不動産会社の比較方法│売却で失敗しないための3つの注意点

不動産売却を成功させるには、頼れる不動産会社と契約を結ぶのが一番の近道です。しかし、初めての売却だと、そもそも大手と中小の不動産会社のどちらがいいのかさえ見当がつかない方も多いでしょう。

この記事では、ずばり大手と中小のどちらがいいのか、それぞれのメリット・デメリットや不動産会社を比較する際のポイント・注意点を詳しく解説しています。ぜひ、不動産会社選びの参考にしてください。

不動産会社を比較して信頼できる会社を見つけたい」「なるべく早く売却したい」という方は、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社に売却査定を依頼してみましょう。全国約1,800社と提携するHOME4Uなら、大手から地元密着型企業まで最大6社をまとめて比較。あなたの不動産売却に最適なパートナーがきっと見つかります

1. 【比較一覧】大手と中小どちらが良いか?

「知名度がある大手と地元密着型の中小企業、家を売るにはどちらが良いのか?」といった疑問は、不動産会社を選ぶ際に、よくある悩みのひとつです。

結論から言うと、家の売却で不動産会社を選ぶ際、会社の規模にとらわれてはいけません

  • 大手と中小企業、それぞれのメリット・デメリット
  • 大手と中小企業、共通の比較ポイント

があり、総合的に判断して、物件にあった不動産会社を見つける必要があるからです。

まずは、大手と中小の不動産会社のメリット・デメリットの比較一覧表を確認していきましょう。

1-1.大手不動産会社のメリット・デメリット

大手の不動産会社に依頼するメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
  • 顧客データが豊富
  • 一定の広告展開が期待できる
  • 遠方の不動産も依頼できる
  • 両手仲介になりやすい
  • 地域の特性に弱い可能性がある
  • ビジネスライクな対応

大手不動産会社の最大のメリットは、取り扱い件数が多く顧客データが豊富な点です。顧客情報が多ければ、買主への営業チャンスも多くなり、結果としてスピーディーな不動産売却につながる可能性が高まります

また、大手は取り扱い物件数が多いため、1件あたりの広告費を抑えられるという強みがあります。そのため、中小よりも大きな規模での広告展開が期待できます。

さらに、全国展開している不動産会社であれば、各支店で連携をとりながら売却を進めてくれるため、都心に住みながら地方の家を売りたい時にも便利です。

しかし、デメリットとして大手不動産会社は「両手仲介」になりやすい傾向があります。

両手仲介とは、同一の不動産会社が売主と買主の双方の仲介を行うことです。悪質な場合は「囲い込み」と言って、売主を自社の顧客データ内の買主とマッチングさせるために値下げを求めることがあり、売主が損をするような状態になります。囲い込みは禁止行為ですのでごく一部の悪質な不動産会社に当てはまるケースですが、注意が必要です。

また、大手は一定の地域に限定して営業している訳ではないため、地域の特性に弱い可能性もあります。さらに、一人の担当者が大量の案件を持っていて、対応がビジネスライクになりがちです。逆に、エリア情報に詳しく、親身になってくれる大手の担当者であれば、依頼を検討しても良いでしょう。

大手不動産会社を選ぶ際は、ネームバリューや企業規模だけではなくメリット・デメリットも把握した上で選ぶようにしましょう。

1-2.中小の不動産会社のメリット・デメリット

中小の不動産会社のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
  • 独自の地元情報を持っている
  • 親切な応対が多い
  • 片手仲介が多い
  • 顧客データが少ない
  • 広告展開が大手に劣る可能性

中小の不動産会社は、地域密着型のビジネスモデルでその地域の特性やルールに精通しています。そのため、大手が持っていない独自の地元情報を入手することができる強みがあります。また、小規模経営のため売主か買主どちらか一方のみの片手仲介が多く、アットホームで社長自ら親切な応対をしてくれることもよくあります。

ただ、中小の不動産会社は顧客データが少ないため、大手と比べて売却先を見つけづらい可能性があることがデメリットです。また、1件あたりの広告費が大手と比べて割高なため、同じ資金額でも広告展開が劣ってしまう可能性があります。

駅から距離がある郊外の物件などは、地域の特性をつかんでいる不動産会社のほうが、地元の最新の物件情報や周辺環境の魅力のアピールが得意です。親身な対応で買手の心をつかみ、売却につながる可能性も高いでしょう。

2. 不動産会社を比較する3つのポイント

不動産会社を比較するために重要なポイントは、次の3つです。

  1. 不動産会社の得意な物件を見極める
  2. 営業年数をチェックする
  3. 対応力・販売力をチェックする

それぞれ解説します。

2-1.不動産会社の得意な物件を見極める

今からマンションを売却しようとしてるのであれば、査定額を出してくれた不動産会社すべてに「同じような間取りの近隣のマンションの売買実績がどのくらいあるか」と聞いてみましょう。

「過去3年間まったく実績がない」といった回答の場合は、マンション売却はあまり得意な物件ではないというのがわかります。逆に、もし直近一年間で毎月のように実績を出している会社があればその会社はマンション売却が得意な物件であると見極めることができます。自分が売却したい物件が一戸建てなら一戸建てについて、土地なら土地について、同じように聞いてみて、できるだけ実績の多い会社に目星をつけましょう。

2-2.不動産会社の営業年数をチェックする

不動産の売買を行うには、宅地建物取引業免許が必要です。この「宅地建物取引業の免許番号」を、査定額を提示してくれた不動産会社すべてに聞いてみましょう。

免許は2種類あり、複数の都道府県に事務所を設けるなら「国土交通大臣免許」、1つの都道府県なら「都道府県知事免許」となります。営業はどちらも全国で行うことが可能です。

表記としては「国土交通大臣(02)第000000号」となりますが、カッコ内の数字に注目してください。この数字は「免許を更新した回数」を表しているため、営業年数がわかります。免許は5年ごと(1996年3月以前は3年ごと)に更新されます。
たとえば(02)となっていれば、2回の更新を経ていますので10年以上営業している会社となります。

もちろん、営業年数が長ければ何でも良いというものではありません。他のポイントとあわせて検討してください。

2-3.不動産会社の対応力・販売力を確認する

「対応力」「販売力」を確認する方法は以下の3つです。

(a)査定額の根拠を聞いてみる

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額が異なります。物件にもよりますが、数百万円の差が出るケースも散見されます。そこで、その金額を提示した根拠をしっかりと説明してくれるかどうか確認します。

なんとなく相場から割り出してきた会社ではなく、査定した物件の長所や短所を絡めて細かく説明できる会社の方が信頼できる、ということになります。

(b)見込み客がいるかどうか

あなたが買い手になった場合を想像するとわかりやすいと思いますが、買い手というのはネットやチラシで情報を集めるのと並行して、不動産会社に「このエリアでこんな物件が売り出されたら教えてね」と頼んでいる方もいます。良い物件を、誰かに先に買われたくないのは誰しも同じです。

査定額を提示してくれた不動産会社に、「すぐにこの物件を買ってくれそうな見込み客がいるかどうか」、聞いてみましょう。見込み客がいれば、予想よりも早期の売却が実現できるかもしれません。

(c)販売方法の提案力があるか

あなたが売却を考えていても、立地上、賃貸に出したほうがお得な場合があります。また、そのまま売るよりも、リフォームしてから売ったほうがいいケースもあります。プロならではの、物件に合ったアドバイスをしてくれる会社を選びましょう。

また、広告活動はどのようなものや頻度を予定しているか、聞いてみましょう。提案数やその内容、広告活動の手厚さが比較のポイントになります。

(d)営業担当者の対応力はよいか

最後はやはり営業担当者の人柄が重要になります。こちらの希望を把握し、きちんとフィードバックしてくれるか、対応のスピードは早いか、心配なことを何でも相談できそうか、比較してみましょう。

また、宅地建物取引士に加えてファイナンシャルプランナーなどの有資格者であれば、資金計画なども安心して相談できる目安となります。

3. 不動産会社を比較する具体的な方法

不動産会社を比較する具体的な方法ここまでに示した上記3つの比較するポイントを押さえた上で、ここでは実際にどのようにして不動産会社を比較していけばよいのか、見ていきましょう。

3-1.実際に足を運んでみる

実際に不動産会社に足を運ぶのは誰でも思いつく方法ですが、不動産売却の経験が浅い方にとって具体的な話を聞ける点はメリットです。不動産会社に足を運ぶ前に、検討している不動産会社が自分の売却に最も適しているか視野を広く持って考えておくようにしてください。査定をしてもらう際の営業担当者との対話を通じて、その人柄やスタンスが分かります。

営業担当者と相談しながら、査定額を参考に売出価格を決めますが、売り出し価格と査定額は異なる点に注意しましょう。売出価格は、売り急ぐ場合は低めに、売り急がない場合は高めに設定するのが一般的です

また、不動産の売却を考えている方の中には、「現在住んでいる家を売却したいが、近所に知られずに売却を進める方法がないか」と考える方もいます。まだ住んでいるのに、折込広告やインターネットに掲載されて売却することを不必要に近所に知られてしまうのも好ましくないですよね。

このような場合、「折込広告などには出さずに店頭で来客に紹介する」「引っ越しが完了するまで折込広告などに載せない」など、お客さまのご希望に合わせて柔軟に対応してくれる不動産会社もあります。この点も、比較内容に盛り込むようにしてください。

3-2.複数の不動産会社に問い合わせる

自分の不動産売却に最も適した不動産会社を探すには、複数の不動産会社に問い合わせをしてみましょう。複数の不動産会社に問い合わせれば、「査定結果の比較を通して相場が理解できる」、「信頼できる営業担当者に出会う機会が増える」メリットが生まれます。

不動産会社によって査定の基準や得意なエリアは異なります。1社だけに査定を依頼すると、査定価格の妥当性が判断できません。複数の不動産会社に査定して貰えばだいたいの相場が見えてきます。

ただし、自分で複数の不動産会社にひとつひとつコンタクトを取るのは大変に手間がかかります。そのため、次の「一括査定を利用する」をおすすめします。

不動産の査定については、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産査定の方法と手順を解説!事前準備・査定後のポイントは?

3-3.一括査定サービスを利用する

個別の不動産会社のサイトに当たったり、電話をかけたりしなくても、一度に複数の不動産会社に査定依頼できる「不動産一括査定サービス」があります。インターネットを利用して一度に複数の不動産会社へ査定依頼でき、同時に複数の会社の査定金額を比較することで基準となるものが見えてきます。

一括査定は無料で利用できます。このサービスを利用するには、物件情報や個人情報を入力し、不動産会社を選択してから、「机上査定」と「訪問査定」を選択します。

  • 机上査定:立地条件や築年数などの条件で市場データを参考に簡易的に査定するもので、翌日~5日程度で査定結果が出ます。
  • 訪問査定:実際に物件を見て、間取りや日当たり、瑕疵などを細かくチェックします。

実際に不動産を売却する際は、売出価格を設定するために訪問査定は必須です。不動産売却を決めている場合は訪問査定を選びましょう。訪問査定での応対なども不動産会社を選ぶ際の参考になります。

不動産一括査定サービスは、選択候補の不動産会社が厳選されており、リスクが低く効率が良いのが特長です。査定結果と対応について、前章3つのポイントにより比較検討しましよう。

この際、気を付ける点は「一番高いところ」ではなく「一番信頼できるところ」を探すことです。そこでおすすめなのが「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスは、1分程度の簡単な操作で最大6社の不動産会社に査定を依頼することができます。査定会社は、売却対象となる物件のエリアで、どの物件種類の売買実績が豊富な不動産会社が選定される仕組みになっています。簡単に手間なく、信頼できる不動産会社をピックアップすることができ、最大6社に見積もり査定の依頼ができます。

運営しているのはNTTデータグループのため、情報管理や安全性も万全です。もちろん一切費用はかからず、無料です。不動産会社の比較と信頼できる不動産会社を見つけるために、「不動産売却 HOME4U」を是非ご利用ください。

4. 不動産会社選びで失敗しないための注意点3つ

不動産会社選びで失敗しないための注意点3つ不動産会社選びで失敗しないために、注意点を3つおさえておきましょう。

  • 媒介契約は物件に合わせて選ぶ
  • 仲介手数料は一律ではないと知っておく
  • 過剰な広告宣伝をする会社は避ける

ひとつずつ詳しく解説します。

4-1.媒介契約は物件に合わせて選ぶ

不動産の媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。それぞれ契約の内容に違いがあります。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約
自己発見取引
売主への業務状況の報告義務 7日に1回以上 14日に1回以上 任意
レインズへの登録義務 媒介契約締結後5日以内 媒介契約締結後7日以内 任意
契約の有効期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月 任意

3種類の媒介契約の中で、専属専任媒介契約と専任媒介契約の2つは、不動産会社1社のみと契約を結ぶため、売却が成立すれば確実に不動産会社へ仲介手数料が入ってきます。

そのため、専任媒介契約のみを提案してくる会社は、売主の利益を優先せず会社の利益本位で考えている可能性があり注意が必要です。

ただし、一般媒介契約の場合は、他社が売却を成立させてしまうと、基本的には仲介手数料が入ってきません。そのため、担当者がモチベーションを保てず販売活動が鈍るというリスクがあります。

一方の専任媒介契約は、デメリットだけではなく1社に限定することで不動産会社が熱心に売却活動をしてくれるというメリットもあります。

したがって、駅近などの人気エリアの物件は一般媒介契約、郊外や築古など特に売却活動が必要そうな物件であれば専任媒介契約が適しているといえます

媒介契約については、下記の記事で詳しく解説しています。

高く!早く!手間なく不動産売却 3つの媒介契約をとことん比較!

4-2.仲介手数料は一律ではないと知っておく

不動産売却が成立すると、仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で上限が定められています

不動産の売買価格 仲介手数料の上限(別途消費税)
200万円以下 取引額の5%
200万円超え400万円以下 取引額の4%
400万円超え 取引額の3%

参照:国土交通省「昭和45年建設省告示第1552号[令和元年8月30日改正(令和元年10月1日施行)]」

不動産の売却額に応じて仲介手数料の上限は決まっていても、下限は決まっていません。そのため、不動産会社によって仲介手数料を上限額の値段で提示するところもあれば、上限額より低い価格で提示する会社もあります。

一概に、「不動産仲介手数料が安いからいい」不動産会社という訳ではありませんが、不動産仲介手数料は一律ではないと知っておくことで、他社との比較材料にできます。

仲介手数料については、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産売買の仲介手数料とは|上限の決まりや計算方法、支払いの流れ

4-3.過剰な広告宣伝をする不動産会社は避ける

宅地建物取引業法第32条では、誇大広告について禁止しています。

例えば、明確な根拠を提示せず「売却成立100%」と広告に出していた場合、この会社に依頼すれば絶対に売却してくれそうだと誤認させる表示であるため「誇大広告」にあたります。

少しでも顧客を集めるために、実際とは異なった誤認させるような広告をする不動産会社は避けましょう。

過剰な謳い文句で広告宣伝する会社は、顧客のことよりも利益を追求する場合が多く、信頼できる不動産会社ではいおそれがあります。

まとめ

いかがでしたか。家を高く、早く売るためには、大手か中小か?といった不動産会社の規模は関係なく、売りたい物件に合った良い不動産会社選びが重要です。そのために比較するのは以下の3つです。

  1. 得意な物件
  2. 営業年数
  3. 対応力・販売力

また、この3つを比較して、数ある不動産会社の中からあなたにベストな不動産会社を見極めるためには、不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を活用して、不動産会社を比較してみることをおすすめします。

一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」で不動産会社を比較して、あなたの売却プランに最適な会社を選んでください。

この記事のポイント まとめ

不動産会社は大手と中小どちらがいい?

大手・中小それぞれにメリット・デメリットがあるので、売りたい物件にあった不動産会社選びが重要です。

詳しくは「1.【比較一覧】大手と中小どちらが良いか?」をご覧ください。

不動産会社を比較するときのポイントは何?

不動産会社を比較するときのポイントは以下の通りです。

  • 不動産会社の得意な物件を見極める
  • 営業年数をチェックする
  • 対応力・販売力をチェックする

詳しくは「2.不動産会社を比較する3つのポイント」をご覧ください。

具体的な不動産会社の比較方法は何?

具体的な不動産会社の比較方法は以下の通りです。

  • 実際に足を運んでみる
  • 複数の不動産会社に問い合わせをする
  • 一括査定サービスを利用する

詳しくは「3.不動産会社を比較する具体的な方法」をご覧ください。

不動産会社選びでの注意点は?

不動産会社選びでの注意点は以下の通りです。

  • 媒介契約は物件に合わせて選ぶ
  • 仲介手数料は一律ではないと知っておく
  • 過剰な広告宣伝をする会社は避ける

詳しくは「4.不動産会社選びで失敗しないための注意点3つ」をご覧ください。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で査定価格をお取り寄せ

「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

他にはない、この顔ぶれ。大企業から中小企業まで、全国1,300社の不動産会社を厳選!

NTTデータグループが20年以上運営している老舗の不動産一括査定サイト。提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみです。安心して査定をご依頼ください。


無料で査定依頼をしてみる