土地の価格、どうやって調べる?目的別に金額の算出方法を知っておこう

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土地の価格、どうやって調べる?目的別に金額の算出方法を知っておこう

土地を売るとき、価格はどうやって調べたらいい?
土地を相続したときの税金って、どのように計算したらいいの?
初めてのことだと、調べ方や計算方法がまったくわかりませんよね。

国が発表している「路線価」「公示地価」といったものを耳にしたことがあっても、何がなんだかわからない方もたくさんいると思います。
実は同じ土地でも、目的によって数種類の価格があるのです。

そこで今回は、土地の価格を目的別にお伝えします。
できるだけわかりやすく解説しますので、ぜひ最後までおつきあいください。

1. 土地の価格は、目的によって調べる方法が異なる

一物四価」という言葉を聞いたことはありますか?
通常は物の値段はひとつですが、土地については、4種類の価格があるという意味です。

4つの価格とは、「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」このうち実勢価格以外の3つは、国が発表する公的価格となります。いろいろな価格が設定されている理由は、利用目的が異なるからです。

ではそれぞれの目的別に、どの価格を調べたらいいのか見ていきましょう。

2. 4つの価格を詳しく解説!

それでは、目的に紐づけながら、「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」をそれぞれ詳しく見て行きます。

(1) 資産価値 を知るには「公示地価」

個人で土地の価格を知りたいと思ったときに参考になるのが公示地価です。

公示地価とは、国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、1㎡あたりの価格を示したものです。毎年「公示地価の最高額は、東京銀座の〇〇」というように、ニュースで取り上げられているのを耳にしたことがあるのではないでしょうか。公示地価は一般の土地取引の指標となるもので、いわゆる資産価値を表します

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:3月下旬
  • 発表機関:国土交通省

公示地価を調べるには、下記のシステムが便利です。

国土交通省 土地総合情報システム

出典:国土交通省 土地総合情報システム
地価公示・都道府県地価調査

地図上で希望の都道府県、市区町村名を選んで検索ができます。

基準地価とは?

公示地価は国が公表するものですが、基準地価は毎年7月1日時点の地価が都道府県により、9月頃に発表されます。公示地価を補完するもので、都道府県価格調査とも呼ばれます。

公示地価は1月1日の価格で、基準地価が7月1日時点の価格で半年違うことから、1年間で地価に動きがあっても、この2つの金額を比べることでおおよその動向が分かるようになっています。

  • 基準日:毎年7月1日
  • 公表時期:9月下旬
  • 発表機関:都道府県

(2) 相続税や贈与税を調べるには「相続税路線価」

相続税路線価とは、相続税や贈与税における基礎となる価格のことです。路線価というと、何となく鉄道の駅や線路の地価をイメージしてしまうかもしれませんが、線路とは関係がありません。

路線価は土地全体の価格ではなく「道路」によって価格が設定されます。所有している土地が接している道路についた1㎡あたりの価格に、土地の面積を掛け合わせて、相続税計算時の評価額を算出することになるのです。なお、路線価は公示地価の80%が目安とされています

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:7月初旬
  • 発表機関:国税庁
  • 金額の目安:公示地価の80%

国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表典:国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

路線価を調べるには「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用しましょう。

(3)固定資産税などの計算には「固定資産税評価額」

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、土地にかかる税金の計算の基礎となる価格を固定資産税評価額といいます。各市町村(東京都23区の場合は都)により、3年ごとの1月1日時点で価格が更新されます。最近では2015年に評価替えが行われました。

毎年固定資産税を支払っていると、納税通知書に添付されている課税明細書にどのくらいの評価額かが記載されているので、チェックしてみてください。固定資産税評価額は公示地価の70%とされています

  • 基準日:毎年1月1日(3年に一度評価替え)
  • 公表時期:3〜4月
  • 発表機関:市町村
  • 金額の目安:公示地価の70%

▼ 詳しくは当サイトの記事でも紹介していますので、参考にしてくださいね。

土地と建物の固定資産税を調べるなら、固定資産税評価額をチェック

(4) 売却するときは「実勢価格」

 家を売るときには、買い手との間で合意に達した金額が取引価格です。そのときの時価となり、実際に取引される価格を実勢価格といいます。どのくらいの金額で取引されているかについては、下記のシステムなどで調べることができます。

国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索

出典:国土交通省 土地総合情報システム
不動産取引価格情報検索

取引時期や都道府県を選んで、取引価格を調べることができます。

さらに自分の土地がいくらか具体的に調べるには、「一括査定サービス」が便利です。

物件の所在地や面積などの基本情報を入れると、複数の不動産会社からネット上で査定してもらえます。複数の会社に査定してもらうと、同じ物件でも金額が違うことが分かります。

一社だけでは相場がつかめませんので、売却をする際はかならず複数の会社の査定額を取り寄せ、その査定額の根拠をしっかり聞き、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です

一括査定サービス・HOME4U(ホームフォーユー)」なら、あなたの土地や所在エリアに応じて、ぴったりの不動産会社を複数同時に紹介してもらえます。売却に向けて具体的な価格を知るなら、まずは査定を依頼してみましょう。

3. まとめ

それではおさらいです。
土地価格、とひとくちにいっても、その目的に応じて種類が異なります。

土地取引の目安となる金額は、国による公示地価や都道府県が発表する基準地価、相続をするときは国税庁が発表する相続税路線価 、固定資産税を調べるときは市町村が公表する固定資産税評価額といった公的価格がありましたね。

そして、実際に家を売るときが実勢価格でした。

土地を所有している方、これから売買をしようと思っている方は、目的によって、使う価格の種類が変わるということを、この機会にぜひ理解しておいてくださいね。

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