不動産を売却する際には、引き渡し前に抵当権抹消登記を行う必要があります。

手続きを司法書士に依頼することもできますが、「自分でやってみたい」という方もいるでしょう。

権利関係がそれほど複雑でない場合であれば、自分で抵当権の抹消登記を行うことは可能です。

この記事では、具体的な手続き方法や必要書類、注意点などを詳しく解説します。

不動産・マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』、『マンション売却の基本』も併せてご覧ください。

1.抵当権抹消登記は自分でやってみることは可能？

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した後に行う手続きであり、不動産の売却や相続を検討したときにはできるだけ早く済ませておくべき事項でもあります。ここではまず、抵当権抹消登記の仕組みについて詳しく見ていきましょう。

• 抵当権とは
• 抵当権抹消登記は自分で行うことも可能
• 抵当権抹消登記が必要な場面

1-1.抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入するときに、対象の不動産を担保として金融機関が設定する権利のことです。住宅ローンは一般的なローンとは異なり、万が一返済できなくなってしまった場合に備えて、あらかじめ購入する不動産を担保に設定する必要があります。

返済不能になってしまったときには、金融機関が抵当権を行使して不動産を差し押さえ、競売にかけることができます。そして、競売によって生じた売却代金は、返済できなかった債務の解消に充てられる仕組みです。

一方、きちんと完済できた場合には、権利としての抵当権は消滅します。しかし、登記上で設定した権利の記載については、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。

登記に記載されたままでは、「不動産の引き渡しができない」「新たな融資をスムーズに受けられない」「相続時まで放置しておくと手続きが複雑になる」などのデメリットが生じるため、あらかじめ抵当権抹消手続きを行う必要があるのです。

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1-2.抵当権抹消登記は自分で行うことも可能

所有権や抵当権といった権利に関する登記は、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。特に不動産の権利が移動したり、新築住宅の登記を設定したりするときには、ミスが許されないため司法書士に代行してもらうほうが安心と言えます。

しかし、マイホームの抵当権を抹消するだけであれば、それほど手続きは難しくありません。きちんと手続きの流れや必要書類を把握しておけば、自分で行うことも可能です。

住宅ローンを完済しますと、金融機関から郵送などで抵当権抹消手続きに関する案内が届きますので、書類の内容に沿って手続きを進めれば自力で済ませることができます。自分で手続きを行えば、司法書士に依頼する報酬を節約できるのがメリットです。

ただし、権利関係が複雑な場合は難しく、無理に自分で行おうとすると手続きにミスが生じてしまうこともあります。正しく手続きが行われなければ、後から思いがけないトラブルに発展してしまうこともあるため、初めから司法書士に依頼するほうが良いでしょう。

1-3.抵当権抹消登記が必要な場面

抵当権の抹消手続きが必要となるのは、住宅を売却するときや相続をしたときなどです。抵当権自体は消滅していても登記上は表示が残ってしまうため、第三者からは抵当権が本当に滅失しているのかを確かめることができません。住宅の売却のときには、登記上の表示から買い主が敬遠されることもあります。

そのため、不動産を売却するときには、引き渡しまでに抹消手続きを済ませておく必要があるのです。また、相続時に抵当権が残ったままですと、相続人がその権利ごと引き継ぐことになるため、後から手続きが複雑化してしまいます。

相続前に住宅ローン返済が済んでいるのであれば、事前に抵当権抹消手続きを完了させておくほうが良いでしょう。また、借り換えローンを利用するなど、新たに融資を受ける際にも抵当権の抹消登記が必要となります。

いずれにしても、ローンを完済した後に抵当権の表示を残しておくメリットはなく、放置している間に銀行の体制などが変わってしまうといったリスクもあります。そのため、ローンを完済できたら、できるだけ早く抵当権の抹消登記手続きを行いましょう。

2.抵当権抹消登記を自分でやってみたときの手続きの流れ

前述の通り、一般的なマイホームの抵当権抹消登記の手続きはそれほど難しくないため、手順を理解していれば自分でも行うことができます。ここでは、抵当権の抹消登記手続きの流れを5つに分けて見ていきましょう。

2-1.必要書類を準備する

抵当権抹消登記は権利関係に関する手続きですので、さまざまな書類が必要となります。書類については、完済に伴って金融機関から送られてくるものと、自分で入手しなければならないものの2種類があります。

書類に漏れがあると二度手間になってしまいますので、あらかじめ必要書類をきちんと把握してから準備をスタートすることが大切です。

2-2.法務局に事前相談を行う

登記に関する手続きは、対象となる不動産を管轄している法務局で行います。そのため、まずは管轄の法務局がどこになるのかを調べ、電話などで手続きの相談をしておくと安心です。

エリアによっては、事前相談に予約が必要となるケースもあるため、法務局のホームページで調べておきましょう。この段階で書類の不備やミスが見つかれば、何度も法務局へ足を運ぶ必要がなくなりますので、不安がある方は事前相談を利用してみると良いでしょう。

登記申請は日常的に行うものではないため、一般の方であれば不慣れなのはむしろ自然なことです。初歩的な質問や細かな疑問点などは遠慮をせずに、法務局の職員に尋ねてみるようにしましょう。

2-3.申請書などを作成する

必要書類を整えたら、案内に従って登記の申請書などを作成していきます。登記申請書には、登録免許税の支払いに関する収入印紙を貼る必要がありますので、印紙の台紙と1セットにまとめておきましょう。

その後、登記申請書と印紙の台紙の間に割り印をして、1つの契約書であることが分かるように示す必要があります。

2-4.法務局に提出する

必要書類を整えたら、法務局へ提出して手続きを進めます。提出方法には、「窓口で直接提出する」「郵送で提出する」「オンラインで提出する」といった3通りがあります。

書類の記載漏れなどの心配がなければ、スムーズに提出が完了する郵送やオンラインが便利です。しかし、不安がある方は事前に手続き相談の予約を取り、窓口に持参する方法を選択するのも1つです。

窓口であれば、細かく書類の不備などを教えてもらえるため、内容によってはその場で修正を済ませることもできます。すぐに訂正できるように、印鑑などを持参しておくと良いでしょう。

2-5.補正対応・登記変更が完了

書類の記載内容などに不備が見つかった場合には、後日、法務局から登記申請書に記載した連絡先に補正を求める通知が入ります。特に不備がなければ基本的に連絡は来ませんので、そのまま登記完了の予定日を迎えれば手続きが無事に完了したと考えて問題ありません。

登記の変更が済んだら、郵送あるいは窓口で登記完了証などを受け取り、抵当権抹消登記の手続きは完了となります。

不動産売却の全体の流れは以下の記事で詳しく解説しています。

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3.抵当権抹消登記を自分で進めるタイミング

抵当権の抹消登記を行うためには、住宅ローンを完済していることが前提となります。これまで見てきたように、住宅ローンの返済が終わると金融機関から抵当権抹消登記の案内と関連書類が届きます。

書類の中には、一定期間が経過すると再取得に手間が掛かるものもありますので、できるだけ早く手続きを済ませましょう。このように、売却や相続といった権利の移転前に返済が済んでいる場合は、案内に従って手続きをすれば抹消登記を完了させられます。

自分で手続きを行う場合は書類の準備などが必要ですので、不動産会社や金融機関とコミュニケーションを取りながら早めに進めてみましょう。

一方、注意が必要なのは、急な転勤や住み替えなどで「住宅ローン残債がある不動産を売却するとき」です。住宅ローンが残っている場合でも、引き渡しまでに抵当権を抹消すれば問題なく手続きが行えるため、物件の売却活動自体は進められます。

住宅ローンが残っている不動産を売る場合、ほとんどのケースでは、物件の売却代金が残債の返済に充てられます。このときに理解が必要なことは、「売却代金の決済は引き渡し日に行われる」という点です。

つまり、売却代金を返済に充てたい場合は、引き渡しの当日まで住宅ローンの完済ができないということです。そのため、売買契約が固まった段階で、金融機関に対して「売却代金で住宅ローンの一括返済を行う」旨を連絡しておく必要があります。

そして、必要書類を受け取ったうえで引き渡し日を迎え、当日にまとめて抵当権抹消登記手続きと引き渡しに関連する手続きを行うこととなります。この場合には抵当権抹消登記の手続きは司法書士に任せましょう。

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4.自分でやってみた場合の抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産に関連するその他の手続きと比べますと、それほど高額ではありません。自分で取り組んだ場合の費用と司法書士に代行手続きを依頼した場合の費用を比較して、適した方法を選択しましょう。

• 自分で取り組んだ場合の費用
• 司法書士に依頼した場合の費用

4-1.自分で取り組んだ場合の費用

抵当権の抹消登記に必要な費用の1つ目は、「登録免許税」です。登録免許税は各種登記手続きを行うときにかかる税金であり、抵当権抹消登記においては「不動産1件あたり1,000円」となります。

「不動産1件あたり」というのは、登記上の個数を指しており、一般的な一戸建てやマンションであれば土地1筆と建物1個の合計2,000円と計算されます。ただし、2筆の土地にまたがって建物が建てられている場合には、土地2筆と建物1個の計3,000円となります。いずれにしても、抵当権抹消登記の登録免許税は「1,000～3,000円」程度が相場です。

なお、登記事項証明書の取得には1通あたり600円の費用がかかりますので、合計すると「5,000円以内」が自分で手続きを行う場合の相場となります。

管轄の法務局への交通費や、郵送で書類を取り寄せたり提出を行ったりした場合の送料も考慮に入れておきましょう。

4-2.司法書士に依頼した場合の費用

司法書士に手続きの代行を依頼する場合は、上記の実費に加えて「1～2万円程度」の報酬を支払う必要があります。合計で3万円ほどを想定しておけば良いでしょう。司法書士に依頼すれば、必要書類を持参して委任契約を結ぶだけで正確かつ迅速に手続きを進めてもらえます。

そのため、以下のようなケースでは、初めから司法書士に依頼したほうがスムーズです。

不動産の引き渡し日が迫っているなど、スケジュールにゆとりがない場合には、ミスなく円滑に手続きを行わなければなりません。そのため、無理に自分で済ませようとするよりも、司法書士に依頼してしまったほうが安心です。

また、相続で取得した不動産については、抵当権抹消登記手続きよりも前に相続登記を行う必要があります。相続登記の手続きは抵当権抹消登記に比べてはるかに複雑ですので、司法書士にまとめて代行してもらうほうが良いでしょう。

更に、法務局は平日の朝から夕方までしか開いていないため、平日になかなか時間がとれない方も司法書士に依頼するほうが安心です。

なお、住宅ローン残債のある不動産を売却するときも、手続きがやや複雑になるのに加えてスケジュールが過密になるため、司法書士に任せたほうが良いケースが多いです。

5.抵当権抹消登記で必要となる書類

抵当権抹消登記に必要な書類は以下の通りです。金融機関から送付されるものと自分で集めるものがありますので、入手方法についても押さえておきましょう。

登記の変更が済んだら金融機関に返却する書類もありますので、どの書類を返送するのか事前に金融機関に確認しておきましょう。

5-1.登記申請書・印紙の貼付台紙

登記申請書及び印紙の貼付台紙は、法務局の窓口あるいはホームページからのダウンロードで取得できます。法務局のホームページでは記入例も掲載されていますので、参考にしながら作成しましょう。

申請書のうち、「原因」と記載されている項目には、住宅ローンの完済日を記入します。例えば、令和4年2月1日に完済して抵当権が消滅するのであれば、「令和4年2月1日解除」と記載します。

「権利者」の欄には現在の所有者の情報を記入し、「義務者」の欄には住宅ローンを組んでいた金融機関の名称を書きましょう。なお、稀なケースではありますが、登記の記録内容と実際の義務者が一致していない場合（金融機関の合併など）もあります。この場合は、登記上の住所・名称から現在の内容に変更されるまでの経緯が分かる書類が必要となるので注意しましょう。

添付書類の情報や申請者の連絡先、登録免許税、不動産の登記内容を記載すると登記申請書の準備は完了となります。

続いて、登録免許税額に応じた収入印紙を台紙に貼り付け、「登記申請書・印紙貼付台紙・その他の書類・代理権限証明情報」の順に重ねて左綴じにします。

5-2.登記事項証明書

登記事項証明書は、抵当権を抹消したい不動産の登記情報を確認するために必要な書類です。

費用のところで解説したように、登記事項証明書は法務局で取得でき、1通あたり600円の手数料がかかります。

5-3.登記済証・登記識別情報

登記済証・登記識別情報は、不動産に抵当権を設定したときに発行される書類です。

住宅ローンを完済したタイミングで金融機関から送られてきますので、特に自分で用意する必要はありません。

平成18年（2006）よりも前に発行されたものを登記済証、それ以降に発行されたものは登記識別情報と呼ばれており、どちらも効力は同じです。

5-4.登記原因証明情報・抵当権解除証書

抵当権抹消登記においては、「住宅ローンの完済」が登記原因となります。金融機関によって登記原因証明情報の呼び名は異なり、「抵当権解除証書」や「弁済証書」と呼ばれることもあります。

なお、場合によっては抵当権抹消の日付などが空欄であることもありますので、提出する前に確認しましょう。記載がない場合は、ローンを完済した日を自分で記入する必要があります。

5-5.金融機関の資格証明書

住宅ローンを借りていた金融機関の登記簿であり、完済後に金融機関から送付されます。書類の名称金融機関ごとに異なり、「現在事項一部証明書」や「代表者事項証明書」などと記載されていることもあります。

資格証明書には有効期限が設けられており、発行日から3か月が経過すると失効してしまう点には注意が必要です。期限が過ぎた場合には、法務局で1,000円を支払い、再取得しなければなりません。

5-6.委任状（代理権限証明情報）

抵当権の抹消手続きは、本来不動産の所有者と抵当権者（金融機関）が共同で行う必要があります。

しかし、実際の手続きは所有者のみで行うため、金融機関からの委任状が送付されます。代理権限証明情報があれば、金融機関も抹消手続きに同意していると証明できるため、所有者のみでも登記の変更が行えるのです。委任状についても、登記原因証明情報と同じように一部の項目が空欄になっている場合がありますので、事前に確認しておきましょう。

6.抵当権抹消登記を自分でやってみたいなら事前相談が大切

抵当権抹消登記は、登記手続きの中でも比較的にシンプルなやりとりで完了するため、手順や必要書類を押さえておけば自分でも行えます。対象の不動産を管轄している法務局に事前相談をすれば、書類の書き方や提出する書類の種類などを教えてもらえますので、あらかじめ予約を取っておくと良いでしょう。

また、地域によって書類の形式などが異なる場合もありますので、そうした意味でも事前相談するのがおすすめです。記載ミスや不備があると、何度も法務局に足を運ばなければならないため、できるだけスムーズに処理を進めましょう。

なお、不動産の売却に伴って抵当権抹消手続きを行う場合は、売却を担当してくれる不動産会社に相談してみることも大切です。不動産売買の専門家である担当者であれば、抵当権抹消登記についても具体的なアドバイスをもらえますので、安心して手続きを進められるようになります。

不動産の売却には、登記手続き以外にもさまざまなプロセスがありますので、スムーズに進めるためには不動産会社のサポートが必要不可欠です。信頼できる不動産会社を見極めるためにも、初めから依頼先を1つに絞り込むのではなく、複数の会社を比較することが大切です。

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まとめ

家を売却して買い主に引き渡すときまでには、抵当権抹消登記を行う必要があります。手続きは司法書士に依頼することができますが、「自分でやってみたい」という方はご自身で取り組むことも可能です。

手続きを行うにあたって、用意しなければならない書類がありますので、事前に不動産会社や金融機関に確認をしておきましょう。また、あらかじめ法務局で手続き方法を尋ねておくことで、安心して取り組めるはずです。

マイホームの売却など、それほど権利関係が複雑なものでなければ、自分で手続きを行ったほうが費用を節約できる部分があります。スケジュールに余裕を持って、不動産会社や金融機関とコミュニケーションをとり、手続きに誤りがないように取り組んでみましょう。