家を建てるには?まずは何から始めればいいの?

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家を建てるにあたっていちばん気になるのは、どのくらいの費用がかかるか、どのように手続きを進めていけばよいのか、ではないでしょうか。
本記事では、これから家づくりを検討していきたいという方に向けて、

  • 家を建てるために必要な費用
  • 具体的な家を建てる手順

をわかりやすく解説していきます。理想の家づくりの参考にしてください。

1.家を建てるのに必要な費用の考え方

家を建てるために必要な費用を分類すると、土地費用、建物本体費用、付帯工事費、諸経費の大きく4つに分けられます。
それぞれについて見ていきましょう。

1-1.土地費用

土地費用は、エリアごとに坪単価の相場が存在します。1坪は約3.3平米で、平米×0.3025で坪数を算出できます。
(例)200平米の土地の場合:200平米×0.3025=60.50坪
検討しているエリアの坪単価相場がおおよそ20万円/坪という場合、そのエリアで60坪程度の土地を探す際は、予算としておおよそ60坪×20万円/坪=1,200万円を想定しておく必要があることになります。

家づくり全体の予算の内、土地にかける費用が大きくなると、それだけ建物の予算を下げる必要があるため、最初にある程度土地の予算を決めておくとよいでしょう。

1-2.建物本体費用

1-2-1.建物本体費用の相場

建物本体の費用は、どの住宅会社に依頼するか、どのような仕様にするかによって変わりますが、まずは構造ごとに大まかな相場を押さえておくとよいでしょう。
国土交通省の「建築着工統計(平成30年)」によると、木造、持家の坪単価は約56万円となっています。

一方、HOME4Uの成約実績を構造別に見てみると、以下のようになっています。

構造 坪単価
木造(W) 77~97万円程度
鉄骨造(S) 84~104万円程度
鉄筋コンクリート造(RC) 92~120万円程度

国土交通省のデータと差がありますが、HOME4Uのデータのほうが、実際に成約したデータを元に作成されていることもあり、より実態に近いデータだといえるでしょう。

1-2-2.建物の階数による費用の違い

なお、建物の階数も注意すべきポイントです。

建築費用(坪単価)は同じ延床面積であっても2階建てより平屋建てのほうが高くなる傾向があります。これは、建物の各部分の費用について屋根部分や基礎部分(コンクリート)が高くなりやすく、平屋建ての場合、この部分の面積が大きくなるからです。

一方、同じ延床面積の2階建てと3階建てを比べると、3階建てのほうが屋根や基礎部分の面積は少なくなりますが、2階建てより3階建ての方が高くなりやすいです。
これは、建物を建てるにあたって役所に建築確認申請を提出する際、平屋や2階建ての建物は階数が低いことから比較的安全と判断され、構造計算に関する書類の提出を省略してもよいことになっていることが理由です。
一方、3階建ての場合、

  • 建築確認申請時に構造計算書を提出する必要があり、構造計算自体に費用がかかる
  • 基準を満たすために費用の高い材料を採用する必要がある

などの理由から、建築費用が高くなりやすいといえます。

ただし、3階建てにすることで土地の面積が小さくてもよくなるため、土地費用や建物本体費用を含む家づくりの総体費用は安くなることもあります。

1-3.付帯工事費用

付帯工事費用とは、外構工事費や屋外給排水工事費、地盤工事費などを指します。

屋外給排水工事費は、住宅会社によって「建物本体価格に含まれている場合」と「含まれていない場合」があるため、あらかじめ確認しておいてください。
また、外構工事費や地盤工事費は、内容次第では100万円を超えるなど高額になることもあるため、注意が必要です。

付帯工事費は内容次第で大きく変動しますが、相場としては建物本体価格の20%程度となります。

1-4.諸経費

諸経費とは、住宅ローンを組むために金融機関に支払う手数料や火災保険の保険料、不動産会社に支払う仲介手数料など、土地や建物を建てたり購入したりするのに必要となる、さまざまな経費のことです。

どの金融機関でローンを組むか、どの保険会社でどのような保険を組むかで、かかる費用は大きく変わりますが、建物本体価格の10%程度となります。

2.家を建てる具体的な手順5ステップ

5step図家を建てるにあたって必要な、具体的なステップを見ていきましょう。大きく5つに分けることができます。

2-1.ステップ1 建てたい家のイメージづくりをする

まずは、自分が建てたい家のイメージづくりをしてみてください。
もし同居する家族がいる場合は、家族がどんな家を建てたいと思っているのか、話し合っておくことも必要です。

この段階で決めておきたいこととして「優先順位」が挙げられます。
「家を建てる」とき、100%理想を叶えることは非常に難しいです。
立地を優先するのか、建物の充実度を優先するのか、また、費用が予算を上回る場合には予算オーバーしても理想を追及するのか、予算を厳守して妥協するのかといったことを決めておきましょう。

2-2.ステップ2 土地選び・現地調査

家づくりの総体予算を考えるにあたり、土地の費用がいくらかによって、残りの建物費用などを決定することができます。
基本的には、立地が良い土地ほど坪単価は高く、郊外の土地では坪単価を抑えることができます。
「子どもの学校を考慮して文教地区がよい」「庭でバーベキューをしたいから、立地よりもある程度の広さがある庭が欲しい」「広さはなくても都心に近い便利な立地がよい」「二世帯住宅が建てたいのである程度の広さがあり住みやすい場所がよい」などといった具体的な要望を固めたうえで土地選びをしましょう。

2-3.ステップ3 住宅会社の選定

土地が決まったら、住宅会社を選びます。

住宅会社に依頼すると、土地に合った住宅プランを提案してくれます。
住宅会社ごとに住宅の仕様や坪単価が異なるため、複数の住宅会社にプランを依頼したうえで、自分の希望に近い間取りや仕様、金額の住宅会社を選ぶとよいでしょう。
また、家を建てることで、そこから建築会社との長いおつきあいが始まります。リフォームや修繕など、家を建ててからも親身に相談にのってくれるかどうか、担当者の対応の良さなども重要なポイントとなります。

2-3-1.プラン作成

住宅会社に依頼すると、家づくりにあたっての大まかなプラン(見積書作成のための概要プラン)を作成してもらうことができます。

なお、住宅会社によってはプラン作成の段階で申込金を支払う場合があるため、その場合はまず複数の住宅会社に依頼したうえで、仕様や価格の相場などから3社程度に絞ってプランを作成してもらうようにするとよいでしょう。

2-3-2.資金計画作成

住宅会社では、プラン作成を依頼すると、資金計画書も併せて作成してくれます。
資金計画書とは、土地の費用や建物の費用、付帯工事費、諸経費まで含めた総体の金額がいくらになるかが書かれた書面のことです。

なお、資金計画書に書かれた総体費用が3,000万円だったとしても、家具・家電代金や地盤改良費、外構費などが追加でかかってしまい、最終的に3,000万円を大きく上回ってしまった、ということも十分あり得るので、資金計画書にはどのような費用が含まれているかを確認することが大切です。
住宅会社によっては、新築の家に備える家具や家電の斡旋も行っている場合があります。その場合、割引など家を建てた人への特典がついている場合があるので、担当者に尋ねてみましょう。

2-3-3.住宅ローン審査

プランが固まったら住宅ローンの審査となります。
住宅ローンでは、借りる方の年収や属性、個人信用情報の他、対象の住宅の資産価値などが審査されます。

なお、全く同じ条件でも、金融機関ごとで審査結果が異なることがあるため、もし審査に通らなかった場合は別の金融機関で審査を受けることも考えてみてください。

2-4.ステップ4 契約

土地と建物、資金計画が固まったら、土地の売買契約や建物請負契約を結びます。
契約時には土地、建物価格のそれぞれ1割程度の手付金を支払いますが、資金を用意できない場合はそれよりも少ない額で契約してくれることもあるため、事前に相談してみてください。

なお、一度契約を結ぶと、契約を破棄するには手付金を放棄しなければならないなど、ペナルティーが発生します。

2-5.ステップ5 着工~完成

土地の決済をして、建物の着工金が入金されたら、建物を建築するための工事が始まります。

この段階で土地代金の全額を支払う必要があるのに加え、着工金として建物代金の3割程度支払う必要がある点に注意が必要です。

通常、住宅ローンは「完成した建物」に対して支払われるローンのため、この段階では住宅ローンの融資を受けることができません。
そこで、金融機関に別途「つなぎ融資」を組んでもらう必要があります。
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間をつなぐための融資で、日割り計算で利息が計算されます。

つなぎ融資の金利は3%程度が相場など、住宅ローンの金利より高く設定されていることが多いため、あらかじめ確認しておくようにしてください。

なお、着工期間は、2×4工法であれば3カ月弱程度、在来工法であれば3カ月半程度かかります。建物が完成したら、住宅ローンを実行して引き渡しを受けることになります。

3.家を建てるにはどのくらいの時間がかかる?

家を建てるには、あらかじめどの程度の時間がかかるかを想定しておくことが大切です。

  • 住宅会社選び:1~2カ月程度
  • 着工前の打ち合わせ:1~2カ月程度
  • 着工:(例)在来工法であれば3カ月半程度
  • 建物が完成してから引き渡しまで:1カ月程度

合計で7~9カ月程度を見込んでおくとよいでしょう。

住宅会社によっては、大工さんの予定が空いておらず、施主が着工を希望しても次に着工できるのが半年後になることもあります。建物の着工を急いでいる場合は、契約前にあらかじめスケジュールを組んでもらうようにすることをおすすめします。

4.家を建てる際の4つの注意点

注意点ここでは、家を建てる際の4つ注意点をご紹介します。

4-1.耐震性能の確認

耐震性や耐久性が簡単にわかる指標として、「耐震等級」が挙げられます。
耐震等級は、1から3まであり、耐震等級2は耐震等級1の1.25倍、耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の耐震性を備えるとされています。
1981年5月以前に建てられた建物を「旧耐震基準」、1981年6月以降を「新耐震基準」の建物と呼び、新耐震基準の建物はこれまでの大きな地震の際に一定の耐震性を示したことがわかっています。

耐震等級が高いに越したことはありませんが、耐震等級1でも震度7の地震に耐えることができるよう設計されています。1981年(昭和56年)6月以降に新築された住宅は確認申請の段階でこの耐震等級1を満たしています。

耐震等級を2や3にするには、壁を多くしたりする必要があるなど、価格が高くなる場合もあるため、どこまで耐震性能を求めるかについては、あらかじめ考えておくとよいでしょう。

4-2.使用する素材や設備とコストのバランス

外壁や屋根材などの設備は、住宅に住んでから一定期間経過すると塗り替えなどメンテナンスの必要があります。
これらの設備は、素材によって耐用年数が異なり、高価な素材ほど耐用年数が長いです。

例えば、外壁をサイディングからタイルにすることで200万円の追加費用がかかる場合でも、タイルがメンテナンスフリーで塗り替え不要だと、長い目で見るとコストがかからないといったこともあります。

このように、住宅の設備や素材については、初期費用と将来的なメンテナンス費用の両方を見て判断するとよいでしょう。

4-3.コンセントの位置やエアコンの位置など配線と電圧に注意

家づくりでは、コンセントの位置やエアコンの位置など配線を決める必要があります。実際に生活を始めてみてから、配線が足りないというケースも起こり得ます。

例えば、吹付けタイプの断熱材を採用しているケースでは、外側の壁に配線する必要があるコンセントやエアコンについて建物の完成後は簡単に追加できない場合もあります。あらかじめ、住宅会社の担当者に、建物完成後に配線を行うことが難しい箇所は確認して、その部分については余分に用意しておくと安心でしょう。

また、間取りを決める際には電気設計についても考慮する必要があります。
例えば、コンセントの使用電力は、電圧が100ボルトの場合1,500ワットとなっています。温風ファンヒーターやドライヤーなどといった熱を使用する電気製品は使用電力が大きいため、これらを1つのコンセントでまとめて使用しないようにしなくてはいけません。

同じ子ブレーカーで複数のコンセントを使用している場合、設定した電力を超えてしまうとブレーカーが落ちることになります。
子ブレーカーの定格電流は特に指定がない場合、20アンペアとなっているため、電圧100ボルトの場合は1つの子ブレーカーで2,000ワットまでしか使用できません。専門業者に相談し、今後の生活に沿った電気設計を立てましょう。

ただし、オール電化住宅の場合は電圧を200ボルトにするのが一般的ですので、上記よりも余裕のある電気設計が可能です。

4-4.収納・動線を確認しよう

間取りを決める際には、収納や動線を確認しておくことが大切です。
計画の段階では各部屋の収納が1畳程度で大丈夫と思っていても、実際に生活してみると足りなかったということもあるため、できれば余裕を持って用意するとよいでしょう。
現在の住まいから、どの程度の収納量が必要で、将来的にどのような収納が増える可能性があるかなど、具体的に考えて決めることをおすすめします。

また、生活をするうえで大切になるのが「動線」です。
特に、料理や洗濯、掃除といった毎日の家事の負担を軽減するためには、動線の工夫が必要です。キッチンや洗面所などをなるべく近い場所に配置するなど、移動距離を短縮できるような間取りにするとよいでしょう。

5.住宅ローンの組み方とライフプラン

家づくりは数千万円の買い物であり、住宅ローンを組むときは数十年にわたって返済していくことになります。ここでは、住宅ローンの組み方やライフプランについて紹介していきます。

5-1.住宅ローンの組み方

5-1-1.住宅ローンを組む手順

住宅ローンを組めるかどうかは、金融機関による審査で決められます。

住宅ローンの審査には事前審査と本審査があります。本審査は建物請負契約を結んだ後にしか受けられませんが、事前審査は土地と総体の費用が固まっていれば受けることができます。

5-1-2.住宅ローンの選び方

住宅ローンの金利は、大きく分けると変動金利と固定金利の2つがあります。

変動金利は借入期間中、金利が変動するリスクがある分、低い金利で借りられます。固定金利は、金利が変動せず安心な分、やや高めの金利設定となっていることが多いです。

また、住宅ローンには団体信用生命保険(団信)がついています。これは、借入期間中に債務者が亡くなってしまった場合に、住宅ローンの残債がゼロになるというものです。

死亡のみを扱う団信については、金利負担なしで利用できますが、このほかにもガンを対象としたものや3大疾病、8大疾病を対象としたものなど、いくつか種類があり、種類に応じて金利がプラスされるといった負担が生じます。金融機関によって負担の割合は変わるため、金融機関を選ぶ際には団信の金利負担分も含めて検討してください。

5-1-3.住宅ローンの予算の考え方

住宅ローンの借入可能額は年収によって決まります。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、金利が1%の場合で年収400万円あれば最大4,132万円を借りられることになっています。

しかし、上記フラット35を利用し、頭金0円で4,000万円の借入をすると35年の借入期間で毎月約11万円の支払いとなり(条件等で異なる場合もあります)、返済が厳しく感じる方もいるかもしれません。
今後想定される収入や、生活にかかるであろう費用を考えたうえで、借入額を慎重に決めることをおすすめします。

5-2.ライフプランニングしてみよう

住宅ローンの借入額を決める際には、ライフプランニングをおすすめします。

ライフプランニングとは、毎年の収入と収支を数十年後まで全て算出するものです。
例えば、夫婦二人の場合、

  • 子供を産むのか。子供は何人ほしいのか。
  • 夫婦共働きか。専業主婦の場合はパートに出る可能性はあるのか、それはいつ頃を想定するのか
  • 子供を大学まで進学させるのか。幼稚園か保育園か。幼稚園または保育園から大学まで公立と私立どちらを選ぶか
  • 子供の結婚の際などのお祝い金はどの程度を予定するか(地域性などもあるため)
  • 老後の資金はいくら必要か、老後の生活スタイルはどういったものを想定しているか
  • 車はいつまで必要か、それとも持たないか。持つ場合はどの程度乗り換えるのか

などを考慮することで、住宅ローンの返済額をある程度決定することができます。もちろん、不確定要素はありますが、将来的な不安を軽減することができるでしょう。

ライフプランニングは、ファイナンシャルプランナーに依頼する他、インターネットで検索するとライフプランニングのためのテンプレートもダウンロードできるため、こうしたツールを活用して自分で立ててみるのもよいでしょう。

5-3.優先順位を決め、時間をかけすぎない

冒頭でもお伝えしましたが、家づくりにおいて100%理想通りの家を建てることはできません。
何かを充実させようとすれば、他の何かを諦めなければならないことが往々にして出てきます。優先順位を決めたうえで、家族全員が満足できるようにすることが大切だといえます。

また、理想の家を建てようと、土地探しや住宅会社選びに時間をかけすぎることも避けたほうがよいでしょう。
年齢を重ねて何らかの病気になってしまったことが原因で、家づくりそのものを断念せざるを得ない可能性もあるということを覚えておいてください。住宅ローンを組む際に健康上の理由で団信が否決になってしまうと、住宅ローンそのものを組めなくなってしまいます。

まとめ

いかがでしたか。家を建てるための費用や流れ、注意点についてお伝えしました。
家づくりは高額な買いものとなるため、まずは本記事の内容を参考に、全体の流れを把握しておくようにしてください。
また、本文中でもお伝えしている通り、優先順位を設けたうえで、ある程度は妥協できるポイントを決めておくことも重要です。
この記事が、あなたが満足のいく家を建てる参考になれば幸いです。

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