家の住み替え、理由は様々。理由別【損をしない住み替えの流れ】とは

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「住み替え」とひとことで言っても、「賃貸物件からマイホームの購入」の方もいれば、「自宅を売却して新しい物件を購入する」という方もいますよね?

また、住み替えたい理由についても、人によって次のように分かれると思います。

  • ライフスタイルの変化(出産、子どもの進学、子どもの独立、シニアライフへの転換、ペットの同居など)
  • 家や周辺環境への不満(間取りや使い勝手への不満、老朽化、ご近所トラブルなど)
  • 転勤
  • 住宅ローンの支払いが困難になった

そこでこのページでは、「持ち家がある方」に対象を絞り、理由別にどのように住み替えを進めるのが良いか、ご紹介してみます。

不動産のプロが渾身の力でご紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいください!

1.「ライフスタイルの変化」および「家や周辺環境への不満」による住み替えの場合

「住み替え」には色々なパターンがありますが、ここでは皆さんが現在「持ち家」で、かつ、新居についても「購入」を検討中または決定済みという前提で話を進めて行きます。

「購入する前提」とさせていただくのは、住宅は「今が買い時」と言われているからです。

住宅金融支援機構の「平成28年度は買い時か?」というアンケートで、68.6%ものファイナンシャルプランナーが「平成27年度と比べて買い時」と回答しているのです。

出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について
出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について

 

消費税の引き上げも先送りされ、住宅ローン金利も低水準ということで、今は買い時!という見方がされているようです。

それならば「善は急げ!」ですぐに買いに走りたいところですが、そこはちょっと待ってください!!

持ち家を住み替える場合、「自宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に進めるのが良いかを考える必要があります。

先に答えを言ってしまいますと、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

この2点を踏まえることが、「住み替え成功」への大きなポイントになります!

ということは、必然的に「自宅の売却活動」から始めることが正攻法となります。

ただ、「ご近所トラブル」などの場合、「資金繰りのことよりも、とにかく早く引っ越したい」という方もいると思います。

その場合には、「新居の購入」を先行しても良いでしょう。

そういう方は、後述する「買い先行のメリット・デメリット」に目を通して、買うことを先行した場合にどのような点に注意したら良いかを参考にしてください。

また、資金に余裕がある方(自宅の売却額を得なくても新居の購入に問題のない方)も、同じく「買い先行」でも構いません。

それでは、正攻法である「売り先行」について詳しく見て行きましょう。

1-1.「住み替え」の正攻法は「売り先行」!

先ほど、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

最初にこの二つを押さえることが、住み替え成功のポイントであることをお伝えしました。

これが「売り先行」の最初の一歩です。

「売り先行」とは、現在の家の売却代金を、新居の購入資金にあてて行く方法です。

確実に売却代金を得た上で、購入する物件を検討する流れなので、資金計画が立てやすく、預貯金の持ち出しがないように工夫できたり、持ち出しがあったとしてもきちんと計算し納得して購入物件を決めることができるところが安心です。

「売り先行」のメリットとデメリットをまとめてみましたので、下記をご覧ください。

■売り先行のメリット

  • 売却代金が先にわかるため、いくらくらいの新居が買えるのか、予め把握できる。
  • なかなか買い手が見つからないとやむなく値下げをして売らざるを得ないケースもある中、引っ越しが差し迫っているわけではないので、焦って値引きをすることもなく、じっくりと売却活動ができる。
■売り先行のデメリット

  • タイミングよく新居が見つからないと、「仮住いへの引っ越し」「新居への引っ越し」の2回の引っ越しが必要となってしまう。

文章だけだとわかりにくいと思いますので、「売り先行の流れ」を上から時系列になる表にしてみました。

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「売り先行」なら、売れる目処がたったてから新居探しをスタートできるため、安心して住み替えを進めることができます。

安全・確実に家の住み替えをしたい方には、【売り先行】をおススメします

1-2.資金に余裕がある方なら「買い先行」もOK!

「買い先行」とは、現在の家の売却代金に頼らずに、新居を先に買う方法です。

そのため、

  • 新居の頭金を預貯金などで用意できる人
  • 現在の住宅ローンと新居のローン、2つのローンの支払いができる人

という条件になり、資金にかなり余裕がある人が対象となります。

「買い先行」のメリットとデメリットも見て行きましょう。

■買い先行のメリット

  • 理想の新居をゆっくりと探すことができる。
  • 仮住いの必要がなく、引っ越しが1回で済む。
■買い先行のデメリット

  • 売却代金に頼らずに、新居の頭金を用意しなくてはならない。
  • 家が売れるまでの期間、2つの住宅ローンを同時に払わなくてはならない。
  • 「そうそうそう、そうなんだよね・・・」という共感と納得
  • 「簡単そう!楽そう!私にも出来そう!」というイメージ

「買い先行」の流れも上から順の時系列の表にしてみました。

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「買い先行」はかなり資金に余裕がないと進められない方法のため、当サイトでは基本的に「売り先行」をおススメしています。

1-3.住み替えに便利なローン「買い替えローン」と「つなぎ融資」とは?

住み替えに便利なローン「売り先行でも買い先行でも、どっちにしてもお金はかかるじゃないか」という声が聞こえてきそうなので(笑)、「買い替えローン」と「つなぎ融資」という買い替え時に便利な住宅ローンをご紹介しておきたいと思います。

買い替えローン

(1)買い替えローンとは?

「住み替えローン」とも呼ばれています。

売り先行の方が利用するものになります。

自宅を売却するには、まずは今の住宅ローンを一括で返済するのが基本です。

高く売れてローンの残債がなくなれば問題はありませんが、残債が残ってしまう場合は預貯金などを切り崩して自己資金を用意しなくてはなりません。

この自己資金を用意することなく、残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるのが、「買い替えローン」です。

例えば、住宅ローン残債が2,000万円の家が1,800万円で売れたとすると、一括返済するには200万円足りません。

新居の価格が3,000万円の場合、残債の200万円も加算した合計3,200万円の住宅ローンを借り入れする、ということです。

今のローンの残債を一括返済できるので、二重ローンを防ぐことができます。

また、今は住宅ローンがかなり低金利になっているため、従来よりも低い金利で利用できる可能性が高いと思われます。

(2)買い替えローンの注意点

上記で買い替えローンのメリットをお伝えしましたが、注意点もあります。

  • 「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある

買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を同じ日に行わなければいけません。

「売る」と「買う」を計画的に進め、金融機関や不動産会社、家を買ってくれる人とのスケジュールを完ぺきに揃える必要があります。

  • 買い替えローンは審査が厳しい!

残債も上乗せして借り入れるので、借入金が多くなります。

当然ながらその分、金融機関の審査も厳しくなってきます。

  • 返済期間と借入額は慎重に設定すべし!

買い替えローンにすることで、総返済額が多くなる可能性があります。

総返済額が多くなると、月々の支払いを楽にしようと、つい返済期間を長く設定しまいがちになります。

収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くようなローンを組んでしまったりすると、その負担が預貯金の切り崩しを引き起こし、最終的に老後の生活費を圧迫する恐れにも繋がります。

買い替えローンを利用する場合は、老後のことも見据えて、返済期間と借入額を慎重に設定しましょう。

つなぎ融資

(1)つなぎ融資とは?

「つなぎ融資」とは、買い替えのタイミングで一時的な融資を受ける方法です。

買い先行の方が利用するものです。

今の家の売却したお金で完済することを条件に、新居の購入資金の融資を受けます。

例えば、新居が見つかり契約を進めたいと思っても、購入資金に今の家の売却額を充てる予定の場合は、家が売れるまで新居の契約を進めることができませんよね。

そんな時に「つなぎ融資」を利用します。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充てます。

そのあと、家が売れたら、その融資を返済するということです。

新居を先に購入するため引っ越しが一回で済み、買い先行のメリットを生かすことができます。

(2)つなぎ融資の注意点

「つなぎ融資」にも注意点があります。

  • 住宅ローンより金利が高い。
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月〜1年。
  • 手数料や保証料がかかる。
  • 家が売れるまで、利子が発生し続ける。

諸費用や利子を考えると、つなぎ融資はあまりおススメできません。

どうしても住みたい新居があったり、資金に余裕がない限りは、やはり「売り先行」で安全・確実に買い替えすることをおススメします。

買い替えローンもつなぎ融資も、使う場合は銀行などの金融機関に相談してみましょう。

また、マンション売買を相談している不動産売却が紹介をしてくれる場合もあります。

説明をしっかり聞いて、メリットデメリットを理解した上で利用することをおススメします。

2.「転勤」の場合、「持ち家を賃貸に出す」という選択肢もある

賃貸に出す「転勤」にも色々あると思いますが、今の家に戻れる時期が決まっている場合と決まっていない場合で選択肢の幅も変わってきます。

今の家に戻れる時期が決まっている場合には、「転勤中だけ賃貸に出す」という選択肢も出てきます。

この場合は、「リロケーション」という貸し方が一般的です。

当サイトでも「リロケーションって何?!→転勤の間家を貸して給与以外の収入を得る方法」で詳しく紹介していますので、期間限定の転勤の方はぜひご覧ください。

一方、「転勤の期間は決まっているけど、今の家は売ってしまいたい」と思っている方や、転勤後の先が見えず「今の家を手放したい(この機会に買い替えてしまいたい)」と思っている方は、前述の【1-1.「住み替え」の正攻法は「売り先行」!】を参照してください。

「買い替え」の場合、よほどの資金的な余裕がない限りは、「売り先行」が正攻法となります。

3.「住宅ローンの支払いが困難になった」場合の住み替えの流れ

住宅ローン返済が困難になった場合住み替えをご検討の方の中には、「住宅ローンが支払えなくなった」という方もいらっしゃるでしょう。

この場合は、一般的に「持ち家を売却して住み替える」ということになりますが、「ローンの残っている家が売れるの?」と心配される方が大半です。

住宅ローンが残っている家の売却には、「任意売却」という方法があります。

適用されるには諸条件があるものの、新生活のための預貯金をできるだけ切り崩さずに売却するなら、「任意売却」がおススメです。

通常、ローンが残っている不動産を売却する時は、抵当権(※注釈)の関係上、残債を完済しなくてはなりません。

となると、売却の手段は次の2つのいずれかです。

  1. 残債以上の値段でその物件を売り、ローンを完済する。
  2. 残債より安い金額で売る場合は、売却金額では返済しきれない残債を、預貯金を切り崩すなどして用意する。

どちらも現実的にはちょっと厳しい…ですよね。

そこで登場するのが任意売却です!

「任意売却」とは、物件を売却しても残債が完済できない場合に「ローンの残債よりも安い金額で物件を売っても良い」と銀行などの債権者から承諾をもらって売却するという、スペシャルな感じの売却方法です。

でも、通常なら債権者にとり、融資額は「絶対回収しなくてはならないもの」であるはずなのに、なぜ「安くても良い」と承諾するのでしょうか?

住宅ローンの支払いが滞る理由は様々ですが、例えば債務者の年収がリストラや転職で減るなどして、今まで通りにローンの返済ができなくなり、このあと滞納が続いたら、債権者は「競売」という方法で物件を売り、融資額の回収にあたります。

ところが、この方法だと売却できる値段が市場価格の50~70%ほどになってしまい、債権者にとってメリットはありません。

そこで債権者は「任意売却」を許可し、できるだけ市場価格に近い値段での売却を目指し、残ったローンについても債務者に無理のない金額に見直すなどして、確実に融資額を回収できる方向に舵をきるのです。

任意売却を希望する場合は、直接債権者に申し出るか、「全日本任意売却支援協会」や「任意売却119番」などの専門窓口を通して債権者に申し出て、調整を進めてみてください。

■任意売却が認められないケース■

任意売却の申し出は、すべて認められるわけではありません。

任意売却とはローンの返済が既に滞っていたり、今後支払い能力がなくなる(融資額の回収が難くなる)ことが確実と思われたりする場合に認められます。

債務者に十分な支払い能力があると判断される場合には、任意売却は認められません。

※「任意売却」については、当サイトでも「競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識」の記事で“基礎知識”をご紹介していますので、あわせて参考にしてください。

(※注釈)「抵当権」とは?
抵当権とは、金融機関(債権者)が住宅ローンを貸す際、万が一お金が回収できない場合に備え、担保として不動産を確保しておくことをいいます。

抵当権が設定されている以上、債権者の許可なく勝手に不動産を売ることはできません。

任意売却後は、ご実家に住み替える方、安い賃貸住宅に引っ越される方、「リースバック」という方法で今の家に住み続ける方など、その方の家族構成や人生設計により選択は多岐にわたります。

いずれにしても、これを機にその後のライフプランをしっかりと見直すことが大切です。

4.忘れちゃいけない!買い替え時の税金と諸費用

税金と諸費用家を買い替える際は、「税金」や「諸費用」なども発生します。

こちらのページの「3.買い替え時の税金と諸費用」で詳しくご紹介していますので、ご参照ください。

※上記は「マンション」についての記事ですが、一戸建てを買い替える時も、税金や諸費用は同じです。

家の買い替えは、単純に「いくらで売れたか」「いくらで買ったか」だけではないお金もかかりますので、予めおさえておきたいところですね。

5.失敗しない「家の買い替え」のコツは3つ!

「家の買い替え」で成功するためには、「売り先行」の他に3つのコツがあります。

読んだ方だけ得をします(笑)

「3つのコツ」とはコレです!

  1. 売却は地元に詳しい不動産会社に依頼する!
  2. 売れない時は「買取」も検討する!
  3. 新居は先を見通して選ぶ!

それでは、ひとつずつ細かく見て行きましょう。

(1)売却は地元に詳しい不動産会社に依頼する!

「購入」の方は自分の好きな物件を探して購入の手続きを行えば良いので、物件さえ見つかればそんなに難しくありません。

ところが「売却」は、買い手が見つからないことにはどうにもなりません。

人気エリアの駅に近い築浅物件なら、どの不動産会社に頼んでもすぐに買い手が見つかるかもしれませんが、そんな物件をお持ちの方は一握りです。

「買い手を早く見つける」には、できるだけ自宅の周辺情報に詳しい会社を選んで依頼することが大切です。

なぜなら、たいていの人は住みなれたエリアの中での住み替えるを検討するものだからです。

不動産売却HOME4U「HOME4U(ホームフォーユー)」のような「一括査定サイト」なら、数ある不動産会社から売却したいエリアや物件にあった会社をリストアップしてくれますので、できるだけ複数の不動産会社に査定依頼をし、各社の強みや熱心さを比較してから選びましょう。

(2)売れない時は「買取」も検討する!

「住み替え」の場合、売却がスムーズにいかないと、二重ローンを払う期間が長くなったり、住み替えるプラン自体が頓挫しかねません。

何か月も売れない状況が続くようなら、不動産会社に買い取ってもらうことも視野に入れてみてください。

一般的に家の売却は「仲介」といって「不動産会社が買い手を探して売り手と結びつける方法」となりますが、「買取」は不動産会社に直接家を買ってもらう方法です。

仲介で売る場合よりも売却額が安くなってはしまいますが確実に売れるので、住み替え自体が頓挫することは避けられますし、その後の資金繰りも早い段階で計算しなおすことができます。

不動産会社には「買取保証制度」といって「ある期間内で売れなかったら買い取ってあげるよ」という制度を用意している会社もありますので、売却相談をする際、あわせてこの制度の有無を確認してみてください。

買取と仲介の違いについては「家やマンションを早く売りたい人必見!不動産の買取と仲介の違い」を参考にしてください。

(3)新居は先を見通して選ぶ!

新居を選ぶ際は、「もしかしたら将来売ることになるかも」という想定で選ぶことをおススメします。

なぜなら、「終の棲家」として選んだとしても、家族の状況によっては、引っ越す可能性がゼロではないからです。

となると、「売ろうとした時に売れやすい物件」が望ましいわけですが、売れやすい条件は次の2点です。

  • 一般的な間取り
  • 駅に近く、誰にでも住みやすい環境にあること

もちろん完璧に条件を満たす物件を希望の金額で買えるとは限りませんので、妥協するところは出てくるかもしれませんが、「あまりにも個性的な家は後々売りにくくなってしまう」ということを踏まえておくのが将来に備えた必勝法です。

6.まとめ

いかがでしたか?

大事なことだけ繰り返します。

「住み替え(買い換え)」を安全・確実にするには「売り先行」が断然おススメです

そして、購入に関しては「将来売ることになるかもしれない」と少し念頭に置いて物件を選ぶことが大切でしたね。

“住宅の買い時”といわれている今。

目的にあった良い住み替えに向けて、本ページの情報をお役立ていただければと思います。

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