家を購入するなら流れが大事!ローン・費用支払いのタイミングまで徹底解説

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初めて家を購入する方や注文住宅を建てる方は、完成までどんな手順が必要なのか、わからないことばかりかもしれません。なんとなくイメージはできても曖昧な点も多く、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、家を購入したい、家を建てたいと考えている方に向けて、引き渡しまでの家づくりの手順について、土地や住宅の物件探しや住宅ローンの手続きの進め方、完成までに必要な費用などを詳しく解説します。
家づくりのおおよその流れを知り、事前に準備しておくことで、気持ちにゆとりを持って理想の家づくりを進めることができますので、最後までお読みください。

1.購入する家の種類によって流れが異なる

家を購入するには、「新築住宅」と「中古住宅」のふたつの選択肢があります。また、「一戸建て」と「マンション」のどちらにするかも考える必要があるでしょう。さらに「一戸建て」には「新築住宅」「建売・分譲住宅」などの種類があり、それぞれ購入までの流れが異なります。

マンションや建売住宅を購入するなら、いくつかの物件を比較しながら検討するのが一般的ですが、注文住宅を建てるなら土地探しからはじめプランの打ち合わせなどを重ねる必要があり、完成までの流れも大きく変わることになります。
それではまず、「注文住宅」を購入する際の流れや手順について説明していきます。

2.注文住宅購入の手順

注文住宅で家を建てる場合は、1年~1年半ほどの期間が目安になります。おおよその流れを図にすると以下のようになります。

それでは、それぞれの手順について説明していきます。

2-1.家づくりの概算予算を決める

家を購入するときは、まず家づくり全体の予算を決めることが大切です。注文住宅の場合は、土地と建物両方の費用を考える必要があります。

住宅ローンを借りる予定の方なら、予算を決めるときのポイントとして、「借りられる額」よりは「返済できる額」を目安にすることをおすすめします。自分がどれくらいの住宅ローンを借りられるのか、はじめに金融機関のローン窓口に相談するのもいいでしょう。

2-2.土地探し

おおよその予算を想定しながら土地探しをはじめます。希望の地域の土地の価格を調べて、自分たちの予算で購入可能か判断してください。

立地条件を優先するか、土地の売買価格を優先するか方向性を決めていきます。気に入った土地を押さえておきたいときは、申込書の作成や予約金が必要な場合もあります。条件の良い土地は先着順で決まることもありますので、あらかじめ準備をしておくといざという時にも対応できます。

2-3.住宅会社を選ぶ

土地探しと並行して進めたいのが、住宅会社(ハウスメーカー)選びです。これは住宅建築を依頼する際の重要なポイントになりますので、できるだけ複数の会社を比較し検討することが重要です。
どのような家づくりをするのか、アフターメンテナンスの対応は適切かなど、展示場などに行き実際の建物に触れてみることが大切です。

2-4.プラン作成・住宅ローン審査

続いて、候補となる住宅会社にプラン作成を依頼します。
間取りの要望や住宅のイメージなどを伝え、実際の間取りプランと概算を作成してもらいましょう。また、並行して住宅ローンの事前審査を進めていきます。

プランや概算の作成は、複数の住宅会社に依頼するのがおすすめです。複数社から提案してもらうことで、値引きなどを考慮したより良いプランを選択できるためです。
ただし、あまり多くの会社に依頼すると対応だけでも時間がかかりますし、迷って決め切れなくなる可能性がありますので、2~3社がおすすめです。

2-5.住宅会社の決定

プランの修正や調整などを行い、最終的に住宅会社を決定します。
最初のプラン提案からプラン確定まで1カ月程度は必要で、修正回数が多くなれば3カ月程度かかることもあります。プロからのアドバイスも参考にしながら、納得できる内容まで詰めていってください。

2-6.土地購入・建築請負契約・住宅ローン申込

土地の購入、住宅会社との建築請負契約、住宅ローンの申込をします。
住宅ローンは事前審査でおおよその判断ができますので、この時点では必要書類の提出と本申込書の記入を行います。スムーズに進めるために、それぞれの必要書類を漏れなく準備してください。

また、建築請負契約時には契約金が必要になることが一般的です。金額については事前に住宅会社と協議しますが、自己資金を準備することも想定しておいてください。契約時には、今後の出来高払いのタイミングも記載され、契約時、着工時、中間時、完成時などが目安になります。

2-7. 建築確認申請

プランが確定すると、詳細図面集を作成し役所に建築確認の申請をします。
住宅を建てる際は建築物の内容のチェックを受け、許可が下りなければ着手することはできません。また、住宅ローンを受けるにも建築許可が下りることが要件になります。
申請書類一式は、住宅会社が代行して作成・申請するのが一般的です。

2-8.着工・祭事

建築許可が下りるといよいよ着工です。
工事に入る前には近隣にあいさつをします。地鎮祭を行うタイミングは着工の前になります。また、着工金の出来高払いを予定しておきましょう。

工事は地盤や基礎工事からはじまりますが、木工事の段階になると、屋根が施工されたタイミングで上棟金(中間金)の出来高払いを予定しておきます。

2-9. 完成・検査・登記・引き渡し

建物部分が完成すると役所で建物の検査を受け、「合格」すれば完成・引き渡しになります。
建物検査のころには、建物の保存・所有権登記も進めていき、引き渡しの前に施主の完成検査を行う会社もあります。

これらが全て完了すれば、鍵の受け渡しと最終的な費用の残金精算を行います。スムーズに引っ越しや手続きを行うために、気になる点は引き渡しの前に伝えて対応してもらうことをおすすめします。

3.建売・中古住宅購入の手順

建売住宅や中古住宅を購入する場合は、土地探しやプラン作成などは省かれます。一般的には、予算を決めてから物件探し、契約、引き渡しまでは3カ月ほどの期間になります。

それぞれの手順について説明していきます。

3-1. 住宅購入の概算予算を決める

住宅購入に関わる全体の予算を決めます。建売住宅なら、土地代も含めた予算を考慮する必要があります。住宅ローンを予定するなら、返済できる範囲をしっかりシミュレーションしておくことが大切です。

3-2. 物件情報の収集

次に物件情報を集めます。ご自分の希望に合う住まいを希望のエリアで探した場合、どのくらいの相場なのかも把握しておいてください。
予算に合わないときは、住まいの条件を変えて情報を集めます。中古物件の場合は、築年数や立地条件などそれぞれ要件が異なることがあるため、優先順位を固めておくことがポイントです。

3-3. 物件の見学・選定

希望に合いそうな物件は、実際に見学することをおすすめします。
最近はインターネットを通してある程度の情報を得ることもできますが、室内の広さや周辺環境は実際に足を運び、体感することが大切です。複数の物件を見学することで、優先度を再認識するきっかけにもなるでしょう。

購入物件が決まったら、申込書の記入や手付金の支払いがある場合を想定しておきます。

3-4. 住宅ローン審査

物件がおおよそ固まったら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。
これにより、実際にどんな要件で借りられるのかがわかります。

3-5. 売買契約・住宅ローン申込

住宅ローンの事前審査に問題がなければ、物件の売買契約に進みます。また、住宅ローンの本申込も進めましょう。
売買契約時には、契約金(手付金)が必要になるのが一般的です。また不動産の仲介があるなら、仲介料も必要です。

3-6. 代金決済・登記・引き渡し

残金の支払い、所有権登記、引き渡しを同時に行います。
残金の決済があるため、住宅ローンの申込をした金融機関で行うことが多いかもしれません。併せて鍵の受け渡しも行います。

4.家の購入に必要な費用

家を購入するには、土地、建物だけではなく、別途工事や諸費用、家具、引っ越し費用なども必要になります。また、税金についても想定しておいてください。
ここでは、それぞれの費用について詳しく解説します。なお、今回は注文住宅の場合についてご紹介しますが、建売・中古住宅の場合は別途工事や諸費用の負担が少なくなります。

4-1.本体工事

本体工事とは、建物のみの工事を指しています。そのため一般的には、建物の外にある塀や駐車場、庭などの工事は含みません。
ただし本体工事に含めるものの決まりはなく、仮設工事を除いたり、建物の中であっても照明・カーテン工事を除いたりするケースがあります。

4-2.別途工事(付帯工事)

別途工事は、建物本体以外の工事です。塀や駐車場、庭などの外構工事や、水道・ガス・電気などの引き込み工事、照明・カーテン工事、冷暖房工事、地盤補強工事などがこれにあります。
建て替えの場合は、既存住宅の解体工事が含まれることもあります。敷地の条件や設備のグレードによって費用が変わりますので、よく確認しておいてください。

4-3.諸費用

諸費用は、直接的に工事に関わるもの以外の費用です。契約時印紙代や確認申請料、住宅ローン手数料、不動産購入の税金、火災保険料などがこれに含まれます。諸費用は家づくり全体の5~10%が一般的です。

4-4.家具・家電・引っ越し費用

新居への引っ越しを機に、家具や家電を新しく購入する方も多いです。また、引っ越し会社に依頼する場合は引っ越し費用も見積もっておくことが必要です。
ここは家づくりの資金計画では見落としがちな部分ですので、あらかじめ想定しておくと安心でしょう。

5.住宅ローン手続きと支払い時期

住宅購入の支払いに住宅ローンを利用したいという方は多いのではないでしょうか。
ここでは住宅ローンの手続きと、住宅費用の支払い時期について解説します。

5-1.住宅ローンの種類

住宅ローンは、大きく「公的ローン」と「民間ローン」に分けられます。
公的ローンには、財形融資や自治体融資などがあります。規模の大きな会社では、給与から天引きされて財形貯蓄を有している場合があり、低金利で活用できます。
民間ローンは、一般的な金融機関が取り扱う住宅ローンです。金融機関には、都市銀行、地方銀行、労働金庫、ネット銀行などがあります。金利はそれぞれ金融機関によって異なりますので確認しておいてください。

また、フラット35は住宅金融支援機構と金融機関が連携するもので、申込先は金融機関になります。金融機関の独自の住宅ローンとは別に金利が設定されていることが一般的です。

5-2. 住宅ローン手続きの流れ

住宅ローンの手続きから融資完了までは、次のようなステップで進みます。

  1. 住宅ローン事前審査
  2. 住宅ローン本申込
  3. 融資実行
  4. 住宅完成と同時に抵当権設定

融資実行と抵当権設定のタイミングは、同時に行われることもあります。建物が完成したときに融資実行が行われる場合は、つなぎ融資を利用します。

5-3. 代金支払いとつなぎ融資

融資実行(借入金の入金)が行われるタイミングが建物の完成時になる場合は、「つなぎ融資」を利用することが多いです。

住宅が完成するまでは、契約時、着工時、中間時、完成時と建設工事の仕上がり状況に応じて工事代金を支払う、出来高払いがあります。
しかし、借入金が完成時に一度に入金されるとなると、途中での出来高払いが困難になります。そのため「つなぎ融資」といって、手数料を支払うことで先に必要になる資金を入金してもらえる仕組みを利用することができます。
しかし、つなぎ融資には手数料がかかりますので、自己資金で賄えない範囲の出来高払い分に関して利用することがおすすめです。

まとめ

家を購入するときの流れや、家づくりに必要な費用の内訳、住宅ローンの種類や手続きの流れなどについてご紹介しました。
家を購入する際は通常、建売住宅では約3カ月、注文住宅では1年から1年半もの期間を想定する必要があります。慌てて準備をしたために十分検討できなかったということがないよう、家づくりの流れを理解し、資金計画も含めて早めに情報を集めておくと安心です。

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