マンションを売却する際にローンが残っている場合に知っておくべき全手順

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ほとんどの人がマンションを買うときに利用する住宅ローン。返済期間を長く設定してローンを払っている人も多いと思います。でも、転勤や家族構成、ライフスタイルの変化によっては、住宅ローンが残っているマンションを売却し、引っ越しが必要になってくることもありますよね。

「住宅ローンが残っていると家が売れないのではないか」と不安に思われている方もいらっしゃいますが、ローンが残っていても売却することは可能です。

ただし、残っているローンを完済して抵当権を抹消することが前提となります。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、その家や土地の権利を担保として、お金を貸している金融機関に提供しますというものです。

つまり「抵当権が抹消されていない」ということは、「返済をしなければ家は取り上げられてしまう」という状況ですので、当然このような状態の物件を買いたいと思う人はいませんよね?

売却する際の流れは以下のようになりますが、抵当権の抹消手続きは、以下の「6.売却代金を受け取り、引き渡し」のところに入ってきます

ローンが残っているマンションを売却する流れ

「6. 売却代金を受け取り、引き渡し」の時点で、住宅ローンの残債を上回る金額でマンションが売れていれば問題ありません。

「でも残債を上回る金額での売却なんて普通は無理なんじゃ…?」という心配の声が聞こえてきそうですが、残債を下回ってしまった場合でも売却が可能な場合はあります!

今回はローンが残っているマンションの売却を検討している皆さんに、どんな売却方法があるか、具体的にご紹介していきますので、ぜひここで得る知識を活用して、売却活動の一歩を踏み出してくださいね。

1. 売却代金でローンを返済する

売却代金がローンの残債を上回る場合、買主から受け取ったお金を返済に充て、残っているローンを完済してから引き渡すことになります。これは住宅ローンが残っているマンションを売却する場合では一番ハッピーなケースです。もし、残債を払ってもなお売却代金が手元に残れば、手続きの諸費用や次の家を購入する際の資金に充てることもできますので、少しでも高く売れるよう手を尽くしましょう!

ではどうすれば高く売れるのでしょうか?

実は高く売るためには、売却を依頼する不動産会社を最初から一社に絞らずに、複数の会社を比べて決めることがもっとも重要です。なぜなら、不動産会社には「賃貸専門」「投資物件が主力」「土地活用がメイン」など、各社により得意分野が異なり、同じ物件を査定してもらっても査定額に差が出てくるからです。

とはいえ、一社一社、自分で査定依頼を行うのは面倒で、時間もかかります。そこでお持ちの物件と相性の良い不動産会社を探すためにおススメなのが、一括査定サービス「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

不動産一括査定サイト HOME4U
HOME4U

HOME4Uは、一回の簡単な入力でマンション売却の対応が可能な複数の不動産会社に対し、同時に査定を依頼することができます。
手間なく一度に、複数の会社から査定金額を出してもらうことができ、一社に査定してもらうだけではわからない査定額の違いや売却活動の内容を比較しながら、最適な不動産会社を探せます

マンションを少しでも高く売却するためには、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社を比べ、一番信頼できる会社と契約するようにしましょう。

この他にも家を高く売るためのポイントがありますので、ぜひこちらの記事も参考にしてみてください。

家を高く売る方法教えます!9割以上が「やって良かった」と答えた3つの簡単テクニック

2. 売却代金がローンの返済に足らない場合

2-1. 足らない分を現金(自己資金)で支払う

いくつかの不動産会社から査定を受けたものの、どうしても売却代金が残債の額を下回ってしまいそうな場合、足らない分を預貯金などの自己資金で補い、ローンを完済すれば売却が可能です。

なお、「自己資金で補うこともできないし、このままローンを払い続けることも難しい…(だからすっきりと手放したい)」という方は、このあと第3章で紹介する方法も検討してみてくださいね。

2-2. 買い替えの場合、足らない分を新たなローンに組み込む

今住んでいるマンションを売却して別の家を購入する場合であれば、新居の住宅ローンに残債分を上乗せして組む「住み替えローン」というものがあります。住み替えローンを利用する場合、売却と同時に新居の購入の手続きも進めていかなければならないので、決済や引き渡しのタイミングや売買の相手方、金融機関とのスケジュールの調整が非常にシビアです。

また、上乗せできるローンにも上限があり、売却にかけられる期間の制限や審査条件などが厳しくなる場合もありますので、しっかりと調整を行ってリードしてくれる不動産会社に任せるのがよいでしょう。

住み替えローンを利用する場合の流れなどは当サイトのこちらの記事でも詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にご覧ください。

「住み替えローン」って何?~メリット・制約・落とし穴~

3. 任意売却をする

万が一住宅ローンの支払いが滞っている場合、任意売却という方法でお金を借りている金融機関や保証会社と交渉をして、債務を残したまま抵当権を外してもらって通常の売却をすることが可能な場合があります。今はまだ返済が滞っていない方でも、「もう間もなく滞りそう…」という方は、ぜひご一読ください。

もし延滞が続いて債権が回収できなくなってしまうと、抵当権が発動されて担保になっているマンションは競売にかけられてしまいます。競売では通常の手順で売却するよりもずっと値段が下がってしまうので、競売よりは任意売却の方が高く売れる可能性が残ります。

しかし任意売却をするには、住宅ローンを延滞していることが前提であり、どうしても売却しなければならない状況でないと認めてもらえません。また、認めてもらえたとしても、住宅ローンの延滞事故として個人信用情報に一定期間記録が残り、いわゆるブラックの状態になってしまいますので、新しくローンを組んだり、カードの更新ができなくなったりしてしまいます。

普通の売却と異なり、任意売却には条件やデメリットがありますが、競売よりは高い金額で売れることと、売却後に残った債務についても無理のない返済プランに変更してもらえるというメリットもあります

まるっきり希望を捨てる必要はありませんので、選択肢として検討してはいかがでしょうか。
任意売却についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。

家の競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識

4. まとめ

それではおさらいです。
住宅ローンが残っているマンションを売却することは可能です。売却ができるのは、以下のいずれかに該当する場合です。

  1. 売却金額で残債を完済できること(抵当権を抹消できること)
  2. 売却金額で残債が完済できない場合は、自己資金で補い、完済すること
  3. 上記(1)(2)ともに難しい場合には、条件を満たせば「任意売却」という方法もあること

まずは(1)に該当するよう、「一括査定サイト・HOME4U」を使って、できるだけ高く売ることを目指しましょう!

皆さんの売却活動が成功することを、心からお祈りしています。

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