ハウスメーカーや工務店のホームページなどにおいて、家を建てる費用の相場や参考プランは床面積あたりの金額で紹介されることが一般的です。そのため、土地なしの状態から家を建てるにあたり、費用面に不安を抱く方もいるでしょう。

土地を購入する（土地なし）ケースと、すでに土地を持っている（土地あり）のケースでは、平均費用に979万円もの差が生じる傾向にあります。そのため、土地なしから家を建てるには、入念な資金計画が必要だと考えられます。

注文住宅は、思いどおりの間取りや仕様を実現できるのが魅力ですが、間取りや仕様のことばかり考えていると、あとから「土地購入費を上乗せしたら予算オーバーになってしまった……！」ということになりかねません。そうならないよう、この記事で事前に情報を整理しておきましょう。

また、土地を購入して注文住宅を建てる場合には、ローンの組み方も複雑になります。土地探しを含む家づくりにおける注意点や資金計画のコツ、住宅ローンの組み方もお伝えするので、ぜひ最後までご覧ください。

なお、土地なしの状態で注文住宅を検討する際には、土地探しと建築をまとめてハウスメーカーに依頼するのがおすすめです。

具体的な予算イメージをつかみたい方は「注文住宅の費用シミュレーション」の記事もご覧ください。

1.土地なし・土地ありで家を建てる費用を比較！

土地があるかないかで、家を建てる費用は大きく変わります。まずは、住宅金融支援機構の「2022年度 フラット35利用者調査」をもとに、家を建てる費用はどの程度かかるのかを見ていきましょう。

1-1.土地なし（土地購入が必要）で家を建てる費用の平均相場

2022年4月から2023年3月の間にフラット35で融資を受けた方のデータによると、土地付き注文住宅の平均費用は4,694万円でした。一方、土地代込みの建売住宅を購入した場合の平均費用は3,719万円となっています。

土地購入・建物建築にかかる1坪あたりの平均費用を比較すると、建売住宅よりも土地付き注文住宅のほうが18万円ほど高いことがわかります。注文住宅ならではの依頼主のこだわりや設計料などが金額の差となって表れていると考えられるでしょう。

参考：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

1-2.土地あり（土地購入が不要）で家を建てる費用の平均相場

建売住宅は土地とセットになっているため、すでに土地を保有している場合は注文住宅を建てることが一般的です。フラット35で融資を受けて注文住宅を建てた場合の平均費用は3,715万円でした。

1坪あたりの平均費用は約100万円で、土地付き注文住宅や建売住宅と比べても少ないことがわかります。地域によって土地の価格には大きな差がありますが、どこに建てたとしても土地代がある程度かさむことがうかがえるでしょう。

1-3.土地なし・土地ありで家を建てる費用相場を比較

土地あり・土地なしの費用相場を比較するには、地域別の住宅を建てる費用相場を見る必要があります。土地がある注文住宅では地域差はあまりありませんが、土地付き注文住宅や建売住宅の地域差は比較的明確です。このことからも、三大都市圏は土地代がかさむことがわかるでしょう。

1坪あたりの平均費用で比較すると、地域による土地代の影響の違いがよりわかりやすいでしょう。
首都圏は土地相場が高いため、土地付き注文住宅や建売住宅を購入するときにかかる費用と、土地なしの場合で大きく費用が変わります。一方、三大都市圏以外ではそこまで土地代が影響していません。

このことからも、住宅購入の予算を建てるときは、どの程度の広さや仕様にするかという点も重要ですが、どの程度の土地相場の場所に建てるかという点も重要になることがわかります。

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2.土地なし・土地あり比較！住宅ローンの利用状況は？

土地の有無によって、住宅ローンの利用状況も変わります。同じく住宅金融支援機構の「2022年度 フラット35利用者調査」をもとに見ていきましょう。

2-1.土地なし・土地ありのローン借入金額の比較

土地なしの場合は土地購入費がかさむため、購入にかかる費用総額が高くなります。その分、ローン借入率も高くなる傾向があるようです。

2-2.土地なし・土地ありの頭金の比較

「土地なし」の場合、土地の購入時にかかる諸費用を支払う際に手元の資金を使うため、頭金が少なくなる傾向にあります。一方で、「土地あり」は土地購入が不要のため、ローンの頭金を多めに出せると考えられます。

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3.土地なしで家を建てるときにかかる費用の内訳

土地なしで家を建てる際には、以下の費用がかかります。

それぞれどの程度の費用がかかるのか、詳しく見ていきましょう。

3-1.土地代・建築費用

土地なしで家を建てる場合には、土地購入費と建築費用がかかります。

建築費用は、建物本体にかかる「本体工事費」以外に、外構や屋外設備、冷暖房工事費用などの「別途工事費」、現場運営にかかる「諸経費」も必要です。

建築費用のうち、本体工事費が75％、別途工事費が20％、諸経費が5％程度になります。

3-2.手付金・申込金

「手付金」とは、土地購入時・新築工事契約時・建売住宅購入時に支払うものです。支払ったお金は、購入代金の一部になります。

ただし、手付金は契約の証拠として支払うお金のため、契約を撤回するときには手付金が返金されません。一般的に購入代金の5～10％を手付金として支払うので、無駄にすることがないよう、契約を慎重に進めていきましょう。

また、建売住宅で新築物件の購入を申し込む際は、不動産会社などの販売会社、注文住宅の場合はハウスメーカーなどに「申込金」を現金で支払います。実際に購入する場合は申込金が購入代金の一部になりますが、購入しない場合は返金されるので損になることはありません。

3-3.仲介手数料

土地の購入において、建売住宅などを不動産会社の仲介により購入する際は、仲介手数料を支払うことになります。売主から直接購入するときやハウスメーカーなどで注文住宅を建てるときなど、仲介を受けずに住宅を購入する場合には仲介手数料は不要です。

なお、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められています。住宅価格が400万円を超えるときの仲介手数料は、以下の計算式で求めることが可能です。

例えば、土地代が1,000万円の住宅を不動産会社の仲介により購入する場合、仲介手数料の上限額は39万6,000円になります。

3-4.印紙税

土地・住宅の購入契約時とローン契約時には、「印紙税」が必要です。印紙税は、契約書に記載された金額や契約が結ばれた時期によって異なります。

建設工事請負契約書や不動産譲渡契約書に必要な印紙税については、2024年（令和6年）3月31日まで軽減措置がとられています。

以下に、契約書に書かれた契約金額別の印紙税の一部をまとめました。

ローン契約時の印紙税には軽減措置はなく、通常金額と変わりません。なお、ローン契約が固定金利と変動金利を併用するミックスローンや、2つの住宅ローンを組むペアローンの場合は、契約書が2枚になるため、印紙税もそれぞれ必要になります。

3-5.登録免許税（登記手数料）

土地を購入した場合は「所有権移転登記」、新築の場合は「所有権保存登記」を法務局で行なわなければなりません。また住宅ローンを利用する際には、不動産を担保とするための「抵当権設定登記」が必要です。

登記手続きの際には、登録免許税（登記手数料）がかかります。項目別の登録免許税率は、以下のとおりです。

*所有権移転登記の軽減措置は2026年（令和8年）3月31日まで、所有権保存登記・抵当権設定登記の軽減措置は2024年（令和6年）3月31日まで適用されます。

登録免許税などの軽減措置は適用される期間が変わることもあるので、国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

また、司法書士などの専門家に登記手続きを依頼する際には、専門家への報酬も必要です。報酬額は専門家によって異なるので、事前に問い合わせておきましょう。

参考・引用：
財務省「令和４年度税制改正の大綱（2/8）」
国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

3-6.不動産取得税

不動産を購入する際には「不動産取得税」も必要です。登記後半年から1年程度で納税通知書が送られてくるため、それを待って納税します。通知書発送のタイミングは自治体によって異なるため、いつ頃送られてくるのかを確認しておくとよいでしょう。

不動産を購入した場合の不動産取得税は、土地や家屋（住宅）の固定資産評価基準によって決定された額の3％です。2024年（令和6年）3月31日までに宅地を取得した場合は、当該土地の課税標準額が半分になるという軽減措置がとられています。

また、一定の要件を満たす場合には軽減制度も設けられているため、詳しくはお住まいの自治体の税事務所に問い合わせてみましょう。

なお、不動産取得税の納付は1回のみです。不動産を所有すると課せられる固定資産税や都市計画税は、不動産購入の翌年より毎年納付しなくてはいけません。

参考・引用：
国土交通省「令和４年度 国土交通省税制改正概要」
東京都主税局「不動産取得税」

3-7.住宅ローンの諸費用

住宅ローンで資金を借り入れる際には、以下のような諸費用が発生します。

いずれも、利用する金融機関や保険会社によって費用の有無や金額が異なるので、事前に確認しておきましょう。

無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」なら、注文住宅のプロとこういった情報を整理しながら資金計画が立てられるため、初めての注文住宅でも安心です。
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4.土地なしから家を建てる場合の注意点

土地なしから家を建てる場合には土地を探す必要があるため、以下のような点に注意しなければなりません。

4-1.土地探しよりもハウスメーカーを先に決める

土地がない場合には、先に土地を探さなければと思うかもしれませんが、先にハウスメーカーを決めることがポイントです。

先に土地を決めると、土地に合わせた家しか建てられなくなり、希望している間取りが実現できなかったり、ハウスメーカーを自由に選べなかったりするケースも出てきます。ハウスメーカーを先に決めておけば、このような「建てたい家が建てられない」というリスクを減らせるでしょう。

また、ハウスメーカーでも土地探しをしてもらえるというメリットもあります。

どのハウスメーカーを選べばいいかわからないときは、住宅プランを比較してみるのがおすすめです。「HOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービス」では、最大5社に建築プランを一括作成依頼できます。

4-2.土地取得と建築の2段階で支払いが発生する

土地なしで家を建てる場合は土地を購入してから建築に入るため、土地の購入時と建築時の大きく2段階で支払いが発生します。また、建売住宅の購入と異なり、数回に分けて建築費を支払うのが一般的です。

通常、住宅ローンは不動産の引き渡し時に融資されるため、その前に発生する支払いに対しては、ローンの選択や組み方で対応しなければなりません。

5.土地なしから家を建てる場合の住宅ローンの組み方

土地なしから家を建てる場合の住宅ローンの組み方には、土地・建物で1本のローンを組む方法と、土地・建物で2本のローンを組む方法の大きく2つがあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを紹介します。

5-1.土地・建物をまとめてローンを組む

土地なしの場合、簡単なのは土地・建物でまとめて住宅ローンを組む方法です。ローンが1本のためシンプルでわかりやすく、ローン関係の諸費用が抑えられます。

ただし、融資の実行は、注文住宅の完成後に引き渡されるタイミングが一般的です。土地代など、支払いが必要な費用を自己資金で賄えない場合には、別途「つなぎ融資」を利用しなければなりません。

つなぎ融資とは、土地購入や着工金など、住宅ローン融資前に一時的に借りるための融資です。住宅ローンの審査に通過していることを前提に借りられるため、借入中は利息のみを返済し、住宅ローンの融資が下りてから、一括で返済します。

つなぎ融資は担保不要のため、住宅ローンよりも金利は高く設定されているのが一般的です。住宅の完成が遅れると借入期間が長くなり、金利負担が大きくなることに注意しましょう。

なお、1本の住宅ローンで融資を複数回に分けて受けられる分割融資であれば、つなぎ融資は不要です。ただし、対応している金融機関が限られる点には留意してください。

5-2.土地・建物で2本のローンを組む

分割融資の一種で、土地と建物で別々に2本のローンを組むことから、「二本立て」や「土地先行融資」と呼ばれる方法です。二本立ての場合にはローン契約手続きが2回必要ですが、住宅ローンと同じ金利で借りられるメリットがあります。

金利の高いつなぎ融資は必要なく、建物部分のローンについても、複数回に分けて融資を受けられる場合があります。

土地先行融資であっても、「土地取得から2年以内に住宅ローンを使って新築住宅を建てた」など所定の条件を満たしていれば、土地分も住宅ローン控除の対象となります。土地分のローン返済の開始時期は金融機関によって異なるため、いつから返済が始まるのか、しっかり確認しておきましょう。

ただし、分割融資同様、土地先行融資を扱っている金融機関は限られます。

6.土地なしの状態から家を建てる場合の資金計画のコツ

土地なしの状態から家を建てる場合には、以下の3点に留意して資金計画を立てましょう。

• 少なくとも10％は頭金として用意する
• 変動金利を利用するときは返済額が変わることに注意する
• 家と土地の予算配分を決める

それぞれについて詳しく解説します。

6-1.家と土地の予算配分を決める

予算配分は地域によっても変わりますが、家と土地にそれぞれどの程度の予算を配分するのかを決めましょう。

予算配分を同時に考えたい方には、土地探しについても手伝ってくれるハウスメーカーへの依頼がおすすめです。不動産会社を回るだけでなく、気になるハウスメーカーから実際の住宅プランを提案してもらい、見積もりやプラン内容を比較してより具体的に予算配分をイメージしてみましょう。

6-2.少なくとも10％は頭金として用意する

住宅金融支援機構の「 2022年度 フラット35利用者調査」によれば、土地なしの場合の頭金率は9.6％程度が平均です。

しかし、以下のようなメリットもあるため、頭金は10％以上用意しておくとよいでしょう。

6-3.変動金利を利用するときは返済額が変わることに注意する

住宅ローンの金利は、完済時まで金利が変動しない固定金利と、金利変動の可能性がある変動金利の2つのタイプがあります。

2024年現在は、超低金利時代が続いており、より金利が低い変動金利を利用する方が増えています。しかし、将来的に金利が上昇すると、返済総額も大きくなるというリスクもあるため、注意しましょう。

7.土地なしで家を建てる費用を抑えるポイント

土地なしで家を建てる場合は、土地代がかかる分、費用も高額になりがちです。費用を抑えるポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてください。

7-1.こだわる部分と節約する部分のメリハリをつける

すべての部分にこだわると費用は高額になってしまいます。こだわる部分と節約する部分のメリハリをつけ、予算内に収めるようにしましょう。
ただし、節約にこだわりすぎて十分な家の広さを確保できなかったり、住宅性能やセキュリティ面で問題がある家になったりすることは避けてください。

7-2.土地代を抑える

土地代はエリアによって大きく変動しますが、住宅の価格はエリアが変わっても大きく変動しません。予算内に収めることが難しいときは、土地代が安価なエリアを探してみましょう。

土地の相場を確認したい方は、「家づくりのとびら 土地の相場検索ツール」をご活用ください。

7-3.維持費についても考慮する

住宅が大きく、導入する設備も多くなると、維持費がかかるようになります。また、固定資産税や都市計画税は毎年かかるので、地価が高い場所に住宅を建てると税金による負担も大きくなるかもしれません。住宅は、維持費や税金についても十分に考えたうえで購入しましょう。

まとめ

土地がある場合は土地代がない分、費用を大きく充てられますが、土地なしの状態で家を建てるときは、建築費用だけでなく土地代も考慮しなくてはいけません。そのため、土地がない場合は、家を建てるエリアの土地相場や家と土地の予算配分などをしっかりと決めることが大切です。

ハウスメーカーを決める際は、いくつかのハウスメーカーや工務店にプランを作成してもらいましょう。具体的なプランを比較することで、納得できる形でマイホームの新築を進められます。

また、土地なしから家を建てる場合には、先に土地を購入しなければならないため、住宅ローンの組み方も変わってきます。いつ、どの時点で支払いが発生するのかも、きちんと把握しておきましょう。