マンションを売却する際にローンが残っている場合に知っておくべき全手順

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ほとんどの人がマンションを買うときに利用する住宅ローン。しかし、転勤や家族構成、ライフスタイルの変化によっては、住宅ローンが残っているマンションを売却し、引っ越しが必要になってくることもありますよね。

「住宅ローンが残っていると家が売れないのではないか」と不安に思われている方もいらっしゃるでしょう。しかし、安心してください。ローンが残っていても売却することは可能です。

ただし、残っているローンを完済して抵当権を抹消することが前提となります。抵当権※とは、その家や土地の権利を担保としてお金を借り、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合には、お金を貸している金融機関に担保となっている家や土地の権利を差し出さなければいけないというものです。

※参照:e-GOV「民法 第10章 抵当権

つまり「抵当権が抹消されていない」ということは、「返済をしなければ家は取り上げられてしまう」という状況を意味します。当然このような状態の物件を買いたいと思う人はあまりいません。

マンションを売却する際の流れは以下のようになりますが、抵当権の抹消手続きは、以下の「6.売却代金を受け取り、引き渡し」のところに入ってきます。

ローンが残っているマンションを売却する流れ

「6. 売却代金を受け取り、引き渡し」の時点で、住宅ローンの残債を上回る金額でマンションが売れていれば問題ありません。

「残債を上回る金額でのマンション売却なんて、普通は無理なのでは…?」と心配の声が聞こえてきそうですが、残債を下回ってしまった場合でも売却が可能な場合はあります。

今回はローンが残っているマンションの売却を検討している皆さんに、どんな売却方法があるか、具体的にご紹介していきます。ぜひここで得る知識を活用して、マンションの売却活動の一歩を踏み出してくださいね。

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1. 売却代金でローンを返済する

売却代金がローンの残債を上回る場合、買主から受け取ったお金を返済に充て、残っているローンを完済してから引き渡すことになります。これは住宅ローンが残っているマンションを売却する場合では一番ハッピーなケースです。もし、残債を払ってもなお売却代金が手元に残れば、手続きの諸費用や次の家を購入する際の資金に充てることもできますので、少しでも高く売れるよう手を尽くしましょう!

それではどうすればマンションを高く売ることができるのでしょうか?実は高く売るためには、売却を依頼する不動産会社を最初から一社に絞らずに、複数の会社を比べて決めることがもっとも重要です。
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マンションを少しでも高く売却するためには、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社を比べ、一番信頼できる会社と契約するようにしましょう。

この他にも家を高く売るためのポイントがありますので、ぜひ以下の関連記事も参考にしてみてください。

9割以上が満足した【家を高く売る】3つの簡単テクニック

2. 売却代金がローンの返済に足りない場合

ここからは、売却した金額が住宅ローンの返済残額には足りず、ローンが余ってしまう場合の対処法について解説していきます。

2-1.足りない分を現金(自己資金)で支払う

いくつかの不動産会社から査定を受けたものの、どうしても売却代金が残債の額を下回ってしまいそうな場合、足りない分を預貯金などの自己資金で補い、ローンを完済すれば売却が可能です。

なお、「自己資金で補うこともできないし、このままローンを払い続けることも難しい…(だからすっきりと手放したい)」という方は、このあと第3章で紹介する方法も検討してみてください。

2-2.買い替えの場合、足りない分を新たなローンに組み込む

今住んでいるマンションを売却して別の家を購入する場合であれば、新居の住宅ローンに残債分を上乗せして組む「住み替えローンというものがあります。住み替えローンを利用する場合、売却と同時に新居の購入の手続きも進めていかなければならないので、決済や引き渡しのタイミングや売買の相手方、金融機関とのスケジュールの調整が非常にシビアです。

また、上乗せできるローンにも上限があり、売却にかけられる期間の制限や審査条件などが厳しくなる場合もありますので、しっかりと調整を行ってリードしてくれる不動産会社に任せるのがよいでしょう。

住み替えローンを利用する場合の流れなどは、以下の記事でも詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にご覧ください。

「住み替えローン」って何?~メリット・制約・落とし穴~

3.任意売却をする

万が一住宅ローンの支払いが滞っている場合、任意売却という方法でお金を借りている金融機関や保証会社と交渉をし、債務を残したまま抵当権を外してもらって通常の売却をすることが可能な場合があります。今はまだ返済が滞っていない方でも、「もう間もなく滞りそう…」という方は、ぜひご一読ください。

もし延滞が続いて債権が回収できなくなってしまうと、抵当権が発動されて担保になっているマンションは競売にかけられてしまいます。競売では通常の手順で売却するよりもずっと値段が下がってしまうので、競売よりは任意売却の方が高く売れる可能性が残ります。

しかし任意売却をするには、住宅ローンを延滞していることが前提であり、どうしても売却しなければならない状況でないと認めてもらえません
また、認めてもらえたとしても、住宅ローンの延滞事故として個人信用情報に一定期間記録が残り、いわゆるブラックの状態になってしまうため、新しくローンを組んだり、カードの更新ができなくなったりしてしまいます。

普通の売却と異なり、任意売却には条件やデメリットがあります。しかし、競売よりは高い金額で売れ、そして売却後に残った債務についても無理のない返済プランに変更してもらえるというメリットもあります。

勿論、まるっきり希望を捨てる必要はありません。あくまでひとつの選択肢として検討してはいかがでしょうか。
任意売却についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

家の競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識

参考:法務省「債権回収会社(サービサー)制度 -債権管理回収業に関する特別措置法-

4.まとめ

住宅ローンが残っているマンションを売却することは可能です。しかし、売却ができるのは、以下のいずれかに該当する場合です。

  1. 売却金額で残債を完済できること(抵当権を抹消できること)
  2. 売却金額で残債が完済できない場合は、自己資金で補い、完済すること
  3. 上記(1)(2)ともに難しい場合には、条件を満たせば「任意売却」という方法もあること

まずは(1)に該当するよう、「一括査定サイト・HOME4U」を使って、できるだけ高く売ることを目指しましょう!

皆さんの売却活動が成功することを、心からお祈りしています。

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