「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

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専任媒介契約

不動産売却をする際に、不動産会社と結ぶ「媒介契約」。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、自分にとって最も有利な契約はどれなのか?悩んでいる方も多いでしょう。

もしかしたら、不動産会社に「専任媒介(または専属専任媒介)」を勧められているが、勧められるままに決めてしまってよいものか、訝しんでいる方もいるかもしれませんね。

インターネット上ではさまざま意見が公開されていますが、当サイトは「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をおすすめします。

当サイト運営の私たちは、不動産情報サイトを16年以上運営しています。その中でも特に不動産業界に詳しい担当者へのアンケートで、5人中5人全員が「自分で選ぶなら専任媒介(または専属専任媒介)!」と回答しました。

この記事では、そのアンケート結果も踏まえて、なぜ「専任媒介(または専属専任媒介)」があなたにとって最も有利な契約なのか?その3つの理由を解説していきます。

そしてまずは、基本中の基本、媒介契約とは何か?3種類の媒介契約の特徴を説明します。
すでに把握している方は読み飛ばしていただき、3章の『「専任媒介」「専属専任媒介」があなたにとって最も有利な3つの理由』をご覧ください。

1.そもそも媒介契約って何?

不動産会社に依頼して不動産の売却をする場合、あなたと不動産会社の間で契約するのが「媒介契約」です。

媒介契約書には、

  • あなたが希望する売却の条件
  • 売却が成約した際に不動産会社に支払う仲介手数料
  • 媒介契約の有効期間
  • 媒介契約期間中の不動産会社の義務

などが記載されます。

つまり、あなたが不動産会社からどのようなサービスを受けるかを決める大切な契約が「媒介契約」なのです。

後悔することがないように、サービスの中身をきちんと把握して媒介契約を結ぶ必要があります。

2.”3種類”の媒介契約の違い

媒介契約には3種類あります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

どの契約を選んだとしても、あなたが最終的に支払う仲介手数料は同じです。
仲介手数料は成功報酬として、売買が成立したときだけに支払います。

「売れてから払うなら、どの契約でもいいや。」
と思ったら、それは大きな間違いです。

あなたの不動産を高く早く売るためには、どの媒介契約を選ぶかで大きな違いがでてくるのです。まずは、違いと特徴を見ていきましょう。

2-1.比較表で見る3つの媒介契約の違い

「専属専任媒介」と「専任媒介」は多少の違いがありますが、ほぼ同じです。
その2つの契約と、「一般媒介」の重要な違いは「2社以上の不動産会社と契約できるか?」という点です。

3つの媒介契約の違い比較表
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

※レインズとは?
媒介契約を締結すると不動産会社が、「レインズ(指定流通機構)」というサービスに物件情報を登録します。
全国の不動産会社は、このレインズに掲載されている物件情報を閲覧して物件を探しているのです。
物件情報をレインズに登録することで、より多くの不動産会社の目に止まり、買主が見つかりやすくなります。

2-2.「専属専任媒介」「専任媒介」の特徴

この2つの媒介契約のどちらかを選んだ場合、あなたは2社以上の不動産会社と同期間中に契約することはできません。

また、あなたに対して売却活動の報告頻度をする頻度が定められているなど、不動産会社にとってはより拘束力の強い契約です。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の違いは、大きくは「あなたが自分で買主を探し出してきて直接取引できるか?」という点です。

例えば親戚や知人で家を買ってくれる人が見つかった場合、「専属専任媒介」の場合は必ず不動産会社を通して取引をしなければならず、もちろん仲介手数料を支払う必要があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」で迷った場合は、

知り合いで買ってくれそうな人がいれば→「専任媒介」
買ってくれそうな人がいないなら→「専属専任媒介」

という基準で決めれば良いでしょう。

2-3.「一般媒介」の特徴

「一般媒介」は、あなたに活動報告をする頻度が定められていないなど、不動産会社にとっては拘束力が弱い契約です。

そしてあなたは、複数の不動産会社と同時に契約することができます。
さらに、自分で見つけてきた買主とも不動産会社を通すことなく直接取引することができます。

複数の会社と媒介契約したとしても、最終的にはどの会社を通して取引をするか決めることになりますが、一番条件が良い買主を見つけてきてくれた会社を選べば良いでしょう。

豆知識
一般媒介は、さらに細かく「明示型」と「非明示型」に分かれます。
「明示型」は、複数の会社と媒介契約をした場合に、他にどの会社に仲介を依頼しているかを通知しなければいけません。一方「非明示型」は、他に契約している会社があるか、またそれがどの会社なのか、ということを通知する義務はありません。

なお、すべての媒介契約に共通して、契約終了後の2年間は、契約期間中に紹介された買主と直接取引してはいけないことになっています。
これは、仲介手数料が払いたくないがために、意図的に媒介契約を終了させてから直接取引をすることを防いでいるのです。
もし直接取引をした場合は、仲介手数料をその会社に支払う必要がありますので注意してください。


 

3つの媒介契約の違いは大まかに把握いただけたでしょうか?

では、本題です。
あなたにとって最も有利な媒介契約はどれなのでしょうか?

それは、「専任媒介」または「専属専任媒介」です。

なぜなのか?
その理由を説明していきます。

3.「専任媒介」「専属専任媒介」があなたにとって最も有利な3つの理由

【理由1】不動産会社が熱心に売ってくれる

2.”3種類”の媒介契約の違い」で説明した通り、「専任媒介」「専属専任媒介」の場合は、あなたは契約した不動産会社以外と重ねて媒介契約をすることができません。「一般媒介」の場合は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができます。

「一般媒介」で複数の会社と契約して各社に活動してもらえれば、買主がより早く見つかる気がしますよね。

でも、そうとは限らないのです。

それには不動産会社の立場になって考えてみる必要があります。

不動産会社は、媒介契約を締結した時点ではなく、あなたの家が売れたとき(=成約したとき)に仲介手数料を得られます。
つまり成功報酬です。

家を売るために、チラシなどの物件広告を作って頑張って売却活動をしても、他の会社があなたの家を売ってしまったら、不動産会社は仲介手数料を得られず、働き損になってしまいます。

不動産会社の心理として、自社以外の不動産会社と成約して失注する可能性のある「一般媒介」の物件よりも、成約することで確実に手数料が手に入る「専属専任媒介」「専任媒介」の物件の方を優先する気持ちが働くというわけです。

不動産会社がより熱心に売却活動をしてくれる「専属専任媒介」「専任媒介」なら、あなたの家が早く売れる可能性が高まります。

【理由2】あなたにメリットがあるさまざまな特典が無料でついている

「理由1」でも話した通り、不動産会社は「一般媒介」ではなく「専属専任媒介」や「専任媒介」の契約をあなたと結びたいのです。

だからこそ、不動産会社は「専属専任媒介」「専任媒介」をあなたと契約するために、さまざまな特典を用意しています。

特に、大手不動産会社のサービスはすごいんです。
一例をご紹介しましょう。

東急リバブル「リバブルあんしん仲介保証」

リバブルあんしん仲介保証不動産売買では、売主(あなた)は売った後に住宅設備の故障に対して責任を負う義務があります。「リバブルあんしん仲介保証」は、最長2年間最大500万円まで補修費用を負担してくれます。
その他にも、水回りのクリーニング、クロスやフローリングの傷修修繕を無料で提供する「マンション売却プレミアムサポート」などのサービスも行っています。
(2017年5月調べ)

野村不動産アーバンネット「野村のステージングサービス」

野村のステージングサービスこのサービスは、買主が内覧に来る際にインテリアなどを使って部屋をコーディネイトする「ホームステージング」を無料で行ってくれるというものです。ホームステージングは、家を早く・高く売るために注目されているサービスで、もしも自分で支払うとすると通常数十万円かかります。
その他、専門家による住宅の設備検査や不具合があった場合に補修費用を負担してくれる「ホンキの補修保証」サービスなどがあります。
(2017年5月調べ)

上記以外にも、よくあるのが「買取保証」です。
一定期間中に家が売れなかった場合に、不動産会社が家を買い取ってくれるというものです。
住み替えで、”今の家を売らないと次の家が買えない”など、期間に制限がある方にとても便利な保証サービスです。

これらご紹介したサービスは、「専属専任媒介」「専任媒介」の契約をしないと受けられないサービスです。 家が高く・早く売ることができるものや、売った後の”あんしん”を手に入れることができるものまで、活用しないと本当にもったいないサービスなのです。

不動産会社によって設けられている特典は異なります。
複数の不動産会社から話しを聞いて、比較をしてみると良いでしょう。

【理由3】窓口が1つだから、とにかく”楽”

「専任媒介」「専属専任媒介」を契約した場合、1社としか契約できないということは、つまりは1社とだけ連絡を取っていれば良いのです。

「一般媒介」で複数の会社と契約した場合は、各社と連絡を取り合う必要があります。

別にそんなこと苦でもない、と思うかもしれませんが、けっこう面倒なものなんです。

<面倒なケース1>

各社から購入希望者の見学希望の連絡を同時期にもらった場合、それぞれと日程調整を行い、スケジューリングをする必要があります。もし1社だけなら、不動産会社が購入希望者の希望日時をヒアリングして、あなたの都合に合わせて、うまい具合にスケジュールを組んでくれることでしょう。

<面倒なケース2>

最初に決めた売り出し価格から、あなたがやっぱり価格を変えたいと思った場合、各社に連絡をして同じタイミングで広告の価格変更をしてもらう調整をしなくてはいけません。同じ物件なのに、会社によって違う価格で売り出されていたらおかしいですもんね。

日中に不動産会社と連絡を取っている時間がない方にとって、各社との調整は重荷になってしまいます。
とくに、購入希望者との日時調整ができなかったとしたら、せっかくの売れるチャンスを逃してしまうことになります。

信頼できる1社の営業マンたった1人とだけ連絡を取ればことが足りる「専任媒介」「専属専任媒介」は、あなたの売却活動中の負担を劇的に軽くするでしょう。

4.不動産のプロ5人にアンケート。ぶっちゃけ、自分が選ぶならどの契約?

さて、こんなに「専任媒介」「専属専任媒介」をおすすめしていると、不動産会社の回し者か?と思われる方がいるかもしれませんね(笑)。

私たちは、不動産情報サイト HOME4U(ホームフォーユー)を運営しているメンバーです。不動産業界に携わっており業界知識はあるものの、自ら不動産業を行っていないため、冷静で客観的な意見をお届けできる中立な立場なのです。

そこで、長年不動産業界に携わっており、酸いも甘いも知っている当サイトのメンバーに聞きました。

「自分で家を売るなら、ぶっちゃけ、どの契約を選ぶ?」

アンケート結果は、下記のグラフのとおりです。

専属専任媒介・専任媒介のどちらか(どっちでもいい)…3人/専属専任媒介…1人/専任媒介…1人/一般媒介…0人

なんと、「一般媒介」を誰も選ばない、という結果になりました。各スタッフのコメントもご紹介します。

“不動産業界勤続5年(宅地建物取引士)の場合”

選んだ契約
売却サポートサービスに期待して「専属専任媒介」「専任媒介」のどちらか

理由
今まさに買い替えを検討中。
大手不動産会社の中には銀行と提携している会社があり、「専属専任(または専任)」の契約をすることで、不動産会社からの紹介で住宅ローンを組むと店頭金利より優遇されるサービスがある(はず)。「一般媒介」では得られない「特典付き専任媒介」で、最大限の優遇を受ける。

“不動産業界勤続10年の場合”

選んだ契約
急いでいないなら「専属専任媒介」「専任媒介」のどちらか

理由
取り立てて急いでいないなら、不動産会社がやる気になって活動してくれるであろう「専任」のどちらか。販売力が強そうな会社を探す。1社が窓口になれば手間じゃないし。 もし急いでいる場合は、ダメな営業マンに当たったときに契約期間の3ヶ月を無駄に過ごすことになるため、その場合は「一般媒介」。

“不動産業界勤続20年、内、某大手不動産会社での勤務8年(宅地建物取引士)の場合”

選んだ契約
特典のついている「専属専任媒介」「専任媒介」のどちらか

理由
大手不動産会社の「専属専任媒介」「専任媒介」にすることで、さまざまな特典を受ける。瑕疵保証サービスやクリーニングサービスなどは、自分で支払ったらかなりの額になる。無償で受けられる売却サポートサービスは受けないと損だと思う。 ただもし時間に余裕があるなら、試しに「一般媒介」で3ヶ月間だけ試すのもありかもしれない。

“不動産業界勤続5年(実家の売却経験あり)の場合”

選んだ契約
知り合いに買ってくれる人はいないから「専属専任媒介」

理由
ブランドマンションなどの人気の物件ではないから「専任」のどちらかで不動産会社に頑張って売って欲しい。「一般媒介」だとちゃんと売却活動してくれるか超不安。 過去に実家を売却したときは「専属専任媒介」で売った。親族が買ってくれるかと思ったが、田舎の人たちはすでに家を持っている(笑)。結局親族で買ってくれる人などおらず「専属専任媒介」を選択した。

“不動産業界勤続9年 (宅地建物取引士)の場合”

選んだ契約
隣の人が買ってくれるかもしれないから「専任媒介」

理由
神奈川県の商業地域に建つ一戸建ての実家。ローカル線沿線で特別人気のあるエリアではないので、地域密着型の不動産会社が頑張って売ってくれないと、買主が見つかる気がしない。さらに複数の会社と連絡を取れるほどマメな性格ではないので、「一般媒介」はナシ。 お隣さんは商売をしているのでもしかしたら買ってくれるかもしれないので、念のため「専任媒介」。

理由はさまざまですが、不動産業界に詳しい私たちは「専属専任媒介」または「専任媒介」を選びます。それは、やはり、売主である私たちに有利な契約であるからこそなのです。

不動産業界に精通している私たちの上記意見がお役に立てれば幸いです。

5.例外!超人気物件なら、「一般媒介」で十分

「専属専任媒介」または「専任媒介」をおすすめしてきましたが、例外的に、「一般媒介でも良いケース」があります。

それはあなたの物件が「超」がつくほどの”人気物件”の場合です。

人気が高い駅の、しかも駅近の魅力的な物件の場合、不動産会社ががんばって販売活動をしなくても購入希望者は向こうからやってきます。 「一般媒介」でも十分、高く・早く売れるでしょう。

まとめ

いかがでしたか?

高く・早く売るためにあなたに最も有利な媒介契約は、「専属専任媒介」または「専任媒介」であることをお伝えしました。

不動産の売却は一生に一度あるかないかの経験のため、不動産会社と媒介契約は慎重に選びたいものです。
媒介契約は、あなたの売却活動に本当に重要な契約なので、知識豊富な不動産のプロの意見も踏まえてお伝えしました。

あなたの不動産が、スムーズに、早く、高く、売れることを祈っています。

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