建ぺい率・容積率で住宅の大きさが変わる!計算方法や制限の種類を解説

建ぺい率・容積率 どんな家が建てられる?

注文住宅を建てるためには、まず土地を購入する必要があります。

土地を探すなかで建ぺい率容積率高さ制限などさまざまな用語が出てくるため、「どのような意味かわからない」「何に注意して土地を選べば良いかわからない」という方も多いでしょう。

そこで本記事では、以下の内容について解説します。

この記事でわかること
  • 建ぺい率・容積率の意味と計算方法とは?
  • 用途地域と建ぺい率・容積率の関係と調べる方法
  • 建ぺい率・容積率が制限・緩和されるケースや特例

新築できる住宅は、土地によってさまざまな制限が生まれるため、慎重に選ばなければなりません。
注文住宅を建てるために土地を探している方は、ぜひ参考にしてください。

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1.建ぺい率・容積率で建てられる住宅の大きさが決まる

それぞれの土地に定められている建ぺい率・容積率によって建てられる住宅の大きさが決まるため、注意して土地を選ぶ必要があります。

建ぺい率と容積率について理解を深めるためには、まずは建築面積と敷地面積、延床面積の違いを押さえましょう。それぞれが表す部分は以下の図のとおりです。

建築面積と建ぺい率・容積率|建築面積、敷地面積、延床面積の違い

建築面積とは、建物の外壁や柱の中心線で囲まれた面積を指します。建物を真上から見た時の面積と考えるとわかりやすいでしょう。

一方で、敷地面積とは建物が建っている土地全体の面積を指し、延床面積とは建物の床面積の合計を指します。

ここからは、建ぺい率の意味と計算方法、容積率の意味と計算方法について解説します。

1-1.建ぺい率の意味と計算方法

建ぺい率とは敷地面積に対する建物面積の割合を指し、以下の計算式で求められます。

建ぺい率の計算方法
建築面積÷敷地面積×100

仮に建ぺい率30%の100㎡の土地があった場合、建築面積は最大でも30㎡となり、土地の3割しか建物を建てられません。しかし、庭や駐車場を広く作れる、ほかの住宅との距離感が保たれ開放感があるといった特徴があります。

建ぺい率はその土地によって30〜80%で定められています。土地を見る際には建ぺい率を把握して、どのような建物を建てられるか、どれぐらいの家の広さでどのような居住環境が実現できるのかについても考えてみましょう。

1-2.容積率の意味と計算方法

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を指し、以下の計算式で求められます。

容積率の計算方法
延床面積÷敷地面積×100

仮に容積率200%の100㎡の土地があった場合、建てられる最大の延床面積は200㎡です。

ここで、先程解説した建ぺい率と組み合わせて考えてみましょう。

建ぺい率60%・容積率200%の100㎡の土地がある場合、建築面積は最大60㎡になるため、3階建てまでであれば建物を建てられます。また、4階部分を20㎡にすることで延床面積200㎡の建物になります。

しかし、実際には建てられる建物の高さが決められているケースもあるため、どのエリアであっても容積率の限界まで建てられる訳ではないことに注意しましょう。

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2.建ぺい率と容積率は用途地域によって決まる!調べ方は?

建ぺい率と容積率の意味や計算方法について解説しましたが、建ぺい率と容積率がどのように決められているのか気になる方も多いでしょう。

建ぺい率と容積率はそれぞれの土地に対して個別に決められている訳ではなく、用途地域というエリア指定によって決められています。

ここからは用途地域の概要と調べ方について解説します。

2-1.用途地域とは

用途地域とは計画的な市街地を形成することを目的に定められたエリアです。

エリア毎に建てられる建物を定めることで、落ち着いた住宅街に突如高層ビルが建設されるような無秩序な開発を抑制したり、建物同士の距離感をあけ、災害に強い街づくりを行ったりする役割があります。

用途地域は13種類に分けられており、各用途地域の特徴は以下のとおりです。

用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%) 特徴
第一種低層住居専用地域 30・40・50・60 50・60・80・100・150・200 低層住宅のための地域。小規模店舗や事務所兼自宅は建築可能
第二種低層住居専用地域 30・40・50・60 50・60・80・100・150・200 主に低層住宅のための地域。150㎡までの店舗は建築可能。
田園住居地域 30・40・50・60 50・60・80・100・150・200 営農環境と住環境の調和を図る地域。
第一種中高層住居専用地域 30・40・50・60 100・150・200・300・400・500 中高層住宅のための地域。病院や大学などを建築可能。
第二種中高層住居専用地域 30・40・50・60 100・150・200・300・400・500 主に中高層住宅のための地域。1,500㎡までの店舗を建築可能。
第一種住居地域 50・60・80 100・150・200・300・400・500 住居の環境を守るための地域。3,000㎡までの店舗やホテルを建築可能。
第二種住居地域 50・60・80 100・150・200・300・400・500 主に住居の環境を守るための地域。店舗やホテル、カラオケを建築可能。
準住居地域 50・60・80 100・150・200・300・400・500 主に幹線道路沿いの地域。自動車関連施設などの建築が可能。
近隣商業地域 80 100・150・200・300・400・500 周囲の住民が日用品の買物などをするための地域。小規模な工場も建築可能。
商業地域 60・80 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。
準工業地域 50・60・80 100・150・200・300・400・500 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。
工業地域 50・60 100・150・200・300・400 どんな工場でも建てられる地域。学校、病院、ホテルなどは建築不可。
工業専用地域 30・40・50・60 100・150・200・300・400 工場のための地域。住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建築不可。

住宅を建てる際には、住居系の地域で建てるケースが多いですが、住居系地域のなかでも建ぺい率・容積率が異なるため注意しましょう。

用途地域とは何?種類ごとの特徴や調べ方をわかりやすく解説【一覧表あり】

2-2.建ぺい率・容積率の調べ方

建ぺい率・容積率は以下の2つの方法で調べられます。

  • インターネットで確認する
  • 役所に問い合わせる

例えば東京都港区の場合、港区都市計画情報提供サービスにアクセスすることで、用途地域が色別に記載されており、土地を選択することで建ぺい率や容積率、各種土地の制限について簡単に調べられます。

しかし、自治体によってはインターネットで検索できない場合もあるため、その場合は直接役所に問い合わせてみましょう。

特に1つの土地が複数の用途地域にまたがる場合は、道路から何mまでがその用途地域であるかも重要になるため、役所で聞いた方が確実です。

3.建ぺい率や容積率がより制限される・緩和されるケースは?

土地や建物によっては、指定されている建ぺい率・容積率が制限、もしくは緩和されるケースがあります。

指定の建ぺい率や容積率が緩和される場合は問題ありませんが、制限を受ける場合は、建てられる建物が小さくなってしまうため、事前に制限を受ける土地かどうかを確認しましょう

制限を受けるケース、緩和されるケースをそれぞれ解説します。

3-1.【制限されるケース】前面道路の幅員が狭い

土地の前面道路(土地に接する道路)の幅員が一定基準以下の場合は、容積率が制限されてしまいます。

具体的には前面道路が12m未満の場合は、容積率は以下の計算式で求めます。

前面道路の幅×0.4(非住居系では0.6)×100%=容積率

前面道路が4.5mの場合の計算式は以下のとおりです。

4.5×0.4×100%=180%

つまり、指定容積率が200%のエリアであっても、前面道路が4.5mの場合の容積率は180%に制限されてしまいます。

また、前面道路が4m未満の場合は土地部分を道路に提供するセットバックが必要です。

セットバックを行うことで敷地面積が小さくなるため、結果として建ぺい率・容積率が制限されてしまいます。

土地を購入する際には道路との関係も重視して確認しましょう。

参照:国土交通省「 PDF建築基準法制度概,P55

3-2.【緩和されるケース】立地や建物の防火構造が条件を満たす

立地や建物の防火構造が条件を満たす場合には建ぺい率が緩和されます。

建ぺい率は建物同士の距離に影響を与えるため、火災の際にほかの建物に延焼するのを防止する役割があるのです。

建ぺい率緩和の条件は以下のとおりです。

建ぺい率が80%のエリアで、防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率が100%に緩和

また、建ぺい率が80%以外のエリアの場合、以下の要件のどちらかを満たすことで建ぺい率が+10%、いずれも満たすことで+20%の緩和が受けられます。

  • 防火地域内にある耐火建築物(同等以上の延焼防止性能を有するものを含む)または、準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物(同等以上の延焼防止性能を有するものを含む)
  • 特定行政庁の指定した角地にある建物

なお、角地の規定は自治体によって異なるため、実際に角地の条件を満たすかを事前に確認しましょう。

参照:国土交通省「 PDF『建築基準法の一部を改正する法律案』の概要(平成30年3月6日閣議決定)

3-3.【緩和されるケース】容積率緩和の特例を利用する

容積率緩和の特例を利用することで、本来の容積率よりも大きい建物を建てられます。

住宅を建てる際には、容積率に算入されない箇所があるため、どの箇所が容積率に算入されないのかを踏まえて建築プランを考えましょう。

容積率緩和の特例を利用できる箇所は以下のとおりです。

床面積に含まれないケース
箇所 概要
地下室 住宅として使用する床面積の1/3以下であれば不算入
ロフト、屋根裏収納 天高140cm以下かつ設置している直下の床面積の1/2までであれば不算入
車庫、ガレージ 建物の床面積の1/5までであれば不算入
バルコニー、ベランダ 外壁から2mまでは不算入

地下室を設けることで、住宅の延床面積を増やせますが、エリアによっては建築が困難であったり、多くの費用がかかったりするケースもあるため、建築時には費用についても確認する必要があります。

また、ほかの箇所においても容積率緩和を受けるためには細かな条件があるため、ハウスメーカーと相談してみましょう。

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4.建ぺい率・容積率の注意点

土地選びにおいて建ぺい率・容積率は重要なポイントですが、注意点があります。

それぞれについて解説します。

4-1.異なる2つの用途地域にまたがる場合は「面積の比率」に注意

敷地が異なる2つの用途地域にまたがる場合は、面積の比率に注意しましょう。建ぺい率・容積率は、どちらかのエリアの建ぺい率が適用される訳ではなく、面積割合に応じて計算されます。

仮に建ぺい率が150%のエリアに150平米、200%のエリアに50平米ずつ属する200平米の土地がある場合、計算式は以下のとおりです。

(150% × 150平米/200平米)+(200% × 50平米/200平米)= 162.5%

どちらのエリアにどのぐらいの割合が属しているかがポイントになります。

4-2.違反建築物は資産価値が落ちる

定められた建ぺい率・容積率をオーバーした建物の場合、違反建築物として扱われ、金融機関の融資を受けるのが困難になります。

建築時には建築確認や完了検査があるため、特に問題にはなりませんが、建築後に増改築をする場合などは注意しましょう。

違反建築物は資産価値が落ちることに加え、融資が受けにくいため、将来売却をする際に売却できない危険があります。

5.建ぺい率・容積率以外に知っておくべき4つの規制

建ぺい率・容積率について解説しましたが、建ぺい率・容積率以外にも建物に制限がかかる規制があります。

ここからは代表的な4つの規制について解説します。

それぞれの規制内容を理解したうえで、土地を購入しましょう。

5-1.絶対高さ制限

絶対高さ制限とは、第一種低層住居地域、第二種低層住居地域、田園住居地域に設けられている制限です。

低層住居専用の地域であるため、10mもしくは12mを超える建物は建てられません。仮に容積率があまっている場合であっても絶対高さ制限によって建てられる高さが定められているため、建物を上に伸ばすことが難しく、容積率を十分に活かせないケースがあります。

5-2.高度地区制限

高度地区制限とは、建築物の最高限度もしくは最低限度の高さを決める制限です。

最高限度の場合は日照や採光、通風の確保を目的としており、最低限度の場合は、有効な土地活用を目的としています。

なお、高度地区の制限は全国共通の規定がある訳ではなく、自治体によって決められています

5-3.斜線制限

斜線制限とは建物の高さを規制するための制限です。道路境界線や隣地境界線といった一定の地点から斜めに線を引き、その範囲内に収まるように建物を建てなければなりません。

斜線制限のなかでも、「北側斜線」「道路斜線」「隣地斜線」と種類が分かれています。

隣地斜線は高さ住居系の場合20mを超える建物にしか適用されないため、戸建て住宅の場合はあまり気にする必要はありませんが、北側斜線、道路斜線には注意しましょう。

斜線制限を受ける場合は、建物の3階部分の面積が削られるなど建築プランに影響が出ます。

5-4.日影規制

日影規制とは、周囲の日照を確保するために、冬至の日を基準に一定時間以上日の当たらない場所を作らないようにする規制です。

3階建て住宅や天井の高い住宅を建てる場合に規制を受ける可能性があるため、土地を検討する段階でハウスメーカーに相談しましょう。

6.理想の住宅を建てるためにやるべきこと

土地にかかるさまざまな規制について解説しましたが、理想の住宅を建てるためには以下の2つのポイントを意識しましょう。

それぞれについて解説します。

6-1.立地だけでなく、土地の制限にも注目する

土地を探す際には、どこに住みたいかという立地を重視する方が多いですが、立地だけでなく土地の制限にも注目しましょう。

同じエリアであっても前面道路の幅員などによって建てられる建物は異なります。
どのような家に住みたいかを明確にし、住宅プランが入る土地を探すことで選択肢を絞って検討できます。

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6-2.ハウスメーカーを比較検討する

土地選びと合わせてハウスメーカーも比較検討しましょう。

ハウスメーカーによって得意としている住宅は異なります。細長い土地を得意としているハウスメーカーや、地形の悪い土地を得意としているハウスメーカーもあるため、ハウスメーカーの得意不得意を知ることが大切です。

また、容積率緩和の特例を利用して、同じ面積であっても空間を上手にデザインするハウスメーカーを選ぶことで、同じ土地面積であっても広い住宅を建てられます。

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まとめ

本記事では、土地の建ぺい率や容積率の計算方法や各種制限の種類について解説しました。

土地は建ぺい率と容積率によって建てられる建物の大きさが変わります。また、絶対高さ制限や斜線制限によって建築プランに影響が出るため、土地の制限を理解したうえで土地を選びましょう。

気になる土地が見つかった際には、必ずハウスメーカーに建築プランを作成してもらい、理想の住宅が建てられるかを事前に確認する必要があります。

この記事のポイント

建ぺい率・容積率の意味と計算方法は?

建ぺい率とは敷地面積に対する建物面積の割合、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を意味します。計算方法は以下の通りです。

  • 建ぺい率の計算方法:建築面積÷敷地面積×100
  • 容積率の計算方法:延床面積÷敷地面積×100

詳しくは「1.建ぺい率・容積率で建てられる住宅の大きさが決まる」で解説しています。

建ぺい率・容積率はどうやって決まる?調べ方は?

建ぺい率と容積率はそれぞれの土地に対して個別に決められている訳ではなく、用途地域というエリアによって決められています。
建ぺい率・容積率は以下の2つの方法で調べられます。

  • インターネットで確認する
  • 役所に問い合わせる

詳しくは「2.建ぺい率と容積率は用途地域によって決まる!調べ方は?」をご覧ください。

建ぺい率・容積率における注意点は?

土地選びにおいて建ぺい率・容積率を見る際には、以下の注意点があります。

  • 敷地が異なる2つの用途地域にまたがる場合は「面積の比率」に注意
  • 違反建築物は資産価値が落ちる

4.建ぺい率・容積率の注意点」で詳しく解説しています。

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