家を売る方法|初めてでも損をしない売却手順、注意点、損しないポイントを徹底解説!

家を売る方法 手順・費用・節税まで解説

家を売る必要が出てきたけど「何から始めればいいの?」「お金はどのくらいかかるの?」「大きな売買で損しない?」など、初めての不動産売却は不安ですよね。

この記事では、初めての人にも分かりやすく家を売る流れから注意点高く売るポイント家の売却にかかる税金や節税方法まで必要な知識や情報をご紹介します。

まずは全体の流れを知って、必要なときにその個所を確認していただくと、損せず家を売ることができますよ。
ぜひ、この記事を参考に不動産売却を成功させてくださいね。

1. 家を売る流れと期間を図で分かりやすく解説

まずは全体の流れと家を売るのにかかる期間を図で把握しましょう。

全体の流れと家を売るのにかかる期間

査定の依頼から物件の引き渡しまでは、一般的に半年程度かかります
ここからは、それぞれどんなことをするのか見ていきましょう。

1-1. 家の査定依頼

家を売るには、まずいくらで家が売れるのかを知るために、不動産会社に家の価格を査定してもらう必要があります。査定価格は不動産会社によって差が出るため、1社のみでなく複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。

自分で不動産会社を探して1軒1軒査定依頼する手間を省くなら、一括査定サイトがおすすめ。売りたい家の情報を入力するだけで、その物件に適した不動産会社複数社を選んで、簡易的な机上査定してくれます

さらに複数の不動産会社を比較して、実際に家を見に来てもらう訪問査定の依頼までできるのでとても便利ですよ。

大切な不動産の査定だから、信頼できるNTTデータグループの一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。
まずは家がいくらで売れるのか査定をしてみましょう。

戸建て売却の相場を調べる方法4つ!売却相場が上下する要因とは

1-2. 不動産会社と媒介契約

査定結果から不動産会社を選んだら、不動産売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の3種類あります。違いを一覧表にしました。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
不動産会社の契約数 複数可 1社のみ 1社のみ
自分で売主を見つける
契約期限 任意 3か月 3か月
売却活動
報告義務
任意 2週間に1度 1週間に1度
レインズへの登録※ 任意 契約5日以内 契約7日以内

※レインズとは、全国の不動産会社で物件情報を見ることができる情報サイトのことです。

1-2-1. 媒介契約の特徴の違いは?

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約でき、不動産会社が行うべき義務が少ないのが特徴です。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみとしか契約できず、契約期限や売却活動の報告、レインズへの登録義務があります。この2つの大きな違いは、自分で買主を見つけてきて売ってもいいかどうかです。

1-2-2. 媒介契約は物件によって選ぶ

条件の良い人気物件を売る場合は、一般媒介契約で多くの媒介で宣伝してもらうのが向いています。一方、売れにくい可能性がある家は、1社のみにお願いして、積極的な販売活動をしてもらうのがおすすめです。

不動産会社選びは、家を売るために非常に重要です。不動産会社を選ぶポイントについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。併せて参考にしてくださいね。

不動産会社を比較する3つのポイントと売却依頼先の具体的な選び方

1-3. 売却活動・内覧

不動産会社と契約したら、いよいよ家を売る本番、売却活動が始まります。不動産会社が物件を店頭やチラシ、WEBサイトなどで宣伝し、購入希望者を探します。

購入希望者が出てきたら、実際の家を見に来る内覧が行われます。新居への引っ越しがまだの場合、住んでいる家に来てもらうことになるので、必要に応じて清掃、ハウスクリーニング修繕などを行っておくとよいでしょう。

内覧時は不在にして不動産会社に任せることも可能ですが、できれば買主になるかもしれない購入希望者と会っておき、お互いを知っておくことをおすすめします。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

1-4. 購入希望者と価格交渉

売り出し価格は査定をもとに決めた物件情報に乗せる価格ですが、実際に家を探している人にはそれぞれ購入希望価格があり、その差を不動産会社を通して交渉されることがあります。

交渉の要素になるのは周辺の売却相場家の状態周辺環境などが理由になるケースがあります。

「早く売りたいから」と値下げしすぎて損しないためには、売り出し価格は少し高めに設定して、最低売却価格も決めておくとよいでしょう。

不動産の売り出し価格の決め方と失敗しないコツ|査定価格との違いは?

1-5. 買主と売買契約・手付金を受領

交渉の末、購入が決定したら、買主と売買契約を結びます。

一般的に、売買契約時に売買価格の5~20%の手付金を受け取り、物件の引き渡し時に残金を受け取ります。

また、売買契約が成立した時点、不動産会社に仲介手数を支払いますが、売買契約時に半額を支払い、引き渡し時に全額支払うケースもあります。

1-6. 残代金を受領・物件を引き渡し

売買契約から物件の引き渡しまでに、登記や引っ越しなどの準備を進めます。

引き渡し日には、不動産会社立ち合いの下、売却代金や仲介手数料、住宅ローンの残債などを清算する決済が行われます。また、不動産に付いている抵当権を抹消し、所有権を移動する所有権移転登記を行います。

売買契約から引き渡し日まではだいたい1~3か月くらいです。引っ越しも含め、いろいろとやるべきことがありますが、不動産会社に相談しながら進めていくと安心ですよ。


登記を行い権利を明確に

住宅ローンの支払いがあった場合には、完済した時点で不動産についている抵当権を抹消する手続き(抵当権抹消登記)が必要です。抵当権は住宅ローンを貸していた金融機関が万が一、滞納した際に物件を売れる権利のことなので必ず抹消してから引き渡しましょう。

引き渡し後は、家の所有権移転登記をして、所有者が変わったこと申請します。司法書士に同席してもらえば、これらの登記を滞りなく行ってくれますよ。

手付金っていつ手に入るの?不動産を売却した時のお金の流れを解説!

2. 家を売る前にしておくとよい準備

家を売るなら失敗や後悔をしたくないですよね。ここでは家を売る前にしておくとよい準備についてご紹介します。

これをやっておけば、売却活動がスムーズに進みますので、ぜひ参考にしてください。

2-1. 書類を集める

家を売る際に必要な書類は下記の通りです。

本人確認書類 身分証明書(運転免許証など)
実印および印鑑証明書(3カ月以内のもの)
住民票(3カ月以内のもの)
権利に関する書類 登記済権利証または登記識別情報
売買契約書または工事請負契約書
重要事項説明書
土地・建物に関する書類 境界確認書または土地測量図
確認済証または検査済証
設計図書および工事記録書
付属情報に関する書類 固定資産税評価証明書または固定資産税納税通知書
借入残高証明書
各種報告書・証明書
区分所有に関する書類 管理組合規約・使用細則
管理費・修繕積立金の明細書
長期修繕計画表
購入時のパンフレット

必要となるタイミングや入手方法は以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてくださいね。

これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方
土地売却の必要書類って何?紛失時の対処法も紹介!

2-2. マイナスポイントを洗い出しておく

敷地や建物の不具合・不良箇所を、きちんと説明できるようにしておきます。
売却後に欠陥があるとわかった場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。

瑕疵担保責任より契約不適合責任の違い|民法改正で売主の注意点は?

2-3. 隣接地との境界線を確認しておく

隣接する土地の境界が曖昧である場合は、境界確定測量を行う必要があります。境界確定後、正確な面積に基づいて売却価格を決定します。

一般的に売却で用いられる確定測量には1か月~3か月程度かかるため、売却を検討し始めたらなるべく早めに行っておくことが必要ですよ。費用については次の3章でご紹介しています。

3. 家を売るときにかかる費用

家を売るときにかかる費用家を売ると大きな売却益が入りますが、家を売るために出ていくお金もありますので確認しておきましょう。

以下は主な目安ですが、仲介手数料と必要書類以外は必要な人のみにかかる費用です。

費用名 目安金額
仲介手数料 仲介手数料 = 取引額の3%+6万円(※目安となる速算式)
必要書類取得費 役所の書類は「300~450円/1通」程度
住宅ローン繰り上げ返済の手数料 1万円~5万円程度
ハウスクリーニング代 水回り10万円程度
測量費用 現況測量費用 35万円~45万円
確定測量費用 60万円~80万円
解体費用 規模や構造などによる
専門家報酬 一般的に1~3万円+調査費

それぞれについて詳しく解説しています。必要がない方は4章の家を売るときにかかる税金に進んでくださいね。

3-1.仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約が成立しなかった場合は支払う必要がありません。

また、仲介手数料には売却価格ごとに上限が設定されています。値引きも可能ですが、しっかりと売却活動をしてもらうためには、きちんと支払って信頼関係を作ることが結果として、よい不動産売却につながりますよ。

不動産売買の仲介手数料とは|上限の決まりや計算方法、支払いの流れ

3-2.必要書類取得費

2章でご紹介した必要書類を集める際に、お金がかかることがあります。

住民票 300円/1通
印鑑証明書 300円/1通
固定資産税評価証明書 300~400円/1通

それ以外の書類は、売主が所有しているものになります。毎年郵送で送られてくる固定資産税納税通知書(最新のもの)が家にある場合は、固定資産税評価証明書は不要です。

3-3. 住宅ローン繰り上げ返済の手数料

住宅ローンが残っている家を売る場合に、売却前に金融機関に繰り越し返済をして、残債をすべて支払うことになります。この際、事務手数料がかかります。

一括繰り上げ返済の手数料は、金融機関や借り入れ額によってだいたい1万円~5万円程度と幅があります。借り入れ先に確認してみましょう。

3-4.ハウスクリーニング代

リフォーム費用は、内装・水まわり・耐震補強など改修する範囲によって異なります。不動産会社や建築会社とも相談の上、費用対効果を考えて計画してください。

クリーニングは水回りを優先的に行い、予算として10万円程度を準備しておくとよいでしょう。

自宅の売却前にハウスクリーニングをするべき3つの理由と料金相場

3-5.測量費用

住宅地で家を売る際は確定測量が一般的ですが、地方の広大な土地の場合、簡易的な現況測量でOKな場合もあります。費用は以下の通りです。

現況測量費用 確定測量費用
35万円~45万円 60万円~80万円

詳しくは以下の記事で説明しているので、併せてご覧ください。

土地の売却に必要な境界確定測量の費用を解説|流れは?誰が払うの?

3-6. 解体費用

家を売る際に、家や敷地内の建築物を解体して売りたい場合は、解体費用がかかります。

解体費用は、規模や構造などによって変わります。解体が必要な方は下記の記事でご確認ください。

安いと損する?知っておくべき家の解体費用の注意点

3-7. 専門家報酬

不動産登記(抵当権抹消登記、所有権移転登記)を弁護士や司法書士に任せた場合にかかる費用です。一般的に1~3万円+調査費がかかります。自分で行うこともできますが、不動産売買取引では専門家に頼んだほうが安心ですよ。

不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説

4. 家を売るときにかかる税金

家を売るときには以下のような税金が課税されます。

費用名 金額の目安
印紙税 1~3万円
登録免許税 1,000円/1不動産につき
譲渡所得税・住民税 譲渡所得の14.21%~39.63%
消費税 仲介手数料に10%の消費税がかかります(※2021年12月現在の税率)

4-1. 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼る印紙代です。

平成26年4月1日から令和4年3月31日まで、不動産取引の際の印紙税には軽減措置があります。詳しくは国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」でご確認いただけます。

4-2. 登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消する登記の際にかかります。不動産の個数あたり1,000円と決まっていますが、建物と土地が別で課税されるので、家を売る場合、家と土地合わせて2,000円かかります。

4-3. 譲渡所得税

不動産を売って利益を「譲渡所得」といい、所得には税金がかかります。一般的に譲渡所得税と呼ばれていますが、正式には所得税住民税復興特別所得税の総称です。

4-4. 消費税

不動産会社への仲介手数料など、事業者に支払う報酬には消費税がかかります。自分で買主を見つけ個人間で売買取引した場合と、土地には消費税がかかりません。

家を売るときにかかる税金の金額の出し方については、下記の記事でご紹介しています。

不動産売却の税金はくらいかかる?計算方法と節税に役立つ11の対策

5. 家を売る際に使える税金の特例

家を売るときに支払う税金には、負担を軽減できる特例があります。

  1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換えの特例

それぞれどのくらい税金の不安を軽減できるのか見ていきましょう。

5-1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

マイホームを売って利益(売却益)があった場合、3,000万円までは非課税にするというものです。

売却益 = 売却価格 - その家を買った時にかかった費用 - 売る時にかかった費用

<事例>
たとえば、家を買うときに1,000万円の費用がかかったとします。家は3,000万円で売れ、売るときにかかった費用が100万円だった場合は、以下のようになります。

売却益=3,500万円 - 1,000万円 - 100万円 =2,400万円

このケースでは、売却益が2,400万円なので、3,000万円までの非課税対象なので、税金は0円になります。

5-2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年以上住んでいた家(居住用財産)を売る場合に利用できる特例です。
この特例では、売却益6,000万円までにかかる税率が軽減されます

売却益 税率
6,000万円まで 14.21%(所得税10.21%+住民税4%)
6,000万円から 20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

※2013年(平成25年)~2037年(令和19年)までは復興特別所得税2.1%が加算されます。

この特例は3,000万円の特別控除と併用できます。

5-3. 特定の居住用財産の買換えの特例

2021年(令和3年~12月31日まで)にマイホームを売って、代わりの家に買い換えた際に使える特例で、売却益にかかる税金を将来に繰り延べることができます。

繰り越しなので税金が非課税になるわけではありませんが、買い替えで買った家を将来売るときにお得になる可能性があります。上記の2つの特例とは併用できないので、どちらがお得になるか検討してから活用してくださいね。

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識
家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる

6. 家を売る際に損しないポイント

家を売る際に存しないポイント家を売った後になってから「失敗した」と後悔したくないですよね。ここでは、家の売却で損をしたいために知っておきたいポイントをご紹介します。

6-1. 売出価格は適正価格にする

家を売る際の価格設定は非常に重要です。高すぎるとなかなか売れませんし、安すぎても「訳アリ物件かも」と思われる可能性があります。

売却相場を知って、適正価格にすることが大切です。ただし、不動産売買では、感度の高い購入希望者から値引きを交渉されることがありますので、少し高めに設定しておくと損せず済むかもしれません。

売却相場を外れない適正価格で売却するためには複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。また自分で周辺の類似条件の物件がいくらくらいで売りに出されているかチェックするのも大切ですよ。


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6-2. リフォームはしない

中古住宅の大多数はリフォームせずに販売されているので、そこにコストをかける意味はあまりありません。

近年では中古住宅を買って、自分好みにリフォームしたいと考える方が増えています。見栄えを気にしてリフォームするのではなく、まずはそのまま売りに出すほうが、無駄なコストをかけずに済みますよ。

特に、新耐震基準が制定される1981年(昭和56年)以前の家であれば、リフォームは不要です。設備の修繕やハウスクリーニング程度で十分でしょう。

参考:国土交通省「住宅・建築物の耐震化について

リフォームで売却失敗!?リフォームせずに家を売りやすくする方法

6-3. 不動産会社が合わないと思ったら変える

家を売る際、不動産会社はとても重要です。査定価格や売買実績も重要ですが、実際に売りに出してからの対応を見ることも必要ですよ。

もし、担当者が相談に耳を貸してくれなかったり、販売活動があまり積極的に行われていなかったりする場合は、不動産会社自体を変更することも考えてみましょう。

まずは査定の段階から担当者になんでも相談してみることが大切です。信頼関係を築ければ、熱心に動いてくれることが期待できますよ。

不動産売却とは|売却するために必要な知識や失敗しない3つの鉄則

7. 家を売る際、よくある質問 Q&A

家を売るときにはさまざまな疑問や不安が出てくるものです。ここでは、家を売る際によくある質問とその回答をご紹介します。

7-1.住宅ローン返済中の家を売る方法は?

住宅ローンが残っている状態で売却する場合、引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

まずは、金融機関から発行される返済予定表で残債を確認します。
余裕資金があれば一括返済する、それが無理なら売却代金と相殺するなど、返済方法を検討します。

相殺しても全額返済できない場合には、金融機関で不足分の調達方法を相談してください。住み替えローンなど残債を新しいローンと併せて組み換えできる可能性もありますよ。

住み替えに成功するためのコツやローン・税金の全知識まとめ

7-2.古い家を売る方法は?

古い家の場合、解体して土地だけ売るべきではないかと悩まれるかもしれません、古い家があっても売ることはできます。

古い家を売る方法は、土地の売却相場を調べて、良い不動産会社を見つけることがポイントです。

古い家を壊さずに売ることにはメリットがあります。

  • 売主は特約で免責してもらえやすい
  • 売主と買主で分担する固定資産税も安く済む
  • 土地だけの場合と比べて固定資産税は約6分の1で済む
  • 買主は「住宅」として住宅ローンが利用できる

古い家を売りたい方は、以下の記事もぜひ併せて読んでみてくださいね。

古い家があっても土地は売れる!土地売却の流れ・大切なポイントを解説

7-3. 家を売るならどこのサイトがいい?

家を売るためには良い不動産会社選びが重要ですが、自分で探すのはなかなか難しいですよね。

そこでおすすめなのが、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」です。一括査定サイトなら、ネットで24時間情報を入力するだけで、自分の売りたい家に合う不動産会社に査定を依頼できます。

一度に複数社に依頼できるので、査定価格や対応を比較しながら不動産会社選びができますよ。

不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、エリアや間取りなど、簡単な情報を入力するだけで、不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。
そのため、初めて戸建て売却を行う方でも、適切な不動産会社に売却を依頼することができます。

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  • NTTデータグループが運営しているからセキュリティもバッチリ
  • 遠方の不動産でも自宅に居ながら査定依頼ができます

不動産会社選びを失敗しないにも、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

まとめ

家を売るためには、知識や情報をあらかじめ持っておくことが大切です。

この記事では、初めて家を売る方にも分かるように、家を売る流れから家を売る前にしておくとよい準備、家を売るときにかかる費用や税金と節税方法、さらに不動産売却でよくある質問と回答をご紹介しました。

家を売るのは大切な資産をお金に換えること。納得のいく金額で、スムーズに売却して、新生活を心新たにスタートさせてくださいね。

この記事のポイント まとめ

家を売る流れは?
  1. 家の査定依頼
  2. 不動産会社と媒介契約
  3. 売却活動・内覧
  4. 購入希望者と価格交渉
  5. 買主と売買契約・手付金を受領
  6. 残代金を受領・物件を引き渡し

それぞれの詳細は「1. 家を売る流れと期間を図で分かりやすく解説」をご覧ください。

家を売る前にしておくとよいことは?
  • 書類を集める
  • 隣接地との境界線を確認しておく

詳しくは「2.家を売る前にしておくとよい準備」で解説しています。

家を売るときにかかる費用は?
  • 仲介手数料
  • 必要書類取得費
  • 住宅ローン繰り上げ返済の手数料
  • ハウスクリーニング代
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 専門家報酬

各費用の目安や詳細は「3.家を売るときにかかる費用」でご確認いただけます。

家を売るときにかかる税金は?
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税・住民税
  • 消費税

それぞれの目安や内容は「4. 家を売るときにかかる税金」で解説しています。

家を売る際に使える税金の特例は?
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換えの特例

詳しい内容は「5.家を売る際に使える税金の特例」をご覧ください。

家を売る際に損しないポイントは?
  • 売出価格は適正価格にする
  • リフォームはしない
  • 不動産会社が合わないと思ったら変える

詳しい内容は「6. 家を売る際に損しないポイント」で解説しています。

家を売る際、よくある質問 Q&A

Q. 住宅ローン返済中の家を売る方法は?
A. 住み替えローンを検討してみる

Q.  古い家を売る方法は?
A. 土地の売却相場を調べて、よい不動産会社を見つける

Q. 家を売るならどこのサイトがいい?
A. NTTデータグループの「不動産売却 HOME4U(ホームフォー・ユー)」がおすすめ。

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家を売るならこの記事を参考に、損しない不動産売却を成功させてくださいね。

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