住宅ローン3,500万円はきつい?返済プラン&負担軽減策を徹底解剖

住宅ローン 3,500万円 返済プラン徹底解剖

この記事では、3,500万円の住宅ローンを組んだ際にどのような返済プランを立てるのが自分にとって適切かを検討・判断できるようになっています。

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年収・年齢ごとに住宅ローンを組む際の動向が知りたい方は「年収・年齢別の住宅ローン目安」の記事もご覧ください。

1.【一覧表】3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収と金利による総支払額の差

はじめに、3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収と、年収ごとの返済負担率の差、金利パーセンテージの高低による支払額の差などを一覧でご紹介いたします。

3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収は、以下の通りです。

3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収は……
基本的に600万円、理想的には700万円から

※あくまでも目安です。実際には細かな基準による審査が設けられ、他に借入金がないかどうかなども関わってくるため、銀行にご相談ください。

自分の年収に借り入れたい金額がふさわしいかどうかは、返済負担率から考えることが出来ます。一般的に25%に収められていることが望ましいです。

負担率の計算式
返済負担率=年間返済額 ÷ 額面年収×100

3,500万円を借り入れる場合、年収ごとに返済負担率を比較するとこのようになります。
条件は以下の通りです。

条件

金利……1.8%
返済方法……元利均等返済
返済期間……35年

※金利がずっと一定で変わらないとした場合で計算しています。なお、この計算で返済負担率が適正になったとしても、実際に金融機関で組んだ計算とは違う場合がございますので、あくまでも目安としてお使いください。

使用したシミュレーション:住宅金融支援機構 シミュレーション

この条件で計算すると、月々の支払額は113,000円となります。
年収ごとに比較してみると、以下の通りです。

【年収ごとの返済負担率の差】
年収 600万円 700万円 800万円
負担率 22.6% 19.4% 17%

また、金利のパーセンテージの差により、最終的な返済額には違いが出ます。
その差は以下の通りです。

条件

返済期間……35年
返済方法……元利均等返済

※返済期間中、金利に全く変動がなかったものと仮定する

【3,500万円借りたときの金利による総支払額の差】
0.4% 1.5% 2%
月々の支払額 89,316円 107,164円 115,941円
総支払額 3,751万2,720円 4,500万8,880円 4,869万5,220円
総利息額 251万2,720円 1,000万8,880円 1,369万5,220円

出典:金融広報中央委員会 シミュレーション

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2.3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収と返済負担率の差分

以下では、全国の住宅ローンを組んでいる人のデータに加え、3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収と、年収ごとの返済負担率の差分を解説します。

2-1.全国の住宅ローンを組んでいる人のデータ

PDF フラット35利用者調査 2022年度集計表」によると、全国の住宅ローンを組んでいる人に関するデータは以下の通りです。

【全国の住宅ローンを組んでいる人の年収・年齢・借入金・物件取得のためにかかった費用データ】
おおよその年収 623.7万円
おおよその年代 42.8歳
借入額 2,967.2万円
物件取得のためにかかった費用 3,715.2万円

年収は平均して600万円台、年代は40代になってから組む人が多いようです。借入金は2,967.2万円とあり、このデータ上で見る限り、必要な金額の8割程度をローンで借り入れている傾向があります。

ローンを組む期間は、おおむね30~35年が多いですが、40代から組み始めると完済時には70代になっています。
ですから、余裕を持つためには、30代で検討してみてもよいかもしれません。
返済期間も、5年延ばせるだけで、毎月の負担は軽減されます(ただし、総支払額は増えてしまいます)。

また、もし平均よりも年齢が若く、稼ぎが上がってくる予定があったり、夫婦共働きで順調に年収が上がっていくことが明らかだったりする場合には、返済期間を反対に短くすることで、総支払額を抑えることも出来ます。

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2-2.3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収は600万円、理想的には700万円から

3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収は600万円です。理想的には700万円から検討すると良いでしょう。

一般的に、適正な借入金額は額面年収の5~6倍を目安にすると良いとされています。
この基準に照らし合わせると、年収600万では、3,000万~3,600万円であれば、適当な借入額の範囲に収まっていると考えられます。

より詳しく適正な借入金額を知るために使える数値が、返済負担率です。
年収のうち、年間返済額がどれだけの割合を占めているかを示す数値のことで、以下の計算式によって求めることが出来ます。

返済負担率=年間返済額 ÷ 額面年収×100

試しに、以下の条件で返済負担率を計算してみましょう。

条件

金利……1.8%
返済方法……元利均等返済
返済期間……35年

※金利がずっと一定で変わらないとした場合で計算しています。なお、この計算で返済負担率が適正になったとしても、実際に金融機関で組んだ計算とは違う場合がございますので、あくまでも目安としてお使いください。

使用したシミュレーション:住宅金融支援機構 シミュレーション

この条件で計算すると、月々の支払額は113,000円となり、年収ごとに返済負担率を比較してみると以下のようになります。

【年収ごとの返済負担率の差】
年収 600万円 700万円 800万円
負担率 22.6% 19.4% 17%

返済負担率は25%に収まっていると無理がなく、20%までであると余裕をもった理想値となります。

年収600万円だと、返済負担率は22.6%です。月の手取りが大体38万円であることを考えると、占める返済額の負担は3割程度で、負担としては標準レベルです。

返済負担率だけで見れば、年収550万円程度でも借入れられないことはありませんが、そうすると月の手取りに占める返済額の割合は36%となり、切り詰めた生活を余儀なくされるでしょう。

年収700万だと、理想値の20%を下回り、月の手取りの45万円でみても、占める返済額の割合は25%で済みます。平均よりも余裕のある返済が可能です。

年収800万円にもなれば、月の手取りは50万円程度として、ローン返済の負担は22%で済みます。

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3.3,500万円借入れた時の金利による返済プランの変化と金利・返済方法の解説

この章では、借入額が同じで金利のパーセンテージが違う場合の比較と、金利・返済方法について解説します。

同じ借入金額でも、金利の差によって月々の支払額・総支払額には大きく差が出ます。
以下の条件で、3パターンの金利ごとに計算してみましょう。

条件

返済期間……35年
返済方法……元利均等返済

※返済期間中、金利に全く変動がなかったものと仮定する

【3,500万円借りたときの金利による総支払額の差】
0.4% 1.5% 2%
月々の支払額 89,316円 107,164円 115,941円
総支払額 3,751万2,720円 4,500万8,880円 4,869万5,220円
総利息額 251万2,720円 1,000万8,880円 1,369万5,220円

出典:金融広報中央委員会 シミュレーション

以下で解説を致します。

3-1.【シミュレーション解説】金利による返済プランの変化

金利0.4%は、変動金利の借入時などに多いパーセンテージです。
この場合、月々の支払額は89,316円で済みます。仮に年収600万円で計算すると、返済負担率はわずか17.9%に収まり、月々の手取りに占める負担も2割程度になりますので、余裕を持った返済計画が立てられるでしょう。

ただし、変動金利は5年に一度、価格改定が行われますので、0.4%の金利がいつまでも続くわけではないことに注意が必要です。

1.5%の金利は、固定金利期間選択の10年固定や、かなり安い金利の35年固定金利などの借入時に設定されていることが多いパーセンテージです。
この場合、月々の支払額は10万7,164円で、年収600万円で計算すると、返済負担率は21.4%となります。

2%の金利は、35年固定金利などのパーセンテージでよく見かけられます。
この場合、月々の支払額は115,941円で、年収600万円で計算した時の返済負担率は23.2%となり、基準値に近づきます。

このように、3,500万円の借入では、600万円もあれば幅広い金利に基準値内で対応が可能であるということが分かります。ですから、返済額の目安を決める時には、額面年収の5倍内に収めておくと安心かもしれません。

ただし、返済額に変化を及ぼすのは金利の影響以外に、返済期間の長さや、返済方法を何にするかによるということもあります。

たとえば、返済方法では元利均等返済と元金均等返済の2種類があり、このうち元利均等返済の方が総支払額・利息額は高くなります。

同じ条件で返済方法のみ元金均等返済にした場合の金額と、元利均等返済の場合との差を比べてみると、以下の通りです。

【元金均等返済で3,500万円借りたときの金利による差と、元利均等返済と比べた場合の差】
0.4% 1.5% 2%
月々の支払額 94,999円
+5,683円
127,082円
+19,918円
141,666円
+25,725円
総支払額 37,45万5,460円
-57,260円
44,20万8,987円
-799,893円
47,278,767円
-1,416,453円

※総利息額の差は、総支払額の差に等しい

以上のように、毎月の支払額は大きくなるものの、金利が大きくなると、金利2%の場合では、総支払額に141万6,000円もの差が生じます。

金利・返済方法の種類と選び方については、以下で詳しく解説いたします。

3-1-1.変動金利と固定金利の特徴と選び方

金利には、

  • 全期間固定金利
  • 固定金利期間選択
  • 変動金利

の3つのタイプがあります。
それぞれの特徴と、メリット・デメリットは以下の通りです。

【金利タイプの特徴とメリット・デメリット 一覧】
全期間固定金利
特徴
  • 契約時から完済まで金利が一定で固定されるタイプ
メリット
  • 金利変動によって金利が上昇しても、返済額には影響しない
  • 返済額が変化しないので、返済計画が立てやすい
デメリット
  • 借入時点での金利は変動金利に比べると高い
  • 金利変動によって金利が低い方に推移しても、返済額が減ることはない
固定金利期間選択
特徴
  • 金利の固定期間が選べて、その期間中は金利が一定で変わらないタイプ。
  • 期間が終わった後変動金利か固定金利かが選べることが多いが、自動で変動金利に変更される場合もあるので注意が必要。
メリット
  • 固定期間中の金利が一定で、期間終了後にもし金利が低い方に推移していれば返済額を減らせる
デメリット
  • 最終的な返済額が決まっていないので、返済計画は立てにくい
  • 固定期間中に金利が低い方に推移しても、変更はできない
変動金利
特徴
  • 金融情勢によって、適用される金利が変動するタイプ
  • 適用金利は1年に2回の見直しがある
  • 5年ごとに返済額の見直しがある
メリット
  • 借入時点での金利は全期間固定金利よりも低い
  • 市場金利が低く推移していれば総返済額が減る
デメリット
  • 市場金利が高く推移していくと総返済額が増える
  • 全期間固定金利に比べて、返済計画が立てにくい

これらの情報を元に、選び方のポイントを解説すると、以下のようになります。

【金利タイプの選び方のポイント】
選び方のポイント
全期間固定金利
  • 金利の上昇・下降などの変化のチェックが苦手
  • 返済額を確定して、返済計画をきっちり立てたい
固定金利期間選択
  • 金利を安定させていたい期間が決まっている人(その期間にライフプラン上の大きな出費が固まっているなど)
変動金利
  • 返済負担率が低い
  • もし金利が高くなっても対応できるだけの資金がある
  • 返済期間が長くない

一般的な解釈では、

  • 「金利の上昇下降に一喜一憂することなく、金額が一定で返済計画を立てやすい方を選びたい」という人が全期間固定金利
  • 「家庭の出費が集中する時期は決まっているから、とりあえず固定にしておいてそのあとの出方を考えたい」という人が固定金利期間選択
  • 「もし金利が上昇しても資金的にカバーできるだけの余裕があるから、低金利によって受けられる恩恵は受けておきたい」という人が変動金利

を選んでいる傾向にあります。

3-1-2.元利均等返済と元金均等返済の特徴と選び方

返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットは以下の通りです。

【元利均等返済と元金均等返済の特徴とメリット・デメリット】
元利均等返済
特徴
  • 月々の返済額が借入時から完済時までほぼ同じ
メリット
  • 元金均等返済に比べて、借入時当初の返済額は少ない
デメリット
  • 借入期間が同じ場合には、総返済額が元金均等返済に比べて高くなる
元金均等返済
特徴
  • 元金の返済額が一定。返済が進むにつれ、返済額が少なくなる
メリット
  • 借入期間が同じ場合には、元利均等返済に比べて総返済額が低くなる
デメリット
  • 借入時当初の返済額は元利均等返済に比べて高く、審査の際に必要な収入が高くなる
【返済方法の選び方のポイント】
選び方のポイント
元利均等返済
  • 返済計画が立てやすい方が良い
元金均等返済
  • 資金に余裕がある
  • 住宅ローンの他に大きな支出が出てくる予定はない

元利均等返済は、総返済額が高くなるものの、借入当初の返済額が元金均等返済に比べて少なく、毎月ずっと一定であることから返済計画も立てやすい特徴があります。

元金均等返済は、総返済額が元利均等返済に比べて低くなりますが、借入当初の返済額は高く、そのため審査の際に必要な年収も高くなるため、現実的には資金に余裕がないと選択は厳しいでしょう。

また、元金均等返済は取り扱っていない銀行も多く、そもそも選べないという可能性もあります。

銀行に相談したうえで、自身が月々に払える返済額をきちんと把握して、どちらの返済方法を選ぶかを決めましょう。

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4.住宅ローンの返済を早く終わらせるために出来る工夫

※2023年度の情報です。2024年度の情報は公表され次第更新いたします。

最後に、住宅ローンの返済を早く終わらせるために出来る工夫として、国や自治体による新築住宅の補助金・減税制度をご紹介いたします。

住宅ローンの返済を早く終わらせるためには、国や自治体の助成や補助、減税制度を賢く使うことが大切です。
代表的なものでは、例えば以下のような類があります。

※これらには、まだ手続きを受け付けているものもあれば、すでに終了しているものもあることをご承知おきください。多くの助成・補助制度を知って頂くため、情報として載せています。

【住宅ローン 代表的な助成・補助】
概要 手続き期間
こどもエコすまい支援事業 子育て世帯・若者夫婦を対象として、高いZEHレベルの新築住宅の取得、既存住宅の省エネ改修をした場合、特定の条件を満たすことで1戸あたり100万円の補助がされる。
公式サイト:https://kodomo-ecosumai.mlit.go.jp/
※後継事業「子育てエコホーム支援事業
2023年9月28日に受付終了
ZEH支援事業 国が設けた基準を満たしたZEH住宅であって、更に対象基準を満たすことで、補助金額が交付・加算される。
出典:PDF2023年の経済産業省と環境省のZEH補助金について
2024年1月9日に受付終了
LCCM住宅整備推進事業 特定の補助要件を満たす、CO2排出量を削減した脱炭素化住宅(LCCM住宅)について、最大140万円/戸の支援がなされる
出典:国土交通省 LCCM住宅整備推進事業 概要
2023年9月19日に受付終了
地域型住宅グリーン化事業 国土交通省から採択を受けた、地域における中小工務店を中心とした木造住宅の関連事業者が連携を行ってグループを作り建てた、省エネルギー・耐久性能に優れた新築・中古の木造住宅に対して補助金が交付される制度
出典:地域型住宅グリーン化事業
2023年6月2日に受付終了

また、以下のような減税制度もあります。

【住宅ローン減税の概要と主な要件】
概要 主な要件
住宅ローン減税 住宅ローンを利用した新築住宅の取得、もしくは増改築をしたときに特定の条件を満たすことで、各年末の住宅ローン残高から0.7%を最大13年間所得税額などから控除する制度。
出典:PDF国土交通省
  • 自分が居住するための住宅であること
  • 床面積が50平米以上であること
  • 合計所得金額が2,000万円以下であること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上で、引き渡し、または工事完了から6か月以内に入居していること

など

【2024年】住宅ローン減税制度改正

2024年1月から「住宅ローン減税」の仕組みが以下のように変更されました。

借入限度額
子育て世帯・若者夫婦世帯※が2024(令和6)年に入居する場合、以下の水準を維持する。
認定住宅:5,000万円/ZEH水準省エネ住宅:4,500万円/省エネ基準適合住宅:4,000万円
※18歳以下の子どもがいる、 もしくは夫婦のいずれかが39歳以下の世帯

床面積要件緩和措置の期限
新築住宅の床面積要件を40平米以上に緩和する措置(合計所得金額1,000万円以下の年分)の建築確認の期限を以下のとおり延長する。
2023(令和5)年12月31日 → 2024(令和6)年12月31日

新築住宅の条件
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たす住宅であることを条件とする。
※借入限度額は省エネ性能に応じて異なる
※申請には「省エネ基準以上適合の証明書」が必要

参考:国土交通省「住宅ローン減税

以下のような住宅そのものの購入の他にかかる減税制度もあります。

  • 登録免許税の税率軽減
  • 不動産取得税の軽減
  • 固定資産税の軽減
  • 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

まとめ

3,500万円の住宅ローンを組む際に、押さえておきたい情報をお伝えしました。
住宅ローンを組む際には、これらをしっかり理解し、後悔のない組み方を選択しましょう。

それではおさらいです。

この記事のポイント

年収700万円で3,500万円の住宅ローンは可能?

可能です。3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収は、基本的に600万円、理想的には700万円からです。
詳細は「1.【一覧表】3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収と金利による総支払額の差」で解説しています。

3,500万円の住宅ローンを35年で返すシミュレーションは?

例えば、以下のような条件の場合は、月々の支払額は113,000円となります。

  • 金利……1.8%
  • 返済方法……元利均等返済
  • 返済期間……35年

金利のパーセンテージの差により、最終的な返済額には違いが出るため、「1.【一覧表】3,500万円の住宅ローンを組むために必要な年収と金利による総支払額の差」で詳細をご確認ください。

住宅ローン3,500万円の金利ごとの月々の支払額は?

返済期間が35年の場合、以下のようになります。

  • 0.4%:89,316円
  • 1.5%:107,164円
  • 2%:115,941円

詳しくは「3.3,500万円借入れた時の金利による返済プランの変化と金利・返済方法の解説」をご覧ください。

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