家づくりはいくら必要?費用の内訳と資金計画の立て方

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そろそろ家を建てたいと考えはじめてみたものの、家づくりにはどのくらい資金が必要なのかあいまいなイメージしかできずに、なかなか次のステップに進むことができない方もいるのではないでしょうか。
また、家づくりの資金について、住宅ローンを利用したいと思っていてもどれくらい借りればよいか、何から相談すればよいか迷っている方もいるかもしれません。

この記事では、家づくりの資金を計画したい方に向けて、家を建てる費用の内訳や金額の目安、費用を支払うタイミングや住宅ローンと自己資金の計画の立て方、ローンを利用するときのお得な税制度などについて詳しく解説します。家が完成するまでの費用の全体像をしっかりとイメージして、住宅ローンを利用するときに無理のない返済計画ができるようにしてください。

1.家づくりにかかる費用

家を建てたいといっても、家づくり全体に必要な費用をイメージできなければ、資金計画を立てるにも目安がわからず困ってしまいます。はじめに、家づくりではどのような費用が必要なのか確認していきましょう。家づくりの費用は大きく3つに分けられます。

  • 本体建築費用
  • 付帯工事費用
  • 諸費用

1-1.本体建築費用

以下は平均的な戸建て(本体2,000万円~2,500万円程度)の目安です。実際は家のグレードや大きさ、構造、施工を担当する業者などによって異なります。

項目 内容 費用目安
仮設工事 敷地の仮囲いや建築中のメッシュシート、足場、廃材処分費など 60~70万円
基礎工事 基礎工事、土間工事 130~170万円
木工事 木材や大工工賃など 600~750万円
屋根・板金工事 屋根の施工費など 60~75万円
外装工事 外壁施工費など 150~200万円
塗装工事 外部、内部の塗装工事費 40~60万円
タイル工事 外部、内部のタイル貼り工事 100~125万円
外部建具工事 玄関ドア、サッシ費など 200~250万円
内部建具工事 内部の建具工事費 100~125万円
内装工事 クロス、Pタイル、クッションフロア工事費など 60~75万円
雑工事 防蟻処理費、造作工事など 20~25万円
住宅設備工事 ユニットバス、キッチンなど住宅設備費 200~250万円
電気工事 電気配線工事費 60~75万円
ガス工事 ガス配管、給湯設備費 40~50万円
給排水衛生工事 水道配管、設備取り付け費 100~125万円
諸経費等 事務手数料など 100~125万円

本体工事費は、建物本体にかかる費用です。一般的には、家づくり全体の費用のうち約7割を占めています。ハウスメーカーなどが「坪単価」をあらわすときには、この本体建築費用をもとに算出されていることが多いでしょう。本体建築工事の項目の多さをみると、家が建つまでには本当に多くの工事関係者がかかわっていることがわかります。

1-2.付帯工事費用

項目 内容 費用目安
既存建築物解体工事 建て替えの場合などで古い建物を解体する工事費 100~120万円
水道・電気・ガス引込工事 敷地内に水道や電気、ガスの配管を引き込む工事 30~60万円
地盤改良工事 地盤調査によって改良工事が必要なときの工事費 60~80万円
照明・カーテン工事 照明器具費、カーテン取り付け費 50~70万円
冷暖房工事 エアコンや暖房設備の工事費 30~50万円
外構工事 カーポートや駐車スペース、アプローチの土間工事、塀工事費など 50~200万円
(設備による)
造園工事 植栽にかかる工事費など 15~50万円

付帯工事費は、主に建物本体以外にかかる費用です。家づくり全体の費用の約2割が目安です。
ただし、付帯工事費は、すべての項目が必要になるわけではありません。地盤改良工事がない場合や解体工事がない場合もありますので、条件によって変動します。

1-3.諸費用

項目 内容 費用目安
印紙代 工事請負契約時に必要な印紙代 1~3万円
建築確認申請・検査料 建築確認申請手数料、完了検査手数料など 10~20万円
登記費用 建物表示登記、所有権保存登記、抵当権設定登記など 25~30万円
住宅ローン手数料・保証料 住宅ローン事務手数料、保証料など 60~70万円
つなぎ融資費用 つなぎ融資を利用するときの事務手数料、利息費用 10~15万円
火災保険料 建物完成後に加入する火災保険料 25~30万円
仮住まい費用 仮住まい住宅の家賃代、家財の預かり倉庫代など 30~50万円
引っ越し費用 仮住まい場所への引っ越し、建物完成後の引っ越し費用 25~30万円
祭事費用 地鎮祭、上棟祭のお布施代など 2~20万円

諸費用は、主に事務的な部分にかかる費用です。家づくり全体の費用の約1割が目安です。
割合として少ない印象がありますが、3,000万円が全体の費用の場合、300万円が諸費用分となります。一般的には、坪単価には含まれていない費用ですので、しっかりと目安を把握しておきましょう。

2.費用を支払うタイミング

家づくりにかかる費用はなんとなくイメージできたものの、いつどんなタイミングで支払えばよいか、事前に知っておきたいという方もいるでしょう。
基本的には、大きな費用の支払いは全部で4回です。その他、諸費用は支払いのタイミングがそれぞれ分かれています。

2-1.契約時

  • 契約金額の1/4または10%程度
  • 諸費用:契約印紙代、認申請手数料、代願料 仮住まい費用、引っ越し代

基本的には、工事請負契約に記載された金額の1/4を契約時に支払います。しかし、契約のタイミングでは、住宅ローンの融資が実行されていないケースも多いため、記載金額の10%程度など頭金という意味合いの金額になることもあります。
諸費用分として契約印紙代や確認申請書類の作成費、手数料などがありますが、住宅会社が立て替えすることが多いでしょう。仮住まいや引っ越し代は個人で支払うケースも想定しておきます。

2-2.着工時

  • 契約金額の1/4または30%程度
  • 諸費用:地鎮祭

着工のタイミングで契約金額の1/4、または30%程度の支払いがあります。
この時期には住宅ローンの審査も完了していますが、実行が引き渡し後の金融機関も多いため、自己資金で賄えないときはつなぎ融資を利用して支払います。
また、着工前に地鎮祭を神社で行うときはお布施代がかかります(地域によってはお初穂ともいいます)。
一般的には、地鎮祭のときに近隣へのあいさつを済ませますので、訪問時の粗品程度の手土産も準備してください。

2-3.上棟時

  • 契約金額の1/4または30%程度
  • 諸費用:上棟祭、大工さんへのご祝儀

上棟時のタイミングでさらに1/4または30%程度を支払います。現場の進行具合は初期段階なのですが、支払う金額では契約額の約7割に相当します。
この段階だけでみると先払いをしている感じもありますが、この後は引き渡しまで支払いのタイミングがありません。「住宅会社は工事を進めていくうえで、先に材料を仕入れる資金が必要になる」ことを考えると理解できます。

2-4.完成・引き渡し時

  • 契約金額の1/4または残金
  • 諸費用:住宅ローン手数料、引っ越し、家具・家電購入費、登記費用、火災保険料など

引き渡し時は、本体工事・付帯工事・諸費用(立て替え分も含む)の最終清算です。住宅ローン利用なら融資実行になりますので、借入金から工事関係の費用を支払います。
諸費用もさまざまな支払いがありますので、どこにどれくらい支払うことになるか事前に確認しておくことが大切です。

3.資金を準備する方法

家づくりに必要な資金を準備する方法は、大きく分けて「住宅ローン」「自己資金」「親族の援助」の3つになります。

3-1.住宅ローン

現金で資金を準備できないときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。もちろん、自己資金と併用してもかまいません。
住宅ローンは、金融機関によって事務手数料や金利、保証料などが異なります。複数の金融機関を比較して返済シミュレーションをしてもらい、条件のよいところを選びましょう。

3-2.自己資金

蓄えや退職金、保険の満期などのまとまった資金が準備できる場合、住宅ローンの利息を支払う必要がありません。
ただし、老後の生活費としてある程度の蓄えも必要です。住宅資金としてほとんどを使ってしまうことがないように、バランスを考えてください。

3-3.親族の援助

親族から資金の援助を受ける方も少なくありません。援助は金銭の場合もありますが、土地購入の資金や土地を譲渡される場合もあります。
家づくりには建物の費用はもちろん、土地購入費も発生します。土地代だけでも負担が軽くなれば、その分建物に予算を配分できますので、援助があると資金にゆとりが生まれます。

<ポイント:援助が見込めるときは贈与税に注意!>
親族の援助が見込めるときは、贈与税に注意しましょう。
直系尊属からの住宅用の資金援助は一定範囲で非課税となる優遇税制がありますので、事前に確認しておくと安心です。
国税庁:「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

4.家づくりに活用できる優遇税制を紹介

おおよその資金についてイメージできたら、次は家づくりに活用できる優遇制度を確認していきます。

4-1.住宅ローンで活用できる優遇税制

優遇制度などは、国や自治体のアナウンス不足のためか、自分で積極的に情報を集めないと気が付かないことも多いものです。知らずに活用できないこともあるため、住居地の情報を自治体ホームページなどで確認することをおすすめします。
なお、ここでは主な優遇制度についてご紹介します。

4-1-1.住宅ローン控除

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローンを利用して住宅を取得したとき、またはリフォームしたときに、一定要件に該当すれば10年間、毎年の所得税から控除が受けられるものです。所得税の他、住民税から控除される場合もあります。
消費税率が10%に引き上げられ、通常10年間だった控除期間は3年間延長されて13年間になっている点がポイントです。
13年間の控除が適用されるのは、2019年(令和元年)10月1日から2020年(令和2年)12月31日までの期間に居住した場合です。

なお、新型コロナウイルス感染拡大の影響で工事が遅延している状況を考慮し、居住時期が緩和されています。
住宅ローン控除を受けるには、次の要件に該当することが必要です。

  • 減税を受けようとする人が、住宅の引き渡し日から6カ月以内に居住すること
  • 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 対象となる住宅の床面積が50平米以上であり、かつ床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
  • 対象となる住宅に対して返済期間が10年以上の住宅ローンであること
  • 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

4-1-2.住まい給付金


「住まい給付金」
は、消費税率の引き上げによって、住宅を取得する人の負担を軽減する目的の制度です。

5%から8%、さらに10%に引き上げられた期間で実施されています。
住まい給付金のポイントは、「申請が比較的簡単である」ことです。そのため、要件に該当する場合、活用をおすすめします。

  • 年収制限がある(目安になるが、最大で775万円以下
  • 住宅ローンのあり・なし両方に適用
  • 床面積が50平米以上
  • 2021年(令和3年)12月までに完成し居住

4-2.その他の優遇税制

上述した住宅ローン控除、住まい給付金以外の優遇制度についても紹介します。

4-2-1. 住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは、2015年(平成27年)から2021年(令和3年)までの間に、直系尊属の親族等から住宅を取得する目的で贈与された資金等を、一定範囲内で非課税とする制度です。建物の新築費用だけでなく、家を建てるための土地の取得資金も含まれます。
契約年によって、非課税となる金額の範囲が異なります。なお、非課税となる住宅は、自己が居住するものに限ります。

契約年 高品質の住宅 左記以外の住宅
平成31年4月~令和2年3月 3,000万円 2,500万円
令和2年4月~令和3年3月 1,500万円 1,000万円
令和3年4月~令和3年12月 1,200万円 700万円

※消費税10%適用の場合

4-2-2.不動産取得税の特例

不動産取得税は、新たに土地や住宅などの不動産を取得したときに課税されるものです。通常の課税率は4%ですが、2021年(令和3年)3月31日までに取得した住宅と住宅用地は、3%の特例措置が適用されます。
また、住宅用地に関しては、課税標準額の計算の基になる固定資産税評価額を1/2とする特例も適用されます。特別な申告は必要なく、期間内に住宅や住宅用地の取得があれば該当します。

4-2-3.登録免許税の特例

家が完成すると、所有権の保存登記を行います。その際、登録免許税が課税されますが、
2021年(令和3年)3月31日までに保存登記の手続きをした場合、登録免許税が0.4 % から0.15 %に軽減されるものです。
一般的に、登記手続きは住宅会社や金融機関などから紹介を受けた司法書士に依頼することが多く、期間内に手続きすることで適用されます。

4-2-4.印紙税の特例

住宅会社と交わす工事請負契約書には、契約金額によって印紙税が課税されますが、 2022年(令和4年)3月31日までに締結されたものについて、印紙税の軽減措置が適用されます。
主な契約金額の範囲は以下のとおりです。

  • 500万円を超え1,000万円以下:1万円は5,000円に軽減
  • 1,000万円を超え5,000万円以下:2万円は1万円に軽減
  • 5,000万円を超え1億円以下:6万円は3万円に軽減

5.住宅ローンと自己資金の理想的な割合は?

家づくりの資金を、住宅ローンと自己資金と両方で考えている方は多いでしょう。それぞれの資金の割合は、どのくらいが適正なのでしょうか。
国土交通省の住宅市場動向調査によると、土地も購入した住宅取得者の自己資金の割合は、全国平均で30.9%という結果となっています。つまり約7割の金額に対して、住宅ローンを利用するということです。

あくまで平均ではありますが、ひとつの目安になります。
とはいえ、住宅取得資金の予算7割まで住宅ローンを利用してもよいかといえば、すべての人に当てはまるものでもありません。
住宅ローンは、「いくら借りられるか」よりも「いくら返済できるか」の方が重要だからです。
同じような収入を得ていても、家族構成も違えば、生活スタイルによって消費の仕方も違います。また、現時点での家計の支出で返済額を想定するのは、将来的な教育費の増加などに対応できない恐れもあります。
数年後の支出も予想しながら、返済計画をシミュレーションし、決して無理のない資金計画をすることをおすすめします。

まとめ

家づくりに必要な費用について、おおよそのイメージはできましたか?
費用のポイントは、本体工事、付帯工事、諸費用の3つです。また、工事の流れに沿って費用を支払うタイミングは、上棟までの間に約7割は必要です。自己資金だけで7割を賄える方は実際にはごくわずかで、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。
自己資金と住宅ローンのバランスを返済計画とともにしっかりとシミュレーションして、家族の成長にも合わせた資金計画を立てられるようにしてください。

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