50代で住宅ローンを組むメリット・デメリットについて、年代別の平均値や基礎情報を交えて解説します。

50代で住宅ローンを組むメリット・デメリットは下記の通りです。

一般的に、住宅ローンは30～40代で組む人が多いため、「50代では遅すぎるのではないか…？」と不安に感じる方も多いかもしれません。

しかし、要点を抑えながら資金計画を立てられれば、上記のようなメリットを享受しながらマイホームを手に入れることも可能です。

ぜひこの記事を参考に、50代からの理想のマイホームを実現させてくださいね。

住宅ローンを組むのに年齢の上限があるのか気になる方は「住宅ローンは何歳まで組める？」の記事もご覧ください。

1.平均値から見る！50代で住宅ローンを組む基礎情報

50代の平均年収から計算した借入金額・返済額の情報や、年代別の平均値、住宅の種類別の平均値についてご紹介します。

初めて家を購入した人の世代別の比率は下記の通りです。

参考：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」

50代は全体の9.4%。
全世代の中ではかなり少なめの数字となりました。

1-1.50代の平均年収から見る借入金額・返済額

国税庁の調べによると、50代の平均年収はおおむね540万円前後※が基準とされています。（参考：国税庁「令和4年分 民間給与実態統計調査」）※男女の平均

平均年収を50万円ごとの金額に区切り、借入金額・返済額についてご紹介します。

計算の基準になる借入期間や金利の条件は下記の通りです。

• 借入期間：20年
• 金利：1.880%
• 返済方法：元利均等

※住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」で算出

借入金額や頭金など、詳細については「3. 50代で住宅ローンを組んだシミュレーション」で解説します。

1-2.年代別の住宅ローンの理想的な借入金額

住宅ローンの借入金額は一般的に年収の約5～6倍の金額に設定しておくと、無理なく返済を行うことができるといわれています。

各年代の年収と、理想的な借入金額を下の表で確認していましょう。

参考：国税庁「令和4年分 民間給与実態統計調査」

若年層よりも平均年収の高い50代は、比較的借入金額も高く設定できることがわかります。

1-3.住宅の種類で区分した住宅ローンの平均値

国土交通省の調べによると、住宅ローンを利用して住宅を購入した人の割合は新築で約6割～8割、中古でも約5割以上の人が取得しています。

また、減税制度を利用・検討した人の割合は新築・中古全体で約7割以上と過半数を超えており、自分にあった制度をうまく活用しながら、住宅を購入していることがわかります。

金利タイプは「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3つのタイプがあります。

中でも選ばれているのは「変動金利型」で、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際に約8割の人に選ばれています。

参考：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」

50代では中古戸建を選ぶケースが一番多く、中古戸建住宅購入者のうち15.7%が50代という結果になりました。

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2. 50代で住宅ローンを組むメリット・デメリット

50代で住宅ローンを組むメリットとデメリットをご紹介します。

以下より詳しく見ていきましょう。

2-1.【メリット1】頭金を確保しやすい

50代の平均年収は537万～546万円 と、30代の平均年収425万～462万円と比べ100万円近く高い金額となっています。

また、50代では子どもが独立しているケースが多いといった理由からも資金面に余裕が出て、頭金を確保しやすい傾向にあります。

実際、厚生労働省「令和4年（2022）人口動態統計（確定数）の概況」では、第一子を出産した年齢は25歳～29歳が一番多いことがわかります。

2-2.【メリット2】老後も住みやすい家をつくりやすい

50代で新たに住宅を取得する際には、

• 子どもが独立しているため、コンパクトな間取りの家でよい
• バリアフリーなど老後のことを考えた家づくりができる

など、新築・中古を問わず自分たちの住みやすい家を第一に考えることができます。

2-3.【デメリット1】住宅ローンの審査に落ちるリスクが上昇しやすい

住宅ローンの審査で、50代が審査に落ちやすい主なポイントは下記の3つです。

• 完済時年齢
• 健康状態
• 借入時年齢

安定した返済が可能かどうかが審査のひとつの目安となるため、収入が減少した定年退職後の期間を含む場合は30代・40代と比べると審査に落ちるリスクがやや上昇すると言えます。

2-4.【デメリット2】借入期間が短い

住宅ローンの返済年齢は多くの金融機関で80歳まで、借入期間は一般的に最大30年～35年で設定されているケースが多いです。

50代の場合は返済完了までの期間が20代～40代に比べて短いため、総じて借入期間も短く設定され、毎月の返済額が多くなります。

例えば、2,800万円の借入をした場合、借入期間によって毎月の返済額を計算すると下記の通りになります。

※住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」で算出
※金利は1.880%、返済方法は元利均等で計算しております。

借入期間20年と35年では、毎月の返済額に5万円近い差額が生じました。
生活費など収支のバランスを考え、返済プランを立てることが大切です。

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3. 50代で住宅ローンを組んだシミュレーション

50代で住宅ローンを組んだ際のシミュレーションを行います。

※住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」／一般財団法人住宅金融普及協会「住宅ローンシミュレーション」で算出

以下、借入金額や借入期間、頭金、毎月の返済額など各項目について解説いたします。

3-1.住宅ローンの借入金額の決め方

借入金額は一般的に年収の約5～6倍の金額で設定しておくと無理なく返済を行うことができます。

住宅金融支援機構の調べでは、所要資金・世帯年収・年収倍率は下記の通りでした。

参考：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

年収倍率とは、住宅の購入価格（所要資金）が住宅ローン申し込み時点で年収の何倍にあたるかを表した数値です。

住宅購入の際に手持ち金から支払う頭金を準備しない場合は、表の通り「5.7～7.7倍」の年収倍率での住宅ローンの借入が必要になります。

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3-2.頭金の決め方

住宅ローンの頭金の金額は一般的に住宅購入金額の1～2割を目安とします。

実際に住宅金融支援機構が行った調査では、住宅ローンの平均的なデータは下記の通りの結果となりました。

出典：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

ここから、住宅購入価格と頭金の割合を見ていきます。

• 注文住宅：17.3％
• 土地付き注文住宅：9.6％
• 建売住宅：8.5％
• 中古戸建：10.1％

おおよそ目安となる住宅購入金額の1～2割の金額で支払われていることがわかります。

住宅購入金額における頭金の割合が多くなることで、借入金額を少なく設定でき、その分毎月の返済額を抑えることができます。

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3-3.住宅ローンの金利タイプの決め方

金利タイプは「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3つのタイプがあります。
中でも選ばれているのは「変動金利型」です。

各金利タイプが向いている人・向いていない人は下記の通りです。

金利タイプを返済途中で変更することができる借入先もあります。

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3-4.住宅ローンの返済タイプの決め方

返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。
それぞれの特徴、メリット・デメリットは下記の通りです。

元金均等返済は借入先によっては実施していないところもあります。

特徴やメリット・デメリットとあわせ、返済プランを決めながらどちらのタイプにするか検討することが大切です。

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3-5.毎月の返済額の決め方

返済額は返済負担率から求めることができます。
返済負担率とは、年収のうち年間の返済額がどれくらいの割合を占めているかを表した数値です。下記の計算式から求められます。

返済負担率が20%程に収まっている場合、無理のない返済ができるひとつの目安となります。
高くても、返済負担率は25～30%程に抑えておくとよいでしょう。

実際に住宅金融支援機構のデータでは、返済負担率は約20%～25%と適正な水準に収まっていることがわかります。

参照：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

また、年収に応じて返済負担率の上限が決められているケースもあります。
例えばフラット35の場合

• 年収300万円未満：25%以下
• 年収300万円以上400万円未満：30%以下
• 年収400万円以上700万円未満：35％以下
• 年収700万円以上：40%以下

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3-6.借入期間の決め方

国土交通省の調べによると、住宅ローンの借入期間は、約30年～35年がひとつの目安になっています。

参考：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」

一般的に完済年齢は80歳までを基準にしている借入先が多いため、借入開始年齢によっては、短い期間での契約となる可能性もあります。
50代の場合は20～25年を目安とするとよいでしょう。

同じ借入金額でも、借入期間が長くなればなるほど、毎月の返済額を少なく抑えることができます。

※住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」で算出
※金利は1.880%、返済方法は元利均等で計算しております。

住宅ローンの借入期間を考える時には、

• 毎月の返済額が負担にならないかどうか
• 予定外の支出があっても問題ないように余裕のある返済プランになっているか

などを、借入先と相談しながら決めるとよいでしょう。

また、契約期間内に前倒し払いを行う繰り上げ返済というシステムがあります。
繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。それぞれの特徴は下記の通りです。

繰り上げ返済は契約期間内に複数回行うことも可能ですが、その都度手数料がかかります。
手数料は借入先によって異なるため、繰り上げ返済を希望する場合は、手数料の確認もしておくとよいでしょう。

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4. 住宅ローンを組んで失敗しやすいポイントと失敗しないコツ

住宅ローンを組む際に失敗しやすいポイントと失敗しないコツを6つのパターンに分けてご紹介します。

住宅ローンの失敗例については「住宅ローンの失敗実例10パターン！知っておきたい知識と回避する方法は？」の記事でも解説しております。あわせてご覧ください。

5. 住宅ローンの審査の基準と落ちる理由

ここでは、住宅ローンの審査の基準と審査に落ちる理由をご紹介します。

5-1.住宅ローンの審査の基準

国土交通省が発表している「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、住宅ローンの審査では主に、下記項目が重視されています。

• 完済時年齢
• 健康状態
• 担保評価
• 借入時年齢
• 年収
• 返済負担率
• 勤続年数
• 連帯保証

特に完済時年齢は一番重視されているため、安定した収入が得られる定年退職前に返済が完了する見込みの20代・30代・40代は審査が50代・60代と比べ通りやすい傾向にあります。

また、住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」があります。
「事前審査」を通貨した場合でも、状況によっては「本審査」を落とされてしまう可能性もあるので、注意が必要です。

5-2.住宅ローンの審査に落ちる理由

住宅ローンの審査に落ちる理由を5つご紹介します。

• 借入時年齢が70歳以上、完済時年齢が80歳以上と一般的な上限年齢をオーバーしている
• 年収が低く、安定した収入を見込めない
• 物件の評価額が低い
• 住宅ローン以外の借入とあわせた返済負担率が高い
• 健康状態が悪く「団体信用保険」への加入が難しい

住宅ローンの審査基準で重視されている項目を満たしていない場合、審査に落ちる可能性が高くなります。

その他、信用情報に傷がついていた場合（直近数年間にクレジットの支払い遅れや債務整理、携帯料金の延滞などがあった場合）も審査が通りません。

不安な場合は事前に信用情報を開示し、確認しておくとよいでしょう。

6. 住宅ローンの返済負担を減らす補助金と減税制度

住宅ローンの返済負担を減らすことができる補助金や減税制度についてご紹介いたします。

なお、一度公募が終了したものでも、期間を置いて再度募集をするケースもあるため、公式サイトや無料相談サービスなどで都度情報収拾しておくとよいでしょう。

※2024（令和6）年の情報は公表され次第更新いたします。

【住宅ローンで使える減税制度】

住宅ローン減税	概要	住宅ローンを使用した新築住宅の取得、増改築
	減税金額	住宅ローンの残高から0.7%を所得税などから控除
	期間	最大13年間
	公式サイト	https://www.mlit.go.jp/common/001490627.pdf

また、以下のような減税制度もあります。

• 登録免許税の税率軽減
• 不動産取得税の軽減
• 固定資産税の軽減
• 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

このような制度は随時情報が更新されるため、時には注文住宅の無料サービスを活用しながら効率よく情報収集・整理を行いましょう。

まとめ

50代で住宅ローンを組むための基礎知識をお伝えしました。
住宅ローンを組む際には、これらをしっかり理解し、後悔のない組み方を選択しましょう。

それではおさらいです。