不動産査定とは？依頼方法や基本的な流れをわかりやすく解説

不動産を売却すると決めたら、まずは不動産査定を受けて、不動産の資産価値を把握する必要があります。

しかし、不動産査定について「どこに査定を依頼すべきか」「査定額はどうやって算出するのか」「査定を成功させるにはどうすべきか」など、不動産査定についてわからないことが多い方もいるのではないでしょうか。

本記事では、不動産査定を初めて受ける方でもスムーズにできるよう、以下の内容を解説しています。

本記事をお読み頂くことで、不動産査定について正しい知識を身につけることができ、査定依頼に向けた手続きや準備を不安なく進められるようになります。
また、不動産査定でおすすめの一括査定サイトも紹介しています。

1.不動産の査定ってどんなもの？

不動産の査定は、物件が「いくらで売れそうか？」といった価値の基準（査定額）を知るために必要です。
不動産の状態だけでなく、過去の売却事例や地域の需要、不動産価格の現況などを考慮して査定額を算出しています。

不動産の売却は、一般的に不動産会社を通して購入希望者を募り、第三者へ売却します。
不動産会社に直接売却するわけではないので、必ずしも査定額どおりで売れるとは限りません。

また、不動産査定は無料のサービスであるため、何社査定を受けても費用がかかることはありません。
査定後に売却を決心し、不動産会社との契約を経て、売却が完了した場合にのみ

実際に売却を始めて、無事売却が成立した場合に、売却活動を仲介した不動会社に対して仲介手数料がかかります。

不動産会社に直接売却する買取を選んだ場合
先ほど『必ずしも査定額で売れるわけはない』ことに触れましたが、これは一般的な売却方法である『仲介』を選択した場合の解説になります。
仲介は、不動産会社を通して、購入を希望する第三者を募り、取引を行う方法だからです。

一方で、不動産会社に直接売却する『買取』という売却方法もあります。
買取は、査定を行う不動産会社と取引を行うため、査定額がそのまま売却金額になります。

ただ、買取は仲介に比べて著しく安い金額で取引されるため、一般的な売却方法ではありません。

不動産買取について詳しくは『不動産の「買取」とは？』をご覧ください。

2.査定額・売り出し価格・成約価格の違いを知っておこう

前章では、査定額が必ずしも売れる金額ではないことも解説しました。
『査定額』は不動産売却で重要な価額ではありますが、同様に重要である『売り出し価格』『成約価格』との違いを知っておきましょう。

まず査定額は、「売却できるであろう価額」であり、この価額が売却や資金についての計画を建てる参考となります。

次に売り出し価格は、「購入希望者を募るための価格」であり、査定額や売却相場を参考に決定します。

そして成約価格は、「最終的に売れた価格」であり、査定額や売出し価格と同じになるとは限りません。

3.不動産査定は3種類

不動産会社が実施する主な査定方法は、次の3種類があります。

それぞれの査定方法やメリット、デメリットを解説します。

3-1.AI査定とは

AI査定とは、入力した物件情報をもとに、過去の取引データや周辺相場などのデータを照らし合わせ、AIが査定額を自動的に算出する査定です。

AI査定は、情報を入力してすぐに結果を得られる点が大きなメリットです。また、広さや築年数など基本的な物件情報を入力するだけなので、不動産査定が初めての方でも気軽に査定を受けることができます。

さらに一部のAI査定では、不動産査定を匿名で依頼できるため、個人情報を知られずに査定できる点も魅力です。

ただし、簡易的な情報をベースとした査定のため、精度はあまり高くないことを心得ておきましょう。

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3-2.机上査定とは

机上査定とは、物件情報を元に不動産会社が査定を行う方法です。

物件情報は、オンラインもしくはヒアリングで提供します。結果は、最短で即日～数日で取得できます。また、不動産会社と直接つながりができるため、査定金額の根拠や販売戦略を聞くこともできます。

ただし、AI査定と同様、査定額は簡易的な結果となります。査定額はあくまで目安として考え、信頼できる不動産会社を探す手段として利用するのが得策です。

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3-3.訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の担当者が物件を直接確認しながら査定を行う方法です。

物件内部や外部の状態や周辺環境、日当たりなど細かい部分まで見て評価をつけるので、机上査定よりもより正確な査定額を知ることができます。

時間をかけて物件を調査するため、査定結果を受け取るまで数日〜1週間程度かかりますが、不動産を売りたい意思がある方は訪問査定がおすすめです。

不動産会社へ机上査定や訪問査定を依頼する際は、ぜひ

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4.不動産査定の基本的な流れとかかる時間

不動産査定は、以下の流れで進めていきます。

それぞれの流れでおさえておくべきポイントを解説します。

4-1.AI査定・机上査定で相場を把握する

まずは、AI査定もしくは机上査定で大まかな査定額を把握しましょう。

この段階で不動産会社を1社に絞り込んではいけません。3〜6社程度に査定を依頼するとよいでしょう。

AI査定の場合は過去の取引事例や物件周辺の相場を元に算出しているので、どのサービスを使用しても結果に大きな差が生じることはありません。

しかし、机上査定の場合は不動産会社の担当者が行うので、査定結果に差が生じる可能性があります。そのため、必ず査定額や算出基準を確認するようにしてください。

なお、売却を急ぐ場合は訪問査定から開始するとスムーズです。

4-2.不動産会社に訪問査定を依頼

AI査定もしくは机上査定を依頼した中から仲介を依頼したい会社を決め、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定も不動産会社によって査定基準が異なるため、2〜3社程度に依頼して比較しましょう。

訪問査定については不動産会社の担当者と話をする機会も持てるので、やり取りや質問に対する対応などから「安心して任せられるか」など、

はじめから売却することを決めている方や売却を急ぐ場合は、最初から訪問査定を依頼した方が早く売却活動を始めることができます。

不動産会社への査定依頼は、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」が便利です。
「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の査定なら、机上査定と訪問査定どちらでも好きな方をお選びいただけます。査定申し込みの際に、備考欄に希望する査定方法をご入力下さい。1分程度の入力で最大6社の不動産会社に査定が依頼できます。

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4-3.現地調査の実施

訪問査定を依頼する会社が決まったら、日時の調整を行います。当日は担当者が物件まで足を運び、現地調査を行います。現地調査にかかる時間は1〜2時間程度ですが、物件の広さや条件によって長引く可能性もあるため、余裕をもって時間を確保しましょう。

また、調査当日は担当者からさまざまな質問を受けるので、物件のアピールポイントを整理するなどして伝えられるようにしておきましょう。

4-4.査定書を確認し不動産会社を決定

現地調査から数日〜1週間程度経ったら、担当者より査定書が届きますので、査定内容を確認しましょう。

査定書には主に以下の内容が書かれています。

査定額の根拠は、査定額が「どのような評価の元で算出されたのか」を示すものです。

事例地情報は、周辺エリアの類似物件の売買事例を記載したものです。査定額の根拠として示すために、プラスの評価、あるいは減点につながった項目などが記載されています。

複数社の査定書の内容を比較し、仲介を依頼する不動産会社を選定します。

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5.不動産査定は無料で依頼できる

不動産査定は無料で依頼できます。

不動産会社が査定を無料で行うのは、顧客獲得のための営業活動も兼ねているからです。不動産会社の収益源は、仲介で不動産を売却することによって得られる仲介手数料（成功報酬）です。

売上を増やすためには、仲介の契約件数を増やさなければならないため、より多くの売り手と接点を持つために敢えて無料で査定を行っているのです。

よって、無料査定であっても安心して依頼してください。

6.査定額の計算方法

不動産会社が査定を行う際は、以下3つの計算方法を元に価格を算出しています。

6-1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、近隣の物件の取引事例を元に価格を計算する方法です。類似物件と比較するので、マンションや土地の査定額を算出する際に使われます。

取引事例比較法は、以下の計算式で査定額を算出します。

6-2.原価法

原価法は、建物を解体して再建築した場合の費用を計算し、費用を引いた価格を用いて査定額を計算する方法です。主に、一戸建ての建物の査定を行う際に原価法を使用します。

原価法を用いた査定額を算出する計算式は以下の通りです。

6-3.収益還元法

収益還元法は、収益物件の査定額を計算する際に使用する方法です。
対象となる物件が将来どれくらいの収益を生むかを計算するので、店舗やオフィスなどの収益物件が対象となります。

収益還元法による査定額の計算は、以下の計算式を使って求めます。

7.不動産査定で評価されるポイント

不動産査定では、築年数や間取り、面積などの基本的な項目だけでなく、戸建て、マンション、土地それぞれ特有の査定ポイントがあります。

7-1.戸建査定の場合

戸建査定では、次のようなポイントを中心に評価されます。

戸建て査定特有の評価ポイントは、物件の状態と土地の境界線です。

戸建てはマンションよりも早いスピードで老朽化が進むため、建物の状態は重点的に評価されます。シロアリや雨漏りについては、物件引き渡し後に発覚するとトラブルになる可能性が高いため、発生リスクがあるか調査されます。

また、気になる点があれば、事前に売主から共有しておくことで後々のトラブルを回避できます。不具合があれば、隠さずに不動産会社に相談しましょう。

また、古い物件だと境界線が曖昧なケースがあります。境界線が不明だと正確な査定額を算出することができないため、査定前に測量をしておくとよいでしょう。

7-2.マンション査定の場合

マンション査定で評価されるポイントは以下の表の通りです。

マンション特有の評価ポイントは、耐震性や売却理由です。

耐震性については、旧耐震基準（1981年5月までに建築基準法の確認申請を受けた建物）なのか新耐震基準（1981年6月以降に建築基準法の確認申請を受けた建物）なのかで査定額は変わります。

基本として、旧耐震基準のマンションは価格が下がりやすいです。

また、築年数が浅い物件を売却する場合、買い手が売却理由を気にする傾向があります。
騒音など、生活に悪影響となるような売却理由の場合は価格が下がる可能性があるので、どのように買い手に伝えるべきか、不動産会社に相談しておくとよいでしょう。

7-3.土地査定の場合

土地査定の際に評価されるポイントは以下の通りです。

土地特有の評価ポイントは、土地の形状や道路との接し方です。

一般的に、いびつな形をした土地や旗竿地などは、活用しにくいことから査定額が下がる可能性があります。

また、接道が公道か私道かによっても査定額は異なります。

8.不動産査定を依頼する前に自分で相場を調べる方法

不動産査定を依頼する前に、自分でも相場を調べましょう。
自分で相場を調べる方法は次の3つがあります。

それぞれ活用方法を解説します。

8-1.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産価格情報サイトです。

条件を入れて検索をかけることで、だれでも無料で不動産価格の相場を調べることができます。

過去の取引情報なので、同じ価格で売れる保証はないですが、不動産会社の査定額の妥当性を見極めるうえで活用できます。

8-2.路線価

路線価を使っても、土地の価格を計算することができます。

路線価とは、贈与税を計算する際の指標となる価格で、国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」から確認できます。

路線価は公示価格の80％程度とされているので、以下の計算式で土地の価格を算出できます。

路線価は土地の価格だけしか計算できない点に注意してください。

8-3.公示地価

土地の価格のみであれば、公示地価を元に計算することができます。公示地価とは、国土交通省が公表する土地の価格で、土地取引を行う際の価格の目安として使用します。

土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の地価調査を行い、3月下旬頃に価格が発表されます。

公示地価は、国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」を使って調べることができます。

公示地価を調べたら、以下の計算式を使って土地の価格を計算します。

計算した土地の価格は実際の売却価格とは異なるため、あくまで目安程度と考えましょう。

9.不動産査定を受ける際の注意点

不動産査定を受ける際は、以下の3点に注意してください。

注意点をおさえておくことで、スムーズに売却活動を進めることができます。

9-1.住宅ローン残債を確認しておく

不動産査定の前に住宅ローン残債を確認しましょう。

不動産を売却するためには住宅ローンを完済する必要があります。しかし、住宅ローンが査定額を上回るオーバーローンの場合、売却して得た資金だけでは完済できません。

その場合、不動産会社に「すこしでも高く売れる方法はあるのか」を確認したり、自己資金の準備や住み替えローンの利用を検討したりする必要があります。

また、査定結果次第では売却自体を見直したり任意売却を検討したりしなければならない可能性もあります。

適切な判断をするためにも、査定を受ける前に住宅ローン残債を把握しましょう。

9-2.査定額を鵜呑みにしない

不動産会社が提示する査定金額を、鵜呑みにするのは避けましょう。

不動産会社の中には契約を獲得するために、根拠のない高額な価格を提示する会社もあります。

しかし査定額はあくまで不動産会社による評価ですので、必ずしも査定額と同じ価格で売却できるわけではありません。また、査定額が高くても相場から極端に外れた金額だと、市場に出しても買い手がつかず、結局値下げをする可能性があります。

査定結果を受けたら、必ず査定額の根拠を確認し「妥当な金額なのか」を見極めましょう。
査定額が高額であっても、明確な根拠がなければ契約は避けましょう。

9-3.複数社に査定を依頼して比較する

不動産査定は1社で決めずに複数社に依頼しましょう。

不動産会社ごとに得意なエリアや売却実績が異なるため、1社だけの査定で仲介会社を決めるのは危険です。複数社から受けた査定結果や、各担当者のレスポンス内容を比較して、安心して任せられる会社を見つけてください。

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