家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる

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不動産売却にかかる税金

不動産を売却すると、税金がかかることをご存じですか?

次のような場合は要チェックです。

  • 売れた価格が、その家を買った時の価格よりも高かった
  • 買い替えた家の価格よりも、元の家が売れた価格の方が高かった

このような場合は利益を得たことになるので、税金(譲渡所得税)かかかるのです。

今回は、

  • 不動産を売却したときにかかる税金
  • 不動産売却でかかる税金が安くなる「特例」

について、わかりやすくご紹介します。

家を売る予定のある方、家を買い替える方は、節税になる情報が満載なので必見です。
ぜひこの記事を参考にしてくださいね。

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1.不動産売却の時にかかる3つの税金

家やマンションを売るときには、次のような税金がかかります。

譲渡所得税
不動産を売却した際、利益が出た場合にかかる税金です。利益の金額によっては税金がかからない場合もあります。詳しくは、第2章以降で説明します。
印紙税
不動産を売る場合には、買主との間で不動産売買契約を結びます。その際、契約書には収入印紙を貼付する決まりになっています。
貼付する印紙の金額は契約金によって決められており、収入印紙の金額が印紙税となります。
また、2018年(平成30年)3月31日までは、不動産売買契約書に記載された契約金額が10万円を超える場合は印紙税が軽減されます。
登録免許税
家や土地、マンションを購入したときは、引き渡しと同時に登記を行います。その際にかかる税金が登録免許税です。
これは、不動産の所有権を移転したときにも納める必要があります。
また、一定の要件を満たせば2018年(平成30年)3月31日までは、所有権移転登記などの税率が低くなる措置が取られています。

以上の3つの中で、「譲渡所得税」は支払わなくてもよいケースがあります。
また、譲渡所得税がかかるケースでも、特例を使うことによって税金が安くなるんです。

次の章からは、

  • 「譲渡所得税」はどんな場合だと税金がかかるのか?
  • 「譲渡所得税」が安くなるお得な特例

を、説明していきます。

2.譲渡所得税がかかる場合・かからない場合

不動産を売却したとき、譲渡所得税がかかる場合とかからない場合があります。
その見分け方は以下の通りです。

譲渡所得税がかかる場合

  • 買ったときの価格より高く売れたとき
  • 家やマンションを買い替えしたとき、売れた価格のほうが高かったとき
譲渡所得税がかからない場合

  • 買ったときより安い価格でしか売れなかったとき
  • 家やマンションを買い替えしたとき、買った価格のほうが高くなったとき
  • マイホームの譲渡所得が3,000万円以下のとき

いかがですか?
あなたは、譲渡所得税を払う必要がありそうでしょうか?
税金がかかりそう!という方のために、譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

2-1 譲渡所得を計算する

家やマンションなどの不動産を売却して得られた収入のことを譲渡所得といいます。

譲渡所得は実際に売れた金額ではなく、売却できた価格から売った不動産を買ったときにかかったお金を差し引きます。そこからさらに、税金が安くなる特例の対象となる場合は、特例によって差し引くことのできる金額を引いて求めます。
(具体的な計算式は、「2-3 譲渡所得税の計算方法」をご参照ください。)

2-2 所有期間によって税率が変わる

不動産を売却したときに利益が出た場合に税金がかかることは、すでにお伝えしましたね。

不動産売却にかかる税金は、税額を計算する際の基準となる譲渡所得に税率をかけて求めます。

ただし、譲渡所得税の税率は、家やマンションを所有していた期間によって変わってきます。また、所有期間の出し方にも決まりがありますので、覚えておいてくださいね。

所有期間の出し方と譲渡所得税の税率は、下記の通りです。

所有期間 区分 所得税 住民税
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合 長期譲渡所得 15% 5%
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合 短期譲渡所得 30% 9%

※2037年(平成49年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。

2-3 譲渡所得税の計算方法

家やマンションを売った場合の譲渡所得と、税金(譲渡所得税)の計算方法をご紹介します。

譲渡所得を求める場合の計算式

譲渡所得 = 譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額

譲渡所得税を求める場合の計算式

長期譲渡所得の場合 : 税額 = 譲渡所得の金額 × 15%( 住民税5% )

短期譲渡所得の場合 : 税額 = 譲渡所得の金額 × 30%( 住民税9% )

各種用語については、以下をご参照ください。

譲渡価額とは?
家、マンションが売れた金額のことです。

取得費とは?
不動産を購入したときにかかったお金や、時の経過で不動産の価値が減少した分の金額(減価償却費)、売却するために要したお金などを合計した費用のことです。
例えば、

  • 売却する不動産を購入した代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
  • 購入手数料(購入時の仲介手数料など)
  • 売却するためにリフォームした場合の費用、設備費
  • 売却する不動産の建築代金

などの費用を合計します。
もし取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とすることになっています。

譲渡費用とは?
不動産を売るために支払った費用のことです。
例えば、

  • 売却のための仲介手数料
  • 測量費
  • 売買契約書に貼る印紙代
  • 建物の取り壊し費用
  • 売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料

などの費用を指します。
ただし、売却する建物に住んでいたときに支払ったリフォーム費用や、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできないので注意しましょう。

特別控除額とは?
家やマンションを売ったときに譲渡所得を計算しますが、その際、譲渡価額からある一定の金額を差し引く特例が認められています。この特例を受けるためには要件を満たす必要がありますが、税金が安くなるので内容をチェックしておくことをおすすめします。(マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除など:詳しくは第3章でご説明します。)

3.譲渡所得税が安くなる特例

不動産を売却する場合、税金が安くなる特例があります。特例には一定の要件がありますが、対象となる場合は利用することをおすすめします。では、それぞれの特例を見てきましょう。

3-1 マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

自宅を売ったとき、要件があえば所有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例です。

転勤で自宅を売りに出さなければならない場合など、比較的利用しやすい特例なので、要件があうかどうかチェックしておきましょう。

3,000万円の特別控除を受けるのに必要な要件

  • 自分が実際に住んでいた家であること(別荘は対象外)
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • 自宅を売った年の前年、前々年に、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例などを受けていないこと
  • 同じ年に「特定の居住用財産の買換えの特例」などの特例を受けていないこと
  • 住宅ローン控除を受けていないこと

など。

この特例を受けるためには、確定申告が必要です。

3-2 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自宅の所有期間が、売却する年の1月1日の時点で10年を超える場合、一定の要件にあえば譲渡所得税の税率が軽減される特例です。

これは、長期譲渡所得の税率よりも低いので、要件がある場合は利用するとよいでしょう。また、この特例は「3,000万円の特別控除」も一緒に受けることができるので、ぜひ活用してくださいね。

軽減される税率

譲渡所得の金額によって下記のように税率が変わります。

  • 6,000万円以下の部分 : 14%(所得税10% + 住民税4%)
  • 6,000万円超の部分  : 20%(所得税15% + 住民税5%)

※2037年(平成49年)までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けるのに必要な要件

  • 自宅の売却であること
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 自宅を売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年に「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けていないこと
  • 同じ年に「特定の居住用財産の買換えの特例」など他の特例を受けていないこと

この特例を利用するには、確定申告が必要です。

3-3 特定の居住用財産の買換えの特例

自宅を売って新たに家を買い替えた場合、一定の要件にあえば、利益(譲渡益)に対する譲渡所得税の課税が、将来買い替えた家を売るときまで繰り延べられる特例です。

買換えの特例を受けるのに必要な要件

売却する家の要件

  • 自宅の売却であること
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 自宅を売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 住んでいた期間が10年以上であること
  • 売却代金が1億円以下であること
買い替える家の要件

  • 床面積が50平方メートル以上、敷地の場合は面積が500平方メートル以下のものであること
  • 中古マンションの場合は、購入日の時点で25年以内に建築されたものであること
  • 中古住宅の場合は、現在の耐震基準にあったものであること
  • 住んでいた自宅を売った年の前年の1月1日から売った年の12月31日までに購入、かつ、翌年の12月31日までに住むこと。もしくは、自宅を売った年の翌年に購入して、その年の12月31日までに住むこと
その他の要件

  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年に「3,000万円特別控除の特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などほかの特例を受けていないこと
  • 住宅ローン控除を受けていないこと

など

この特例が適用になるのは、2017年(平成29年)12月31日までです。
また、利用するには、確定申告が必要です。

3-4 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

所有期間が5年以上の自宅を売却して新たに家を購入したとき、売却代金よりも新居の購入代金のほうが高く損失(譲渡損失)が出た場合は、一定の要件にあえば、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から差し引く(損益通算)することができます。

さらに、損益通算をしてもまだ譲渡損失が残る場合は、売却した年の翌年以降3年間は所得から繰り越して差し引く(繰越控除)することができます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除を受けるのに必要な要件

売却する家の要件

  • 自宅の売却であること
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売却する年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
買い替える家の要件

  • 売却した年の前年の1月1日から、売却した年の翌年12月31日までの間に買い替えること
  • 床面積が50平方メートル以上の家であること
  • 新居を取得した年の翌年12月31日までにその家に住むこと
  • 新居を購入した年の年末、または繰越控除を受けようとする年の年末において、10年以上の住宅ローンを組んでいること
その他の要件

  • 自宅を売った年の前年、前々年に、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例などを受けていないこと

また、その年の合計所得金額が3,000万円を超えている年は、繰越控除だけは利用することができません。
ただし、住宅ローン控除は一緒に利用することができます

この特例が適用になるのは、2017年(平成29年)12月31日までです。
利用するには、確定申告が必要です。

3-5 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

  • 所有期間が5年以上の自宅を売却した際、住宅ローンがまだ残っている。
  • なおかつ、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか自宅が売れず損失(譲渡損失)が出た。

このような場合は、一定の要件にあえば、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から差し引く(損益通算)することができます。

さらに、損益通算をしてもまだ譲渡損失が残る場合は、売却した年の翌年以降3年間は所得から繰り越して差し引く(繰越控除)することができます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除を受けるのに必要な要件

  • 自宅の売却であること
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売却する年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること
  • 売却した自宅の売買契約日の前日において、その家の住宅ローンが10年以上残っていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • 自宅を売った年の前年、前々年に、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例などを受けていないこと

その年の合計所得金額が3,000万円を超えている年は、繰越控除だけは利用することができません。
ただし、住宅ローン控除は一緒に利用することができます

この特例が適用になるのは、2017年(平成29年)12月31日までです。
利用するには、確定申告が必要です。

3-6 相続した空き家を売ったときの特例

最近、大きな問題となっている空き家対策として、ある特例が空き家でも利用可能になりました。

相続した実家を空き家にしていた、あるいは住宅を取り壊して更地にしたが利用していなかった場合は、相続した年から3年目の12月31日までに売却すれば、3,000万円の特別控除が利用できることになったのです。

この特例が適用されるのは、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日まで。

また、次のような要件があります。

  • 現在の耐震基準にあった耐震リフォームがしてあること。
  • 相続した住宅は、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された住宅で、相続が発生した時点から誰も住んでいないこと。
  • 売却した住宅や土地は、相続発生時から売却までの間に、貸付けや事業などに利用されていないこと。
  • 売却代金が1億円を超えないこと。

この特例を利用するには、確定申告が必要です。

4.譲渡所得のシミュレーション

不動産を売却して利益が出そうなときは、どれくらいの税金がかかるか事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。

4-1 一戸建ての自宅を売却した場合の譲渡所得税シミュレーション

ではここで、Aさんが一戸建てのご自宅を売却したら、どれくらいの税金がかかるのか、シミュレーションしてみましょう。

Aさんの自宅(一戸建て)

[居住期間] 20年
[譲渡価額] 3,500万円
[取得費]  売却価格の5%とする
[譲渡費用] 仲介手数料120万円・印紙税1万円・諸経費10万円 計131万円
[利用する特例]  マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

まず、譲渡所得を計算します。

譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額 = 譲渡所得
3,500万円-(175万円+131万円)-3,000万円=194万円
Aさんの譲渡所得=194万円

次に、譲渡所得税を計算します。

Aさんは売る予定の家に20年住んでいますので、下記の計算式となります。
長期譲渡所得:税額 = 長期譲渡所得の金額 × 所得税15%( 住民税5% )
所得税:194万円×15%=29.1万円
住民税:194万円×5%=9.7万円
Aさんの譲渡所得税は、38.8万円

事前におおよその税金額がわかれば安心ですね。

5.税金はいつ払えばいいの?

不動産を売却して利益を得た場合に税金がかかる場合があることがわかりましたね。
では、その税金はいつ支払えばいいのでしょうか。

5-1 譲渡所得税の確定申告

確定申告は、1月1日から12月31日までの間に給与所得以外の所得が20万円を超える場合に、所得税の金額を申告するために行うものです。

確定申告を行う期間は翌年の2月16日から3月15日までの1カ月間で、最寄りの税務署へ確定申告書などの必要書類を提出します。

所定の手続きを済ませておけば、家のパソコンで手続きできるe-Taxが利用できます。

不動産売却で確定申告をする必要のある方は、譲渡益(利益)を得た方、そして、不動産売却に関する税金の特例を受ける方です。
利益が出なかった場合は税金が発生しないので、確定申告をする必要はありません。

けれども、不動産売却で利益が出たのにもかかわらず申告をしなかった場合は、税務署に指摘されて延滞税を支払わなければならなくなるので、注意が必要です。

また、特例を利用する場合は、必ず確定申告をする必要があります。
特例の要件に当てはまるのにもかかわらず申告をしなければ、税金は安くなりません。

確定申告の手続き方法は、国税庁のホームページに記載がありますし、最寄りの税務署でも教えてもらえるので活用しましょう。

5-2 確定申告に必要な書類とは?

不動産売却で確定申告をする場合は、下記の書類を揃えます。

税務署で入手する書類

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

上記の書類は、国税庁のホームページからダウンロードできます。

自分で準備する書類

  • 売買したときの売買契約書
  • 売却した不動産を購入したときの売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税など手数料の領収書
  • 固定資産税精算書
  • 売った土地・建物の全部事項証明書
  • 買い替えた土地・建物の全部事項証明書
  • 除票住民票(売却後2カ月経過後に発行)

など

以上の書類はコピーでも大丈夫です。

また、利用する特例ごとに必要書類が決まっています。
詳しくは、国税庁ホームページで確認しましょう。

6.まだまだある!不動産売却に必要なお金

不動産売却では税金のほかにも、支払う必要のあるお金があります。
どのような費用が必要なのか、見ていきましょう。

6-1 税金のほかにも必要な諸費用とは?

不動産を売却する場合には、

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

がかかることは最初にお話ししましたね。

このほかにも、次のような費用も必要になります。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 登記の際、登録免許税以外の実費、司法書士への報酬など
  • 引っ越し費用

また、場合によっては、

  • 売却前のハウスクリーニング代やリフォーム代
  • 隣地との境界線のはっきりしない土地の場合は測量費用
  • 更地にして売却するなら解体費用

が、かかります。

どのような費用が必要になるのかは、売却する家や土地の状況によって変わってきます。

不明な点は売却を依頼する不動産会社に相談し、必要になる費用は資金計画に組み込んでおきましょう。

もし、この記事をお読みの方の中に「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、こちらの「利用した人だけ得をする!不動産を売るなら一括査定すべき2つの理由」の記事をご参照下さい。

まとめ

不動産を売却する際には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税がかかるほか、不動産会社への仲介手数料や登記の実費、司法書士への報酬、引っ越し費用がかかります。

また、売る家の状況によっては、ハウスクリーニング代やリフォーム代などがかかる場合もあります。

特に税金(譲渡所得税)は気になるところですが、基本的に自宅を売ることで利益を得た場合に税金を支払うことになります。

また、要件に当てはまれば、税金が安くなる特例が利用できます。どのような特例があるのか確認しておくといいですね。

ただし、特例を利用する際は確定申告が必要になりますので、忘れずに手続きしましょう。

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