この記事では、家づくりの資金を計画したい方に向けて、「家を建てる費用の内訳や金額の目安」、「費用を支払うタイミング」について解説します。

また、住宅ローンを利用するときに無理のない返済計画ができるように、住宅ローンと自己資金の計画の立て方、ローンを利用するときのお得な税制度についても詳しく考えていきましょう。

家が完成するまでに必要な資金や予算の全体像をしっかりとイメージして、後悔のしないマイホームを建てましょう

1.家づくりにかかるお金とその内訳

※引用：国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」

国土交通省 住宅局による「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」によると、土地購入を含む家づくりにかかった資金総額の全国平均は4,615 万円、土地購入を除いた資金総額の全国平均は3,235万円でした。

この章では、家づくりに必要なお金の内訳を「建物」と「土地」に分けて、詳しく確認していきます。内訳を知ることで、家づくりの流れや支払うタイミングなども理解しやすくなるでしょう。

1-1.建物にかかるお金

家を建てるうえで、建物（家）本体にかかるお金は大きく以下の3つに分けられます。

• 本体建築費用：家本体を建てるための資金で全体の70％を占める。
• 付帯工事費用：建物本体以外にかかるお金で全体の20％を占める。家の設備・地盤調査・水道などを含む。
• 諸費用：契約・保険・ローンにかかる手数料などで全体の10%を占める。引っ越し費など建設後の費用も含む。

それでは、それぞれの費用の特徴を見ていきましょう。（土地にかかるお金は1-2.土地購入にかかるお金をご参照ください）

1-1-1.本体建築費用

以下は平均的な戸建て（本体2,000万円～2,500万円程度）の目安です。実際は家のグレードや大きさ、構造、施工を担当する業者などによって異なります。

※当社調べ

本体工事費は、建物本体にかかる費用です。一般的には、家づくり全体の費用のうち約7割を占めています。ハウスメーカーなどが「坪単価」をあらわすときには、この本体建築費用をもとに算出されていることが多いでしょう。本体建築工事の項目の多さをみると、家が建つまでには本当に多くの工事関係者がかかわっていることがわかります。

1-1-2.付帯工事費用

※当社調べ

付帯工事費は、主に建物本体以外にかかる費用です。家づくり全体の費用の約2割が目安です。

ただし、付帯工事費は、すべての項目が必要になるわけではありません。地盤改良工事がない場合や解体工事がない場合もありますので、条件によって変動します。

1-1-3.諸費用

※当社調べ

諸費用は、主に事務的な部分にかかる費用です。家づくり全体の費用の約1割が目安です。割合として少ない印象がありますが、3,000万円が全体の費用の場合、300万円が諸費用分となります。

一般的には、坪単価には含まれていない費用ですので、しっかりと目安を把握しておきましょう。

1-2.土地購入にかかるお金

※引用：国土交通省 住宅局「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」

次に家づくりをするうえで必要な「土地購入」のかかるお金について解説します。

土地購入にかかる費用は、全国平均で 1,353 万円、三大都市圏平均で 1,861 万円となっています（国土交通省 住宅局「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」調べ）。

ただし、主要都市圏をメインとした調査「2019年度　戸建注文住宅の顧客実態調査」報告（一般社団法人 住宅生産団体連合会）」によると、土地代の平均は2,240万円となっており、エリアによる土地の価格差が大きい<すべて/span>ことが分かります。

1-2-1.土地代以外にかかるお金

土地の購入にかかるお金には、実際の土地代以外にも以下の諸経費が必要となります。

土地の仲介手数料は、不動産会社を仲介して土地を購入する場合に必要となります。また、売買契約には収入印紙が必要となり、2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用されています。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

2.お金を支払うタイミングと流れ

家づくりにかかるお金は、数回に分けて支払います。住宅ローンの手続きにも大きくかかわる部分のため、しっかりと事前に把握しておくことが大切です。

一般的には、大きな費用の支払いは、土地購入を含む場合は5回、土地購入が不要の場合は4回に分けて行います。その他、諸費用は支払いのタイミングがそれぞれ分かれています。

なお、土地購入の必要がない方は、「2-2.建物に必要なお金を支払うタイミング」からご参照ください。

2-1.土地購入のお金を支払うタイミング

土地の購入が必要の場合、まず、土地代金の清算が必要です。土地の売買契約を結ぶ際に、約10％の手付金を支払い、その後に残金をすべて支払います。

通常、住宅ローンは建物が完成して引き渡しされるときに融資がおります。土地購入の資金を住宅ローンで支払う場合は「つなぎ融資」が必要となるため、準備や手続きを忘れないように気を付けましょう。

2-2.建物に必要なお金を支払うタイミング

建物にかかるお金はハウスメーカーや工務店に対して、工事の進捗に沿って、数回に分けて支払うのが一般的です。ここからは建物にかかるお金の支払いについて、詳しくみていきましょう。

2-2-1.契約時：契約金

• 契約金額の1/4または10%程度
• 諸費用：契約の印紙代、確認申請手数料、代願料、仮住まい費用、引っ越し代

基本的には、工事請負契約に記載された金額の1/4を契約時に支払います。しかし、契約のタイミングでは、住宅ローンの融資が実行されていないケースも多いため、記載金額の10%程度など頭金という意味合いの金額になることもあります。

諸費用分として契約印紙代や確認申請書類の作成費、手数料などがありますが、住宅会社が立て替えすることが多いでしょう。仮住まいや引っ越し代は個人で支払うケースも想定しておきます。

2-2-2.着工時：着工金

• 契約金額の1/4または30%程度
• 諸費用：地鎮祭

着工のタイミングで契約金額の1/4、または30%程度の支払いがあります。

この時期には住宅ローンの審査も完了していますが、実行が引き渡し後の金融機関も多いため、自己資金で賄えないときはつなぎ融資を利用して支払います。

また、着工前に地鎮祭を神社で行うときはお布施代がかかります（地域によってはお初穂ともいいます）。一般的には、地鎮祭のときに近隣へのあいさつを済ませますので、訪問時の粗品程度の手土産も準備してください。

2-2-3.上棟時：上棟金

• 契約金額の1/4または30%程度
• 諸費用：上棟祭、大工さんへのご祝儀

上棟時のタイミングでさらに1/4または30%程度を支払います。現場の進行具合は初期段階なのですが、支払う金額では契約額の約７割に相当します。

この段階だけでみると先払いをしている感じもありますが、この後は引き渡しまで支払いのタイミングがありません。「住宅会社は工事を進めていくうえで、先に材料を仕入れる資金が必要になる」ことを考えると理解できます。

2-2-4.完成・引き渡し時：最終金

• 契約金額の1/4または残金
• 諸費用：住宅ローン手数料、引っ越し、家具・家電購入費、登記費用、火災保険料など

引き渡し時は、本体工事・付帯工事・諸費用（立て替え分も含む）の最終清算です。住宅ローン利用なら融資実行になりますので、借入金から工事関係の費用を支払います。

諸費用もさまざまな支払いがありますので、どこにどれくらい支払うことになるか事前に確認しておくことが大切です。

3.住宅ローンの組み方｜頭金はいくらが理想？

家づくりの資金を考えるときに、住宅ローンの存在は欠かせません。実際に、国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」によると、新しい注文住宅を建てるときには78.6%の方が住宅ローンを組んでいます。

ここからは住宅ローンの組み方や資金を準備する方法について、詳しく解説していきます。

3-1.家づくりの資金を準備する方法

家づくりに必要な資金を準備する方法は、大きく分けて「住宅ローン」「自己資金」「親族の援助」の3つになります。

3-1-1.住宅ローン

現金で資金を準備できないときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。もちろん、自己資金と併用してもかまいません。

住宅ローンは、金融機関によって事務手数料や金利、保証料などが異なります。複数の金融機関を比較して返済シミュレーションをしてもらい、条件のよいところを選びましょう。

無理をせずに毎月支払える住宅ローンを組むコツは、「3-2.住宅ローンの選び方」にて詳しく解説します。

3-1-2.自己資金

貯金や退職金、保険の満期などのまとまった資金が準備でき、住宅ローンを利用しない場合、利息を支払う必要はなくなります。
ただし、老後の生活費としてある程度の蓄えも必要です。

住宅資金としてほとんどを使ってしまうことがないように、バランスを考えることが大切です。自己資金はどの程度あればよいのかは、「3-3.住宅ローンと自己資金の理想的な割合」をご参照ください。

3-1-3.親族の援助

親族から資金の援助を受ける方も少なくありません。援助は金銭の場合もありますが、土地購入の資金や土地を譲渡される場合もあります。

家づくりには建物の費用はもちろん、土地購入費も発生します。土地代だけでも負担が軽くなれば、その分建物に予算を配分できますので、援助があると資金にゆとりが生まれます。

3-2.住宅ローンの選び方

家を建てるときに住宅ローンを選ぶ方法、失敗しないコツを見ていきましょう。

住宅ローンを選ぶときに、一番大切なのは、メガバンクや金融機関のネームバリューにこだわらないことです。地方の信用金庫や地方銀行を切り捨てず、金利と金利タイプから月々の返済を具体的に比較することを忘れないようにしましょう。

3-2-1.金利・金利タイプとは

金利とは、ローンで借入した金額に対する利子の割合を意味します。金利には、「変動金利型」「固定金利型」「固定金利選択型」の3つのタイプがあります。

銀行や金融機関では、それぞれが金利を決めて資金を運用しています。各銀行・金融機関のHPには、金利と金利タイプをシュミレーションすることができるものも多くあります。

なお、2020年は引き続き、歴史的な低金利が継続しています。そのため、民間金融機関で住宅ローンを借入した多くの方が「変動金利型」を選んでおり、全国で 52.8%、三大都市圏で 67.9%を占めています（国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」調べ）。

3-2-2. 「フラット35」とそれ以外の民間金融機関ローン

住宅ローンを調べていると、必ず出てくるのが「フラット35」です。フラット35は、固定金利型で最も有名な住宅ローンで、住宅金融支援機構が各金融機関と提携して運用しています。しかし、各銀行や金融機関ごとに、金利や手数料などは異なるため、比較する必要があります。

一方で、変動型と固定期間選択型を選びたいなら、民間の金融機関が運用する住宅ローンの金利やプランを比較する必要があります。夫婦がそれぞれで借り入れをする「ペアローン」、二人で借り入れをする「連帯債務」、ハウスメーカーから紹介される「提携ローン」など、さまざまな選択肢もあります。

フラット35の公式ページはこちら→https://www.flat35.com/index.html
※フラット35のシュミレーションは、「資産計画シュミレーション」もご活用ください。

3-2-3.何かあったときに助かる「団信」も大切！

各金融機関の住宅ローンを比較する材料として、「団信」は忘れてはいけない項目です。団信とは、団体信用生命保険の略で、万が一、ローンの債務者が亡くなったり、働けなくなったりした際に、保険会社が代わりに残額を支払ってくれるという保険です。

基本的な内容にさらにオプションを付けられる場合もあります。家族のためにも、しっかりと比較して検討するようにしましょう。

3-3.住宅ローンと自己資金の理想的な割合

【住宅ローンに関する全国平均を一覧でチェック！】

※三大都市圏は首都圏・中京圏・近畿圏を指します。

参照・引用：国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」

家づくりの資金を、住宅ローンと自己資金と両方で考えている方は多いでしょう。それぞれの資金の割合は、どのくらいが適正なのでしょうか。

国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」によると、土地の購入を含めて新規の注文住宅を建てた方の自己資金の割合は、全国平均で27.2%という結果となっています。つまり全体の約7割の金額に対して、住宅ローンを利用するということです。

家づくりの総資金が4500万円だった場合、3150万円程度の住宅ローンを組むということです。

また住宅ローンの年間返済額の全国平均は123.2万円、年収に対する住宅ローンの割合を示す返済負担率は18.4％です。これらの数字は、平均ではありますが、大きな目安になります。

●いくら返済できるのかをシュミレーションしてみよう

住宅ローンにおいて重要なことは、「いくら借りられるか」よりも「いくら返済できるか」という点にあります。

しかし、単純に家づくりの資金の予算7割程度まで住宅ローンを利用してもよいかといえば、すべての人に当てはまるものでもありません。同じような収入を得ていても、家族構成も違えば、生活スタイルによって消費の仕方も違います。

また、現時点での家計の支出金額は将来増える可能性もあります。ご両親の介護費、教育費の増加や学費、自分たちの老後の貯えなど、「未来を想定した貯蓄」も大切なことです。数年後、数十年後の支出も予想しながら、返済計画をシミュレーションして、決して無理のない資金計画をしましょう。

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4.家づくりに活用できる税制優遇制度

おおよその資金についてイメージできたら、次は家づくりに活用できる優遇制度を確認していきます。

4-1. 住宅ローンで活用できる税制優遇制度

ここでは主な優遇制度についてご紹介します。

優遇制度などは、国や自治体のアナウンス不足のためか、自分で積極的に情報を集めないと気が付かないことも多いものです。知らずに活用できないこともあるため、住居地の情報を自治体ホームページなどで確認することをおすすめします。

4-1-1.住宅ローン控除

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローンを利用して住宅を取得したとき、またはリフォームしたときに、一定要件に該当すれば10年間、毎年の所得税から控除が受けられるものです。所得税の他、住民税から控除される場合もあります。

控除期間は、通常10年間ですが、10%の消費税増税後の支援として、3年間延長されて13年間になっています。

13年間の控除が適用されるのは、2019年（令和元年）10月1日から2020年（令和2年）12月31日までの期間に居住した場合です。

なお、新型コロナウイルス感染拡大の影響で工事が遅延している状況を考慮し、居住時期が緩和されています。
住宅ローン控除を受けるには、次の要件に該当することが必要です。

• 減税を受けようとする人が、住宅の引き渡し日から6カ月以内に居住すること
• 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
• 対象となる住宅の床面積が50平米以上であり、かつ床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
• 対象となる住宅に対して返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

参照：国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

4-1-2.住まい給付金

「住まい給付金」は、消費税率の引き上げによって、住宅を取得する人の負担を軽減する目的の制度です。

5%から8%、さらに10%に引き上げられた期間で実施されています。

住まい給付金のポイントは、「申請が比較的簡単である」ことです。そのため、要件に該当する場合、活用をおすすめします。

• 年収制限がある（目安になるが、最大で775万円以下）
• 住宅ローンのあり・なし両方に適用
• 床面積が50平米以上
• 2021年（令和3年）12月までに完成し居住

参照：すまい給付金 事務局「すまい給付金について | すまい給付金とは」

4-2.その他の税制優遇制度

上述した住宅ローン控除、住まい給付金以外の優遇制度についても紹介します。

4-2-1. 住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは、直系尊属の親族等から住宅を取得する目的で贈与された資金等を、一定範囲内で非課税とする制度です。建物の新築費用だけでなく、家を建てるための土地の取得資金も含まれます。

期間は、2015年（平成27年）から2021年（令和3年）までです。以下のように、契約した年度によって、非課税となる金額の範囲が異なります。なお、非課税となる住宅は、自己が居住するものに限ります。

※消費税10%適用の場合

参照：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

4-2-2.不動産取得税の特例

不動産取得税は、新たに土地や住宅などの不動産を取得したときに課税されるものです。通常の課税率は4%ですが、2021年（令和3年）3月31日までに取得した住宅と住宅用地は、３％の特例措置が適用されます。

また、住宅用地に関しては、課税標準額の計算の基になる固定資産税評価額を1/2とする特例も適用されます。特別な申告は必要なく、期間内に住宅や住宅用地の取得があれば該当します。

参照：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

4-2-3.登録免許税の特例

家が完成すると、所有権の保存登記を行います。その際、登録免許税が課税されますが、
2021年（令和3年）３月31日までに保存登記の手続きをした場合、登録免許税が0.4 ％ から0.15 ％に軽減されるものです。

一般的に、登記手続きは住宅会社や金融機関などから紹介を受けた司法書士に依頼することが多く、期間内に手続きすることで適用されます。

参照：法務局「令和２年４月１日以降の登録免許税に関するお知らせ」

4-2-4.印紙税の特例

住宅会社と交わす工事請負契約書には、契約金額によって印紙税が課税されますが、 2022年（令和4年）3月31日までに締結されたものについて、印紙税の軽減措置が適用されます。

主な契約金額の範囲は以下のとおりです。

• 500万円を超え１,000万円以下：1万円は5,000円に軽減
• 1,000万円を超え5,000万円以下：2万円は1万円に軽減
• 5,000万円を超え1億円以下：6万円は3万円に軽減

参照：国税庁「紙税の軽減措置」

まとめ

家づくりに必要な資金について、具体的なイメージをもつことは、家づくりの一番大切なポイントです。

工事の流れに沿って費用を支払うタイミングは、上棟までの間に約7割は必要です。自己資金だけで7割を賄える方は実際にはごくわずかで、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。土地の購入にローンを利用する場合は、つなぎ融資が必要となるので、事前に準備を進めましょう。

自己資金と住宅ローンのバランスを返済計画とともにしっかりとシミュレーションして、家族の成長にも合わせた資金計画を立てられるようにしてください。