マイナス金利政策が解除されたことにより、預金やローンの金利にも影響が及ぶことが予想されています。

これから家を建てようかと考えている方なら、住宅ローンの金利が上昇するのではと不安を感じているのではないでしょうか。

ぜひ最後までご覧いただき、家づくりのタイミングを見極めてくださいね。

住宅ローンの基本パターンについて押さえておきたい方は「注文住宅の住宅ローンの流れ」の記事もご覧ください。

1.【新規】住宅ローンの金利相場（2024年）

住宅ローンの金利相場は、常に変動しています。
新規に住宅ローンを利用した場合の金利相場について見ていきましょう。

1-1.変動金利

変動金利型の住宅ローンとは、適用金利が変わる可能性があるローンです。

固定期間選択型や全期間固定型と比べると借入当初の適用金利が低いため、総利息額も抑えやすい傾向にあります。

ただし、途中で適用金利が変わる場合は、支払う利息も変わってしまうため、借入時に総支払額を正確に計算できません。変動金利を選択するときには、将来的に利息が増える可能性についても考慮するようにしましょう。

※インターネット経由で申し込みをした場合の最低適用金利

次に紹介する10年固定金利よりも約1％低く、極めて低い水準であることがわかります。

今後、適用金利が上昇する可能性を差し引いても、固定期間選択型や全期間固定型よりは利息を抑えやすいと考えられます。

1-2.固定金利（10年）

固定期間選択型とは、借入当初の一定期間のみ金利が固定され、その後は変動金利か固定金利かを選択できるタイプの住宅ローンです。

最初の何年かは適用金利が変わらないため返済計画を立てやすく、しかも、全期間固定金利型よりも適用金利が低い傾向にある点が特徴です。

※インターネット経由で申し込みをした場合の最低適用金利

しかし、変動金利と比べると金利は高めで、メガバンク・ネット銀行ともに平均1.3％程度となっています。

固定期間が長いほど適用金利が高くなる傾向があるため、借入当初の金利を抑えたいときは固定期間を短くしてもよいかもしれません。

1-3.全期間固定金利（フラット35など）

全期間固定金利型は、完済時まで適用金利が変わらないタイプの住宅ローンです。

借入時に総支払額を正確に算出できるため、計画的に返済できるのも特徴です。

しかし、借入当初の適用金利が高く、将来的に金利が下がることはないため、ほかの金利タイプと比べると総利息額が高くなる傾向にあります。

※インターネット経由で申し込みをした場合の最低適用金利

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金利によって総支払額はどれくらい変わる？

住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も長いため、金利がわずかに変わるだけでも総支払額は大きく変わります。

ここでは、全期間固定金利で3,000万円を借り、35年で返済（元利均等返済）する場合について金利別にシミュレーションしてみましょう。適用金利が変わることでどの程度の利息差が生じるのか、ぜひご覧ください。

金利別の費用シミュレーション

適用金利	年2.0％	年2.1％	年2.5％
毎月の返済額	99,379円	100,925円	107,249円
総利息額	11,739,180円	12,388,500円	15,044,580円
総支払額	41,739,180円	42,388,500円	45,044,580円

※イー・ローン「住宅ローンのかんたん返済額シミュレーション」で算出

適用金利が0.1％高くなるだけで、利息が約65万円増えます。また、0.5％高くなると約330万円も増えます。住宅ローンを選ぶときは複数の金融機関を比較し、少しでも適用金利が低いものを選ぶようにしてください。

2.【借り換え】住宅ローンの金利相場（2024年）

住宅ローンを借り換えるときに適用される金利は、新規の適用金利と異なることがあります。

金融機関によっても異なりますが、新規と同じ～少し高めの傾向にあります。

2-1.変動金利

メガバンクの変動金利型住宅ローンでは、新規・借り換えに関わらず、同じ金利が適用されていることが一般的です。

一方、ネット銀行では借り換えのほうがやや高い金利が適用されていました。

しかし、固定金利型と比べると1％以上低く、利息を抑えた利用が可能です。

以下の金利よりも高金利の住宅ローンを利用している場合は、借り換えも視野に入れてみてはいかがでしょうか。

※インターネット経由で申し込みをした場合の最低適用金利

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2-2.固定金利（10年）

メガバンク・ネット銀行ともに、借り換えの場合は新規より高めの金利が適用されています。

また、変動金利と比べると年1％以上も高いため、返済期間が長引けば長引くほど利息差は大きくなると考えられます。

※インターネット経由で申し込みをした場合の最低適用金利

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2-3.全期間固定金利（フラット35など）

金融機関によっては、新規よりも借り換えのほうが低金利の逆転現象が起こっています。

とりわけメガバンクではその傾向が強く、平均0.4％もの低金利が適用されています。

※インターネット経由で申し込みをした場合の最低適用金利

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3.住宅ローン金利の推移

住宅ローン金利の相場は変動しています。

過去10年（2014年5月～2024年4月）において、どのような変化が見られてきたのか紹介します。

3-1.変動金利

変動金利の基準金利は年に2回見直しが実施されますが、見直しの度に適用金利が変わるわけではありません。

大手ネット銀行での基準金利は、以下のように推移してきました。

微妙な動きはありましたが、10年間の金利平均はほとんど変化していませんでした。
マイナス金利の解除を受け、今後どのように推移するのか注目していきましょう。

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3-2.固定金利（10年）

基準金利がほぼ変動しない変動金利とは異なり、10年固定金利の基準金利はほぼ毎月変動しています。

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3-3.全期間固定金利（フラット35など）

全期間固定金利の金利水準も、ほぼ毎月変動しています。

フラット35（借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下）の基準金利は以下をご覧ください。

金利が安定しているイメージのある固定金利ですが、長期的に見ると変動が激しく、また、変動幅も大きい点に注意が必要です。

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4.マイナス金利解除により住宅ローン金利は今後どうなる？

マイナス金利の解除により、上方修正されるのは「無担保コールレート」と呼ばれる金利です。
住宅ローン金利に影響をおよぼす短期プライムレートではないため、直接住宅ローンの上昇をもたらすことはありません。

しかし、金利上昇の流れに乗り、金融機関によっては住宅ローンの金利を上げる可能性が想定されます。
家づくりを考えている方なら、超低金利時代とされるうちに住宅ローンの利用を開始するほうがよいでしょう。

ただし、過去10年の推移を見ると、変動金利よりも固定金利のほうがこまめに適用金利を調整する傾向にあります。
これから住宅ローンを借りる場合も、固定金利のほうが先にマイナス金利解除の影響を反映するかもしれません。

なお、家づくりにおいては、資金計画も大切ですが、間取りや内装・外装も重要です。
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まとめ

「変動金利は、いつ適用金利が上昇するかわからないから不安…」と感じている方は多いのではないでしょうか。

しかし、適用金利の見直しが実施されるのは年に2回のみであるだけでなく、見直しの度に変化するわけではないため激しく変動するわけではありません。

変動金利よりも借入当初の適用金利が低いため、トータルで見れば大幅に利息を抑えられる可能性が高いのも事実です。