「土地を売りたいので価格の相場を知りたい」
「土地を相続したときの税金って、何を基に計算したらいいの？」
初めてのことだと、どうやって調べたらいいのかわかりませんよね。

「路線価格」や「公示地価」という言葉を耳にしたことがあるかと思いますが、実は同じ土地にも関わらず、目的によって数種類の価格があるのです。

そこでこの記事では、土地の価格を目的別に分かりやすくお伝えします。

「土地を売るんだったらこれ！」という風に、みなさんのニーズに沿った土地の価格とその検索方法を紹介しますので、最後までお付き合いください。

1.土地の価格はどんな基準で決まるの？

土地の価格は、目的によって基準となる金額が変わります。普通、物の値段は1つのみですが、土地の価格は目的ごとに、4つの基準によって変わるのです。

土地の価格を決める4つの基準

• 公示地価
• 実勢価格
• 路線価格
• 固定資産税評価額

このうち実勢価格以外の3つは、国や公的機関が発表する公的価格となります。いろいろな価格が設定されている理由は、利用目的が異なるからです。

それでは、目的に紐づけながら、「公示地価」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」を詳しく見ていきましょう。

1-1.「土地を売りたい」場合は「公示地価」と「実勢価格」

土地を売る際の基準になるのが公示地価と実勢価格です。これらは土地の価格の相場を把握し、売り出し価格を決定したり、査定額が妥当かを判断したりするために使用します。

1-1-1.公示地価とは

家を売る際に使われる基準となる価格の1つである公示価格は、資産価値を表す価格です。ニュースで「日本一高い土地は〇〇！」といった取り上げられ方がされる場合はこの公示価格をもとにしているんですよ。なお、「標準地価」と呼ぶときは、建物のない土地のみの資産価値を表しています。

公示地価は、地価公示法に基づき国土交通省が全国に定めた調査地点（標準地）を対象に、1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価額を出してます。毎年1月1日時点の1m²あたりの価格を示したものです。

公示地価は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標として使われます。 土地の価格の目安になるものですが、全国の隅々まで公示されておらず、標準地の選定は限定的であることを頭に置いて検索してください。

また公示地価は「地価公示」や「地価公示価格」という呼び方がされることもあります。国土交通省のWEBサイト上では、「国土交通省地価公示」という名称が使われています。

• 基準日：毎年1月1日
• 公表時期：3月下旬
• 発表機関：国土交通省

公示時価と似ているもので「都道府県地価調査」があります。工事時価は国が行う基準で、都道府県地価調査は各都道府県が実施ているものです。

基準地価は、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から調べることができます。

1-1-2.実勢価格とは

家を売るときに、売主と買主との間で合意に達した金額が取引価格です。 そのときの時価となり、実際に取引された価格を実勢価格 といいます。
土地の売却を考えている方は、過去の取引事例や近隣の類似する土地の実勢価格を、売りたい土地の価格の参考にすることができます。

1-1-3.実際に売るときの相場は？

実際に土地を売る際の相場情報は、公示地価と実勢価格で土地の価格の目安を確認したうえで、一括査定サービスで調べるのがおすすめです。

なぜかというと、公示地価は調べたい土地の近くが標準地となっているとは限らないからです。そもそも土地は間口や奥行、敷地の形状など個性があるので、価格を決めるのが非常に難しいという特性があります。そのため、公示地価と実勢価格はあくまでも相場の目安として確認しておきましょう。

土地の相場がわかり、実際に売却をはじめたいと思っている方には次のステップとして「一括査定サービス」 を利用することをおすすめします。

一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」は、物件の所在地や面積など売りたい土地の基本情報を入れると、その土地の売却に対応可能な複数の不動産会社をマッチングし、同時に査定を依頼できるサービスです。

他の物件がいくらで売れたか調べるよりも、不動産のプロに実際に物件を見てもらい、査定してもらったほうが良いのは言うまでもありません。
また、複数の会社に査定してもらうと、同じ土地でも査定価格に違いがあることが分かります。1社の査定だけを参考にするのではなく、土地を売却する際はかならず複数の不動産会社の査定を取り寄せ、その査定価格の根拠をしっかり聞き、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

不動産売却 HOME4Uは、あなたの土地や所在エリアに応じてぴったりの不動産会社を複数同時に紹介してもらえます。

売却に向けてより正確な価格を知り、優秀な不動産会社を見つけるためには、まずは査定を依頼してみましょう。

1-2.土地を相続するなら「路線価格」

路線価格は「相続税路線価」や「路線価」とも呼ばれており、相続税や贈与税を出す際の基準となる価格のことです。

「固定資産税路線価」という言葉もありますが、固定資産税路線価は固定資産税や不動産を購入した際に支払う不動産取得税などに利用されるものであり、一般的な「路線価」とは異なるので注意してくださいね。

相続税計算時の評価額は、道路（路線）に面した土地1m²あたりの価格に、土地の面積を掛け合わせて算出します。なお、路線価格は公示地価の80%が目安とされており、一般的な土地取引に使われる価格より少し安めに設定されています。

• 基準日：毎年1月1日
• 公表時期：7月初旬
• 発表機関：国税庁

1-3.税金を知りたいなら「固定資産税評価額」

土地にかかる税金を知りたい場合は、固定資産税評価額を基準とします。土地にかかる税金には、以下のようなものがあります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税　など

固定資産税評価額は各市町村（東京都23区の場合は都）により、3年ごとの1月1日時点で価格が更新されます。

なお、固定資産税評価額は公示地価の70%とされています。

• 基準日：毎年1月1日（3年に一度評価替え）
• 公表時期：3～4月
• 発表機関：市町村

2.土地の価格に影響する3つの要因

4種類の土地の価格を紹介しましたが、土地の価格は変動します。どんな要員で変動するのでしょうか？ここでは大きく3つの要員をご紹介します。

経済情勢

アメリカのリーマンショックや金融緩和政策など、経済情勢に大きな変化が起こると、土地の価格も影響を受けます。
また、オリンピック開催が決まり海外投資家が土地を買い占めた際や、大きな災害によって建設資材や人材が不足することによっても、不動産市場が不安定になることもあります。

町の人口や環境

町の再開発の影響で人口が増加したり住環境が充足したり、町のブランド感が高まると土地の値段が上がることがあります。また、その土地が住宅地なのか商業地なのかなどによっても変わってきます。

逆に人口減少や大きな企業や商業施設、大学などがなくなると、その土地の値段が下がるケースもあります。

交通の利便性

土地の値段は公的な交通の利便性にも影響されます。特に路線や主要道路が通っていたり、新幹線の駅や高速道路のインターチェンジが新しくできたりすると、利便性が高まるため土地の値段はあがります。

上記以外にも、土地の値段を左右する要因は複数あります。土地の売買取引では、こうした土地の利点と将来の周辺環境の変化なども考慮して、土地の売買が進められますよ。

3.土地の価格を調べる方法

それでは、実際に公示地価、実勢価格、路線価格、固定資産税評価額を調べる方法を見ていきましょう。

3-1.公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で調べられます。
地図上で都道府県、市区町村で絞り込んだ後に、地価情報、地価調査年などを選択してから「検索」ボタンを押すと、該当する地価情報が表示されます。

3-2.実勢価格の調べ方

実勢価格を調べるには、不動産取引価格情報検索サイトを利用します。
不動産取引価格情報検索サイトは、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果の取引情報をデータベース化したサイトで、実際に売買された価格情報が閲覧できます。
土地だけでなく、土地と建物両方、中古マンションなどの実勢価格も調べられますよ。

3-3.路線価格の調べ方

路線価格を調べるには、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用しましょう。サイト内には、路線価格を閲覧する手順が詳細に紹介されていますよ。

また、相続税評価額を求めるための土地単価「相続税路線価」と固定資産税評価額を求めるための土地単価「固定資産税路線価」は、「一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップ」から調べることが可能です。

3-4.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は3つあります。

課税明細書で確認する

家や土地を持っている方は、毎年送られてくる納税通知書に添付されている課税明細書で固定資産税評価額を確認することができます。

固定資産課税台帳を閲覧する

自分の家や土地がある地域の役所（東京都は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧し、固定資産税評価額を確認することができます。

土地の売買などで、ほかの人が所有する土地や建物の価格を知りたい場合は、固定資産課税台帳ではなく「縦覧帳簿」で土地や建物の価格を確認することが可能です。こちらは固定資産課税台帳の所有者の情報などが入っていないものになります。

固定資産評価証明書をもらう

自分の家や土地がある地域の役所（東京都は都税事務所）の窓口で、固定資産課税台帳に登録されている内容の入った「固定資産評価証明書」をもらうことができます。また、郵送で受け取ることも可能です。

申請には、本人確認書類（マイナンバーカード、免許証、保険証など）が必要です。代理人が受け取りに行く場合は、委任状を書いてもらう必要があります。郵送の場合は返送用封筒も必要です。申請方法や費用などについては、各市町村のホームページで確認してみてくださいね。

4.まとめ

それではおさらいです。
土地価格、とひとくちにいっても、その目的に応じて種類が異なります。

土地を売るときの目安となるには、国による公示地価（や都道府県が発表する基準地価）、実際に家を売った時の実勢価格が参考になります。 相続をするときは国税庁が発表する路線価格 、固定資産税を調べるときは市町村が公表する固定資産税評価額といった公的価格があります。

土地を所有している方、これから売却をしようと思っている方は、複数の不動産会社から査定をうけられる一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」を活用し、売却する土地の価格をより正確に知るとともに、売却をサポートしてくれる信頼できる不動産会社を見つけてください。

また、あなたが現在お持ちの土地を「売る」のではなく、アパート経営やマンション経営、駐車場経営など「土地活用」についてお考えなら「HOME4U土地活用」がおすすめです。

売らずに土地を活かすことで、安定的な収入を数十年に渡って得ることもできます。まずは、あなたの土地の収益の可能性を検討するために、土地活用の収益プランの提案を受けてみてはいかがでしょうか。

「HOME4U土地活用」なら、簡単な項目を入力するだけで、複数の大手企業から、あなたの土地に最適な収益プランを提案してもらうことができます。
各社の提案を比べながら、収益を最大化するためのプランを見つけましょう。