家を建てるための土地を探すタイミングや、土地の目星がついたタイミングで、「斜線制限」の話が出てくるかと思います。

適用される斜線制限は土地によって異なります。土地や建物の条件によっては、2階建て以上の家が建てられなかったり、2階以上のフロアの延床面積が小さくなる、外観デザインに影響が出たり、予想以上に建築コストがかかることがあるため、注意が必要です。

この記事を読めば、斜線制限についての基本的な知識が身に付き、理想のマイホームが建てられる土地がどのような土地なのかを把握しやすくなります。

専門的な内容で少し難しく感じるかもしれませんが、斜線制限の基礎を押さえることは、自分の土地で家を建てるにあたって斜線制限をクリアした家の形状や間取りを考えやすくなります。
なるべくわかりやすく解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

1.斜線制限とは

斜線制限とは、前面道路や隣接地など、周りの土地に関する日照・採光・通風を確保することを目的に設定されている制限です。

斜線制限には3つの種類があり、注文住宅の新築の場合は特に道路斜線制限と北側斜線制限に注目する必要があります。

なお、斜線制限は用途地域によって適用される制限が異なり、場合によっては「絶対高さ制限」や「日影規制」が適用されることもあります。
順番に見ていきましょう。

2.斜線制限3種類の各ルール

道路斜線制限・北側斜線制限・隣地斜線制限はそれぞれルールが異なります。
どのようなルールで斜線が決められ、高さが制限されるのか、まずは各斜線制限のルールを確認しましょう。

2-1.道路斜線制限

道路斜線は、敷地に接する道路の反対側にある境界線と、前面道路の中心線で決まります。

なお、敷地に接する前面道路の反対側にある境界線から、敷地に向かって20～35ｍの部分を「適用距離」といい、これを超える部分では道路斜線制限は適用されません。
詳しくは4-1で後述します。

2-2.北側斜線制限

北側斜線は、北側にある敷地境界線によって決まります。

建てようと考えていた住宅プランが北側斜線の外側にはみ出してしまっていた場合には、屋根に傾斜をつけたり、敷地境界線から離れた場所に住宅を建てたりして、プランを練り直す必要があります。

2-3.隣地斜線制限

隣地斜線は、道路以外の隣地との間の境界線である隣地境界線によって決まります。

隣地斜線制限は、20mまたは31mを超えるような建物についての高さ制限です。20ｍの建物というと、6～7階建てのマンションの高さに該当します。
主にオフィスビルやマンションの建設の際などに関係がある斜線制限の種類で、一般的な住宅を建てる際には適用されにくいと考えられます。

このように、斜線制限は理想の階層や外観デザイン、間取りがある方にとっては、実現できるかどうかの重要なポイントとなります。
理想のマイホームを建てるには、こういった制限に対応しながら自分たちの要望に真摯に向き合ってくれるハウスメーカー探しが必須です。

絶対高さ制限や日影規制とは？斜線制限との違い

先述のとおり、建物の高さによる制限には斜線制限だけでなく、絶対高さ制限や日影規制もあります。

絶対高さ制限とは

適用地域において家を建てる際、10mまたは12m以下の高さにしないといけないという制限です。

低層住居専用地域や田園住居地域（3章で解説）では隣地斜線制限が適用されませんが、それはこの絶対高さ制限によってさらに厳しく制限されているためです。

日影規制とは

建築物周囲の日照を確保するための規制です。一年で最も影が長くなる12月22日付近の冬至の日、午前8時から午後4時までの間に対象となる場所の影を確認し、一定時間以上連続して影にならないよう建築物の高さを規制します。

低層住居専用地域の場合、軒の高さが7ｍを超える建物か、地階を除いた階数が3階建ての建物が規制の対象です。3階建て住宅や自宅兼マンションなど、高い建物を建てる際には注意しましょう。

また、日影規制は地方公共団体の条例によって指定されるため、対象となる地域は各自治体に確認する必要があります。

3.用途地域ごとの斜線制限

用途地域は13地域に分けられており、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて設定されています。
13地域のうち8地域が「住宅系」に区分されており、家を建てることができます。

斜線制限の適用地域は用途地域ごとに定められているため、以下の表で確認しましょう。

ただし、先述のとおり、隣地斜線制限は一般的な住宅であれば注意して確認する必要はありません。
次からは、注文住宅で特に注意したい道路斜線制限と北側斜線制限の事例と緩和規定について見ていきましょう。

4.斜線制限の事例と緩和規定

斜線制限を受けながらでも理想に近いマイホームを建てるには、斜線制限を受けて建てられた家の事例や、各斜線制限の緩和規定を確認しておくことが大事です。

4-1.道路斜線制限の事例と緩和規定

住宅を新築する際、接道の幅が５ｍ以上であれば、道路斜線制限を気にすることなく一般的な2階建て住宅が建てられるといわれています。

しかし、接道の幅が狭い場合は、工夫を凝らしながら道路斜線制限をクリアする必要があります。

例えば、上図の住宅では、1階の屋根を道路斜線制限にかからない位置に作り、2階部分は適用距離よりも離すことで、高さのある住宅を実現しています。先述のとおり、道路斜線制限では、適用距離を超えた部分は制限を受けないため、ある程度の高さを実現することができるのです。

また、以下の緩和規定を意識すれば、より自由度の高い住宅プランを練ることも可能です。

4-2.北側斜線制限の事例と緩和規定

出典：パナソニック ホームズ 商品情報

北側斜線制限を受けて建てられた家の事例には、バルコニーのフェンスを斜線制限にかからない縦格子にしたり、斜線制限にかかる場所にある階段を屋外の縦格子の螺旋階段にしたりなど、上手に工夫を凝らしたものが多いです。

北側斜線制限にかからないよう、単純に建物自体の高さを低くすると、床面積が減ってしまうため、部屋が足りなくなったり、生活動線が使いづらくなったりすることもあります。そのような心配がある際には、半地下室を設けて床面積の課題をクリアした事例もあります。

なお、北側斜線の外側にはみ出してしまっていた場合でも制限の緩和を受けられる場合があります。

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5.本格的な住宅プランを立てる前のチェックポイント

最後に、住宅プランを本格的に立て始める前に押さえておきたいポイントを3つ解説します。

以下より1つずつ見ていきましょう。

5-1.どんな家が建てられるのか想定しておく

家を建てる際には、斜線制限から高さの上限を知っておくことはもちろん、建ぺい率や容積率から延床面積の上限も把握しておく必要があります。

建ぺい率や容積率は土地ごとに設定が異なり、事前に確認しておかなければ必要な部屋数が確保できなかったり、窮屈なイメージになってしまったりする可能性もあります。

家を建てるために手に入れた土地にはどんな家が建てられるのか、あらかじめ想定して間取りプランを検討するとイメージとのギャップが生まれにくく、おすすめです。

5-2.将来の採光のために隣地斜線制限も確認しておく

隣地斜線制限は高さ制限が生まれる高さの基準が高く、一般的な家づくりには関係性が低いと先述しました。
しかし、隣地斜線制限を把握しておけば、周りの土地で高層の建物が建設されないかどうかの目安にできます。

「今後周りの土地で高層マンションやビルなどが建って日当たりが悪くならないか」と心配している場合には、隣地斜線制限も確認しておきましょう。

5-3.土地周辺の建物から具体的なイメージをする

土地周辺の建物がどのようになっているか確認することも、住宅プランを立てるうえで重要です。
高さ制限を把握していても、建物に関する制限や規制にはさまざまなルールがあるため、イメージが追い付かないこともあるでしょう。

そのような場合には、土地周辺にどのような建物があるかを確認すると、見ただけである程度のイメージができます。最近建て替えをした建物の上階部分が切り取ったように斜めになっていた場合、斜線制限に対応している可能性があるでしょう。

6.斜線制限をクリアした家づくりが得意なハウスメーカー3社

斜線制限をクリアしながら理想の家を建てるには、建築を担うハウスメーカーの腕による部分が大きいです。
「斜線制限による影響を受けそう」「狭小地なので不安」という方は、斜線制限をクリアした家づくりが得意なハウスメーカーに建築を依頼しましょう。
ここでは、斜線制限を考慮するうえでおすすめのハウスメーカー3社の特徴を解説します。

ハウスメーカーにはそれぞれ得意分野があり、特徴も異なるので、必ず複数社比較しながら自分に合った1社を見つけてくださいね。

6-1.ミサワホーム

大収納空間「蔵」に定評があるミサワホームでは、斜線制限に対応しながらでも大容量の太陽光発電システムを搭載できる設計が可能です。
家での家事や仕事、勉強、趣味活動などを快適に行う空間構成、家族の健康・安全を守る空気環境や防災・減災デザインも得意なので、省エネかつ快適な住空間を実現できるでしょう。

出典：ミサワホーム　公式HP

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▶ミサワホームの坪単価・口コミはこちら

6-2.へーベルハウス

へーベルハウスは、国土交通大臣認定の耐火構造部材を全住宅商品に標準仕様として採用しているハウスメーカーです。
過去の事例には、敷地の間口約5ｍ、23坪、住宅密集地という制約の多い敷地に建てた３階建て住宅があります。１階の高さを抑えることで住宅自体の高さを抑え、制限を受けやすい２・３階の空間を広く確保、フロアごとに変化を与えることで、斜線制限を逆に活かした住空間を実現しています。

出典：へーベルハウス　公式HP

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6-3.セキスイハイム

太陽光発電システム導入の実績が豊富なセキスイハイムでは、斜線制限や様々な敷地条件に対応することが可能な住宅商品「デシオ」があります。
外観デザインは、4 種類の庇、48 種類の外壁を組み合わせて選ぶことができるため、外観にこだわりがある方には特におすすめです。

出典：セキスイハイム　公式HP

▶【セキスイハイム】などの建築プランを比較する
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以上が、斜線制限をクリアした家づくりが得意なハウスメーカーです。
もちろん、今回ご紹介したハウスメーカー以外にも、斜線制限をクリアしながら理想の外観デザイン・間取りを叶えてくれるハウスメーカーはたくさんあるでしょう。

こだわりの住宅プランで家を建てるなら、実際にハウスメーカーから間取りプランを提案してもらうのが一番。
そこでおすすめなのが、家づくりのとびらの無料サポートサービスです。

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まとめ

斜線制限には3つの種類があり、どれも前面道路や隣接地などの周りの土地に関する日照・採光・通風を確保することを目的に設定されています。注文住宅の土地探しや家づくりを行う際には、3つの種類のうち北側斜線制限と道路斜線制限にとくに注目して確認しましょう。

住居系の用途地域には「絶対高さ制限」や「日影規制」があり、これらも注文住宅の土地探しや家づくりに大きく関係してくる制限です。それぞれのルールや緩和規定などを確認し、実際にプランニングの際に役立てましょう。