不動産売却をする際に、不動産会社と結ぶ「媒介契約」。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、自分にとって最も有利な契約はどれなのか？悩んでいる方も多いでしょう。

もしかしたら、不動産会社に「専任媒介（または専属専任媒介）」を勧められているが、勧められるままに決めてしまってよいものか、疑わしく思っているもいるかもしれませんね。

インターネット上ではさまざま意見が公開されていますが、当サイトは「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をおすすめします。

当サイトは不動産情報サイトを20年以上運営してきた実績のある企業が運営しています。その中でも特に不動産業界に詳しい担当者へのアンケートで、5人中5人全員が「自分で選ぶなら専任媒介（または専属専任媒介）！」と回答しました。

この記事では、そのアンケート結果も踏まえて、なぜ「専任媒介（または専属専任媒介）」があなたにとって最も有利な契約なのか？その3つの理由を解説していきます。

そしてまずは、基本中の基本、媒介契約とは何か？３種類の媒介契約の特徴を説明します。
すでに把握している方は読み飛ばしていただき、3章の『「専任媒介」「専属専任媒介」があなたにとって最も有利な３つの理由』をご覧ください。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基礎』『不動産売却の流れと期間』も併せてご覧ください。

1.そもそも媒介契約って何？

不動産会社に依頼して不動産の売却をする場合、あなたと不動産会社の間で契約するのが「媒介契約」です。

媒介契約書には、

• あなたが希望する売却の条件
• 売却が成約した際に不動産会社に支払う仲介手数料
• 媒介契約の有効期間
• 媒介契約期間中の不動産会社の義務

などが記載されます。

つまり、あなたが不動産会社からどのようなサービスを受けるかを決める大切な契約が「媒介契約」なのです。

後悔することがないように、サービスの中身をきちんと把握して媒介契約を結ぶ必要があります。

2.媒介契約は3種類

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があり、それぞれに契約内容が異なります。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

2-1.専属専任媒介契約

専任専属契約は、1社のみと契約を結んで仲介をしてもらう方法です。専任専属媒介で契約した場合は、契約期限の3か月間は、ほかの不動産会社や自分で買い手を見つけてきて売却することができません。

ただし、全国の不動産会社に物件情報が公開されるレインズへの登録が義務付けられているので、全国に買い手を募ることができます。また、販売活動の進捗状況の報告義務もあるため、売主は小まめに販売状況を確認できますよ。

2-2.専任媒介契約

専任媒介も専任専属媒介と同じく契約できるのは1社のみです。また、3か月の契約期限やレインズへの登録、進捗状況の報告義務もあります。専任媒介では、自分で買い手を見つけた来た場合、売却することが可能です。

レインズへの登録が専属専任媒介は契約後5日以内で、2週に1度、売主への報告義務が義務付けられています。

2-3.一般媒介契約

一般媒介は、ほかの2つの違い複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができます。また、自分で買い手を見つけた場合は、自由に売却することが可能です。契約に期限がなく、広く買い手を探せる方法といえるでしょう。
レインズへの登録は任意で、販売状況の報告義務もありません。

どの契約を選んだとしても、あなたが最終的に支払う仲介手数料は同じです。
仲介手数料は成功報酬として、売買が成立したときだけに支払います。

「売れてから払うなら、どの契約でもいいや。」
と思ったら、それは大きな間違いです。

不動産を高く早く売るためには、どの媒介契約を選ぶかで大きな違いがでてくるのです。まずは、違いと特徴を見ていきましょう。

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不動産売却をはじめるときには不動産会社と媒介契約を結びます。 一般媒介

3.３つの媒介契約の違い

「専属専任媒介」と「専任媒介」は多少の違いがありますが、ほぼ同じです。
その2つの契約と、「一般媒介」の重要な違いは「2社以上の不動産会社と契約できるか？」という点です。

3-1.「専属専任媒介」「専任媒介」の特徴

この2つの媒介契約のどちらかを選んだ場合、あなたは2社以上の不動産会社と同期間中に契約することはできません。

また、あなたに対して売却活動の報告頻度をする頻度が定められているなど、不動産会社にとってはより拘束力の強い契約です。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の違いは、大きくは「あなたが自分で買主を探し出してきて直接取引できるか？」という点です。

例えば親戚や知人で家を買ってくれる人が見つかった場合、「専属専任媒介」の場合は必ず不動産会社を通して取引をしなければならず、もちろん仲介手数料を支払う必要があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」で迷った場合は、

知り合いで買ってくれそうな人がいれば→「専任媒介」
買ってくれそうな人がいないなら→「専属専任媒介」

という基準で決めれば良いでしょう。

3-2.「一般媒介」の特徴

「一般媒介」は、あなたに活動報告をする頻度が定められていないなど、不動産会社にとっては拘束力が弱い契約です。

そしてあなたは、複数の不動産会社と同時に契約することができます。
さらに、自分で見つけてきた買主とも不動産会社を通すことなく直接取引することができます。

複数の会社と媒介契約したとしても、最終的にはどの会社を通して取引をするか決めることになりますが、一番条件が良い買主を見つけてきてくれた会社を選べば良いでしょう。

なお、すべての媒介契約に共通して、契約終了後の2年間は、契約期間中に紹介された買主と直接取引してはいけないことになっています。
これは、仲介手数料が払いたくないがために、意図的に媒介契約を終了させてから直接取引をすることを防いでいるのです。
もし直接取引をした場合は、仲介手数料をその会社に支払う必要がありますので注意してください。

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3つの媒介契約の違いは大まかに把握いただけたでしょうか？

では、本題です。
あなたにとって最も有利な媒介契約はどれなのでしょうか？

それは、「専任媒介」または「専属専任媒介」です。

なぜなのか？
その理由を説明していきます。

4.「専任媒介」「専属専任媒介」があなたにとって最も有利な３つの理由

【理由1】不動産会社が熱心に売ってくれる

「専任媒介」「専属専任媒介」の場合は、あなたは契約した不動産会社以外と重ねて媒介契約をすることができません。「一般媒介」の場合は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができます。

「一般媒介」で複数の会社と契約して各社に活動してもらえれば、買主がより早く見つかる気がしますよね。

でも、そうとは限らないのです。

それには不動産会社の立場になって考えてみる必要があります。

不動産会社は、媒介契約を締結した時点ではなく、あなたの家が売れたとき（＝成約したとき）に仲介手数料を得られます。
つまり成功報酬です。

家を売るために、チラシなどの物件広告を作って頑張って売却活動をしても、他の会社があなたの家を売ってしまったら、不動産会社は仲介手数料を得られず、働き損になってしまいます。

不動産会社の心理として、自社以外の不動産会社と成約して失注する可能性のある「一般媒介」の物件よりも、成約することで確実に手数料が手に入る「専属専任媒介」「専任媒介」の物件の方を優先する気持ちが働くというわけです。

不動産会社がより熱心に売却活動をしてくれる「専属専任媒介」「専任媒介」なら、あなたの家が早く売れる可能性が高まります。

【理由2】あなたにメリットがあるさまざまな特典が無料でついている

「理由1」でも話した通り、不動産会社は「一般媒介」ではなく「専属専任媒介」や「専任媒介」の契約をあなたと結びたいのです。

だからこそ、不動産会社は「専属専任媒介」「専任媒介」をあなたと契約するために、さまざまな特典を用意しています。

特に、大手不動産会社のサービスはすごいんです。
一例をご紹介しましょう。

上記以外にも、よくあるのが「買取保証」です。
一定期間中に家が売れなかった場合に、不動産会社が家を買い取ってくれるというものです。
住み替えで、”今の家を売らないと次の家が買えない”など、期間に制限がある方にとても便利な保証サービスです。

これらご紹介したサービスは、「専属専任媒介」「専任媒介」の契約をしないと受けられないサービスです。 家が高く・早く売ることができるものや、売った後の”あんしん”を手に入れることができるものまで、活用しないと本当にもったいないサービスなのです。

不動産会社によって設けられている特典は異なります。
複数の不動産会社から話しを聞いて、比較をしてみると良いでしょう。

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【理由3】窓口が1つだから、とにかく”楽”

「専任媒介」「専属専任媒介」を契約した場合、1社としか契約できないということは、つまりは1社とだけ連絡を取っていれば良いのです。

「一般媒介」で複数の会社と契約した場合は、各社と連絡を取り合う必要があります。

別にそんなこと苦でもない、と思うかもしれませんが、けっこう面倒なものなんです。

日中に不動産会社と連絡を取っている時間がない方にとって、各社との調整は重荷になってしまいます。
とくに、購入希望者との日時調整ができなかったとしたら、せっかくの売れるチャンスを逃してしまうことになります。

信頼できる1社の営業マンたった1人とだけ連絡を取ればことが足りる「専任媒介」「専属専任媒介」は、あなたの売却活動中の負担を劇的に軽くするでしょう。

5.不動産のプロ５人にアンケート。ぶっちゃけ、自分が選ぶならどの契約？

さて、こんなに「専任媒介」「専属専任媒介」をおすすめしていると、不動産会社の回し者か？と思われる方がいるかもしれませんね（笑）。

私たちは、不動産情報サイト HOME4U（ホームフォーユー）を運営しているメンバーです。不動産業界に携わっており業界知識はあるものの、自ら不動産業を行っていないため、冷静で客観的な意見をお届けできる中立な立場なのです。

そこで、長年不動産業界に携わっており、酸いも甘いも知っている当サイトのメンバーに聞きました。

「自分で家を売るなら、ぶっちゃけ、どの契約を選ぶ？」

アンケート結果は、下記のグラフのとおりです。

なんと、「一般媒介」を誰も選ばない、という結果になりました。各スタッフのコメントもご紹介します。

理由はさまざまですが、不動産業界に詳しい私たちは「専属専任媒介」または「専任媒介」を選びます。それは、やはり、売主である私たちに有利な契約であるからこそなのです。

不動産業界に精通している私たちの上記意見がお役に立てれば幸いです。

6.例外！超人気物件なら、「一般媒介」で十分

「専属専任媒介」または「専任媒介」をおすすめしてきましたが、例外的に、「一般媒介でも良いケース」があります。

それはあなたの物件が「超」がつくほどの”人気物件”の場合です。

人気が高い駅の、しかも駅近の魅力的な物件の場合、不動産会社ががんばって販売活動をしなくても購入希望者は向こうからやってきます。 「一般媒介」でも十分、高く・早く売れるでしょう。

まとめ

いかがでしたか？

高く・早く売るためにあなたに最も有利な媒介契約は、「専属専任媒介」または「専任媒介」であることをお伝えしました。

不動産の売却は一生に一度あるかないかの経験のため、不動産会社と媒介契約は慎重に選びたいものです。
媒介契約は、あなたの売却活動に本当に重要な契約なので、知識豊富な不動産のプロの意見も踏まえてお伝えしました。

あなたの不動産が、スムーズに、早く、高く、売れることを祈っています。