理想の家を建てるために知っておきたい家づくりの必勝マニュアル

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「近い将来、自分の家を建てたい!」という夢や計画をお持ちの方は、きっとワクワクしながら様々な情報を調べていらっしゃることでしょう。
多くの方にとって、一生に一度の家づくり。どんな家を建てたいと希望されているでしょうか。

新築の家(一戸建て)は、「建売住宅(分譲住宅)」と「注文住宅」に大きく分けることができます。
建売では建った後の建物を購入することがほとんどのため、「家を建てる」工程から家づくりに向き合いたい場合は、「注文住宅」を選択する方がほとんどです。
注文住宅で家を建てれば、間取りやデザインなど、こだわりの家づくりが可能になります。

ところが、注文住宅でスムーズに理想の家を実現するのは、そう簡単な話ではありません。
最初の段階(どのハウスメーカーや工務店で建てるか)で、何ヶ月も悩みぬいてしまう方も多いものです。

この記事では、家を建てる費用と流れ、建築会社の特徴と選び方、土地選びのポイントなどを網羅して解説します。
建ててから後悔しないために、しっかりとした知識を味方にして、最短距離で理想の家を手に入れましょう!

1.家を建てるための費用

いわゆる「建て売り」の一戸建てや分譲マンションなどの家を買う場合には、値段がハッキリと最初にわかります。
ところが、自分の希望どおりに家を建てる「注文住宅」の場合は、建築プランが決定するまで総額がわかりません。

家を建てるときには、次の3種類の費用がかかります。

建築費+その他工事費+諸費用

ハウスメーカーや工務店などに支払う「建築費」以外にも、様々な費用が発生するということは知っておきましょう。

それでは、「建築費」「その他工事費」「諸費用」についてそれぞれ詳しく見ていきます。

1-1.家を建てるための建築費の目安

注文住宅で家を建てるとき、建築費は1,500~3,500万円くらいかける人が多い傾向にあります。
建築費(本体工事費)」には、建物そのものの工事費だけでなく、建物内部の内装や設備などを含みます。
建築費を左右するのは、「どの建築会社で建てるか」「家の大きさ」「設備や仕様のグレード・オプション」です。

※オプションとは例えば・・・キッチン・風呂のグレードを上げる、プラス料金の壁紙、装飾のための内装タイル、作り付け収納、外壁のグレードを上げる(タイル張り)、床暖房、無垢の床、電動シャッター、窓の数を増やす、太陽光発電、など。
建築会社ごとに、標準とオプションの内容は異なります。

予算ごとのイメージは次の通りです。

1,000万円台の家

延床面積を30坪以下のコンパクトな家にしたり、高級な設備をたくさん付けなければ実現できます。
低価格帯(ローコスト)での建築を強みにしているハウスメーカーや、地元密着型の工務店などで建てる人が多い価格帯です。

2,000万円台の家

大手ハウスメーカーで35坪以上の家を建てることも可能です。
「キッチンを標準グレードにする代わりに床暖房をつける」など、コストバランスをうまく工夫すれば、こだわりも実現できます。

3,000万円台の家

設備をグレードアップしたり、様々なオプションを取り入れて、理想の家づくりが可能です。
多くの選択肢から希望のものを取り入れられます。

4,000万円以上の家

ほとんどのこだわりが実現できる価格帯です。
設備をグレードアップしてオプションをたくさん選んだり、複雑な建物形状や、延べ床面積が大きめの家も実現できます。
二世帯住宅や賃貸併用住宅、店舗併用住宅なども可能です。

1-2.建築費以外の「その他工事費」と「諸費用」とは

1-2-1.その他工事費(別途工事費)

その他工事費とは、外構工事費、地盤改良工事費、カーテン・照明・空調の設置費用などを指します。
外構工事費とは、駐車場の舗装、塀や柵、門柱、庭の整備などにかかる費用で、土地が広ければ広いほど増えます。
地盤改良工事費は、土地の地盤が弱い場合に、強度を高めるために必要となる費用です。

1-2-2.諸費用

諸費用の内容は、住宅ローン手数料、水道負担金、火災保険料、設計料、登記費用などです。
諸費用の額はケースバイケースですが、50~100万円以上は見込んでおく必要があります。

2.家を建てるまでの流れ

家を建てるまでの流れは、次のとおりです。

それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

2-1.予算と希望する家をイメージする

はじめに、月々の返済可能額から総予算をイメージしましょう。
フラット35のホームページにあるクイック・シミュレーションなどを使って、自分で計算することもできますが、ハウスメーカーの担当者にも相談できます。
土地が決まっていない場合には、建てたいエリアを検討し、土地と建物の予算配分を考えます。

なお、家を建てる際には両親から資金援助を受ける方も少なくありません。
住宅取得資金の贈与については、税金の優遇制度があるため、予算が不足する場合は相談してみるのも一案です。

参考:国税庁タックスアンサー「住宅取得等資金の贈与を受けたとき

同時に、建てたい家のイメージをふくらませて、「耐震性にこだわりたい」等の条件を書き出したり、気に入った間取り図をピックアップしてみましょう。

以下のようなサイトで希望に近い間取りを探してみると、イメージしやすくなります。

リビング階段にするかどうか、水回りは1階にするかなどをあらかじめ家族と話し合っておくと、このあとの流れがスムーズです。
どんな家が理想なのか、楽しみながら考えてみてくださいね。

2-2.建築会社を探す(・土地を探す)

家を建てる流れの中で最も重要なのが、どこの建築会社(ハウスメーカーや工務店)に建ててもらうのか選ぶステップです。
なぜなら、予算を守りつつ、理想の家づくりを実現できるかどうかは、建築会社選びにかかっているからです。

建築会社の選び方のポイントと土地の探し方は、それぞれ4章・5章で詳細に解説します。
ここでは、注文住宅の中でも施工割合の多いハウスメーカー選びの流れを見ていきましょう。

●情報収集して住宅展示場に行く

「家族が家づくりにあまり興味を持っていないので、気持ちを盛り上げたい」という場合には、軽い気持ちでサラッと住宅展示場を見学してみるのもよいかもしれません。

でも、本気でハウスメーカー選びに活かすなら、担当者の説明を聞きながら1社ずつじっくりと見学することをおすすめします。
少しずつたくさんのメーカーを見ると、どのメーカーがよさそうなのか見極めることができず、結局は時間を無駄にしてしまう可能性が高くなります。
一日に見学できるのは、2~3社くらいが目安です。
それでも非常に疲れてしまうはずです。
はじめて住宅展示場に行くときには、事前に情報収集して、見たいメーカーをいくつか選んでから行きましょう。

なお、モデルハウスは床面積が大きめ、かつ、豪華に作られているのが普通ですから、モデルハウスの見た目だけでメーカーを選ばないようにご注意ください。

●間取り図と見積書をじっくりと比較する

気に入った建築会社(ハウスメーカーや工務店)が見つかったら、家づくりの希望を伝えて、間取りプランの作成を依頼します。
この時点では1社に絞らずに、いくつかの建築会社に声をかけましょう。
このとき、絶対につけたい設備(床暖房など)があれば、複数のメーカーに同じ内容を伝えておくと後々比較しやすくなります。

建築会社は施主(家を建てる人)の希望を踏まえて、それぞれ長年のノウハウを駆使して、使いやすい間取りを提案してくれます。
見積書も作成してもらえるので、「建築費以外の諸費用も含んだ金額か」という点に気を付けて建築費も比較しましょう。

各企業の設計力とコスト、営業担当者との相性などもじっくりと比較検討して、必要に応じて「現場見学会」や「工場見学」などに参加し、建築会社を絞り込みます。

2-3.建築会社を決定する

建築会社をほぼ決めたら、仮契約」を結ぶシステムになっているハウスメーカーが大半です。
5~10万円前後の申込金を支払うケースが多いので、契約内容をしっかり確認しましょう。

詳細な打ち合わせを行って、間取りを修正したり、設備のグレードや、オプション設備を付けるかどうかなどを決めていきます。
また、土地の地盤調査を行って、土地改良費用がかかるかどうかを調べます。

この段階までに、金融機関に住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込んで、融資が下りる可能性が高いかどうか事前に確認しておきます。
建築プランがほぼ決まったら、建築会社と建築請負契約」を締結します。
次に、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込んで、審査に通ったら住宅ローンの契約を結びます。

その後、建築会社とさらに詳細な打ち合わせを重ねて、コンセントの位置、壁紙や照明の種類などの詳細を決めていきます。

2-4.着工から竣工まで

建築費は、着工から竣工までの間に3回程度に分割して支払うのが普通です。
土地取得資金や、建物の引き渡し前の資金についてローンを使う場合は「つなぎ融資」を利用します。
着工時には「地鎮祭」、家の柱や梁などの骨組みを組んだ段階で「上棟式」を行うケースもありますが、これらの祭事を行うかどうかは施主の希望によって決められます。

工事の期間は、2階建ての30~40坪くらいの家の場合、ハウスメーカーなら3~4ヶ月程度、工務店なら4~5ヶ月程度です。

3.家を建てる際のポイント

3-1.まずは家づくりに対する希望を整理して優先順位をつける

家を建てるときには、まず、理想の家について考えてみることが大切です。

どんな家を建てたいのか、こだわりや条件がハッキリしていると、建築会社をスムーズに選びやすくなります。
また、建築会社を決めたあとも、間取りや設備等の詳細を決定していくための打ち合わせが手際よく進められます。

家を建ててから後悔しないように、こだわりたい要素(予算、間取り、外観デザイン、構造、耐震性、設備、リフォームのしやすさ、アフターサービスの充実度など)を整理して優先順位をつけてみましょう。

3-2.どこの建築会社で建てるかはかなり大事!

3-2-1.「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」の違い

家を建ててもらう建築会社には、大きく「ハウスメーカー」「地域密着型の工務店」「設計事務所+工務店」という3つの選択肢があります。
それぞれの特徴を見ていきましょう。

●ハウスメーカー

各メーカーで木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど様々な構造が採用されているので好みに応じて選ぶことができます。
工場で木材や鉄骨をある程度加工してから建築地に運ぶので、施工が早く、建物の品質が一定に保たれます。
検査体制もしっかりしているので安心感があり、保証制度などのアフターサービスも充実していることが多いです。

●地域密着型の工務店

良心的で品質の高い工務店を見つけられれば、安く良い家が建てられますが、見極めが難しいところです。
実際の施工例を見学したり、口コミを集めたりするなどの情報収集がカギです。
一般的に、工務店のほうが、ハウスメーカーよりも建築費は安めになる傾向があります。
ほとんどが木造在来工法(木造軸組工法)で、現場で木材を加工するため、自由度が高いのもメリットです。

●設計事務所+工務店

完全にオリジナルで設計するので、世界に一つだけの個性的な家を建てられます。
施工は別の工務店を紹介されることが多いので、施工の質が良いかどうかは工務店しだいです。
設計事務所といっても様々なので、一戸建てを得意とするかどうかに注意が必要です。

工事費用のほかに、工事費用の5~15%程度の「設計監理料」がかかります。
建築費よりもデザイン性を優先して設計されることも多いので、予算が上がってしまう可能性が高いといえます。

3-2-2.建築会社を選ぶポイント

●構造の違いについて

一戸建ての構造で多いのは、木造と鉄骨造です。
主なハウスメーカーが採用する構造を、次の表にまとめました。
土地の条件や間取りに応じて、複数の構造から選べるメーカーもあります。

構造 ハウスメーカーの例
木造(木造軸組工法、ツーバイフォー、ウッドパネル工法、など) ミサワホーム、住友林業、住友不動産、積水ハウス、三井ホーム、一条工務店、ウィザースホーム、ヤマダホームズ、その他の地元工務店など
鉄骨造(軽量鉄骨工法、鉄骨ユニット工法、など) セキスイハイム、積水ハウス、ダイワハウス、トヨタホーム、旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)、パナソニックホームズ、など
鉄筋コンクリート造 三菱地所ホーム、レスコハウス、大成建設ハウジング、ミサワホームなど

木造とひとくちに言っても、木造軸組工法、ツーバイフォー(2×4)、ウッドパネル工法などの多くの種類があります。
鉄骨造は、それぞれのメーカーで厚みや鉄骨の使い方などに違いがあります。
木造系と鉄骨系でどちらがよいのか迷ってしまう人が多いのですが、一般的な間取りであれば、どちらの構造でも実現できます。
「防腐処理」「防アリ加工」「断熱」「防水」などがしっかりと対策されていれば、木造と鉄骨造に優劣はなく、どちらでも高品質な家が建てられます。

鉄筋コンクリートはマンションと同じ構造なので、強く長持ちしますが、建築費は高めになります。

●性能の違いについて

住宅の性能で多くの方がこだわりたいと感じる耐震性については、「耐震等級(1~3)」を確認しましょう。
そのほか、断熱性、耐火性、遮音性、防犯性能などもじっくり比較してください。

長く良好な状態で住める「長期優良住宅」の認定に対応しているかどうか確認するのもおすすめです。
長期優良住宅の認定を受ければ、ローン金利の優遇や税制優遇などがあるため、多くのハウスメーカーが対応しています。

参考:一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「PDF長期優良住宅パンフレット

●価格の違いについて

ハウスメーカーの価格帯は企業によって差があります。
ただし、同じメーカーで建てたとしても、間取りのプランや設備のグレード、オプションしだいで建築費は大きく変わります。
例えば、「建築費は坪40万円から!」と宣伝されているハウスメーカーでも、住宅展示場と同等の豪華な設備を採用すると坪80万円になる、といったケースも多いです。

コストを抑えたいときでも、「とにかく安いハウスメーカーを探す」という考え方はおすすめしません。
理想の家を実現できなければ後悔することになるからです。
無駄のない間取りや、シンプルな建物形状などで、総合的にコストを抑えながら満足度を高めてくれる企業を選びましょう。

4.土地の選び方

理想の家を建てるためには、土地選びも大切です。
土地選びのタイミング、方法とコツについて見ていきましょう。

4-1.土地探しの方法

家を建てる土地を探す際には、「建築条件」が付いているかどうかに注意してください。
建築条件付き」で売り出されている土地は、指定された建築会社で建てることを条件として土地が販売されています。
建築会社を自由に選びたい場合には、建築条件が付いていない土地を選ぶ必要があります。

土地を探すときは、家を建てたいエリアの不動産会社に、あらかじめ相談して、条件に合う土地が売り出されたら連絡をもらえるように依頼しておきましょう。
条件が良い土地は、情報がインターネット上に広く公開される前に決まってしまうことが多いからです。

また、検討中のハウスメーカーの担当者に、土地も探している旨を伝えておけば、自社で保有している建築条件付きの土地などを紹介してくれる場合があります。

不動産情報サイト「中古住宅 HOME4U」で売り出し中の土地を探して、相場感覚を身に付けておくのもおすすめです。

4-2.土地選びのポイント

土地選びのときにチェックしたい7つのポイントを表にまとめましたのでご参考にしてください。

項目 内容
1.利便性 駅、スーパー、学校、保育園、病院、公園などへの距離
2.広さ 土地が狭いと総額が抑えられるのはメリットだが、狭すぎると間取りプランが限られる。
土地が広ければ間取りの自由度は高いが、広すぎると外構工事費用が高くなる。
3.法則制 周囲に高い建物が建つ可能性などを不動産会社に確認
4.災害リスク ハザードマップを確認(水害・土砂災害のリスクなど)
5.地盤 地盤が弱いと土地改良工事費用が高くなる可能性あり。契約前に簡単な地盤調査をさせてもらえる場合もある。
6.道路の方角と敷地の形状 一般的には南向きが人気だが、実は北道路もリビングのプライバシーが確保できるなどのメリットがある。敷地の形状によっても違うので、その土地でどんな間取りが実現できるのか確認することが大切。
7.環境 自分の足で最終チェック。時間を変えて見る。周辺住民に住み心地を聞いてみると思いがけない情報が得られるかも。

4-3.土地が決まる前に建築会社を探しはじめるのもおすすめ

建てる土地がすでに決まっている場合は、建築会社を選んで間取りを決めていけばいいので、手続きがわかりやすいのがメリットです。

家を建てる土地が決まっていない場合には、「土地探しと建築会社選びはどちらが先?」と悩む方もいらっしゃいますが、建築会社探しと土地探しは同時に進めるとメリットが多いです。
その土地ならどんな間取りの家が建つか確認してもらった上で、最終的に土地の購入を決めれば安心ですし、土地に予算を使いすぎてしまうのも避けられます。

なお、土地と建物の両方について住宅ローンを利用する場合には、土地についてまず「つなぎ融資」を利用して決済し、建物の竣工時に土地と建物を「住宅ローン」で借りる、という流れとなり、ややわかりにくいかもしれません。

5.家を建てるなら早いほうがよい3つの理由

「家を建てたいと思ってはいるものの、今すぐ建てるかどうか迷っている」という方も多いかもしれません。
家を建てるタイミングは、基本的にできるだけ早いほうが有利です。
その理由を「資金面」「子どもの年齢」「低金利と税制優遇」という次の三つの観点から見ていきましょう。

5-1.資金面で有利

「頭金をしっかり貯めてから家を買う」という考え方もありますが、資金計画を考えると早めに買うほうがメリットは大きいです。
まず、住宅ローンを最長の35年で組めるのは、一般的には45才くらいまでです(金融機関によって異なります)。

また、現在の金利水準はかなり低いので、頭金を貯めるために家賃を払い続けるよりも、早く買ったほうがトクになるケースが多いです(社宅などに格安で住んでいる場合を除く)。

諸費用の一部も住宅ローンでまとめて借りられる金融機関も増えてきているので、頭金が少なくても家を建てることはできますが、無理のない資金計画を立てましょう。

5-2.子どもの年齢との兼ね合い

子どもが小さいうちに家を建てれば、次のようなメリットがあります。

  • 子どもの声や足音を気にせずにのびのびと子育てできる。
  • 収納の多い間取りにすれば、増え続ける育児用品の保管場所にも困らない。
  • 未就学児のうちなら、評判のよい学区を選んで家を建てることができ、転校を避けられる。

なお、「子どもが増える可能性があるから、子ども部屋の間取りが決めにくい」という場合には、子ども部屋は後から区切って使えるように設計する方法が人気です。

5-3.低金利と税制優遇

超低金利の今は、家を建てる絶好のチャンスであることは間違いありません。
また、建物には消費税がかかりますが、増税後のマイホーム取得意欲の落ち込みを防ぐため、次のとおり様々な優遇制度があります。

  • 住宅ローン控除の拡充
  • 住まい給付金の増額
  • 親からの贈与枠の拡大

など

参考:国土交通省「消費税率引上げに伴う住宅取得に係る対応について

これらの優遇制度は、一定期間で終わってしまうため、家を建てるならこれらの制度が使えるうちがおすすめです。

まとめ

それではおさらいです。
家を建てる時期について迷っている方もいらっしゃるかもしれませんが、資金面、子どもの年齢、低金利と税制優遇などを考えると、家を建てるタイミングはできるだけ早いほうが有利です。

注文住宅で家を建てれば、こだわりの家づくりが可能になります。ただし、理想を実現するためには、家を建てるポイントを事前にきちんと理解しておくことが大切です。

家を建てる費用は、「建築費+その他工事費+諸費用」です。
いわゆる建築費以外にも様々な費用が発生することを知っておきましょう。

家を建てる価格には幅がありますが、リーズナブルな建築会社を選べば1,000万円台から可能です。
2,000~3,000万円台の予算なら、大手ハウスメーカー等で様々なオプションを取捨選択して建てられます。
4,000万円台の予算なら、二世帯住宅や賃貸併用住宅・店舗併用住宅なども含めて、ほとんどのこだわりが実現できます。

家を建てるまでの流れは、次のとおりでした。

家を建てる建築会社には、ハウスメーカー、地域密着型の工務店、設計事務所+工務店、という3つの選択肢があります。
一戸建ての構造で多いのは木造と鉄骨造です。

各建築会社の構造のちがいや、品質・性能、間取りプランの設計力とコストをじっくりと比較して、理想のマイホームを実現してくださいね。

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