家を建てる費用を土地あり・土地なしで比較!平均相場・ローン・頭金は?

土地あり・土地なし 家を建てる費用は?
この記事を読んでわかること!
  • 土地あり・土地なしで家を建てる際に必要な費用相場の比較
  • 住宅ローンの利用状況の比較
  • 土地なしで家を建てる際の費用内訳や予算計画のコツ

ハウスメーカーや工務店のホームページなどでは、家を建てる費用相場は床面積あたりの金額で紹介されていることが一般的です。

しかし、土地がない場合は、家の建築費のほかに、土地代にも目を向けなくてはいけません。

マイホームを新築するために土地の購入を検討している方はもちろん、すでに土地をお持ちの方で、建て替えや新築を検討している方もぜひ参考にしてください。また、建て替えの方は以下の関連記事も合わせてご参照いただけると幸いです。

【坪数別】家の建て替えにかかる費用と相場|注意点や節約のコツも解説
なにから始めて良いのかわからない」「ハウスメーカーの選び方を知りたい」という方におすすめ!
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また、特に注文住宅の相場や予算について詳しく知りたい方は「注文住宅の費用相場・予算」をご覧ください。

1.土地なし・土地ありで家を建てる費用を比較!

土地があるかないかで、家を建てる費用は大きく変わります。住宅金融支援機構の「PDF2020年 フラット35利用者調査」から、家を建てる費用はどの程度かかるのか見ていきましょう。

1-1.土地なし(土地購入が必要)で家を建てる費用の平均相場

エリア 平均費用
土地付き注文住宅 建売住宅
全国 4,397万円 3,495万円
首都圏 5,162万円 3,922万円
近畿圏 4,540万円 3,441万円
東海圏 4,412万円 3,013万円
その他の地域 3,949万円 2,842万円

2020年4月から2021年3月の間にフラット35で融資を受けた方のデータによると、土地付き注文住宅の平均費用は4,397万円でした。また、土地代込みの建売住宅を購入した場合は、平均費用は3,495万円です。

「土地購入+注文住宅」「建売住宅」の全国平均
土地付き注文住宅 建売住宅
平均費用 土地購入費 1,436万円 3,495万円
建物工事費 2,961万円
平均床面積 33.6坪
(111.1平米)
30.6坪
(101.1平米)
1坪あたりの平均費用 130万円 114万円

土地購入・建物建築にかかる1坪あたりの平均費用を比較すると、建売住宅よりも土地付き注文住宅のほうが16万円ほど高額であることがわかります。注文住宅ならではの依頼主のこだわりや設計料などが金額の差となって表れていると考えられるでしょう。

参照・引用:住宅金融支援機構「PDF2020年 フラット35利用者調査

1-2.土地あり(土地購入が不要)で家を建てる費用の平均相場

エリア 注文住宅の平均費用
全国 3,534万円
首都圏 3,808万円
近畿圏 3,746万円
東海圏 3,606万円
その他の地域 3,356万円

建売住宅は土地とセットになっているため、すでに土地を保有している場合は注文住宅を建てることが一般的です。フラット35で融資を受けて注文住宅を建てた場合の平均費用は3,534万円でした。

注文住宅の全国平均
平均費用 3,534万円
平均床面積 37.6坪(124.4平米)
1坪あたりの平均費用 93万円

1坪あたりの平均費用は93万円で、土地付き注文住宅や建売住宅と比べても少ないことがわかります。地域によって土地の価格には大きな差がありますが、どこで建てても土地代がある程度かさむことがうかがえるでしょう。

1-3.土地なし・土地ありで家を建てる費用相場を比較

土地あり・土地なしの費用相場を比較するには、地域別の住宅を建てる費用相場を見る必要があります。土地がある注文住宅では地域によって大きな差はありませんが、土地付き注文住宅や建売住宅では地域ごとの差が比較的明確に生じています。このことからも、三大都市圏は土地代がかさむことがわかります。

エリア 土地なしで
注文住宅
土地ありで
注文住宅
費用比較
全国平均 4,397万円 3,534万円 土地なしが
+863万円
首都圏 5,162万円 3,808万円 土地なしが
+2082万円
近畿圏 4,540万円 3,746万円 土地なしが
+794万円
東海圏 4,412万円 3,606万円 土地なしが
+806万円
その他の地域 3,949万円 3,356万円 土地なしが
+593万円

1坪あたりの平均費用で比較すると、地域による土地代の影響の大きさの違いがよりわかりやすくなります。首都圏では土地付き注文住宅や建売住宅を購入するときにかかる費用と、土地なしの場合では大きく費用が変わりますが、それは土地相場の高さが原因です。
一方で、三大都市圏以外ではそこまで土地代が影響を与えていません。

このことからも、住宅購入の予算を建てるときは、どの程度の広さ、仕様にするかという点も重要ですが、どの程度の土地相場の場所に建てるかという点が重要になることがわかります。

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家を建てる費用はいくら必要?建てられる家のイメージは?予算金額の目安を解説!

2.土地なし・土地あり比較!住宅ローンの利用状況は?

土地なし・土地ありによって、住宅ローンの利用状況も変わります。同じく住宅金融支援機構の「PDF2020年 フラット35利用者調査」から見ていきましょう。

2-1.土地なし・土地ありのローン借入金額の比較

ローン借入金額に関する全国平均金額
項目 土地なし 土地あり
注文住宅 建売住宅 注文住宅
ローン借入金額 3,766万円 3,033万円 2,823万円
購入総額 4,397万円 3,495万円 3,534万円
ローン借入率 85.60% 86.80% 79.90%

土地なしの場合は土地購入費がかさむため、購入にかかる費用総額が高額になります。その分、ローン借入率も高くなる傾向があるようです。

2-2.土地なし・土地ありの頭金の比較

頭金に関する全国平均金額
項目 土地なし 土地あり
注文住宅 建売住宅 注文住宅
頭金 441万円 247万円 619万円
購入総額 4,397万円 3,495万円 3,534万円
頭金率 10.0% 7.1% 17.5%

「土地なし」の場合、土地の購入時にかかる諸費用を支払う際に手元の資金を使う必要があるため、比較して、頭金が少なくなる傾向にあります。一方で、「土地あり」は土地購入が不要のため、ローンの頭金を多めに出すことができるとみることができます。

住宅ローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

注文住宅の住宅ローン|融資実行日や支払いはいつ?流れを解説

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3.土地なしで家を建てるときにかかる費用の内訳

土地なしで家を建てる際には、土地代と建物の建築費用以外にも、以下の費用がかかります。

  • 申込金・手付金
  • 仲介手数料
  • 各種税金、登記手数料
  • 住宅ローンの諸費用

それぞれの費用がどの程度かかるのか、詳しく見ていきましょう。

3-1.手付金・申込金

手付金」とは購入契約・工事契約の際に支払うもので、土地購入時・新築工事契約時・建売住宅購入時に必要となります。支払ったお金は、購入代金の一部となります
ただし、手付金は契約の証拠として支払うお金のため、契約を撤回するときには手付金は返金されません。一般的に購入代金の5~10%を手付金として支払うので、無駄にすることがないよう、契約は慎重に進めていきましょう。

また、建売住宅の場合、新築物件の購入を申し込むときには、不動産会社などの販売会社、注文住宅の場合はハウスメーカーなどに「申込金」を現金で支払います。実際に購入するとき、申込金は購入代金の一部になりますが、購入しないときは返金されるので損になることはありません。

3-2.仲介手数料

土地を購入するとき、建売住宅などを不動産会社の仲介により購入するときは、仲介手数料を支払うことになります。仲介を受けずに住宅を購入する場合、例えば、売主から直接購入するときやハウスメーカーなどで注文住宅を建てるときには仲介手数料は不要です。

なお、住宅価格が400万円を超えるとき、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法により、以下の計算式で定められています。

仲介手数料の上限金額(400万円を超える場合)

「物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税」

例えば土地代が1,000万円の住宅を不動産会社の仲介により購入する場合、仲介手数料の上限額は39万6,000円です。

3-3.各種税金、登記手数料

各種税金

住宅を購入するときや住宅ローンを締結するときには税金がかかります。まず、購入契約時とローン契約時には「印紙税」が必要です。印紙税は契約書に記載された金額や契約が結ばれた時期によっても異なります
現在は建設工事請負契約書や不動産譲渡契約書に必要な印紙税については、軽減措置が取られています(令和6年3月31日まで)。
具体的な印紙税の取り決めは以下の通りです。

土地売買・建築工事請負に関する契約書の印紙税
契約金額 通常金額 軽減措置後
500万円超~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億万円以下 6万円 3万円

また、不動産を購入するときは「不動産取得税」も必要です。不動産を購入した場合の不動産取得税は土地や家屋の3%で、2024年3月31日までに宅地を取得した場合の当該土地の課税標準額は半分になるという優遇措置が取られています。詳しくはお住まいの自治体の税事務所に問い合わせてみましょう。

なお、印紙税も不動産取得税も納付は1回のみです。一方、不動産を所有すると固定資産税や都市計画税の納税義務も課せられますが、これらの税金に関しては毎年納付しなくてはいけません。

参考・引用:国土交通省「PDF令和4年度 国土交通省税制改正概要」・東京都主税局「不動産取得税

登記手数料

不動産を所有すると登記手続きも必要です。土地を購入した場合は「所有権移転登記」、新築の場合は「所有権保存登記」を法務局で行いますが、その際に「登録免許税」を納付します。

登録免許税の金額は、以下の通りです。

登録免許税の税率
項目 通常 軽減措置後*
土地 2% 1.5%
建物 0.4% 0.15%
住宅ローン 0.4% 0.1%

*軽減措置は2024年3月31日まで適用されます。

土地に関しては2%(所有権移転登記・2024年3月31日までは1.5%)、住宅に関しては注文住宅を新築した場合や、新築の建売住宅を購入した場合は0.4%(所有権保存登記・2024年3月31日までは0.15%)が適用されます。

また、住宅ローンを利用するときは不動産を担保としますが、この際に「抵当権設定登記」を法務局で行います。登録免許税率は0.4%(2024年3月31日までは0.1%)です。ただし、登録免許税などの軽減措置は適用される期間が変わることもあるので、国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

なお、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼するときは、専門家への報酬を支払うことになります。報酬額は専門家によって異なるので、事前に問い合わせておきましょう。

参考・引用:財務省「令和4年度税制改正の大綱(2/8)」・国税庁「PDF土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

3-4.住宅ローンの諸費用

住宅ローンで資金を借入れるときには、以下のような諸費用が発生します。

  • ローンの保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 事務手数料

いずれも利用する金融機関や保険会社によって異なるので、事前に確認しておきましょう。
注文住宅の費用内訳については、次の記事をご覧ください。

注文住宅の費用相場・予算を解説!平均いくらかかる?予算の決め方は?

4.土地購入から家を建てる場合の予算計画のコツ

土地購入から家を建てる場合には、以下の3つに留意して予算計画を立てましょう。

  • 少なくとも10%は頭金として用意する
  • 変動金利を利用するときは返済額が変わることに注意する
  • 家と土地の予算配分を決める

それぞれについて詳しく解説します。

4-1.少なくとも10%は頭金として用意する

住宅金融支援機構の「 PDF2020年 フラット35利用者調査」によれば、土地なしの場合の頭金率は10%程度が平均です。
平均的なだけでなく、頭金を10%以上用意しておくことで、以下のようなメリットがあります。

  • 有利な金利での借り入れが可能(フラット35は頭金1割以下だと金利が上がります)
  • 頭金の割合が高いと住宅ローンの審査にも通りやすくなる
  • 頭金が多いと借入額が減るため、返済による負担も軽減される

4-2.変動金利を利用するときは返済額が変わることに注意する

住宅ローンの金利は、完済時まで金利が変動しない固定金利と、金利変動の可能性がある変動金利の2つのタイプがあります。
2022年現在は、超低金利時代が続いており、より金利が低い変動金利を利用する方が増えていますが、将来的に金利が上昇すると、返済総額も大きくなるというリスクもあるため、注意しましょう。

4-3.家と土地の予算配分を決める

家と土地にそれぞれどの程度の予算を配分するのか決めます。予算配分は地域によっても変わります。
予算配分を同時に考えたい方には、土地探しもお手伝いしてくれるハウスメーカーがおすすめです。不動産会社を回るだけでなく、気になるハウスメーカーにも直接相談してみましょう。

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5.土地なしで家を建てる費用を抑えるポイント

土地なしで家を建てるときは、土地代がある分、費用も高額になりがちです。費用を抑えるポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてください。

5-1.こだわる部分と節約する部分のメリハリをつける

すべての部分にこだわると費用は高額になってしまいます。こだわる部分と節約する部分のメリハリをつけ、予算内に収めるようにしましょう。
ただし、節約にこだわりすぎて、十分な家の広さを確保できなかったり、住宅性能やセキュリティ面で問題がある家にはしないように注意しましょう

5-2.土地代を抑える

土地代はエリアによっても大きく左右されます。一方、住宅はエリアが変わっても価格は大きく変動しません。予算内に収めることが難しいときは、土地代が安価なエリアを探してみましょう。

土地の相場を確認したい方は、「家づくりのとびら 土地の相場検索ツール」をご活用ください。

5-3.維持費についても考えよう

住宅が大きく、導入する設備も多くなると、維持費がかかるようになります。また、固定資産税や都市計画税は毎年かかるので、地価が高額な場所に住宅を建てると税金による負担も大きくなるかもしれません。維持費や税金についても考えてから住宅を購入しましょう。

5-4.複数のハウスメーカーや工務店から見積もりを取る

いくつかのハウスメーカーや工務店から見積もりを取ることで、より納得できる金額で住宅を建てられます。
どのハウスメーカーにしようか迷ったときは、「HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービス」など、無料で具体的なプランを作成依頼できるサービスを活用してみるとよいでしょう。
実際のプランでハウスメーカーを比較できるため、より具体的な内容から絞り込むことができます。

6.土地なしの家を建てるときはどこに依頼する?

土地なしの家を建てるときは、以下の二つの選択肢を検討する必要があります。

  • 土地の購入と家屋の建築をまとめてハウスメーカー・工務店に依頼する。
  • 土地探しを不動産屋に依頼して、ハウスメーカー・工務店に建築を依頼する。

次の記事でも詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

土地購入してマイホームを建てる流れ|契約や登記、住宅ローンの手続き方法を徹底解説

不動産会社で土地を購入し、その後、ハウスメーカーに住宅建築を依頼する方法もありますが、土地探しもできるハウスメーカーを利用すれば、土地探しと建築を同時に進めることが可能です。
時間を節約できるだけでなく、住宅を決めてからそれに合う土地を探すなどの柔軟な対応も可能なのでぜひご検討ください。

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まとめ

土地なしの状態で家を建てるときは、住宅費用だけでなく土地代も考慮しなくてはいけません。一方、土地がある場合は、土地代がない分、費用を大きく充てることができます。

土地がない場合は、家を建てるエリアの土地相場、また家と土地の予算配分などをしっかりと決めることが大切です。
また、ハウスメーカーを決める際は、いくつかのハウスメーカーや工務店にプランを作成してもらいましょう。具体的なプランを比較することで、納得できる形でマイホームの新築を進められます。

この記事のポイント

土地なし・土地ありで注文住宅を建てる場合、費用はいくらぐらいかかる?
エリア 土地なしで
注文住宅
土地ありで
注文住宅
費用比較
全国平均 4,397万円 3,534万円 土地なしが
+863万円
首都圏 5,162万円 3,808万円 土地なしが
+2082万円
近畿圏 4,540万円 3,746万円 土地なしが
+794万円
東海圏 4,412万円 3,606万円 土地なしが
+806万円
その他の地域 3,949万円 3,356万円 土地なしが
+593万円

詳しくは「1.土地なし・土地ありで家を建てる費用を比較!」で解説しています。

土地なし・土地ありの場合、住宅ローンの利用状況は?

土地なしで土地購入が必要となる場合、土地を持っている場合よりも、多くの費用が必要となる分、住宅ローンの借入額が増えます。
また、土地購入の諸費用も発生するため、土地ありの場合に比べて、頭金の金額も少なくなります。

詳しくは「2.土地なし・土地あり比較!住宅ローンの利用状況は?」をご覧ください。

土地なしで家を建てる場合に発生する費用は?

土地がなく、土地を購入して家を新築する場合、土地代・建築工事費以外に、以下のような費用が発生します。

  • 申込金・手付金
  • 仲介手数料
  • 各種税金、登記手数料
  • 住宅ローンの諸費用

各項目については、「3.土地なしで家を建てるときにかかる費用の内訳」で詳しく解説しています。

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