路線価図には、「180D」のような数字とアルファベットが、道路に記されています。
数字の単位は「千円」であるため、「180D」は1平方メートルあたり18万円の土地であることを意味します（アルファベットは借地権割合を表します）。
固定資産税の納税通知書や登記簿謄本で地積を把握し、面積をかければ評価額を計算できます。
地積が250平方メートルであれば、「18万円×250＝4,500万円」です。

『2-3.固定資産税評価額の調べ方』では、固定資産税評価額を調べる複数の方法を紹介しています。

• 基準日：毎年1月1日（3年に一度評価替え）
• 公表時期：3～4月
• 発表機関：市町村
• 価格の目安：公示地価の70％

土地と建物の固定資産税を調べるなら、固定資産税評価額をチェック

家や土地を持っている人なら、固定資産税評価額という言葉を聞いたことがあ

1-4.実勢価格（時価）

実勢価格は、その土地を売却した時の実際の価格であり、時価です。
売り手と買い手が納得し、売買に合意できた価格が、実勢価格となります。

正確な実勢価格は、取引成立時まで分かりませんが、おおよその実勢価格を調べることは可能です。
そのため、土地を売却する方にとっては、実勢価格を調べておくことが重要となります。

不動産会社の行う売却査定でも、実勢価格により近い価格を計算するために、様々な調査を行っています。

『2-4.実勢価格の調べ方』では、個人がインターネットから簡単にできる実勢価格の調べ方を紹介しています。
売却査定の精度よりは劣りますが、おおよその売却価値を判断できます。

既に売却を決めている方は、不動産会社に査定依頼をしてみましょう。
実勢価格は取引時点まで不確定なため、査定価格はあくまで予想。査定を担当する不動産会社ごとに査定額は異なるため注意しましょう。

複数社の査定額を簡単に比較したい方は、NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）をご活用ください。
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2.土地価格の調べ方

以下の4つの価格について、それぞれ価格の調べ方を紹介します。

• 公示地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額
• 実勢価格

土地の値段はこうして調べる！自分でできる4つの方法と価格の決まる基準

この記事では土地の値段を自分で調べる方法を解説します。 【1分でわ

2-1.公示地価の調べ方

公示地価は、毎年3月下旬ごろ、国土交通省より発表されています。
国土交通省が提供する不動産情報サイト『不動産情報ライブラリ』から、その年の1月1日時点の公示地価を簡単に調べられます。

まずは不動産情報ライブラリにアクセスし、以下の手順で検索してみましょう。

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-05-15)

2-2.相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁が提供する『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表』で確認できます。
まずは『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表』にアクセスし、以下の手順で検索してみましょう。

出典：国税庁．”財産評価基準書 路線価図・評価倍率表”．(参照2024-05-15)

2-3.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、以下で解説する3通りの方法で調べられます。

課税明細書で確認する

家や土地を持っている方は、毎年送られてくる納税通知書に添付されている課税明細書で固定資産税評価額を確認できます。

固定資産課税台帳を閲覧する

自分の家や土地がある地域の役所（東京都は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧し、固定資産税評価額を確認できます。

土地の売買などで、ほかの人が所有する土地や建物の価格を知りたい場合は、固定資産課税台帳ではなく「縦覧帳簿」で土地や建物の価格を確認することが可能です。こちらは固定資産課税台帳の所有者の情報などが入っていないものになります。

固定資産評価証明書をもらう

自分の家や土地がある地域の役所（東京都は都税事務所）の窓口で、固定資産課税台帳に登録されている内容の入った「固定資産評価証明書」を取得できます。また、郵送で受け取ることも可能です。

申請には、本人確認書類（マイナンバーカード、免許証、保険証など）が必要です。代理人が受け取りに行く場合は、委任状を書いてもらう必要があります。郵送の場合は返送用封筒も必要です。申請方法や費用などについては、各市町村のホームページで確認してください。

2-4.実勢価格の調べ方

実勢価格は、「その土地の売買取引が成立した価格」ですから、売買成立の瞬間まで正確な実勢価格は分かりません。
ただ、過去の取引事例や、他の土地価格を参考に、実勢価格の目安を計算できます。

それぞれの土地価格から求める

公示価格は、取引の基準となる価格を目指して調査しています。
具体的に、公示価格の1.1～1.2倍の価格が、実勢価格の目安になると言われています。

相続税路線価から求められる相続税評価額は、公示価格の0.8倍程度になるよう調整されています。
固定資産税評価額も、公示価格の0.7倍程度になるよう調整されています。

この性質から、以下の様に実勢価格を計算で求められます。

公示価格が分かる場合

実勢価格 = 公示価格 × 1.1

相続税評価額が分かる場合

実勢価格 = 相続税評価額 ÷ 0.8 × 1.1

固定資産税評価額が分かる場合

実勢価格 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

条件の近しい取引事例を参考に求める

国土交通省が提供する不動産情報サイト『不動産情報ライブラリ』を利用すれば、過去の売買における取引価格を調べられます。
地域や駅からの距離など、できるだけ条件の近しい物件の取引事例を複数探し、平均的な価格を求めていきます。

まずは不動産情報ライブラリにアクセスし、以下の手順で検索してみましょう。

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-05-15)

不動産取引価格情報は、国土交通省の調査で作成された情報です。土地を売却した方へ実施したアンケートをもとに価格が作成されています。
成約価格情報は、不動産流通機構（レインズ）のデータで作成されています。同じ情報を『レインズマーケットインフォメーション』で閲覧できます。

3.土地の価格を決定する5つの要素

土地の価格は、様々な要因によって決定します。

ここからは、土地の価格決定に関わる以下5つの要素について詳しく解説します。

• 土地の使い方を制限する法規制の影響
• 周辺地域の利便性・交通利便性
• 土地の規模や使いやすさ
• 接面道路との関係
• 景気による需給バランスの変化

3-1.土地の使い方を制限する法規制の影響

土地は、建築基準法や土地計画法などによって、建物の立て方、使い方が制限されています。
例えば、「建物の面積や高さ」「どの規模の商業施設までが建てられるのか」といった規制です。

2階建ての戸建て住宅が並ぶ住宅街は、都市計画法でいう第一種・第二種低層住居専用地域となります。
高層マンションや大規模商業施設のような、より人が多く集う建物を建設できないため、比較的土地価格は安くなります。

3-2.周辺地域の利便性・交通利便性

周辺地域にスーパーや病院、学校などの施設が十分だと、周辺地域の利便性が高いと評価され、土地価格も高くなりやすいといえます。

特に、交通の利便性は重要で、駅からの距離は土地価格に強く影響します。
駅に近い賃貸物件の家賃が明らかに高いように、駅に近ければ近いほど土地価格も高くなるのが原則的です。

ただし、駅との距離が重要視されるのは、徒歩圏内の話です。
駅から徒歩30分の距離にあるなら、車やバスでの移動が主流になってきますので、徒歩31分でも徒歩35分でも、大きく土地価格が変わりません。

3-3.土地の規模や使いやすさ

前項までの内容は、法規制や周辺環境についてでしたが、どんな土地であるかも価格決定に重要です。

土地の良し悪しを考える基準は以下の4点です。

• 土地の面積
• 土地の形状
• 間口・奥行
• 日当たり・通風

土地の面積

一般的に、面積が広いほど土地価格は高くなります。
ただし、面積が広いほど1平米あたりの単価が高くなる土地と、低くなる土地があります。
都市計画法の建築制限が関係しており、マンションなど大規模な建物が建てられる地域では、土地面積が広い方が、平米単価も高くなりやすい傾向にあります。
低層の戸建て住宅しか建てられない地域では、あまりに広すぎる土地だと活用が難しく、平米単価も低くなることがあります。

土地の形状

土地の形状は、土地の使いやすさに直結します。使いにくい土地であるほど、需要が低いため、価格も低くなります。
最も評価の高い土地の形状は、長方形や正方形に近い、形が整った土地であり、整形地と言われます。
一方で、三角形に近い三角地。旗のような形の旗竿地など、形状の悪い土地は不整形地と呼ばれ、使い勝手の悪さに応じて評価が低くなります。

間口・奥行

間口と奥行は、より広い方が使い勝手がよく、価格も高くなります。
戸建て住宅を例にとっても、間口が広い方が車庫と人の入り口を分離できるなど、建築の自由度が上がります。

日当たり・通風

日当たり・通風は、良いほど価格が高くなります。
これらは土地の向きや、周辺の建物の存在に左右されます。
極端な話、陽の方向に高層建造物がある土地では、日当たりの悪さから購入需要が減るでしょう。

土地の規模や使いやすさ以外にも、周辺環境も影響します。
例えば、線路や工場が近くにあり騒音が甚だしい土地や、廃棄物処理施設や化学プラントなど悪臭を放つ施設が近隣にある土地は、安くなりやすいでしょう。墓地・火葬場・ゴミ処理施設など、一般的に嫌悪感を抱かれる施設が近くにある土地も同様です。

3-4.接面道路との関係

土地と接面する道路の幅員によって、建てられる建物の延床面積が制限されます。
また、幅員4m以上の道路と2m以上接していないと、新たに住宅を建てられません。

こうした前面道路との関係から、道路と大きく接し、また接する道路の幅員が大きいほど、土地の価格は高くなります。

3-5.景気による需給バランスの変化

土地価格の決定も原則は、需要と供給の関係にあります。
需要の方が高い土地は価格が高くなり、供給の方が高い土地は価格が低くなります。

景気の変化は、土地の需給バランスに大きく影響します。
景気が良く、労働者の給与が高くなると、土地を購入する人、また住み替えのために売却する人が増え、土地取引が活性化されます。
景気が悪くなると、土地を購入する人は少なくなります。一方で資金面から土地を売却する人が増え供給過多の状況になります。
そのため、景気が良いと土地価格も高くなり、景気が悪いと土地価格も低くなります。

また、住宅ローン金利も土地の需給バランスに密接に影響します。
2024年5月現在の様に、住宅ローン金利が低い状況では、誰でも土地を買いやすく、取引が活性化されます。
反対に、住宅ローン金利が高くなれば、土地取引は鈍化し、価格も低くなると考えられます。

2024年3月には、2016年から続いていた日銀のマイナス金利政策が解除されました。
住宅ローン等、様々な商品の金利は、日銀の金利政策が大きく関係しています。
年内には、日銀が政策金利の引き上げをする可能性があります。その場合は、住宅ローン金利も高くなっていくでしょう。

不動産業界は景気に敏感で、需給バランスの変化が価格に大きく影響します。
また、同じ土地でも、どの不動産会社に売却を依頼するのかによって価格は異なります。
「全く同じ不動産」はこの世に存在しないため、適正な価格付けというのは、不動産のプロでも難しいのです。
適正な価格を把握するためにも、売却しようとしている土地のエリアにある不動産会社に見積もりを依頼したり、不動産会社の一括比較サイトを利用するのがおすすめです。

住宅ローンの金利が高くなれば土地や建物を買いにくくなり、相場価格が下がる可能性があります。
金利が高くなる前に売却を考えている方は、余裕をもって不動産会社の査定を受けておきましょう。

査定額は不動産会社に大きく異なるため、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を活用して、簡単に複数社を比較してみましょう。
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公示地価・相続税路線価・固定資産税評価額・実勢価格は、それぞれ異なる目的で算出されます。
土地価格の「一物四価」の考え方を知り、どのようなとき、どの価格を指標とすればよいのかを理解しましょう。

特に売買においては実勢価格が最も重要であり、価格を形成する要因はさまざまです。法規制・立地条件・土地の形状・接道状況、さらに景気による需給バランスが複雑に影響します。

マイナス金利政策解除後や、政策金利が引き上げられるであろう傾向を考慮すると、今後は需給バランスの変化に注意が必要です。
土地取引を検討される際は、複数の価格指標を調査し、専門家のアドバイスを受けながら慎重に判断しましょう。

この記事のポイント まとめ

土地の価格にはどんな種類がある？何を調べればいいの？

土地の価格の基準となるものには「公示地価」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」の4つがあり、売却する、相続する、納税するなど、その目的によって基準が変わります。

詳しくは「1.土地の価格は4種類！調べる価格の決め方」で説明していますので、参考にしてください。

土地の価格の調べ方は？

土地の価格は国土交通省や国税庁、各都道府県のWEBサイトから調べられます。また、各窓口や郵送で情報をもらえるものもありますよ。

詳しくは「2.土地価格の調べ方」をご覧ください。

土地の価格が変動する要因は？

土地の価格は、以下の要素で決定しています。

• 土地の使い方を制限する法規制の影響
• 周辺地域の利便性・交通利便性
• 土地の規模や使いやすさ
• 接面道路との関係
• 景気による需給バランスの変化

詳しくは、「3.土地の価格を決定する5つの要素」をご覧ください。