【家を売る】流れ・相場・税金を解説!損せずに家を売る方法とは?

このページをシェアする
【家を売る】流れ・相場・税金を解説!損せずに家を売る方法とは?
本記事の要約:家を売るための基礎知識・事前準備のポイントを完全解説!

  1. まずは家を売るメリット・デメリットを整理し、目的をはっきりさせることが大切!
  2. 事前準備として家を売却するまでの流れ・相場・税金・査定のポイントをチェックしよう。
  3. 損せずに家を売却するために地域や目的に合った「不動産会社」を選ぼう。

いま、家を売りたいとお考えでしょうか?

「家を売ったら、いくらで売れるのかが気になる」
「家の売却、具体的に何から始めたらいいの?」
「大切な家、売るのはもったいないかも…売ってしまっていいのかな?

そんなふうに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、家を売るために必要な基本的な知識、より高く・早く売るためのポイントをご紹介していきます。

家は所有しているだけでも費用がかかり、思いもよらないリスクが増えます。

家の売却する方法や流れ、不動産会社の選び方、売却にかかる税金や必要書類などを理解し、家を高く売るコツをつかみましょう。ぜひ最後までお付き合いください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

Contents

1.家を売る全体の流れ・かかる期間を知ろう

家を売る全体の流れ・かかる期間を知ろう

まずは、家を売る流れとかかる日数を知ることから始めましょう。

この章では、以下の3段階に分けて、家の売却前から完了までの流れとかかる期間について説明していきます。

2-1.売却前(目安:約1カ月)」:準備~不動産査定~不動産会社との媒介契約
2-2.売却中(目安:約1~3カ月)」:売却活動~購入希望者との交渉~売買契約
2-3.売却後(目安:約1~2カ月)」:引き渡し準備~残代金の受領~引き渡し

【不動産売却の流れ】やるべきこととNG行動をわかりやすく解説

1-1.売却前(目安:約1カ月)

【Step1】売却計画を立てる
住み替えなどで売却するタイミング、売り出し価格、査定を依頼する不動産会社の検討を行います。住宅ローンの残債がある場合や買い換えする場合には、資金計画も必要です。

失敗しない住み替えのタイミングとは?住み替え成功のコツはあるの?

【Step2】売却価格の相場を調べておく
査定を依頼する前に、自分で相場を調べておきます。相場がわかれば、最終的な売り出し価格を決定する際の材料にもなります。

【Step3】家の査定を依頼する
不動産会社を選び、査定を依頼します。より適正な査定価格を知るためにも、一括査定サービスの利用をおすすめします

住宅査定で見られているポイント|査定価格の仕組みや注意点を解説

【Step4】媒介契約を締結する
査定価格などを比較検討した上で、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

1-2.売却中(目安:約1~3カ月)

【Step5 インスペクションを検討する】
2018年(平成30年)の宅建業法改正により、宅建業者は売主・買主に対してインスペクション(建物状況調査)のあっせんについて説明することが義務化されました。将来発生しうるトラブル回避のためにも、検討してみるとよいでしょう。

参考:国土交通省「PDFhttps://www.mlit.go.jp/common/001201151.pdf

家を売るならやるべき?ホームインスペクションを優しく解説

【Step6 販売活動を開始する】
不動産会社と相談の上で売り出し価格を決定し、広告宣伝の方法を検討します。

【Step7 内覧対応を行う】
内覧の申し込みがあったら、売主も不動産会社の担当者とともに対応しなければなりません。あらかじめ、掃除・整理整頓・空気の入れ替えなどを行い、家の中の環境を整えておきましょう。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

【Step8 売買契約を締結する】
購入の申し込みがあったら、売買契約を締結します。一般的に、売主は買主から手付金を受領し、不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。一部、引き渡し時に全額を支払うケースも見られます。

1-3.売却後(目安:約1~2カ月)

【Step9 引き渡しの準備をする】
売買契約のあと、売主側は「所有権移転登記に必要な書類の準備」「敷地の境界画定」「退去など引き渡しの準備」をします。

【Step10 決済・引き渡し】
売買代金の残金決済と同時に家の鍵や必要な書類を渡し、引き渡し完了となります。この時、不動産会社へ仲介手数料の残額を支払います。住宅ローンの残債がある場合は売買代金で清算し、抵当権抹消登記を行います。

なお、家を売って売却益が発生した場合、またはその他の所得と損益通算する場合には、その年の翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識
お家のいろは コラム
“「不動産の「仲介」と「買取」の違い”

家の売却には、不動産の「仲介」だけでなく「買取」という選択肢もあります。買取とは、不動産会社に直接物件を購入してもらう方法です。仲介は不動産会社に買い手を探してもらう方法を意味します。

買取には「売却価格が市場価格の7~8割程度になってしまう」というデメリットがあります。しかし「時間をかけずに売却できる」「契約不適合責任を負う必要がなく、修繕費が不要」「仲介手数料がかからない」などのメリットもあります。

以下のようなケースにあてはまる場合、仲介とともに買取での売却も検討してみてください。

  • ・転居や資金繰りの問題で、一刻も早く家を売らなければならない
  • ・築年数が古い家
  • ・耐震性・断熱性に問題がある・状態が悪いなど売りづらい物件
不動産の「買取」とは?「仲介」との違いやメリット・デメリットを比較

2.家を売る前に売却相場を知っておこう

家を売る前にしておくべき準備として一番大切なのは、家の売却相場を知ることです。ここからは、家の売却相場の調べるための3つの方法について説明します。

「大体の相場を知ってから売却を検討したい」という場合には、まずは、自分で相場を調べることから始めましょう。すでに売却の意図が固まっているのであれば、一括査定サービスを活用するのもおすすめです。

2-1.不動産情報サイトで相場を調べる

◆「中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

条件の近い戸建てがどれくらいの価格で売り出されているのか、市場価格の目安を知ることができます(※実際の成約価格とは異なります)。

まずはトップページから「相場価格」を選択します。

不動産情報サイトで相場を調べる 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

「一戸建て」タブを選択し、所在地を選びます。

不動産情報サイトで相場を調べる 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

物件のエリアと面積ごとの価格(平均値)が一覧で表示されます。

不動産情報サイトで相場を調べる 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

2-2.土地総合情報システムを利用する

◆「土地総合情報システム

国土交通省が実施するアンケート調査結果をもとに作成されたデータで、物件に関する情報が細かく記載されています。

まず、「不動産取引価格情報検索」を選択します。

土地総合情報システムを利用する 土地総合情報システム

取引時期、物件の種類、地域を選択し、検索します。

土地総合情報システムを利用する 土地総合情報システム

所在地や近隣情報、物件情報、取引総額などが一覧で表示されます。

土地総合情報システムを利用する 土地総合情報システム

2-3.レインズを利用する

◆「レインズ・マーケット・インフォメーション

直近の取引データがグラフで表示されるため、相場価格帯を一目で把握できます。

まず、「戸建」の都道府県と地域を選択し、検索ボタンを押します。

レインズを利用する レインズ・マーケット・インフォメーション

直近1年の取引情報がグラフと一覧で表示されます。

レインズを利用する レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズを利用する レインズ・マーケット・インフォメーション

追加条件を入力することで、売却したい物件により近い情報を探すことができます。

3.家を売るときに必要な費用や税金は?出費を抑える4つの方法も!

家を売るときに必要な費用や税金は?出費を抑える4つの方法も! ミニチュアの家とパーセント表示

実は、家を「売却」するときにもお金はかかります。損をしないためには、家を売る際に必要なお金について事前に知っておくことが大切です。

この章では、家の売却に必要な費用・税金だけでなく、さらに費用を抑える4つの方法についても紹介します。

3-1.家を売ることで支払うお金の一覧

家の売却にかかる費用、税金を一覧表にまとめました。以下でくわしく説明していきます。

費目 金額の目安
3-1-1.家の売却にかかる費用 仲介手数料 売買価格×3%+6万円
司法書士報酬 1~3万円+調査費
リフォーム・クリーニング費用 水まわりのクリーニング
10万円前後
3-1-2.家の売却で発生する税金 印紙税 1~3万円
登録免許税 1,000円
譲渡所得税・住民税 譲渡所得の14.21%~39.63%

 

3-1-1. 家の売却にかかる費用

◆仲介手数料
不動産会社へ支払う仲介手数料は、物件の売買価格に応じて上限額が定められます。以下の速算式で簡単に求めることができます。

<仲介手数料の速算式>

(売買価格×3%+6万円)+消費

不動産売買の仲介手数料とは|上限の決まりや計算方法、支払いの流れ

◆司法書士報酬
ローンの支払いが完了する場合、抵当権抹消登記を行う必要があります。自分自身で手続することはできますが、司法書士に依頼した場合、1~2万円程度の報酬を支払います。また、調査にかかる実費と登録免許税が別途必要となります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「3-1-1. 家の売却で発生する税金」をご参照ください。

◆リフォーム・クリーニング費用
リフォーム費用は、内装・水まわり・耐震補強など改修する範囲によって異なります。不動産会社や建築会社とも相談の上、費用対効果を考えて計画してください。

クリーニングは水回りを優先に行い、予算として10万円程度を準備しておくとよいでしょう。

不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説

3-1-2. 家の売却で発生する税金

◆印紙税
不動産売買契約書は課税文書に該当するため、売主・買主の双方が印紙税を負担します。

◆登録免許税
登録免許税は、登記する際に課税されます。所有権移転登記は買主側で行うことが多いため、売主は抵当権が残っている場合のみ、抵当権抹消登記を行います。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物がどちらもある場合は2件となり、合計2,000円がかかります。

◆譲渡所得税・住民税
家を売る(譲渡する)ことで利益が出た場合、所得税・住民税が課税されます。

3-2.支払うお金を抑える4つの方法

家の売却で損をしないためには、払うべき費用はきちんと払いながら、必ずしも必要でない費用を削減するなど費用対効果を考えて計画することが大切です。

3-2-1.リフォームを焦って行わない

中古住宅の大多数は、リフォームせずに販売されています。理由はリフォームにはコストのコストをかけたからといって高く売れるわけではないという点にあります。

中古の家を自分好みにリフォームしたいと考える方も少なくないでしょう。焦ってリフォームするのではなく、まずはそのまま売りに出してみてもよいのではないでしょうか。

特に、新耐震基準が制定される1981年(昭和56年)以前の家であれば、現在必要な耐震性が確保されていない可能性が高く、内外装だけをきれいにするリフォームでは意味がないケースも多くあります。

参考:国土交通省「住宅・建築物の耐震化について

3-2-2.仲介手数料は「しっかり払う」ことで無駄をなくす

不動産会社に支払う仲介手数料は、値引きを求めることも可能です。しかし、不動産を扱う責任の重さや手間暇を考えると、手数料の上限額は必ずしも高すぎるとはいえません。

値引きを強請った結果、積極的な広告をしてもらえず、逆に広告費用などを追加請求されるケースもあるでしょう。そうなると、売れるまでに時間がかかり、さらに売却価格を下げることになってしまいます。

仲介手数料をきちんと支払い、信頼関係を構築することが大切です。

3-2-3.登記は自分でやれば節約可能。でも司法書士報酬を払ったほうが安く済む?

登記を自分で行えば、その分、司法書士に支払う報酬を節約することができます。しかし、司法書士に登記を依頼するにはメリットがあります。

例えば、仕事などで忙しい時間の合間をぬって、法務局へ行く手間を省けることが挙げられます。また、せっかく申請に出向いても、書類の不足や誤記入などの理由で補正・取り下げとなり、再度提出し直しとなることもあります。また、万が一、引き渡し当日までに抵当権が抹消できなかった場合は、違約金が発生することも考えられます。

よほど登記の知識のある人を除き、限られた時間の中で慣れない申請を行うより、司法書士に依頼したほうが確実で安心といえるでしょう。

3-2-4.税金に軽減税率や控除が適用される特例がある

自宅として住んでいた家を売却する場合、以下のように、さまざまな軽減税率や控除の特例が適用されます。

  • 譲渡所得税・住民税に軽減税率の特例
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
  • 特定の居住用財産の買換えの特例(2021年(令和3年)12月31日まで)

参考:国税庁「土地や建物を売ったとき」「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

家を売却する際の税金控除の詳細は、関連記事「不動産売却の税金は節税できる?知らなきゃ損する13個の税金対策」をご参照ください。

【ポイント】住宅ローンが残っていたら残債額をチェック!

住宅ローンが残っている状態で売却する場合、引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

まずは、金融機関から発行される返済予定表で残債を確認します。余裕資金があれば一括返済する、それが無理なら売却代金と相殺するなど、返済方法を検討します。相殺しても全額返済できない場合には、金融機関で不足分の調達方法を相談してください。

住み替えに成功するためのコツやローン・税金の全知識まとめ

4.家を売るときに必要な書類と準備

家の売却をスムーズに進めるには、必要な書類や情報を整理し、あらかじめ準備しておく必要があります。

4-1.家を売るときに必要な書類とは

家を売る際に必要な書類は下記の通りです。事前に必要となるタイミングや入手方法を確認しておくことが大切です。

7-1-1.本人確認書類 身分証明書(運転免許証など)
実印および印鑑証明書(3カ月以内に取得したもの)
住民票(3カ月以内に取得したもの)
7-1-2.権利に関する書類 登記済権利証または登記識別情報
売買契約書または工事請負契約書
重要事項説明書
7-1-3.土地・建物に関する書類 境界確認書または土地測量図
確認済証または検査済証
設計図書および工事記録書
7-1-4.付属情報に関する書類 固定資産税評価証明書または固定資産税納税通知書
借入残高証明書
各種報告書・証明書
7-1-5.区分所有に関する書類 管理組合規約・使用細則
管理費・修繕積立金の明細書
長期修繕計画表
購入時のパンフレット

 

これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方

4-2.家をスムーズに売るために必要な準備とは

家をよりよい条件でスムーズに売るために、以下のような準備を進めておきましょう。

◆必要な書類をそろえておく
査定や売却活動に必要のない書類でも、有効期限のある本人確認書類以外のものはできるだけ早めに準備しておくようにしてください。

◆だいたいの相場を把握しておく
不動産会社へ査定を依頼する前に、売却する物件の相場を自分でも調べておきます。(詳細は「2.家の売却相場を知っておこう」を参照)

◆隣接地との境界線を確認しておく
隣接する土地の境界が曖昧である場合は、成約した時点で境界確定測量を行いましょう。境界確定後、正確な面積に基づいて売却価格を決定します。

◆修繕・リフォーム履歴をまとめておく
適正な維持管理を行っていることを証明できれば、建物の資産価値が高いと判断され、高く売れる可能性があります。

◆マイナスポイントを洗い出しておく
敷地や建物の不具合・不良箇所を、きちんと説明できるようにしておきます。売却後に欠陥があるとわかった場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。

参考:一般財団法人 住宅金融普及協会「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵担保責任より契約不適合責任の方が売主に不利?対策法を伝授

5.「戸建て」を売却する際の注意ポイント

「戸建て」を売却する際の注意ポイント

家を売る際の注意点を、「戸建て」と「マンション」の場合に分けて説明します。

まず、戸建ての家を売却する際の注意点は以下の通りです。

5-1.家の状態を細部までチェックする

木造の戸建ては、維持管理によって建物の状態が大きく左右されます。雨漏りや水漏れ、シロアリ被害や木部の腐食がないかどうか、天井裏や床下も含め、しっかりチェックしてください。

契約解除や損害賠償といった大きなトラブルを防ぐためには、問題点を明確にしておき、売主と買主で情報を共有することが大切です。

5-2.見た目の印象をアップする

戸建ての場合は、外観の印象が特に重要なポイントです。屋根や外壁のメンテナンス履歴をきちんとまとめておくことが、大きなアピールポイントとなります。

庭の除草や木の剪定、不要なものは粗大ごみに出すなど、外まわりをすっきりと見せることも大切です。内部については、必要に応じてハウスクリーニングやホームステージングを依頼してください。

早く高く家が売れる秘策!? 「ホームステージング」5つのQ&A

5-3.土地や戸建ての売買実績のある不動産会社を選ぶ

「戸建て」と「マンション」では、査定のポイントが異なります。特に、戸建ては土地の形状や状態も査定価格を大きく左右するため、しっかりとした知識が必要となります。

不動産会社を選ぶ際には、土地や戸建ての売買を多く取り扱っている不動産会社を探してください。

一戸建て売却の基礎知識と成功させる4つのコツ|高く売るポイントを解説

6.「マンション」を売却する際の注意点

次に、マンションを売却する上での注意点を見ていきましょう。

6-1.売却物件を客観的にチェックする

最寄り駅や施設からの距離、部屋の日照やプライバシーなど、周辺環境や物件のセールスポイントをしっかり把握し、伝えるようにします。

ただし、よいことばかりでなくマイナスポイントも隠さず伝えるようにしてください。それが、あとから発生しうるトラブルを回避すると同時に、売主への信頼につながります。

6-2.マンションに強い不動産会社を選ぶ

信頼度の高い不動産会社を選択するのはもちろんですが、直近の実績も大切です。土地・戸建ての売却に強い会社、賃貸管理がメインの会社など、不動産会社にも得手不得手があります。マンションをより高く・早く売却するためには、マンション売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしてください。

6-3.内覧の際の注意点

水まわりを中心に、玄関、ベランダ、クローゼットも整理しておきます。また、当日は換気をして生活臭を消し、部屋を明るく見せるため日中でも照明をつけておきましょう。

居住中の物件であっても、ホームステージングで室内をモデルルームのように見せることは可能です。必要に応じて、サービスの利用を検討してみてください。

中古マンション売却を成功させるには?基本知識や高く売るコツを伝授

<参考>築年数が古いマンション、戸建てを売却する方法

古いマンションや戸建てを売る上でもっとも重要なのは、「安心感」です。そのためにも告知義務を守るのはもちろん、ホームインスペクションを利用するなどして建物の不良箇所を「見える化」し、買い手の安心感を高めることが大切です。

そして、「立地」も重要です。どんなに築年数が古くても、立地がよければ買い手は見つかります。

立地が悪く、空き家で状態が悪い家を売りたい場合は、古家付きの土地として売却する選択肢も検討しましょう。

参考:国土交通省「PDFhttps://www.mlit.go.jp/common/001201151.pdf

古い家があっても土地は売れる!土地売却の流れ・大切なポイントを解説
マンション売却と築年数の関係は?売却のタイミングと高く売るコツ

7.家をより「高く」「早く」売るために知っておくべきこと

ここからは、家をより「高く」「早く」売る方法をお伝えしていきます。

7-1.「売れやすい家」の3つの秘訣とは

  1. 適切な価格
  2. 居住性(広さ・間取り・日当たりなど)
  3. 設備に不具合がないこと

中古の家を購入する上で、もっとも重要視されるのは「価格」です。あまりに相場とかけ離れた安さだと「何らかの事情があるのでは」と不安を感じる方もいます。相場の範囲内で、手頃な価格の家がもっとも売れやすい家だといえるでしょう。

次に家の広さや間取り、日当たり・風通しなど居住性に関わる部分が求められます。

最後の「設備」に関しては、性能や機能よりも「不具合がないこと」が重視されます。水漏れ、詰まりなどがある場合には修繕しておくとよいでしょう。

7-2.家を「高く」売る方法

家を「高く」売る上でもっとも重要なのは築年数です。しかし、実際には築年数の古い家でも、写真や内覧で見る人によい印象を与えることは可能です。

まずは、クリーニングで汚れをすべて落とし、清潔感をアピールしましょう。家具や小物、観葉植物を飾るだけでも、家の魅力はアップし、印象ががらりと変わります。

あまりにも痛みが激しい場合には、リフォーム費用対効果を考え、不動産会社とも相談の上で進めましょう。

7-3.家を「早く」売る方法

家を「早く」売るためには、立地エリアの需要を把握することが大切です。例えば、人気エリアや駅近など好立地の場合は、すぐに買い手がつくため、仲介で売買を進めて問題はありません。

もし立地が良くない場合は、以下の方法でより早く家を売ることができます。

  • 顧客を抱えている不動産会社を探す
  • 「買取」での売却を検討する
  • 売却価格を下げる
住宅無料査定の賢い利用方法とは?家を早く・高く売るノウハウを解説

7-4.売主として押さえておくべき注意点

買主とのトラブルを防ぐために、家を売る際に売主が知っておくべきこと、注意点についても押さえておきましょう。

7-4-1.個人売買にはリスクもある

自分で買い手をみつけて、個人売買することも可能です。仲介手数料を節約できるのがメリットですが、売買契約書など必要書類の作成や契約不適合責任などのトラブル対応をすべて自分の手で行わなくてはいけません。

また、宅地建物取引士の作成した重要事項説明書がないとほとんどの住宅ローンの融資を受けられず、現金での取引が条件となるため、注意が必要です。

7-4-2.建物の欠陥は隠さず伝える

住宅の建物に欠陥がある場合、売主は売買契約の締結前に、それを買主に伝えなければなりません。あとから大きな欠陥が見つかった場合、買主は売主に対して、契約解除をする権利をもちます。

2020年(令和2年)の民法改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更となり、売主の責任はさらに重くなっています。トラブルのないよう、瑕疵の存在はきちんと買主に伝えるようにしましょう。

参考:法務省「PDF売買,消費貸借,定型約款などの契約に関するルールの見直し

7-4-3.信頼できる不動産会社を選び、かつ、任せきりにしない

よりよい条件で家を売るために、売主自身もできるだけ積極的に売却活動に参加していくことを意識しましょう。

営業担当者とは小まめに連絡を取り合いましょう。状況を確認して宣伝方法を相談するだけでなく、時には売主側から提案するなど、密にコミュニケーションをとることが大切です。

8.【よくある質問】家を売りたい!こんなときはどうする?

家を売却する上でよくある質問についてお答えしていきます。

8-1. 住み替え(買い替え)の場合

Q.「住み替えの場合、家の売却と購入どちらを先行すればよいのでしょうか?」

買い先行の場合はダブルローンになってしまう可能性があり、月々の返済負担が大きくなってしまいます。ローンを一本化できる住み替えローンや、売却後に一括返済が可能な「つなぎ融資」の利用も検討してみてください。

また、現在住んでいる物件が売れなかった場合、新居となる物件の売買契約を解除できる「買い換え特約」を利用できるかどうかも、あらかじめ不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

余剰資金のない方には、仮住まいが必要になる場合もありますが、資金計画の立てやすい売り先行で進めることをおすすめします。

住み替えに成功するためのコツやローン・税金の全知識まとめ

8-2. 相続した(する)家を売る場合

相続する前の家を売る場合、何か注意点はあるのでしょうか? また、登記していない家を売ることはできるのでしょうか。相続の際に気になる質問をまとめてみました。

8-2-1. 相続する前に売る場合

Q.「相続人が複数いるのですが、不動産をどういうふうに分ければよいのでしょうか?」

複数の相続人がいる場合、「先に売って現金化することで遺産分割がしやすくなる」というメリットがあります。

ただし、不動産として相続する場合、土地は「相続税路線価」で公示価格の80%程度で評価され、建物は「固定資産税評価額」で公示価格の40~70%程度の評価となるため、現金で相続するよりも相続税が節約できます。

このほか、要件に該当すれば「小規模宅地等の特例」が適用されるなど、税制上は不動産で相続した方が有利であるといえます。

参照:国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)[令和2年4月1日現在法令等]

これで解決!遺産相続の手続きの早わかり5つのステップ

8-2-2.登記していない家を売る場合

Q.「相続が発生してからわかったのですが、実家の登記が祖父の代のままでした。どうしたらいいでしょう?」

本来、売却する前に遺産分割協議をすべきですが、協議書がなくても売却することは可能です。ただし、相続人が複数いる場合には、相続人全員の同意がなければ買主は所有権移転登記をすることができません。

引き渡しまでに全員の同意が得られなかった場合、売買契約は解除となり、多額の違約金を請求される可能性もあります。登記していない家を売る場合は、より早めに準備をすることが肝心です。

「相続登記」は忘れちゃダメ!必要書類と流れを徹底ガイド

8-3. 住宅ローンが残っている家を売る場合

Q.「家を売却したいのですが、住宅ローンが残っています。それでも売れるのでしょうか?」

住宅ローンの残債があっても、家を売ることは可能です。ただし、引き渡しまでに残債を一括返済する、または売却した代金と相殺するなどして、抵当権を抹消しておく必要があります

売却代金で全額相殺できない場合には、残債を現金で支払うか、新たにローンを組むなどして、返済することになります。金融機関に相談してみてください。

マンションを売却する際にローンが残っている場合に知っておくべき全手順

8-4.住んでいる家を売る場合

Q.「売却活動の間、仮住まいへ引っ越さずに今の家に住み続けたいです。そんな状態でも売却は可能でしょうか?」

仮住まいせずに、住みながら家を売却したいという方も多いでしょう。しかし、あまりに生活感のありすぎる家では、売れるものも売れなくなります。

内覧にあたっては、買い手に対し雑然とした印象を与えないよう注意してください。きちんと掃除・整理整頓をして、印象アップに努めましょう

また、売主が留守の最中に見学を行う「オープンハウス」方式なら、一度の内覧で効率よく売却活動をすることができます。不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

8-5.家を売ることを知られたくない場合

Q.「ご近所に知られずに家を売りたいです。可能ですか?」

広告を出さずに、不動産会社の顧客名簿から条件の合う買い手を紹介してもらうことは可能です。ただし、既存顧客の中から条件が合う買い手を見つけることは容易ではないため、通常よりも成約するのに長い時間を要します。

不動産会社による買取なら、仲介の7~8割程度と売却価格は下がるものの、誰にも知られずに早く売却することが可能です

不動産の「買取」とは?「仲介」との違いやメリット・デメリットを比較

8-6.第三者に賃貸している家を売る場合

Q.「賃貸に出している家を売りたいのですが、居住用の家を売るのと何かやることに違いはありますか?」

賃貸している家を売る場合、投資家をターゲットに売却することになります。一方、この家を買って自分で住みたいという買い手がいる場合には、入居者に立ち退いてもらってから売却することも可能です。

この際、入居者の立ち退きにかかる費用は売主が負担しますが、立ち退き交渉については不動産会社に任せたほうがよいでしょう。

8-7.遠方にある空き家を売る場合

Q.「住んでいる場所から離れている空き家を相続しました。売却は可能でしょうか?」

離れて住む親や親族から不動産を相続した場合など、遠方にある家を売却するケースはめずらしくありません。

しかし、不動産会社探しから、物件の確認、査定の立ち会い、売買契約、決済など、たびたび現地へ足を運ぶ必要があるため、時間も費用もかかります。近隣に住む親戚や専門家に依頼するなど、代理人を立てることも検討してみてください。

どうにかしたい空き家を「得する空き家」に変える活用方法

8-8.共有名義の家を売る場合

Q.「兄弟で相続した家を売却したいが、遠方に住む者もおり、全員がそろうことは難しい。それでも売却を進めることはできるか?」

共有名義の家を第三者へ売却する場合、共有者全員の同意を得る必要があります。共有者のひとりが、ほかの共有者の持分を買い取ることも可能です。

共有者の人数が多くスケジュールの調整が困難である、遠方に住んでいる共有者がいる、高齢の共有者がいるなど、全員が立ち会って売買契約書に署名・押印することが難しい場合には、委任状を作成して手続きをほかの共有者へ委託することも可能です。

共有名義物件をスムーズに売却したい!3つのルールと注意点を解説

9.不動産会社へ査定依頼!不動産会社の選び方とポイント

家を売りたいと考えたとき、一番大切なのは「査定」です。ここからは、査定を依頼する際の注意点や不動産会社の選び方についてお伝えしていきます。

9-1.「机上査定」と「訪問査定」の違い

まず、査定は2種類があります。「机上査定」とは現地を訪問せずに、エリア相場や基本情報をもとに査定を行う方法です。「簡易査定」ともいわれています。

日程調整や立ち会いの手間がかからず手軽に申し込めるのがメリットで、多少の誤差はあるものの、売却の意思決定をする上での資料として活用できます。

一方、「訪問査定」は実際に現地を訪問した上で、基礎データと現地の状況をもとに査定を行います。

査定依頼をする方法としては、「不動産売却 HOME4U」などインターネットを通じた一括査定サービスを活用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトのメリットとは?人気の理由と活用術を解説

9-2.必ず複数の不動産会社へ査定依頼を出そう

例:不動産会社の査定額の違い

査定の段階から一社に限定してしまうと、査定価格が高いのか安いのかを判断することができません。複数の会社に査定を依頼することで、正確な相場や不動産会社の適正が見えてきます。

そのため、できるだけ多くの不動産会社へ査定を依頼し、その中から信頼できる会社、少しでも高く売ってくれそうな会社を見つけてください。

9-3.不動産会社を比較する2つのポイント

査定額以外に、信頼できる不動産会社を選ぶ2つのポイントについて説明していきます。

9-3-1.家の売却が得意(専門)かどうか

  • 仲介業・買取業がメインの会社
  • 土地や戸建ての取り扱いが多い会社/マンション売却が得意な会社
  • 全国展開している会社/地域密着型の会社

上のような3つのポイントで不動産会社の特性を整理し、比較しましょう。

9-3-2.営業担当者の印象・販売戦略は?

営業担当者の対応も、重要なポイントの1つです。大切なのは、まず質問に対して的確な回答があること。そしてきちんと調べてから返事をくれること。こういった対応を見るためにも、わからないことは積極的に質問するようにしてください。

また、どんな販売戦略をもっているのかについても、事前に詳しく尋ねておきましょう。

お家のいろは コラム “媒介契約について知っておこう”

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約内容は宅地建物取引業法によって定められたルールがあります。

詳細は関連記事「高く!早く!手間なく不動産売却 3つの媒介契約をとことん比較!」をご参照ください。

9-4.査定で評価を上げるために売主がすべきこと

査定前にリフォームやメンテナンスの履歴、住みやすさ、周辺環境のよさなど、売主にしかわからないアピールポイントをまとめておくことで、評価アップにつながります。

また、人の目で査定するため、見た目の印象も大切です。掃除と整理整頓を行い、不要なものは早めに処分するなど、家の中や建物まわりをすっきりさせておきましょう。

査定でチェックされるポイントは関連記事「不動産査定の方法と手順を解説!事前準備・査定後のポイントは?」にまとめています。

9割以上が満足した【家を高く売る】3つの簡単テクニック

まとめ

いかがでしたか。この記事では「家を売る具体的な方法」「家をより高く、早く売る方法」について解説しました。

ここまで読んでくださった方は、家を売却する際の流れや費用、必要書類、相場の調べ方、不動産会社を選ぶポイント、さまざまな疑問点への回答など、家を売るにあたり知っておくべきことを、すべてを把握できたことでしょう。

家の売却については、まず査定を依頼し、信頼できる不動産会社と担当者を見つけて、じっくり相談することがベストです。

そのためには、査定は必ず複数の不動産会社に依頼して、それぞれの査定の結果や不動産会社の対応を比較してください。

査定を依頼するなら、一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。すでに長年の実績があり、さらに運営は通信最大手NTTグループ、NTTデータ・スマートソーシング。信頼性は他のどの一括査定サービスよりも群を抜いています。19年の実績があるからこそ、「査定依頼してみたけど、いまいちだった…」ということはありません。

まずは、自宅がどのくらいの金額で売れるのか、「不動産売却 HOME4U」で査定を依頼することからスタートしてみてください。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で査定価格をお取り寄せ

「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

他にはない、この顔ぶれ。大企業から中小企業まで、全国1,300社の不動産会社を厳選!

NTTデータグループが20年以上運営している老舗の不動産一括査定サイト。提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみです。安心して査定をご依頼ください。


無料で査定依頼をしてみる