、お気軽に「HOME4U 家づくりのとびら」の無料相談サービスにご相談ください!

4.【住宅の新築前に必見!】固定資産税を軽減させる対策テクニック

戸建て住宅のマイホームを新築する前に、毎年発生する固定資産税を軽減させる対策テクニックを使って、家を建てる間取りを決めるなど、計画を立てていきましょう。

4-1.床面積を減らす

固定資産税は床面積を小さくすることで、建物の固定資産税評価額を下げることができます
床面積にカウントされない空間を上手に使うことが大切です。具体的には、以下のような工夫を行いましょう。

  • 家を無駄に広くしない
  • スキップフロア・ビルトインガレージの活用

スキップフロアやロフトの場合、天井高1.4m以下であれば固定資産税の対象にならないため、用途に合わせて、上手に活用することが大切です。
また、ビルトインガレージの場合は、建物全体の床面積の1/5以下に抑える必要があります。

ビルトインガレージの間取り例と費用相場|失敗例に見る8つの注意点
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4-2.1月1日時点で空き地であることを避ける

固定資産税は、1月1日時点の土地の状況に合わせて、課税額が決まります。
つまり、1月1日時点で、まだ建物が建っていない場合は、更地として見なされ、住宅用地としての軽減措置を受けることができません

例:固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合

土地:1,000万円×1.4%(標準税率)= 14万円
建物:建っていないため、なし。

なお、建て替えの場合は、別途救済措置がありますが、一定の条件があり、手続きも必要です。必ず各自治体の窓口やHPを確認してみてください。

家の建て替えの流れと具体的な手順|住宅ローンや準備のポイントは
【坪数別】家の建て替えにかかる費用と相場|注意点や節約のコツも解説

4-3.クレジットカード払いでポイントを貯める

自治体によっては、固定資産税をクレジットカード払いで納付することが可能です。
クレジットカード払いをすることで、以下のようなメリットもあります。

  • クレジットカードのポイントを貯めることができる
  • クレジットカードのルールに沿って、支払回数を決めることができる

ただし、別途手数料がかかるため、各自治体のHPなどを通じて、事前に確認しておきましょう。
また、現在口座の自動引き落としにしている場合は、そのまま引き落とされてしまいます。クレジットカードで支払いたい方は、一度自動引き落としを停止し、納付書が手元に届くように手続きをする必要があるため、注意してください。

5.購入後の税金に関しても相談できるパートナーを探す方法

新築住宅の税金は、購入時だけでなく、それから毎年かかる固定資産税などのことも考えて、検討しなくてはいけません。
そのように、新築住宅の購入後のことまで、親身になってくれるハウスメーカーを探すには、実績と経験を積み重ねた信頼ある会社であるかを見極める必要があります。

アフターサービスや保証制度がしっかりとしたハウスメーカーであれば、その後のお付き合いを見据えてプランニングしてくれるため、税金面のフォローもしっかりとしてくれます。

しかし、信頼できるハウスメーカーかどうかを判断しながら、自分に合ったハウスメーカーを探すのは、とても難しい作業です。

ハウスメーカー探しを始める前、ハウスメーカー探しに困った際には、第三者の立場にあるプロの意見を聞いてみませんか?
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  • 費用計画・希望条件に合ったハウスメーカー・工務店を絞り込むことができる
  • オンライン相談サービスのため、自宅や外出先などから利用することが可能!

まとめ

新築戸建て住宅のマイホームを購入する際には、さまざまな税金がかかります。
購入時だけかかるものだけでなく、購入後から課税される固定資産税・都市計画税などについても、しっかりと組み込みながら、費用計画を行うことが大切です。

この記事のポイント

新築戸建てにかかる税金の支払いはいくらぐらいかかる?

ファミリー向けの新築住宅(土地40坪を1,400万円で購入し、建築面積30坪の家を3,000万円(本体価格)で新築)の場合、以下の通りです。

購入時にかかる税金の総額 353.3万円
住み始めて2年目以降、毎年かかる税金 353.3万円

詳細については「2.新築戸建て住宅にかかる税金の「種類」一覧!現在の控除・減税の優遇措置は?」をご確認ください。

新築戸建てを購入した場合、いつ、どんな税金がかかるの?
流れ 支払う税金
土地購入時 土地の不動産取得税
土地の登録免許税
売買契約書の印紙税
仲介手数料にかかる消費税*
新築工事前 住宅ローンの印紙税
工事契約の印紙税
家の引き渡し後 建物の登録免許税
建物の不動産取得税
住み始めて2年目~ 土地・建物の固定資産税
土地・建物の都市計画税

詳細については、「1-1.税金を支払うタイミングは?固定資産税はいつからかかる?」にて解説しています。

新築住宅の税金にはどんな種類がある?軽減措置はある?
  • 不動産取得税
  • 登録免許税・印紙税
  • 消費税(土地にはかからない)
  • 固定資産税
  • 都市計画税

上記の税金には、新築住宅や住宅用地(宅地)に対して、軽減措置が設定されています(消費税以外)。具体的な軽減措置や税金の計算方法については「2.新築戸建て住宅にかかる税金の「種類」一覧!現在の控除・減税の優遇措置は?」の各項目をご参照ください。

マイホームの固定資産税を軽減する方法は?

新築住宅の固定資産税を軽減させるために、以下のようなテクニックがあります。

  • 床面積を減らす
  • 1月1日時点で空き地であることを避ける
  • クレジットカード払いでポイントを貯める

より具体的な方法について知りたい方は、「4.【住宅の新築前に必見!】固定資産税を軽減させる対策テクニック」をご覧ください。

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