初めての自宅売却|流れから税金まで、分かりやすく教えます!

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自宅を売却したいと考えていても、具体的に何からはじめればよいか、見当がつかない方も多いでしょう。

いくらで売れるのか、住宅ローンの残債はどうなるのか、確定申告はどのように行うのか、そして、自宅の売却価格はどのように決めればよいのか、などなど…。予備知識なしに不動産会社に相談することに不安があり、ためらっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、自宅の売却を考えている方に向けて、売却の基本的な手順や、おおよそのスケジュール税金や不動産会社に支払う手数料など売主側の負担金、売却時の注意点などについて詳しく解説していきます。

自宅をできるだけ高く、そして早く売るために、しっかりと誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶ手引きとなりますので、最後までご覧ください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. 自宅を売却するときの流れ

自宅の売却を検討している方の中には、不動産取引が初めてで、不安に思っておられる方もいらっしゃると思います。はじめに、基本的な売却の流れを確認していきましょう。

1-1. おおよその流れとスケジュール

売却が完了するまでの、おおよその流れは下記の通りです。

相場の確認 約1~2週間
物件の査定 約1~4週間
不動産会社の選定・媒介契約 約1~2週間
物件の売り出し・内覧案内 約1~3カ月
売買契約・決済・引き渡し 約1~2カ月

売却が完了するまでには、物件の査定からスムーズに進んだとしても約3カ月~6カ月かかります。物件の売り出しまでに時間がかかれば、売却が完了するまでの期間もさらに延びることになります。

1-2. 相場の確認

自宅を売却するには、「いくらで売るか」を決める必要がありますが、必ずしも希望する金額で売れるとは限りません。

妥当と思われる売却金額を決めるには、同じような条件を持つ物件の相場を確認することからはじめます。

相場の確認方法には、「REINS(レインズ)」「土地総合情報システム」「中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)」などがあります。所有する住所地と同じエリア、または、近いエリアで立地条件が似ている物件がどのくらいの相場になっているか、とても参考になります。

1-3. 物件の査定

相場を確認したあとは、自宅の査定を不動産会社に依頼します。査定は、築年数や近隣の取引状況、建物の現状などさまざまな観点をもとに算出されます。査定を近隣の不動産会社に依頼することも考えられますが、その会社が仲介を得意としている場合、売却したい家に対して納得できる査定価格が提示されない可能性があります。

また、査定は1社だけでなく、複数の会社に依頼して比較検討することが望ましいです。そのためには自分で何社もの不動産に問い合わせなければならないので、時間と労力を費やします。

そんな時、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用すれば、一度に複数の会社に査定依頼をすることができるので、効率的に情報を集めることができます。

物件の住所や種類(マンション、戸建てなど)などをインターネット上で入力すると、入力内容に応じて、査定対応できる不動産会社を自動で選定してくれます。その中から気になる不動産会社を選んで、査定を申し込むことができるのです。

1-4. 不動産会社の選定・媒介契約

査定の結果から相応しいと思う不動産会社がみつかったら、その会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主が不動産会社に売却の手続きの代行を委託するものです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。一般媒介契約は、他の不動産会社とも契約できるものですが、専任媒介契約専属専任媒介契約は、ひとつの不動産会とだけ契約するものです。どの契約を選択すればよいか、それぞれの違いを比較して選んでください。

媒介契約について、さらに詳しく知りたい人は、次の記事を参照にするといいでしょう。
媒介契約は不動産の売却を実際にはじめる上での大切な契約です。3つの媒介契約のメリットとデメリットについて詳しく解説したこの記事を読めば、より最適な契約を選ぶことができようになります。

3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

1-5. 物件の売り出し・内覧案内

不動産会社と媒介契約を結んだら、物件の売り出しを行いますので、まず不動産会社と相談しながら「売却価格」を決めます。希望の売買価格と市場での売買価格と差がある場合は、売買価格が決まるまでに時間を要することもあります。

物件の売り出しは不動産会社が行い、不動産広告やインターネットの不動産売買情報などに、物件の情報を記載することで、幅広く購入希望者を募ります。

販売物件に興味を持つ方が現れたら、実際に自宅の内部を見学に来ますが、これを内覧といいます。
物件に対して良い印象を持ってもらうためには、日頃から整理整頓をして清潔な状態を保ってください

内覧時や内覧が終わった後に、価格の交渉を行う場合もありますが、内覧の受付・案内・価格交渉も、不動産会社が間に入りリードしてくれるので、お任せしても大丈夫です。不安なことは、不動産会社の担当者に相談するようにしてください。

1-6. 売買契約・決済・引き渡し

買主と売却金額の折り合いが付けば、売買契約を結びます。一般的には、売買契約時に買主から手付金を受け取り、後日、残金決済と物件の引き渡しを同時に行います。購入希望者が住宅ローンを利用することもあるため、最終決済・引き渡しまでは一定期間がかかると想定しておいてください。

初めて自宅を売却する方にとって聞きなれない言葉が多いかもしれませんが、相場の確認から査定を依頼し、不動産会社を選ぶまでの、不動産売却の行程を説明しました。
次の章では、今住んでいる住宅にローンが残っているけれど、売却をしたいという場合の対処方法についてご紹介します。

2. 住宅ローンの残債があるときの売却方法

住宅ローンを完済していない場合でも、自宅を売却できるのでしょうか?結論からお伝えすると、住宅ローンの残債があっても売却は可能です。それではどのように売却したらいいのか、手順を確認していきます。

2-1. 住宅ローンよりも売却額が多い場合

住宅ローンの残債よりも自宅の売却金額が上回るなら、その資金をもとに住宅ローンの完済が可能です。
ローン完済と引き渡しまでの流れは次の通りです。

  1. 自宅の売買代金の決済(受取)
  2. 住宅ローンの残債を完済
  3. 住宅ローン金融機関の抵当権抹消
  4. 購入者に物件の所有権を移転

上記の手続きは、一般的には同日に全て行われます。住宅ローンの残債があってもなくても、不動産取引では売買代金の決済と同時に物件を引き渡します

住宅ローンが残っている物件には、ローンを借りた金融機関の抵当権が付けられています。抵当権が付いたままだと、住宅ローンの支払いが滞った場合に差し押さえられる恐れがあるため、新しい購入者は「抵当権を抹消すること」が取引の中で重要になります。

2-2. 住宅ローンよりも売却額が少ない場合

自宅の売却金額よりも住宅ローンの残債が多い場合は「住み替えローン」という方法で、売却することが可能です。

住宅ローンの残債がある自宅を売却するには、基本的には住宅ローンの一括完済をして抵当権を抹消します。売却代金や自己資金を利用するなどして、完済する資金が準備できれば良いですが、準備できないときは、新たな自宅を購入する住宅ローンに対して、残債がある住宅ローンを上乗せして「住み替えローン」を利用します

住み替えローンの利用から引き渡しまでの流れには、「住み替えローン」と「つなぎ融資」があります。

住み替えローン

自宅を先に売却してから新しい自宅を購入する場合に、住み替えローンを利用します。売却代金が確定してから、予算に見合う新しい家を検討できるため、無理な資金計画を避けられます。ただし、売却できるまでは仮住まいをする必要があります。

つなぎ融資

住み替えで、新しい自宅の購入代金の支払いよりも、今住んでいる自宅の売却代金の入金が後になってしまうときに、売却代金の入金までの一時的な資金不足分を補うために「つなぎ融資」を利用します。つなぎ融資の借入期間は、最大で1年までです。

住み替えローンは、売却したい自宅の住宅ローンを完済することなく借りられるローンですが、「前の家」と「新しい家」の住宅ローンを合算することになりますので、借入額や月々の返済額の負担が以前よりも増える可能性があります。安易に利用することなく、きちんと返済できる資金計画を立てて進めるようにしてください。

3. 自宅の売却で必要な税金・手数料は?

不動産の売却をすると、所定の税金や手数料がかかります。どのような費用が必要なのか確認していきます。

3-1. 不動産会社の仲介手数料

自宅の売却手続きは、個人が契約の全てを行うには、物件に不具合があったときなどの補償リスクなどがあるため、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。順調に売買契約を結んだ場合は、売主が不動産会社に対して、仲介手数料を支払います。仲介手数料の計算は下記の速算式を使うと簡単で便利です。

  • 200万円超えから400万円以下の速算式は「取引額の4%+2万円」(別途消費税)
  • 400万円超えの速算式は「取引額の3%+6万円」(別途消費税)

売買価格が1,000万円の場合、速算式で計算すると、仲介手数料は以下の通りです。

1,000万円×3%+6万円=36万円(別途消費税)

3-2. 不動産売却の所得税

自宅を売却したときに所得税の納税が必要なのは、売却益が出たときです。

この売却益とは、自宅の売却価格(譲渡価格)から仲介手数料などの経費(譲渡費用)と、自宅を取得したときの売買代金や経費(取得費)を引き、さらに該当する特別控除などを引いてもなお残っている部分を指します。売却益が出なかった場合は、所得税の納税は必要ではありません。

売却益 = 譲渡価格-(譲渡費用+取得費)-特別控除

一般的には、当初に自宅を取得したときの価格よりも、売却時の価格の方が低くなることが多いのですが、土地の取引相場が上昇して売却価格が上がったような場合は、利益がでることもあります。

所得税の税率は、自宅の所有期間によって次のように変わります。

所有期間 所得税 住民税
長期譲渡所得
(所有期間5年超)
15% 5% 20%
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30% 9% 39%

所有期間の基準は、自宅を売却した年の1月1日現在で判断します。

なお、自宅の所有期間が売却する年の1月1日の時点で10年を超える場合、一定の要件に該当すれば所得税の税率が軽減される特例があります。

3-3. 利益がなくとも確定申告は必須

不動産を売却したときは、基本的には利益が出た場合に確定申告を行う必要があります。しかし、たとえ利益が出なかったとしても、確定申告をした方が所得税の損益通算や繰越控除ができるケースがあるため、税負担を抑えることができます。

確定申告は、住所地を管轄する税務署で手続きを行います。主な必要書類は次の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介手数料などの領収書

書類の記載や、譲渡所得の計算については、税務署の窓口で確認しながらその場で作成することができます。

3-4. 司法書士の登記手続き費用

自宅の名義を売主から買主に変更する際の、所有権移転の登記手続きの費用は、基本的には買主が負担します。しかし、自宅に抵当権が設定されていて、抹消手続きをしなければ所有権移転ができないときは、売主負担で抵当権抹消の登記手続きを行います。

抵当権抹消のおおよその費用は、司法書士への報酬が1~3万円、登録免許税が不動産1件つき1,000円ほどです。その他、自宅が親からの相続で名義が変わっていない場合は、名義変更手続きが必要です。

3-5. 不動産契約の印紙税

不動産売買契約書には、契約印紙代が必要です。現在は、印紙税の軽減措置が施行されており、500万円以上の売買契約であれば印紙税は次の通りです。(500万円以内でも印紙税はかかります)

印紙税の一覧

(※2020年(令和2年)3月31日までに作成されるものは表の右側の軽減税率が適用されます)

500万円を超え 1千万円以下のもの1万円5千円

契約金額(契約書に記載する売買金額) 本則税額 軽減税額
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

なお、売買代金の領収書には、売主が個人の場合は印紙税がかかりません。

4. 自宅売却の成功のカギは不動産会社にあり!

自宅の売却を成功させるためには、適正な査定をしてくれて、スムーズに売却するためのノウハウが豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
そこで不動産会社選びのポイントをご紹介します。

不動産売却に慣れている

不動産売却の取り扱いに慣れていることが必要です。特に、自宅のあるエリアでの売却を得意としている会社で、相場感に詳しかったり、取引事例が多かったりすると経験が豊富にあり、その後の進行がスムーズです。

査定価格の決め方

自宅の査定額を提示する際、数字の根拠を明確にしてくれる不動産会社が望ましいです。明確にできるということは、さまざまな観点からしっかりと調査・分析したと考えられ、妥当性があります。

不具合箇所(瑕疵担保責任)の対応

中古住宅を売却するときに注意しなければならないのが、売主の瑕疵(かし)担保責任です。瑕疵担保責任とは、雨漏りやシロアリ被害など通常の生活に支障がある欠陥は、所有権が移転しても売主が責任を持たなければならないというものです。

売主側にとっては、売却後のリスクがあるため、欠陥がある場合は事前にどの程度の不具合箇所の対応が必要か、しっかりとアドバイスしてくれる会社を選びましょう。

不動産の売り出し方

不動産の売り方も重要です。広告を効果的に利用する、物件情報に掲載するなど、潜在的な購買層に向けて積極的に情報を出し、アピールする会社が望ましいです。

以上のようなポイントに注目しながら不動産会社を選ぶことが大切ですが、自分でひとつひとつ確かめながら探していくのは大変な作業です。そこで、一括で不動産会社の比較検討ができる「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。

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まとめ

いかがでしたか?
今回は、自宅を売却するときの流れや住宅ローン残債があるときの売却の仕方、売却時に必要な税金や手数料などについてご紹介しました。

不動産売却が初めての方は、価格の決め方や不動産会社の選び方などについて不安に感じている方もいらっしゃるかもしれませんが、わからないことに丁寧に答えてくれる信頼できる会社を選び、取引がスムーズに運ぶようにしてください。

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