マイホームを購入するには、多くの場合で家を建てるための土地探しが必要です。しかし、どのエリアを選べばよいのかわからないというお悩みを持つ方は多いのではないでしょうか。

東京都内は利便性に優れているものの、他のエリアよりも地価が高い傾向にあります。新生活や予算について総合的に考えて、快適に暮らせるエリアを選ぶことが必要です。そのため、都内23区以外のエリアも検討しながら考えるとよいでしょう。

この記事では、都内で注文住宅を建てたい方に向けて、年収から考える目安金額やエリアについて紹介します。

ぜひ最後までお読みいただき、住宅購入の予算やエリアを検討する参考にしてください。

1.都内の住宅事情

マイホームと一口にいっても、注文住宅や土地付きの注文住宅、建売住宅などさまざまな種類があります。取得金額や条件によっては、中古マンションや中古の戸建て住宅も視野に入るでしょう。

以下では、都内ではどのような種類の住宅を持つ人が多いのかを解説し、都内の平均地価についても紹介します。

HOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスでは、東京の住みやすさや地価の状況、依頼できるハウスメーカーを下記にて取りまとめています。気になる地域や駅にめどがついている方は、下記サイトにてご覧ください。

東京都 | ハウスメーカー・坪単価費用・エリア徹底比較！

1−1.都内の住宅購入価格

住宅ローンのフラット35を運営する住宅金融支援機構の調査によると、首都圏における2022年の融資件数は、建売が26.41％、ついで土地付き注文住宅が23.40％でした。中古物件の契約数も多く、中古マンションは18.04％、中古戸建ては13.01％を占めています。

同調査によると、首都圏における住宅の種類別の平均取得費用は以下のようになっています。

• 注文住宅：建設費4,016万円
• 土地付き注文住宅：建設費3,118万円、土地取得費2,288万円
• 建売住宅：購入価額4,343万円
• マンション：5,328万円
• 中古戸建て：3,340万円
• 中古マンション：3,518万円

以上は首都圏全体の平均金額であり、東京都内はさらに地価が高くなる場合が多いものです。そのため、以上の金額よりも大きな金額となることを念頭に置いておきましょう。

参考： 2022年度　フラット35利用者調査

1−2.都内の平均地価

東京都財務局が公開している、2023年度の東京都基準地価格によると、東京都全域で見た住宅地の平均価格は、1平方メートルあたり404,400円でした。都内23区では647,900円、さらに都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）になると1,539,800円と、地価の平均は跳ね上がります。

一方、多摩地区のみで見ると207,300円と、都内全体の平均と比べて低い金額です。

以上から、住宅を建てるエリアによって土地の取得価額は大きく異なることがわかります。

参考： 令和５年東京都基準地価格の概要

2.都内の戸建てはいくらぐらい？

都内で家を持つにはどれくらいの費用が必要なのかは、新築か中古かで異なります。以下では、都内で戸建ての家を取得するために必要な費用について、新築と中古のそれぞれの場合を見てみましょう。

2−1.新築戸建ての価格帯

都内で新築戸建てを建てるための費用を考える場合に、重要なのが土地の価格です。前述の住宅金融支援機構による調査では、土地付き注文住宅の住宅面積は107.7平方メートルとなっていました。この面積と、首都圏における土地付き注文住宅の建設費3,117.9万円をもとに、住宅の取得費用を考えてみましょう。

たとえば2023年10月時点で、特に地価の高い都心5区のうち千代田区は、平均土地費用が1平方メートル当たり253万円となっています。この金額に面積をかけ、さらに建設費を加えて住宅取得費用を計算すると、3億366万円となりました。

同様に計算すると、世田谷区では9,472.2万円、練馬区では7,102.8万円で土地付き注文住宅を取得できる計算となります。

2−2.中古戸建ての価格帯

中古戸建ての購入費用についても、土地の価格が大きく影響します。前述の住宅金融支援機構による調査では、中古戸建の住宅面積は105.6平方メートルとなっていました。首都圏の2023年10月時点の平均土地費用は約13万円となっています。これに面積をかけた1372.8万円を中古戸建てのうち土地部分、中古戸建ての購入価額3,340.1万円から差し引いた1967.3万円を建物部分として考えてみましょう。

千代田区の平均土地費用の1平方メートル当たり253万円から計算すると、土地部分の費用は2億6,716.8万円と計算でき、建物部分の金額を加えて購入価額を考えると2億8,684.1万円となります。

同様に計算すると、世田谷区では8,197.7万円、練馬区では5,874.5万円で中古戸建を取得できる計算となります。

ここでは、主に都内でも人気の高く土地価格も高いエリアを代表例として挙げましたが、23区のなかではエリアや駅の選び方によっては、予算をより柔軟に調整ができる場所も存在します。
まずは自分が住みたいと思ったエリアで、希望する家がいくらで建てられるのかを把握したうえで、エリア選定をすると手戻りが少なく効率的に家づくりが進められます。

まずは、無料のHOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスにて希望の市区町村でプラン請求をして、具体的な予算感を把握することをお勧めします。

3.【年収別】住宅ローンの目安

年収によって、住宅ローンで借り入れするのに望ましい金額は変わります。目安の1つは、住宅ローンの金額が年収の何倍であるかを示す「年収倍率」です。

住宅金融支援機構の調査「2022年度　フラット35利用者調査」によると、首都圏における住宅の種類別の年収倍率は以下のようになっています。

• 注文住宅：7.0倍
• 土地付き注文住宅：8.0倍
• 建売住宅：7.4倍
• 中古戸建て住宅：6.3倍

たとえば、年収800万円の世帯が土地を含めて注文住宅を購入する場合、年収に年収倍率をかけて計算すると6,400万円が目安になることがわかります。年収1,000万円の世帯であれば、同様に計算して8,000万円が目安です。また、中古の戸建てを検討する場合は、年収800万円であれば5,040万円となります。

このように、世帯の年収や住宅の種類から目安の金額を計算した上で、エリアを検討するとよいでしょう。

4.年収によって購入できる戸建てとは？

以下では、年収ごとの住宅ローン借入額の目安から、エリアや住宅の種類などの選択肢を考えていきます。なお、予算に納得ができても、希望条件に合った土地や建物が見つかるとは限りません。

選択肢を多く持つことで、優先順位を考えながら、理想の家を見つけましょう。

4−1.年収400〜600万円

年収400～600万円の世帯なら、土地付き注文住宅であれば3,200～4,800万円が目安です。新築で4,000万円台であれば都心は難しいものの、たとえば大田区や板橋区などでは建てられる可能性もあります。ただ、毎月の支払や利便性を考えて、無理なく支払える購入金額を検討する必要があるでしょう。

戸建ての中古であれば、2,520～3,780万円と目安の金額もぐっと下がります。場合によっては、中古の物件や都内23区以外のエリアの検討も必要です。

▶【予算5,000万円以下】都内の戸建ての建築プランを取り寄せる

4−2.年収600〜800万円

年収600～800万円の世帯なら、土地付き注文住宅であれば4,800～6,400万円が目安です。6,000万円台を考えられれば、23区内で購入できる可能性のあるエリアは広がり、中野区・杉並区・世田谷区なども視野に入ってきます。

戸建ての中古であれば、3,780～5,040万円が目安です。足立区や葛飾区、江戸川区の相場が4,000万円台前半となっており、無理なく購入できる価格帯といえます。

▶【予算6,500万円以下】都内の戸建ての建築プランを取り寄せる

4−3.年収800〜1,000万円

年収800～1,000万円の世帯なら、土地付き注文住宅であれば6,400～8,000万円が目安です。7,000万円台の予算があれば、検討できるエリアはさらに広がり、品川区や新宿区も選択肢として考えられるでしょう。

戸建ての中古であれば、5,040～6,300万円が目安となり、23区外なら無理なく購入できそうです。23区内でも、北区・荒川区・板橋区などが視野に入れられます。

▶【予算8,000万円以下】都内の戸建ての建築プランを取り寄せる

4−4.年収1,000万円以上

年収1,000万円以上の世帯なら、土地付き注文住宅であれば8,000万円以上が目安です。年収によりますが、多くの予算を用意できれば相場の高い目黒区や武蔵野市も検討できます。

ただし、予算を準備できたからといって、住みたいエリアに条件の良い土地があるとは限らないため、住宅の間取りやデザインなどに費用をかけることも考えるとよいでしょう。

エリアにこだわりたい場合は、中古の戸建ての方が条件の良い物件がある場合も多いです。目安は6,300万円以上となり、より都心に近く利便性の高い物件を検討できます。

▶【予算8,000万円以上】都内の戸建ての建築プランを取り寄せる

これまで紹介をしてきたエリアの中で、行ったことがない街や住み心地がわからない場所があった場合は、下記で住みやすさや地価の状況、依頼できるハウスメーカーを取りまとめています。希望の市区町村を参照して、東京の地理について把握をしておくと見当がより進みやすくなり、おすすめです。

東京都 | ハウスメーカー・坪単価費用・エリア徹底比較！

5.都心の一軒家のメリット

都心に住むことで、通勤時間の短縮や利便性の良さ、生活のしやすさなどさまざまなメリットが期待できます。将来的に家を売却する可能性がある場合も、都内に家を持つメリットは大きいといえるでしょう。

5−1.通勤に時間がかからない

都心に自宅があれば、都内に通勤する場合に満員電車に乗ることなく、短い時間で通勤できます。とくに子育て世代であれば、通勤時間を短縮できれば家族との時間に充てられるでしょう。
都内通勤でありがちな悩みとして通勤ラッシュが挙げられますが、都内に住むことで、比較的落ち着いたころ合いに電車に乗れる点も強みとなります。都内は駅やバスなども充実しているため、万が一事故などでひとつの路線が使えなくなっても、スムーズに別の手段を取りやすい点も優れています。

都心に家を構えることでは、時間を有効に使えるという大きなメリットにつながります。何かあったらすぐに帰宅できる点も、子育て世帯には嬉しいポイントです。

5−2.資産価値が維持できる

都心に建てた家は、資産価値を高く維持できる傾向にあります。都心は人気のエリアであるため、将来子どもが独立して家の売却を考えたとしても、高額でなおかつ早く買い手が見つかる可能性は高いでしょう。自宅を売却することで、別の物件に移るための資金を確保できます。

6.郊外の一軒家のメリット

都心に住むことは便利ですが、同じ東京でも23区外という選択肢もあります。23区に比較して地価の安さを筆頭に、周りの環境など、郊外ならではの良さもあります。それぞれのメリットを、以下で詳しく見ていきましょう。

6−1.都心よりも広い家に住める

郊外は都心に比べて地価が低いため、同じ購入金額でもより面積の広い家に住めます。そのため、「広いリビングにしたい」「部屋の数を多めに確保したい」という希望も叶えやすいものです。

とくに家族で住む場合は、子どもの成長によって子ども部屋が必要になります。家自体が広く部屋の数も多ければ、子どもが成長しても家族全員が窮屈に思わないような部屋の使い方ができるでしょう。

6−2.良い環境で子育てができる

郊外には都心と比べると静かで、自然の豊かな環境であることが多いものです。子どもを自然に触れさせたい、空気の良い場所で子育てしたいという方にとっては、環境が良いことはメリットの1つです。

大きな公園があったり、日常的に草花・樹木などの自然に触れられたりするため、子どもを自由にのびのびと育てたい方に郊外は魅力的といえます。

7.都内で安く戸建てを持つ方法とは

費用を抑えて都内で戸建て住宅を購入するには、中古物件の購入も視野に入れましょう。住宅は築年数とともに資産価値が下がることが一般的です。そのため、立地が良くても築年数の長いものであれば、相場よりも安く購入できるかもしれません。

ただし、都内23区では新築の物件よりも中古物件の方が購入に費用がかかるという現象も起きています。
具体的には、近年都内では狭小地で3階建ての新築物件が増えている中、従来の2階建てで広さがある程度ある中古物件と比較したときに、土地価格の高騰に伴い、土地が広い後者のほうが高い価格がついているという場合がよく見られます。
中古だから安いだろうという安直な判断で調査はせず、物件探しは広い目で行った方が後悔の残らない家探しができますよ。

【必見】注文住宅の土地選びを
どう進めていいかわからない方へ

ハウスメーカーと土地は
同時に探すのがおすすめ！

まさかの…土地探しが振り出しに！？

住みたいエリアの条件だけで土地を探していたけど、よくよく建てる家を考えた結果、4人家族の家にするには狭すぎて断念…。

土地費用を抑え、家にお金をかけられた

ノウハウ豊富なハウスメーカーに相談できたから、斜面など、特殊なぶん安価な土地でも希望通りの家が建てられた！

【無料】土地探しを含む
家づくりプランをもらう

HOME4U（ホームフォーユー）経由で
注文住宅を契約・着工された方全員に
Amazonギフト券（3万円分）贈呈中！

まとめ

都内で注文住宅を建てたい場合は、年収から適切な予算を立てることが大切です。住宅ローンを借り入れる場合は、取得する住宅の種類によって、年収の6～8倍程度の予算を目安にしましょう。とくに土地の購入も行う場合は、家を建てるエリアの選択も重要です。

都心になるほど地価は高くなるため、新居での生活や利便性と予算を考慮してエリアを決めることをおすすめします。新築だけでなく、中古の住宅も検討するなど、柔軟性も大切です。さまざまな選択肢を検討して、ぜひ理想のマイホームを手に入れてください。