土地と建物の固定資産税を調べるなら、固定資産税評価額をチェック

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固定資産税評価額

家や土地を持っている人なら、固定資産税評価額という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

でも「内容は?」と聞かれると、少々難しくて、なかなか説明できないかもしれませんね。

固定資産税評価額とは、各市町村(東京都23区の場合は都)が算定する固定資産税の基準となる価格のことです。これは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格である地価公示価格の70%に相当します。

また、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっています。

固定資産税評価額は3年に1度、評価替えが行われます。最近では、2018年(平成30年)に評価替えが行われました。

今回は、固定資産税評価額について知っていただくために、内容や確認の仕方、関連する税金のことなどをわかりやすくご説明しますね。

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1.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、家や土地を持っている人なら、春ごろに役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できます。

その他にも、家や土地がある地域の役所(東京都は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧したり、 固定資産評価証明書を取り寄せたりして調べることも可能です。

では、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

1-1 固定資産税の課税明細書で確認する

課税明細書は、土地や家屋を持っている方に各市町村から届く固定資産税の納税通知書に添付されています。固定資産税評価額は課税明細書に記載されています。「価格」の欄に記載されているのが評価額です。

例:課税明細書の見方(横浜市の場合)

課税明細書の見方(横浜市、家屋の場合)
出典:課税明細書の見方(横浜市、家屋の場合)

1-2 固定資産課税台帳を閲覧する

総務大臣が定める「固定資産評価基準」によって評価された固定資産は、各市町村長が価格を決定し、固定資産税台帳に登録されます。

固定資産税台帳に登録されているのは、固定資産の所有者・所在・価格です。これは、役所の担当する課(東京都の場合は、固定資産が所在する区にある都税事務所)で閲覧することができます。

閲覧できる人は、固定資産税の納税義務者(共有者も含む)、相続人、もしくは、借地人・借家人などです。

閲覧を申請する場合は、自治体のホームページにある申請書様式をダウンロードして必要事項を記入し、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類、閲覧手数料を添えて申し込みます。

1-3 固定資産評価証明書を取得する

固定資産税台帳に記載されている内容を確認するためには、固定資産評価証明書を取り寄せる方法もあります。固定資産評価証明書とは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の評価額や所有者、所在などを証明した書類です。

固定資産評価証明書を取り寄せるには、固定資産のある役所の担当する課に申請書と運転免許証やパスポートなどの本人確認書類、手数料を添えて申請します。

申請は郵送でも可能です。その際は、申請書様式を自治体のホームページからダウンロードして必要事項を記入し、手数料分の定額小為替(郵便局で入手します)、宛先を記入し切手を貼った返信用封筒とともに、役所の担当課に郵送します。

閲覧、証明書の取り寄せ方法については、自治体のホームページで確認してくださいね。

2.固定資産税評価額からわかること

固定資産税評価額がわかると、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」の税額を計算することができます。

計算方法は、決められた税率を掛けるだけですので、必要なときは自分で計算することもできますよ。

では、それぞれの税金についてご説明しましょう。

2-1 固定資産税

固定資産税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。
税率は、1.4%。計算式は以下の通りです。

固定資産税の計算方法

固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 1.4%
※市町村によっては税率が異なる場合もあります。

固定資産税は、毎年1月1日現在で家や土地、あるいは償却資産を持っていて、固定資産課税台帳に登録されている人に対して課せられる税金で、家や土地などの固定資産の価格をもとに算出されます。

固定資産税は、その固定資産がある市町村(東京都の場合は23区)に対して、4期に分けて支払います。一括払いも可能です。納税通知書は、たいていは毎年春ごろ郵送されてきます。

また、固定資産税が軽減される特例を下記にまとめましたので、参考にしてください。

住宅用地
小規模住宅用地(200m2以下の部分)
軽減される内容 固定資産税評価額が6分の1に
適用期間
備考 建物の課税床面積の10倍が上限
一般住宅用地(200m2超の部分)
軽減される内容 固定資産税評価額が3分の1に
適用期間
備考 建物の課税床面積の10倍が上限
新築住宅の建物
3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅
軽減される内容 新築から5年間固定資産税が2分の1に
適用期間 2020年(令和2年)3月31日まで
備考
一般の住宅(上記以外)
軽減される内容 新築から3年間固定資産税が2分の1に
適用期間 2020年(令和2年)3月31日まで
備考
認定長期優良住宅の建物
一般の住宅
軽減される内容 新築から5年間固定資産税が2分の1に
適用期間 2020年(令和2年)3月31日まで
備考
マンション
軽減される内容 新築から7年間固定資産税が2分の1に
適用期間 2020年(令和2年)3月31日まで
備考

2-2 都市計画税

都市計画税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。
税率は、最高で0.3%と定められています。計算式は以下の通りです。

都市計画税の計算方法

都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 0.3%

都市計画税は、固定資産税と一緒に支払う税金で、都市計画法で定める都市計画区域のうち、原則として市街化区域内にある土地や家屋を持っている人が納めます。これは、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な資金として利用されています。

また、都市計画税が軽減される特例を下記にまとめましたので、参考にしてください。

軽減される内容
住宅用地 小規模住宅用地(200m2以下の部分) 固定資産税評価額が6分の1に
一般住宅用地(200m2超の部分) 固定資産税評価額が3分の1に

2-3 不動産取得税

不動産取得税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。
計算式は以下の通りです。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税 = 土地・住宅の固定資産税評価額 ×税率

不動産取得税の税率は、下記の通りです。

不動産取得税の2021年(令和3年)3月31日までの税率

  • 土地・家屋(住宅)の場合 3%
  • 住宅ではない家屋の場合  4%

不動産取得税は、住宅や土地などを購入したり、家を新築・増築・改築したりして不動産を取得した人に課せられる税金です。

取得方法は購入や建築だけでなく、売買、贈与、交換などによって取得した人も納税対象となります。

不動産取得税は、役所(東京都の場合は都税事務所)から送られている納税通知書が届いたときに支払います。

また、不動産取得税が軽減される特例を下記にまとめましたので、参考にしてください。

宅地
軽減・控除される内容 <宅地の課税標準額>
固定資産税評価額×1/2
不動産取得税計算方法 不動産取得税=
固定資産税評価額×1/2×3%
要件 ・土地の上にある住宅が新築住宅もしくは中古住宅を取得した時の軽減制度の要件を満たしていること
適用期間 取得日が2021年(令和3年)3月31日まで
備考
新築住宅
軽減・控除される内容 <税率>
3%(本則・標準税率4%)
<控除額>
1,200万円
不動産取得税計算方法 不動産取得税=
(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
(価格が1,200万円未満である場合はその額)
要件 ・マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションに適用
・床面積が50m2以上、240m2以下であること
(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上)
適用期間 取得日が2021年(令和3年)3月31日まで
備考 認定長期優良住宅は、控除額が1,300万円
※2020年(令和2年)3月31日まで
新築建物の土地
軽減・控除される内容 <宅地の課税標準額>
固定資産税評価額 × 1/2
<税率>
3%(本則・標準税率4%)
不動産取得税計算方法 不動産取得税=
(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200m2限度))×3%
要件 ・「建物」の軽減の要件を満たすこと
・取得から3年以内に建物を新築すること(土地先行取得の場合)
・土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること
適用期間 取得日が2021年(令和3年)3月31日まで
備考
中古建物
軽減・控除される内容 <税率>
3%(本則・標準税率4%)
<控除額>(東京都の場合)
・1954年(昭和29年)7月1日から1963年(昭和38年)12月31日までのもの ⇒ 100万円
・1964年(昭和39年)1月1日から1972年(昭和47年)12月31日までのもの ⇒ 150万円
・1973年(昭和48年)1月1日から1975年(昭和50年)12月31日までのもの ⇒ 230万円
・1976年(昭和51年)1月1日から1981年(昭和56年)6月30日までのもの ⇒ 350万円
・1981年7月1日から1985年(昭和60年)6月30日までのもの ⇒ 420万円
・1985年7月1日から1989年(平成元年)3月31日までのもの ⇒ 450万円
・1989年4月1日から1997年(平成9年)3月31日までのもの ⇒ 1,000万円
・1997年4月1日以後のもの ⇒ 1,200万円
※控除額は自治体により金額が異なります。
不動産取得税計算方法 不動産取得税=
(固定資産税評価額-控除額)×3%
要件 ・自己の居住用、または、セカンドハウスとして取得したものであること
・床面積が50m2以上、240m2以下であること
・1982年(昭和57年)1月1日以後に新築されたもの
・上記以前に新築されたもので、一定の耐震基準に適合しているもの
適用期間 取得日が2021年(令和3年)3月31日まで
備考
中古建物の土地
軽減・控除される内容 <宅地の課税標準額>
固定資産税評価額×1/2
<税率>
3%(本則・標準税率4%)
不動産取得税計算方法 不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2 [200平方メートルが限度])×3%
要件 ・「建物」の要件を満たすこと
・土地を取得した日から1年以内に住宅を取得すること
・土地を借りてその土地にある建物を取得した場合、1年以内にその土地を取得すること
適用期間 取得日が2021年(令和3年)3月31日まで
備考

2-4 登録免許税

登録免許税は、次のように計算します。

登録免許税の計算方法

  • 所有権に関する登記の場合 : 固定資産税評価額×所定の税率
  • 抵当権設定に関する登記の場合 : 債権額(住宅ローンの借入額)×所定の税率

登録免許税とは、土地や建物を登記する際にかかる税金のことです。

以下の登記をする際に、登録免許税を納めます。

  • 建物を新築したときに所有権を登記するために行う「所有権保存登記」
  • 不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移転するときに行う「所有権移転登記」
  • 住宅ローンを組む場合に抵当権を設定するために行う「抵当権設定登記」

また、登録免許税が軽減される特例を下記にまとめましたので、参考にしてください。

土地の所有権移転登記の特例
軽減される内容 軽減税率  1.5%
(本則   2.0%)
適用期間 2021年(令和3年)3月31日まで
要件
備考
新築住宅の所有権保存登記の特例
軽減される内容 軽減税率  0.15%
(本則   0.4%)
適用期間 2021年(令和3年)3月31日まで
要件 1)居住するための住宅
2)新築または取得してから1年以内の登記
3)床面積が50m2以上
備考 ※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合は、0.1%
(2020年(令和2年)3月31日まで)
中古住宅の所有権移転登記の特例
軽減される内容 軽減税率  0.3%
(本則   0.4%)
適用期間 2021年(令和3年)3月31日まで
要件 1)居住するための住宅
2)取得してから1年以内の登記
3)床面積が50m2以上
4)マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20年以内のもの。これに該当しない場合は、一定の耐震基準に適合するもの。
備考 ※認定長期優良住宅の場合、集合住宅(マンションなど)は0.1%、一戸建て住宅は0.2%
※認定低炭素住宅の場合は、0.1%
(※いずれも2020年(令和2年)3月31日まで)
抵当権の設定登記の特例
軽減される内容 軽減税率  0.1%
(本則   0.4%)
適用期間 2021年(令和3年)3月31日まで
要件 上記の住宅に対する要件を満たした住宅への抵当権設定であること
備考

3.自宅や土地の価格はこうして決まる!

自分が持っている住宅や土地の価格がどのように設定されているか気になりませんか?

家屋の評価額は、同じ家を再度建築したと想定して価格を出しているのです。

また、土地の評価額は、その土地画している道路の路線価を使って求めますが、路線価が設定されていない土地の場合は、固定資産税評価額を使って求めます。

では、家屋と土地の評価額の計算方法を見ていきましょう。

3-1 家屋の評価額

家屋を評価する方法には、再建築費(価格)を基準として評価する方法「再建築価格方式」が採用されています。

再建築価格方式とは、評価の対象となる家屋と同一のものをその場所に新築する場合を想定して価格を求める方法ですが、次のような手順で行います。

再建築価格方式による価格の算出手順

  1. 固定資産評価基準に従い、その家屋の部分別(屋根・外壁・基礎など)の再建築費評点数を求め合計します。
  2. 算出した再建築費評点数に、その家屋の経過年数に応じた経年減点補正率を乗じ、評点1点当たりの価額を乗じて、その家屋の評価額を求めます。

家屋の評価額を求める計算式は、以下の通りです。

家屋の評価額の計算方法

家屋の評価額 = 再建築費評点数×経年減点補正率×床面積×評点1点当たりの価額

3-2 土地の評価額

土地や家屋の相続税や贈与税を計算する際には、路線価方式によって評価額を求めます。自宅が接している道路に路線価が設定されている場合は、下記の手順で計算します。

路線価方式による価格の算出手順

  1. 正面路線価に奥行価格補正率を乗じる…(1)
  2. 側方路線価に奥行価格補正率を乗じ、側方路線影響加算率を乗じる…(2)
  3. 裏面路線価に奥行価格補正率を乗じ、二方路線影響加算率を乗じる…(3)
  4. (1)+(2)+(3)で、対象地の1平方メートル当たりの価額を求める…(4)
  5. (4)×対象地の面積

上記は、対象となる土地が面した道路に路線価が設定されている場合の求め方です。

場合によっては、路線価が設定されていない場合があります。そんなときは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて、土地の評価額を求めます。

固定資産税評価額に乗じる倍率は、国税庁ホームページに「倍率表」が掲載されていますので、参照してください。

例:固定資産税評価額を使った土地の評価額の計算方法

課税明細書の見方(横浜市、家屋の場合)
出典:国税庁 評価倍率表(一般の土地等用)の説明

4.まとめ

固定資産税評価額とは、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて決められる価格のことで、家や土地などの固定資産税などの税額を算出する際に利用されるのでしたね。

また、固定資産税評価額は家や土地を持っている人に毎年届く、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認することができます。この他にも、役所や都税事務所(東京都の場合)で、固定資産税評価額が記載された固定資産課税台帳を閲覧、あるいは、固定資産評価証明書を取り寄せて確認することも可能です。

固定資産税評価額は、私たちが納める税金の額や、家や土地の価格に関わるものであることを、覚えておいてくださいね。

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(2019/08/14追記:固定資産税・不動産取得税・登録免許税の軽減措置の適用期限の延長に伴い、一部表記を修正しております。)

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