不動産売却にかかる3つの税金│計算方法や節税対策も解説

不動産を売却すると、税金がかかることをご存じですか?

「売れた価格が、その家を買った時の価格よりも高かった」
「買い替えた家の価格よりも、元の家が売れた価格の方が高かった」
このような場合は、不動産の売却で「利益」を得たことになるので、税金(譲渡所得にかかる税金)がかかります。

この記事では、

  • 不動産を売却したときにかかる税金
  • 譲渡所得税の計算方法
  • 不動産売却でおさえておくべき節税対策
  • 不動産売却に必要な費用

について、わかりやすく説明します。家を売る予定のある方、家を買い替える方は、節税のための情報として、この記事を参考にしてください。

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1.不動産売却の時にかかる3つの税金

家やマンションを売るときには、次のような税金がかかります。

1-1.譲渡所得税(譲渡所得にかかる所得税と住民税)

不動産を売却した際にかかる税金の1つ目に「譲渡所得税」があります。譲渡所得税とは、不動産売却で利益(譲渡所得)が出た場合に課される所得税です。

また、平成25年から令和19年までは、所得税の税率の中に復興所得税として2.1%が含まれています。

これらの税金を総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。正式名称ではありませんが、この記事では便宜上、譲渡所得にかかる所得税と住民税を「譲渡所得税」と記載します。

なお、譲渡所得税は不動産売却によって利益が出た場合にのみ払う税金です。また、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、特例の控除を申請すれば譲渡所得税がかかりません。詳しくは、第2章以降で説明します。

1-2.印紙税

不動産を売却した際にかかる税金の2つ目に「印紙税」があります。

不動産を売る場合には、買主との間で不動産売買契約を結びます。その際、契約書には収入印紙を貼付する決まりになっています。貼付する印紙の金額は契約金によって決められており、収入印紙の金額が印紙税となります。

契約金額 本来の税額 軽減税率適用の税額
2022年(令和4年)3月31日まで
1万円以下 非課税 非課税
1万円以上~10万円以下 200円 200円
10万円以上~50万円以下 400円 200円
50万円以上~100万円以下 1千円 500円
100万円以上~500万円以下 2千円 1千円
500万円以上~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円以上~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円以上~1億円以下 6万円 3万円
1億円以上~5億円以下 10万円 6万円
5億円以上~10億円以下 20万円 16万円

参照:PDF国税庁「印紙税額の一覧表

また、2022年(令和4年)3月31日までは、不動産売買契約書に記載された契約金額が10万円を超える場合は印紙税が軽減されます。

1-3.登録免許税

不動産を売却した際にかかる税金の3つ目に「登録免許税」があります。登録免許税とは、家や土地、マンションを購入した際に引き渡しと同時に登記手続きにかかる税金のことです。。登録免許税は、不動産の所有権を移転し名義変更したときにも納める必要があります。

また、一定の要件を満たせば期間限定で所有権移転登記などの登録免許税の税率が低くなる特例措置が取られています。

登記の種類 本来の税率 軽減措置
土地の所有権 移転の登記 2.0% 1.5%(令和5年3月31日まで)
住宅用家屋の所有権 移転の登記 2.0% 0.3%(令和4年3月31日まで)

参照:国税庁「登録免許税の税額表」

以上の譲渡所得税・印紙税・登録免許税の3つの内、「譲渡所得税」は支払わなくてもよいケースがあります。また、譲渡所得税がかかるケースでも、特例を使うことによって節税できる場合もあります。

不動産売却に関する詳しい解説は、下記の記事をご覧ください。

不動産の売却の税金はいくらかかる?計算方法と節税に役立つ11の対策

2.譲渡所得税の計算方法

不動産を売却したときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などの所得と分離して計算することになっています(分離課税といいます)。

譲渡所得は、不動産を売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

ここでは、譲渡所得税の計算方法について詳しく説明します。

2-1.譲渡所得を計算する

家やマンションなどの不動産を売却して得られた所得のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は実際に売却した金額ではなく、売却金額から取得費(売却物件を取得したときにかかった費用)と譲渡費用を差し引いてできた価格から売った不動産を買ったときにかかったお金を差し引きます。

そこからさらに、税金が安くなる特例の対象となる場合は、特例によって差し引くことのできる金額を引いて求めます。(具体的な計算式は、「2-3 譲渡所得税の計算方法」をご参照ください。)

2-2.所有期間によって税率が変わる

不動産売却にかかる税金は、税額を計算する際の基準となる譲渡所得に税率をかけて求めます。ただし、譲渡所得税の税率は、家やマンションを所有していた期間によって変わってきます。

具体的には、以下の表の通り、不動産売却をした年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と分けられ税率が変わってきます。

所有期間 区分 所得税 住民税
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合 長期譲渡所得 15% 5%
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合 短期譲渡所得 30% 9%

※2037年(令和19年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。

2-3.譲渡所得税の計算方法

家やマンションを売却した場合の譲渡所得と、税金(譲渡所得税)の計算方法は以下のようになります。

【譲渡所得を求める場合の計算式】

譲渡所得 = 譲渡価額(※1) - ( 取得費(※2) + 譲渡費用(※3) ) - 特別控除額(※4)

※1 譲渡価額
家、マンションなど不動産の売却金額のことです。

※2 取得費
不動産を購入したときにかかった費用や、時の経過で不動産の価値が減少した分の金額(減価償却費)、売却するために要した費用などを合計したものです。例えば、

  • 売却する不動産を購入した代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
  • 購入手数料(購入時の仲介手数料など)
  • 売却するためにリフォームした場合の費用、設備費
  • 売却する不動産の建築代金

などの費用を合計します。もし取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とすることになっています。

※3 譲渡費用
不動産を売却するために支払った費用のことです。例えば、

  • 売却のための仲介手数料
  • 測量費
  • 売買契約書に貼る印紙代
  • 建物の取り壊し費用
  • 売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料

などの費用を指します。
ただし、売却する建物に住んでいたときに支払ったリフォーム費用や、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできないので注意しましょう。

※4 特別控除額
家やマンションを売ったときに譲渡所得を計算しますが、その際、譲渡価額からある一定の金額を差し引く特例が認められています。この特例を受けるためには要件を満たす必要がありますが、税金が安くなるので内容をチェックしておくことをおすすめします(マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除など:詳しくは第4章でご説明します)。

【譲渡所得税を求める場合の計算式】

譲渡所得税にかかる税金は所得税と住民税です。計算前に、それぞれの税率を確認しておきましょう。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 ※所有が5年を超えている 15% 5%
短期譲渡所得 ※所有が5年以下 30% 9%[3]
【譲渡所得税を求める場合の計算式】

長期譲渡所得の場合 : 税額 = 譲渡所得の金額 × 15%( 住民税5% )
短期譲渡所得の場合 : 税額 = 譲渡所得の金額 × 30%( 住民税9% )

3.譲渡所得の具体例・納税のタイミング・必要書類

不動産を売却して利益が出そうなときは、どれくらいの税金がかかるか事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。また、税金の納め方の手順や必要書類についても確認しておきましょう。

3-1.一戸建ての自宅を売却した場合の譲渡所得税

参考として、Aさんが一戸建てのご自宅を売却したら、どれくらいの税金がかかるのか、シミュレーションしてみましょう。

【Aさんの自宅(一戸建て)】

[居住期間] 20年
[譲渡価額] 3,500万円
[取得費]  売却価格の5%=175万円
[譲渡費用] 仲介手数料120万円・印紙税1万円・諸経費10万円 計131万円
[利用する特例]  マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

①譲渡所得の計算

まず、譲渡所得を計算します。

譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額 = 譲渡所得
3,500万円-(175万円+131万円)-3,000万円=194万円
Aさんの譲渡所得=194万円

②譲渡所得税の計算

次に、譲渡所得税を計算します。Aさんは売却予定の家に20年住んでいますので、区分は長期譲渡所得に該当し下記の計算式となります。

長期譲渡所得:税額 = 長期譲渡所得の金額 × 所得税15%( 住民税5% )
所得税:194万円×15%=29.1万円
住民税:194万円×5%=9.7万円
Aさんの譲渡所得税は、38.8万円

事前におおよその税金額がわかれば安心ですね。

3-2.税金を支払うタイミングと必要書類

ここでは簡単に、税金を支払うタイミングと必要書類について説明します。

(1)譲渡所得税の確定申告
確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得が(給与所得以外)20万円を超えた場合、その所得税を計算して国に申告することです

確定申告を行う期間は翌年の2月16日から3月15日までの1カ月間(年度により社会情勢などの影響で変動あり)で、最寄りの税務署へ確定申告書などの必要書類を提出します。所定の手続きを済ませておけば、家のパソコンで手続きできるe-Taxが利用できます。

不動産売却で確定申告をする必要があるケースは、以下の2つです。

  • 譲渡益(利益)を得た場合
  • 不動産売却に関する税金の特例を受ける場合

利益が出なかった場合は税金が発生しないので、確定申告をする必要はありません。ただし、特例を利用する場合は、利益の有無にかかわらず必ず確定申告をする必要があります。

(2)確定申告に必要な書類
不動産売却で確定申告をする場合は、下記の書類を揃えます。

【税務署で入手する書類】

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 登記事項証明書

【自分で準備する書類】

  • 売買したときの売買契約書
  • 売却した不動産を購入したときの売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税など手数料の領収書
  • 固定資産税精算書
  • 売った土地・建物の全部事項証明書
  • 買い替えた土地・建物の全部事項証明書
  • 除票住民票(売却後2カ月経過後に発行) など

自分で用意する書類はコピーでも大丈夫です。また、利用する特例ごとに必要書類が決まっています。詳しくは、国税庁ホームページで確認しましょう。

これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方

4.不動産売却でおさえておくべき3つの節税対策

不動産を売却する場合、税金が安くなる特例があります。特例には一定の要件がありますが、対象となる場合は利用することをおすすめします。では、それぞれの特例を見てきましょう。

4-1.マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

自宅を売ったとき、要件があえば所有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例です。例えば転勤で自宅を売りに出さなければならない場合など、比較的利用しやすい特例なので、要件があうかどうかチェックしておきましょう。

【3,000万円の特別控除を受けるのに必要な要件】
  • 自分が実際に住んでいた家であること(別荘は対象外)
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • 自宅を売った年の前年、前々年に、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例などを受けていないこと
  • 同じ年に「特定の居住用財産の買換えの特例」などの特例を受けていないこと
  • 住宅ローン控除を受けていないこと など

この特例を受けるためには、確定申告が必要です。

4-2.マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自宅の所有期間が、売却する年の1月1日の時点で10年を超える場合、一定の要件を満たせば長期譲渡所得税の税率が軽減される特例です。これは、長期譲渡所得の税率よりも低く、「3,000万円の特別控除」も一緒に併用可能ですので、ぜひ活用してください。この特例を利用するには、確定申告が必要です。

【マイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けるのに必要な要件】
  • 日本国内にある自宅を売却するか、自宅とともにその敷地も売却すること
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 自宅を売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年に「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けていないこと
  • 同じ年に「特定の居住用財産の買換えの特例」など他の特例を受けていないこと

参照:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

【軽減される税率】

譲渡所得の金額によって下記のように税率が変わります。

  • 6,000万円以下の部分 : 14%(所得税10% + 住民税4%)
  • 6,000万円超の部分  : 20%(所得税15% + 住民税5%)

※2037年(令和19年)までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。

4-3.相続した空き家を売ったときの特例

相続した実家を空き家にしていた、あるいは住宅を取り壊して更地にしたが利用していなかった場合、相続した年から3年目の12月31日までに売却すれば譲渡所得の金額から最高3,000万円の特別控除が利用できます(被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例)。

この特例が適用されるのは、2016年(平成28年)4月1日から2023年(令和5年)12月31日までです。また、次のような要件があります。

【相続空き家の特例を受けるための要件】
  • 現在の耐震基準にあった耐震リフォームがしてあること。
  • 相続した住宅は、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された住宅で、相続が発生した時点から誰も住んでいないこと。
  • 売却した住宅や土地は、相続発生時から売却までの間に、貸付けや事業などに利用されていないこと。
  • 売却代金が1億円を超えないこと。
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと

この特例を利用するには、確定申告が必要です。

不動産売却の税金と節税については、「マンション売却時の税金と節税で注意したい5つのこと」の記事もご覧ください。

5.不動産売却に必要な費用

不動産売却では税金のほかにも、さまざまな費用がかかります。不動産売却において、どのような費用がかかるのか説明します。

仲介手数料 96万円(税別)
※売却金額3,000万円の場合
156万円(税別)
※売却金額5,000万円の場合
印紙税 200円~48万円
登録免許税(抵当権抹消登記費用) 1,000円~2万円
司法書士への報酬 5千円~5万円+消費税

5-1.仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買が成立してから発生する費用です。

売買が成立しない場合は払う必要はありません。仲介手数料は法律で上限額が決まっているため、規定以上の金額が発生することはありませんが金額は一律ではなく売却金額に応じて3つに区分されています。

売買金額 仲介手数料
200万円以下 売買金額×5%(税別)
200万円以上~400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円以上 売買金額×3%+6万円(税別)

5-2.印紙税

不動産売却の際に取り交わす売買契約書に貼る収入印紙代です。

印紙代は売買価格によって200円から48万円と異なります。印紙税のそれぞれの金額については、1章の1-2印紙税を参考にしてください。

5-3.登録免許税(抵当権抹消登記費用)

不動産売買により不動産登記の抵当権抹消登記の申請にかかる費用です。

計算方法は、不動産の個数1つに対して1,000円となり、土地と建物がある場合は2,000円になります。登録免許税には上限が設定されており、2万円を超えることはありません。

5-4.司法書士への報酬

不動産売買における所有権移転登記などの手続きを、司法書士に代行してもらう際に発生する費用です。

司法書士代として請求される費用の中に登録免許税や印紙税が含まれている場合もあり、司法書士事務所によって変わってくるため、事務所のホームページなどで確認しましょう。

6.場合によってかかる費用

そのほか、場合によって発生する費用についても見ていきましょう。

譲渡所得税 長期譲渡所得:譲渡所得×15% 短期譲渡所得:譲渡所得×30%
測量費用 約40万円~50万円
解体費用 約60~180万円

6-1.譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却をして利益が出た場合にかかります。

売却利益の金額によってはかからない場合もあるので、場合によって発生する費用です。

6-2.測量費用

不動産売買の際に、隣地との境界線がはっきりしない場合は測量が必要です。

その際は測量費が発生します。測量する土地の面積や形状、また隣地の所有者の数や種類によって費用も変わってきます。不動産売買における確定測量ですと、だいたいの相場は約40万円~50万円です。

6-3.解体費用

不動産売買において建物の解体が必要な場合、解体費が発生します。

解体費は建物の構造や大きさにより変わってきますが、大体の相場は約60万円~180万円程です。

ほかにもリフォーム代やホームクリーニング代など、売却する家や土地の状況によって変わってきます。不明な点は売却を依頼する不動産会社に相談し、必要になる費用は資金計画に組み込んでおきましょう。

不動産売却にかかる費用や内訳について、こちらの記事もご覧ください。

不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説税金

7.不動産売却の際によくある質問を紹介

不動産売却では取引価格が大きく、それに伴う税額も大きくなるため、「どれくらい税金を支払わなければならないのだろう」と不安を感じている方も多いことでしょう。ここでは、不動産売却の際によくある税金に関する質問について詳しく回答していきます。

7-1.【Q1】不動産売却に消費税はかかる?

質問の回答

不動産売却において消費税が課税されるかされないかは、対象の不動産種別と売主が誰であるかによって異なります。

不動産種別のなかで、土地に関しては消費税が課税されません。土地の譲渡は資本の移転に当てはまるものであり、消費されるものでないとされているためです。一方、建物は課税対象となります。

また、消費税の課税有無は売主が誰であるかによっても変わります。消費税の課税対象は、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取り(輸入取引)」と定められています。
引用元:国税庁「消費税のしくみ

これを不動産売却に当てはめると、売主が事業者である場合は消費税が課税され、個人である場合は消費税が非課税となります。つまり、中古住宅を個人間で売買する場合は、消費税がかからないということです。

ただし、不動産種別にかかわらず、不動産会社に売却の仲介を依頼したときの仲介手数料は、課税事業者が有償で行うサービスの提供に当てはまるため、消費税の課税対象です。

7-2.【Q2】マンションと一戸建て売却に税金の違いはある?

質問の回答

不動産種別によって、不動産売却時に課せられる税金が変わることはありません。ただし、課税譲渡所得金額を計算する上では、一戸建て売却の方が差し引かれる金額が大きくなりやすいといえます。

一般的に譲渡所得から差し引くことができるものとして、購入費用やリフォーム費用がありますが、これらはマンションでも一戸建てでも、同じように差し引くことができる項目です。一戸建ての場合はこれらに加え、取得費として造成費を、諸費用として測量費等を合わせて差し引くことができます(該当する場合に限る)。

また、同じく譲渡所得から差し引くことができる特別控除についても、土地+建物の不動産売却のみを対象としているものがあることからも、一戸建てのほうが課税譲渡所得金額を小さくでき、かかる税金を抑えられる可能性が高くなるといえるでしょう。

7-3.【Q3】相続した土地売却の特例を受けるために必要な書類は?

質問の回答

相続した土地の売却では、
(1)「被相続人の居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除の特例(措置法35条3項)」
(2)「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(措置法第39条)」
のいずれかが適用されます。※適用条件はそれぞれ異なります。

これらの特例を受けるためには、申告書の他に提出しなければならない書類があり、それには共通するものと特例ごとに必要になるものとがあります。共通する書類は以下のとおりです。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 取得時の売買契約書のコピー
  • 取得費用の領収書のコピー
  • 譲渡時の売買契約書のコピー
  • 譲渡時の譲渡費用の領収書のコピー
  • 売却した資産の全部事項証明書
  • 確定申告に必要なその他の書類(源泉徴収票やマイナンバー等)

その他、(1)の特例には、被相続人居住用家屋等確認書・耐震基準適合証明書または建築住宅性能評価書のコピー(建物付きで売却する場合)が必要です。この特例を受ける場合は、売買契約書の書かれた譲渡価額が1億円以下であることを証明できるものでなければなりません。

(2)の特例には、相続財産の取得費に加算される相続税の計算証明書・相続税の申告書コピーがあわせて必要です。

7-4.【Q4】固定資産税の負担が買主に切り替わるタイミングは?

質問の回答

固定資産税の納税義務者は毎年1月1日時点に登記簿に記載されている所有者であり、固定資産税の課税対象期間であるその年の4月1日から年度末の3月31日分までを支払わなければなりません。たとえ1月3日に買主へ引き渡したとしても、1月1日の所有者が売主であれば、売主がその年度分の固定資産税を払わなければならないのです。

しかし、これでは不公平感が否めません。そこで慣習となっているのが、売主と買主が税負担の取り決めを行う、固定資産税の清算です。一般的には、引き渡し日を基準とし、所有期間分を日割り計算して、売買契約書に記載します。これによって、双方が公平に税負担するという結果になります。

清算によって受け取った買主負担分の固定資産税は、売買契約書上では清算金として記載されますが、税制上は売却価格に上乗せされる形となります。つまり、清算によって譲渡所得税が増え、譲渡所得税が高くなる可能性があるため、そのことに留意しておく必要があります。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、不動産の売却にかかる税金について説明し、さらに関連する情報もお伝えしました。

  • 不動産を売却する際には、譲渡所得税(利益があった場合)、印紙税、登録免許税がかかります。
  • 要件に当てはまれば、税金が安くなる特例が利用できます。ただし、特例を利用する際は確定申告が必要です。また、個別に必要な書類を用意しなければなりません。
  • 特例は複数同時に適用できないものもあるため、要件の確認を行いましょう。譲渡所得に対してかかる税金は所有期間によって大きく変わるため、どのタイミングで売却するのがベストであるかを十分検討することも大切です。

税金のかかり方は売却の状況によって異なります。この記事を不動産売却成功のためにお役立ていただければ幸いです。

この記事のポイント まとめ

不動産売却すると税金がかかる?

不動産売却すると、以下の税金を支払わければならない可能性があります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

詳細は「1.不動産売却の時にかかる3つの税金」をご覧ください。

譲渡所得税は必ず支払わなければいけないの?

譲渡所得税がかかるのは、以下の場合のみです。

  • 買ったときの価格より高く売れたとき
  • 家やマンションを買い替えしたとき、売れた価格のほうが高かったとき

詳しくは「2.譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。

不動産売却後の税金の計算方法は?

譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

  • 長期譲渡所得税の計算式│譲渡所得の金額 × 15%( 住民税5% )
  • 短期譲渡所得税の計算式│税額 = 譲渡所得の金額 × 30%( 住民税9% )

詳しくは「2-3.譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。

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