家を売るとき、売れた金額＝手元に残る金額、と思っていませんか？不動産売却には、さまざまな諸費用がかかるため、売れた金額がそのまま残るわけではありません。実際には、売れた金額から諸費用を差し引いた額が手元に残るお金です。

買い替えの場合、売却金額を新居の購入資金に充てることも多いでしょう。最初に諸費用がどれくらいかかるか把握しておかないと、「高く売れたと思ったけどお金が足りない」「新居のインテリア費用がない」など、あとで慌てることにもなりかねません。どんなときにどれくらいの費用が必要になるのか、事前に資金計画をしっかり立てておく必要があります。

諸費用には必ずかかるものと、必要に応じてかかる費用があります。また、一戸建ては要るけれどマンションは必要ないなど、物件によってかかる費用も異なります。この記事では不動産を売却した際にかかる費用の目安と内訳について説明します。

1.売却時にかかる諸費用一覧

始めに、不動産売却時の主な費用を一覧でご紹介します。

それぞれについて、どんな費用なのか。注意点などを詳しく確認しましょう。

1-1. 購入前にかかる費用

まずは、契約前にかかる主な費用4つを確認しましょう。

1-1-1. 測量費用

土地または土地付きの建物を売却する場合、測量が必要になります。
一般的な「確定測量」では60万～80万円、簡易的な「現況測量」では35万～45万円が相場になります。

さらに土地の面積や形状、立地などの条件によって値段は変わります。

詳しくは「土地売却に境界確定測量が必要なケースとは？費用の相場と手順を解説」でご紹介しています。

1-1-2. ハウスクリーニング代

不動産売却ではハウスクリーニングが不要なケースがほとんどです。
行う場合の相場の目安と簡単にご紹介します。

もっと詳しく知りたいは「自宅の売却前にハウスクリーニングをするべき3つの理由と料金相場」の記事も併せて参考にしてください。

1-1-3. 解体費用

解体費用の目安の金額は以下になります。

解体費用について詳しくは「安いと損する？知っておくべき家の解体費用の注意点」でご紹介しています。必要な方は参考にしてくださいね。

1-1-4. 住宅ローンの残債

不動産を売却する際は、原則的に住宅ローンを完済しておく必要があります。借り入れている金融機関で残債を確認しましょう。

もし、住宅ローンが残っている不動産を売りたい場合は、「マンション売却時に住宅ローンが残っている場合の対処法」を参考にしてくださいね。

1-2. 契約時にかかる費用

次に、売買契約時にかかる主な費用の詳細です。契約までになるべく早めに準備しておくとよいでしょう。

1-2-1. 必要書類の取得にかかる費用

まず、不動産売却には、以下のような書類が必要です。目安として役所でもらう書類は1枚につき300円程度になりますが、書類によってその金額が異なります。

また、取得のために書類を取りに行く際の交通費なども別途かかる可能性があります。

必要書類の取り寄せ方については「これを読めばバッチリ！不動産売却の必要書類と取り寄せ方」をぜひご覧ください。

1-2-2. 印紙税

売買契約書に貼る必要がある収入印紙の料金です。契約金額によって税額は異なります。

※2027年（令和9年）3月31日までに作成する場合の軽減税率。

軽減税率については国税庁の「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をご覧ください。

1-2-3. 抵当権抹消登記にかかる費用

住宅ローンを借り入れる際に万が一、住宅ローンの返済が難しくなった場合の担保として、金融機関の権利である「低当権」が設定されています。

売却の際には「抵当権」を抹消する必要がありますが、このとき、登録免許税がかかります。登録免許税は不動産につき1,000円ですが、土地と建物それぞれにかかるので注意してくださいね。

抵当権については「抵当権を抹消しないとどうなる？手続き方法と費用のキホン」をご覧ください。

1-2-4. 所有権移転登記

不動産の所有権が買主に移動したことを登記する際にも税金がかかります。不動産売却では、1か月以内に売主と買主が共に所有権移転登記の申請を行う必要がありますよ。

また、相続した親名義の不動産を売却したい場合は、売主への所有権移転登記ができません。そこでまずは、親名義から売主（子）への所有権移転登記を行う必要があります。

親名義の不動産売却をお考えの方はこちらの記事「パターン別で分かる親名義の家や土地を売却するための全知識」も併せて参考にしてください。

1-2-5. 仲介手数料

不動産売却を仲介してもらい売買契約が成立した場合に、不動産会社に支払う報酬です。親戚や友人など個人間での売買では発生しません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限金額が定められています。

詳しくは「不動産売買の仲介手数料とは｜上限の決まりや計算方法、支払いの流れ」をご覧ください。

1-3. 売却後にかかる費用

最後に、売却後にかかる費用について見ていきましょう。

1-3-1. 引っ越し費用

1-3-2. 譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益が出たときのみかかる税金です。買ったときより安い金額でしか売れなかった場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

取得費や譲渡費など、譲渡所得の計算方法については詳しく説明している「初めての自宅売却｜流れから税金まで、分かりやすく教えます！」を参考にしてください。

1-3-3. 固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産の所有権のある人に課税されます。

しかし一般的には、不動産売買の際に売主と買主の同意のもと、引き渡し日で日割り計算し、両者で負担するケースが多いでしょう。

2. 不動産売却で発生する費用のシミュレーション

ここでは不動産売却時の費用について分かりやすいよう、具体的な事例で「主な費用」と「そのほかの諸費用」のシミュレーションを見ていきましょう。

2-1．主な諸費用

まずは、不動産売却にかかる主な費用の内訳です。

※1 登録免許税は、土地と建物それぞれに1,000円かかる
※2 司法書士に依頼しない場合はかからない。
※3 譲渡所得税は、不動産の売却差益（買ったときより売ったときのほうが高額になり出た利益）に対してかかる税金。この例の場合、買った金額より売った金額の方が安いため売却差益はなく、譲渡所得税はかからない。

2-2. そのほかの諸費用

上記以外にかかるそのほかの費用として考えられるものには、以下のようなものがありますよ。

そのほかの諸費用の目安は、新築か中古かによっても変わります。一般的な目安は以下の通りです。

戸建てを購入する場合の諸費用の目安

新築	物件価格の3〜5%
中古	5〜10%

たとえば4,000万円の新居を購入した場合、諸費用5%は200万円と、かなり大きな金額になります。

不動産売却や住み替えをする場合には、そのほかの費用もしっかり考えておく必要がありますよ。

3.不動産売却にかかる費用の発生タイミング

1章でも、売却前・契約時・売却後で費用をご紹介しましたが、ここではより具体的な売却の流れのなかでのタイミングを確認します。

始めに下記は、不動産売却で発生する税金を支払うタイミングを示した表です。

それでは、不動産売却の流れを確認していきましょう。

3-1.情報収集

不動産情報サイトなどで、物件はどのくらいで売れそうか調べておきます。不動産会社もいくつかチェックしておきましょう。

3-2.査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼します。 不動産の大まかな金額を判断するには、データによる簡易（机上）査定が便利です。さらに訪問査定なら、物件を見た上でより詳細な金額を出してもらうことができます。 査定は無料で行ってもらえるのが一般的なので、複数の会社に依頼して金額の違いやサービス内容を比較しましょう。

査定は無料で行ってもらえるのが一般的なので、「HOME4U」などの複数の会社に依頼して金額の違いやサービス内容を比較しましょう。

3-3.営業活動スタート

売却価格を決定し、不動産会社による営業活動が開始されます。 広告や検索サイトに掲載するなどの売却活動を不動産会社に行ってもらい、媒介契約に基づいて報告をしてもらいます。

販売活動のみでは、費用は発生しません。

3-4.売買契約の締結

買い手が決まれば売買契約書を交わします。この際、契約書にはる印紙税がかかります。

また、売買契約が成立したら、成功報酬として不動産会社への仲介手数料が発生します。
この時点で半額のみ支払い、あとで残りを支払うケースもあります。一括の場合は後程支払いになります。

3-5.引き渡し準備

引き渡し前に、必要であればリフォームやハウスクリーニングを実施します。また新居への引っ越し費用も必要です。 引っ越し費用、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用などを準備しましょう。

3-6.残金決済、引き渡し

お金を清算し、買主に引き渡しをします。固定資産税は買主と話し合いの上、負担割合を決めて清算します。

売却する不動産のローンが残っている場合は全額返済し、抵当権抹消します。この際、登録免許税や司法書士報酬が必要です。

仲介手数料の残金があれば用意し、一括で支払う場合はこの段階で支払います。

売却資金でいろいろな清算を行う場合もありますので、売却時のお金については、事前に不動産会社と話し合っておくと安心です。売却の注意点やステップは以下の記事も参考にしてください。

4.不動産売却に伴う税金を節約する方法

不動産の売却では、以下のような税制上の特例があります。

それぞれについて説明していきます。

4-1.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産(所有期間を問わず)を譲渡して得た譲渡所得から、3,000万円までを控除する特例です。

（参考）国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

4-2.10年超所有軽減税率の特例

>

売却する家屋と敷地の所有期間が10年を超えているなど、一定の要件に当てはまる時に、軽減税率の適用を受けることが出来る特例です。

（参考）国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

4-3.特定の居住用財産の買換えの特例

>

住宅を売却して新しい住宅を購入した時に一定の要件を満たす場合、元の住宅の譲渡益に課せられる税金を、繰延べすることが出来る特例です。

（参考）国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

4-4.損益通算

>

不動産の売却代金よりも新居の購入代金のほうが高く、損失（譲渡損失）が発生した時に一定の要件を満たす場合、その譲渡損失をその年度以降の所得から控除することが出来ます。

（参考）国税庁「No.2250 損益通算」

不動産売却時にかかる税金の詳細と節約方法の詳しい解説については、以下の記事を参考にしてください。

不動産の売却で税金はいくらかかる？正しく税額を計算しよう

5.不動産売却の仲介手数料を安くすべき？

引っ越し代や新居の買い替え費用などの資金計画を考えると、不動産を売却した後で手元に残る金額は、出来る限り多くしたいものですね。不動産会社に仲介を依頼した時に支払うことになる手数料を、安くすることは可能なのでしょうか。ここでは仲介手数料について、安くできる可能性や、売主にとってメリットがあるかどうかを説明します。

5-1.手数料無料は本当に売主にメリットがあるのか

不動産会社の中には、不動産を売却した場合の仲介手数料が無料となっているところもあります。これは不動産会社が不動産の売主と買主両方の仲介を担当して、売主の側からは仲介手数料を徴収しない代わりに、買主の側から仲介手数料を得ている仕組みの場合です。

この様な取引が行われている場合、買主の手数料が結果的に売値に転嫁されることになっているケースもあります。

5-2.「専属専任媒介契約」で仲介手数料を安くできることもある

仲介手数料を安くするコツとして、不動産会社に媒介契約を依頼する際に「専属専任媒介契約」を選ぶ方法があります。「専属専任媒介契約」とは、1つの不動産会社とだけ媒介契約を結んで、その不動産会社が見つけた買主と、売買契約を結ぶ方法です。

「専属専任媒介契約」では、必ず契約した不動産会社の仲介で売買契約を結ぶことが義務付けられています。そのため熱心な営業活動が期待出来ると同時に、販売活動のコストが無駄にならないことから、仲介手数料の値下げを受けられる可能性があります。

5-3.仲介手数料引き下げの交渉は慎重に

先に解説した通り、不動産会社に支払う仲介手数料は、一定の上限が定められています。一方で下限額は定めがありません。

仲介手数料は売買契約の成立によって初めて支払われる、不動産会社の営業活動に対する成功報酬となっています。値切ればその分不動産会社の利益が減ってしまうため、販売するモチベーションそのものが落ちてしまいます。

売主側から強引な値下げを要求すると、不動産会社との関係が悪くなるリスクもあります。無理に仲介手数料の値切り交渉を試みるよりは、満額を支払って熱心に営業活動してもらった方が、良い条件で不動産の契約が成立する可能性も高まり、結果的に売主にとって得になる場合もあります。

どうしても仲介手数料の値下げを交渉したい場合は、媒介契約前に話してみましょう。契約後は契約の内容変更が生じるため、かなり難しくなります。いずれにせよ、仲介手数料が安くなるかどうかは不動産会社や物件の状況によって異なることを念頭においておきましょう。

むしろ手数料引き下げよりも、物件を少しでも高く、それでいて早い期間のうちに売ってくれる不動産会社を見つけたほうが、結果的に売主にとっては得となることもあります。そのような不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定依頼をして比較検討しましょう。そのために有効なのが、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

「不動産売却 HOME4U」は、インターネットを利用し、入力は数分で完了します。全国約2,500の優良不動産会社の中から依頼主にあった企業を自動で複数マッチングしてくれるので、最大6社にまとめて査定を依頼することができます。

複数の不動産会社に査定を依頼できるため、「大手企業」「地域密着型企業」両方の不動産会社を比較することが可能です。NTTデータグループならではの「万全な個人情報の保護」と「全国の信頼できる不動産会社との提携」で、利用者目線のサービスを提供しています。長年の実績を持つ「不動産売却 HOME4U」を、あなたに合った不動産会社探しにお役立てください。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、不動産売却の際にかかる費用について解説しました。

不動産売却の際には、仲介手数料を始め多くの費用がかかります。仲介手数料の減額方法や、税金の節約方法など、今回紹介した情報を元に不動産売却にかかる費用を少しでも減らして、将来のための資金計画に役立ててください。