土地の価格、どうやって調べる?売る時や相続した時など、目的別にご紹介!

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土地の価格、どうやって調べる?目的別に金額の算出方法を知っておこう

「土地を売りたいので価格の相場を知りたい」
「土地を相続したときの税金って、何を基に計算したらいいの?」
初めてのことだと、どうやって調べたらいいのかわかりませんよね。

「路線価格」や「公示地価」という言葉を耳にしたことがあるかと思いますが、実は同じ土地にも関わらず、目的によって数種類の価格があるのです。

そこでこの記事では、土地の価格を目的別に分かりやすくお伝えします。

「土地を売るんだったらこれ!」という風に、みなさんのニーズに沿った土地の価格とその検索方法を紹介しますので、最後までお付き合いください。

この記事を読めばわかる!

  • ▶ 目的別による土地の価格の調べ方
  • ▶ 土地を売る際の最初の手順
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1.土地の価格は、目的によって異なる

「一物四価(いちぶつよんか)」という言葉を聞いたことがありますか?
物の値段は通常はひとつですが、土地については、大きく分けて4種類の価格があるという意味です。

4つの価格とは、公示地価」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額 です。

このうち実勢価格以外の3つは、国や公的機関が発表する公的価格となります。いろいろな価格が設定されている理由は、利用目的が異なるからです。

2.目的別に4つの価格を解説!

それでは、目的に紐づけながら、「公示地価」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」を詳しく見ていきます。自分で調べることができるように検索ページも記載しますね。

2-1.土地を売りたい ☞「公示地価」「実勢価格」

土地の売却を考えている方にとって、売りたい土地の価格を知るために参考になるのが、公示地価実勢価格です。

土地の価格の相場を把握することは、不動産会社と相談して土地の売出価格を決める際や、不動産会社が算出した土地の査定価格が妥当かどうかを判断するために重要です。

土地を売りたいと思った時に最初に行うことのひとつとして、この2つの価格を調べてみると良いでしょう。順に説明していきます。

2-1-1.公示地価

「今年の公示地価の最高額は、東京銀座の〇〇です」というように、ニュースで取り上げられているのを耳にしたことがありませんか?

公示地価は、国土交通省が全国に定めた地点(標準地)を対象に、毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を示したものです。いわゆる資産価値を表す数値なので、ニュースで「日本一高い土地は〇〇!」といった取り上げられ方がされるのです。

公示地価は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標として使われます。 土地の価格の目安になるものですが、全国の隅々まで公示されておらず、標準地の選定は限定的であることを頭に置いて検索してください。

また公示地価は「地価公示」や「地価公示価格」という呼び方がされることもあります。国土交通省のWEBサイト上では、「国土交通省地価公示」という名称が使われています。

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:3月下旬
  • 発表機関:国土交通省

公示地価は、以下の国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で調べられます。
地図上で都道府県、市区町村で絞り込んだ後に、地価情報、調査年などを選択してから「検索」ボタンを押すと、該当する地価情報が表示されます。

基準地価とは?

公示地価は国が公表するものですが、基準地価は毎年7月1日時点の地価が都道府県により、9月下旬に発表されます。公示地価を補完するもので、「都道府県価格調査」とも呼ばれます。

基準地価の目的は公示地価と同じで、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標として使われますが、公示地価が1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価は7月1日時点の価格と半年違うことから、地価に動きがあってもこの2つの金額を比べることでおおよその動向が分かるようになっています。

  • 基準日:毎年7月1日
  • 公表時期:9月下旬
  • 発表機関:都道府県
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2-1-2.実勢価格

家を売るときに、売主と買主との間で合意に達した金額が取引価格です。 そのときの時価となり、実際に取引された価格を実勢価格 といいます。
土地の売却を考えている方は、過去の取引事例や近隣の類似する土地の取引価格を、売りたい土地の価格の参考にすることができます。

不動産取引価格情報検索サイトは、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトで、実際に売買された価格情報が閲覧可能です。
土地だけでなく、土地と建物両方、中古マンションなどの実勢価格も知ることができます。

【次のステップ】実際に土地を売る ☞ 一括査定

公示地価と実勢価格は、あくまで売りたいと思っている土地の相場を知るために目安となる値です。
しかし、上記したように、公示地価は調べたい土地の近くが標準地となっているとは限りませんし、そもそも土地は間口や奥行、敷地の形状など、一つ一つに個性があるので価格を決めるのが非常に難しいという特性があります。

土地の相場がわかり、実際に売却をはじめたいと思っている方には次のステップとして「一括査定サービス」 を利用することをおすすめします。

一括査定サービス「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」は、物件の所在地や面積など売りたい土地の基本情報を入れると、その土地の売却に対応可能な複数の不動産会社をマッチングし、同時に査定を依頼できるサービスです。

他の物件がいくらで売れたか調べるよりも、不動産のプロに実際に物件を見てもらい、査定してもらったほうが良いのは言うまでもありません。
また、複数の会社に査定してもらうと、同じ土地でも査定価格に違いがあることが分かります。1社の査定だけを参考にするのではなく、土地を売却する際はかならず複数の不動産会社の査定を取り寄せ、その査定価格の根拠をしっかり聞き、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

不動産売却HOME4Uは、あなたの土地や所在エリアに応じてぴったりの不動産会社を複数同時に紹介してもらえます。

売却に向けてより正確な価格を知り、優秀な不動産会社を見つけるためには、まずは査定を依頼してみましょう。

2-2.土地を相続した ☞ 路線価格

路線価格(相続税路線価や路線価とも呼ばれます)とは、相続税贈与税における基礎となる価格 のことです。
路線価格と聞くと鉄道の駅や線路の地価をイメージしてしまうかもしれませんが、路線(「道路」)によって価格が設定されるのでそう呼ばれます。

相続税計算時の評価額は、道路(路線)に面した土地1㎡あたりの価格に、土地の面積を掛け合わせて算出します。なお、路線価格は公示地価の80%が目安とされています。

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:7月初旬
  • 発表機関:国税庁

路線価格を調べるには、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用しましょう。サイト内には、路線価格を閲覧する手順が詳細に紹介されています。

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2-3.土地にかかる税金を知りたい ☞ 固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、土地にかかる税金の計算の基礎となる価格を固定資産税評価額 といいます。
各市町村(東京都23区の場合は都)により、3年ごとの1月1日時点で価格が更新されます。

家や土地を持っている方は、毎年送られてくる納税通知書に添付されている課税明細書に固定資産税評価額が記載されているので、チェックしてみてください。

固定資産税評価額は、家や土地がある地域の役所(東京都は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧したり、 固定資産評価証明書を取り寄せたりして調べることも可能です。

なお、固定資産税評価額は公示地価の70%とされています。

  • 基準日:毎年1月1日(3年に一度評価替え)
  • 公表時期:3〜4月
  • 発表機関:市町村
土地と建物の固定資産税を調べるなら、固定資産税評価額をチェック

3.まとめ

それではおさらいです。
土地価格、とひとくちにいっても、その目的に応じて種類が異なります。

土地を売るときの目安となるには、国による公示地価(や都道府県が発表する基準地価)、実際に家を売った時の実勢価格が参考になります。 相続をするときは国税庁が発表する路線価格 、固定資産税を調べるときは市町村が公表する固定資産税評価額といった公的価格があります。

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