「自宅を高く・早く売却したい!」4つの対策・流れ・税金まで解説

自宅を売却したいと考えていても、具体的に何からはじめればよいか、見当がつかない方も多いでしょう。

できれば高値で売却したいがいくらで売れるのか不安、住宅ローンの残債はどうなるのか、などなど…。また、信頼できる不動産会社を見つけられず、相談をためらっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、自宅の売却を考えている方に向けて、早く高く売却するコツ、売却の手順とスケジュール、税金や不動産会社に支払う手数料などの費用、売却時の注意点などについて詳しく解説していきます。

自宅をできるだけ高く、そして早く売るために、しっかりと誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶ手引きとなりますので、最後までご覧ください。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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1.「自宅を高く・早く売却したい!」対策4つ

自宅売却の際、より高く・早く売却するためにはおさえておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、4つの対策を解説します。

  • 売却を決めたらなるべく早めに行動に移す
  • 正しい査定価格を知る
  • 経験・実績豊富な不動産会社を選ぶ
  • なるべく家の状態をきれいに保つ

1-1.売却を決めたらなるべく早めに行動に移す

まず、自宅売却を決めたら早めに売却へ向けて行動しましょう。

よほど一等地でない限り、中古住宅は築年数が上がればそれだけ資産価値も低下していきます。いずれは売却しようと思っているのに、先延ばしにしたり、手続きが面倒だからと所有し続けたりしていると、固定資産税の支払いが続く、資産価値の値下がりするなど、デメリットが増えていきます。

自宅をより高く・早く売却するためには、売却に向けて早めに行動することが大切です。

1-2.正しい査定価格を知る

正しい査定価格を知る自宅を売却するときは、不動産会社の査定金額を鵜呑みにせず、必ず自分でも相場を調べて適正な査定価格を把握しましょう。

不動産取引において不動産会社へ支払う仲介手数料は、成功報酬のため売買が成立してから発生します。そのため、ほかの不動産会社と差をつけるためなかには相場よりも高い査定金額を提示してくる会社も存在します。高すぎる値付けは、なかなか売却できず、結局値下げをしなければいけないということにもなりかねません。

自宅をより高く・早く売却するためには、不動産会社まかせにせず、自分でも相場を調べて正しい査定価格を把握するようにしましょう。

相場を確認する詳しい方法は「2-1.相場の確認」をご覧ください。

1-3.経験・実績豊富な不動産会社を選ぶ

自宅売却には、不動産会社の得意分野の見極めも重要なポイントです。

つい査定金額で不動産会社を選びがちですが、不動産会社にも得意分野や得意エリアが存在します。大手で全国幅広くカバーしていても、ある特定のエリアだけ見ると地域の小規模の不動産会社でも売買実績がいい場合もあります。また、賃貸物件では実績はあっても不動産売買はそこまで実績がないという場合もあります。

複数の不動産会社を比較・検討してそれぞれの得意分野を見極め、自宅売却を信頼して任せられる会社を選ぶようにしましょう

HOME4U」は、NTTデータグループが運営している一括査定サービスです。情報サービス事業で業界最大手、厳選した不動産会社のみと提携しているから安心・安全にご利用いただけます

1-4.なるべく家の状態をきれいに保つ

自宅を高く・早く売るためには、なるべく家の状態をきれいに保つことも重要なポイントです。

購入希望者が実際に家を見学にくる内覧では、家の清潔さや状態がその後の購入決定に影響します。不要な物は捨てて家の中を清潔に保つことで印象がアップします。水回りやカビ、排水溝の詰まりや臭い、収納場所などもチェックされる可能性があるので、見えないだろうと不用品を詰め込まずすっきりさせておきましょう。

リフォームまでする必要はありませんが、ハウスクリーニングを利用するのも一つの方法です。売却する家の印象を上げるために、なるべく見栄えを良くすることは大切です。

2. 自宅を売却するときの流れ

自宅の売却を検討している方の中には、不動産取引が初めてで、不安に思われる方もいるでしょう。基本的な売却の流れを押さえておきましょう。

売却が完了するまでの、おおよその流れは下記の通りです。

自宅を売却するときの流れ

売却が完了するまでには、物件の査定からスムーズに進んだとしても約3カ月~6カ月かかります。物件の売り出しまでに時間がかかれば、売却が完了するまでの期間もさらに延びることになります。

2-1. 相場の確認

まず最初に、同じような物件の相場を確認しましょう。自宅を売却するには、「いくらで売るか」を決める必要がありますが、必ずしも希望する金額で売れるとは限りません。

妥当と思われる売却金額を決めるには、同じような条件を持つ物件の相場を確認することからはじめます。

相場の確認方法には、「REINS(レインズ)」「土地総合情報システム」「中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)」などがあります。所有する住所地と同じエリア、または、近いエリアで立地条件が似ている物件がどのくらいの売却価格になっているかを確認するとだいたいの相場を把握することができます。

2-1-1.レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、不動産流通機構が運営・管理しているサイトです。国土交通大臣指定の運営組織が発信する情報のため、信頼性や正確性も安心して利用できます。

全国で実際に取引された物件の売買価格(成約価格)の取引情報を検索することができます。

また、追加検索条件の項目も細かく、沿線・最寄り駅・駅からの距離・専有面積・間取り・築年数・用途地域など、売却したい物件の条件に近い物件の相場を調べやすい点がおすすめです。

レインズ・マーケット・インフォメーションのサイトはこちら

2-1-2.土地総合情報システム

国土交通省が実際に不動産取引をした人に実施したアンケートの結果を閲覧できるサイトです。国土交通省のWebサイトで信頼性があり、不動産の取引価格だけではなく、地価公示・都道府県地価調査の価格も検索することができます。

宅地や土地・建物など種類を選び、地域を選ぶと一覧で表示され、最寄り駅からの距離や築年数・形状・構造・建築年などからエリア一帯の相場や距離や築年数によって変わる相場価格も一目でわかり見やすいのでおすすめです。

土地総合情報システムのサイトはこちら

2-1-3.一括査定サービス

自宅の売却には、国内最大級の不動産一括査定サイト「HOME4U」がおすすめです。HOME4Uは、NTTデータ・スマートソーシングが運営する国内最大級の不動産一括査定サービスです。

全国約1,800の厳選した不動産会社と提携し、大手はもちろん地域の不動産情報に詳しい地域密着型の不動産会社まで、自宅で無料一括査定することで、納得できる価格とベストな不動産会社を選ぶことができます。

HOME4Uのサイトはこちら

2-2. 物件の査定を依頼

相場を確認したあとは、自宅の査定を不動産会社に依頼します。査定は、築年数や近隣の取引状況、建物の現状などさまざまな観点をもとに算出されます。査定を近隣の不動産会社に依頼することも方法の1つですが、その会社が仲介を得意としている場合、売却したい家に対して納得できる査定価格が提示されない可能性があります。

また、査定は1社だけでなく、複数の会社に依頼して比較検討することが望ましいとされています。そのためには自分で何社もの不動産に問い合わせなければならないので、時間と労力を費やします。

そんな時、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用すれば、一度に複数の会社に無料で査定依頼をすることができるので、効率的に情報を集めることができます。

物件の住所や種類(マンション、戸建てなど)などをインターネット上で入力すると、入力内容に応じて、査定対応できる不動産会社を自動で選定してくれます。その中から気になる不動産会社を選んで、無料で複数の会社に査定を申し込むことができるのです。

2-3. 不動産会社の選定・媒介契約

査定の結果から相応しいと思う不動産会社がみつかったら、その会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主が不動産会社に売却の手続きの代行を委託するものです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。一般媒介契約は、他の不動産会社とも契約できるものですが、専任媒介契約専属専任媒介契約は、ひとつの不動産会とだけ契約するものです。どの契約を選択すればよいか、それぞれの違いを比較して選んでください。

媒介契約について、さらに詳しく知りたい人は、次の記事を参照にするといいでしょう。
媒介契約は不動産の売却を実際にはじめる上での大切な契約です。3つの媒介契約のメリットとデメリットについて詳しく解説したこの記事を読めば、より最適な契約を選ぶことができようになります。

媒介契約は3種類!メリット・デメリットと有利な契約について解説

2-4. 物件の売り出し・内覧案内

不動産会社と媒介契約を結んだら、物件の売り出しを行いますので、まず不動産会社と相談しながら「売却価格」を決めます。希望の売買価格と市場での売買価格と差がある場合は、売買価格が決まるまでに時間を要することもあります。

物件の売り出しは不動産会社が行い、不動産広告やインターネットの不動産売買情報などに、物件の情報を記載することで、幅広く購入希望者を募ります。

販売物件に興味を持つ方が現れたら、実際に自宅の内部を見学に来ますが、これを内覧といいます。
物件に対して良い印象を持ってもらうためには、日頃から整理整頓をして清潔な状態を保ってください

内覧時や内覧が終わった後に、価格の交渉を行う場合もありますが、内覧の受付・案内・価格交渉も、不動産会社が間に入りリードしてくれるので、お任せしても大丈夫です。不安なことは、不動産会社の担当者に相談するようにしてください。

2-5. 売買契約・決済・引き渡し

買主と売却金額の折り合いが付けば、売買契約を結びます。一般的には、売買契約時に買主から手付金を受け取り、後日、残金決済と物件の引き渡しを同時に行います。購入希望者が住宅ローンを利用することもあるため、最終決済・引き渡しまでは一定期間がかかると想定しておいてください。

初めて自宅を売却する方にとって聞きなれない言葉が多いかもしれませんが、相場の確認から査定を依頼し、不動産会社を選ぶまでの、不動産売却の行程を説明しました。
次の章では、今住んでいる住宅にローンが残っているけれど、売却をしたいという場合の対処方法についてご紹介します。

3. 住宅ローンの残債があるときの売却方法

住宅ローンを完済していない場合でも、自宅を売却できるのでしょうか?結論からお伝えすると、住宅ローンの残債があっても売却は可能です。それではどのように売却したらいいのか、手順を確認していきます。

3-1. 住宅ローンよりも売却額が多い場合

住宅ローンの残債よりも自宅の売却金額が上回るなら、その資金をもとに住宅ローンの完済が可能です。
ローン完済と引き渡しまでの流れは次の通りです。

  1. 自宅の売買代金の決済(受取)
  2. 住宅ローンの残債を完済
  3. 住宅ローン金融機関の抵当権抹消
  4. 購入者に物件の所有権を移転

上記の手続きは、一般的には同日に全て行われます。住宅ローンの残債があってもなくても、不動産取引では売買代金の決済と同時に物件を引き渡します

住宅ローンが残っている物件には、ローンを借りた金融機関の抵当権が付けられています。抵当権が付いたままだと、住宅ローンの支払いが滞った場合に差し押さえられる恐れがあるため、売主は「抵当権を抹消すること」が取引の中で重要になります。

抵当権抹消の手続きは自分でも出来ますが、購入者に安心感を与えスムーズな手続きをするためにも、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

抵当権を抹消しないとどうなる?手続き方法と費用のキホン

3-2. 住宅ローンよりも売却額が少ない場合

自宅の売却金額よりも住宅ローンの残債が多い場合は「住み替えローン」という方法で、売却することが可能です。

住宅ローンの残債がある自宅を売却するには、基本的には住宅ローンの一括完済をして抵当権を抹消します。売却代金や自己資金を利用するなどして、完済する資金が準備できれば良いですが、準備できないときは、新たな自宅を購入する住宅ローンに対して、残債がある住宅ローンを上乗せして「住み替えローン」を利用します

住み替えローンの利用から引き渡しまでの流れには、「住み替えローン」と「つなぎ融資」があります。

3-2-1.住み替えローン

自宅を先に売却してから新しい自宅を購入する場合に、住み替えローンを利用します。売却代金が確定してから、予算に見合う新しい家を検討できるため、無理な資金計画を避けられます。ただし、売却できるまでは仮住まいをする必要があります。

3-2-2.つなぎ融資

住み替えで、新しい自宅の購入代金の支払いよりも、今住んでいる自宅の売却代金の入金が後になってしまうときに、売却代金の入金までの一時的な資金不足分を補うために「つなぎ融資」を利用します。つなぎ融資の借入期間は、最大で1年までです。

住み替えローンは、売却したい自宅の住宅ローンを完済することなく借りられるローンですが、「前の家」と「新しい家」の住宅ローンを合算することになりますので、借入額や月々の返済額の負担が以前よりも増える可能性があります。安易に利用することなく、きちんと返済できる資金計画を立てて進めるようにしてください。

つなぎ融資について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

住宅ローン以外に借りるローン「つなぎ融資」について知っておくべきこと

4. 自宅の売却で必要な税金・手数料は?

不動産の売却をすると、所定の税金や手数料がかかります。どのような費用が必要なのか確認していきます。

4-1. 不動産会社の仲介手数料

自宅の売却手続きは、個人が契約の全てを行うには、物件に不具合があったときなどの補償リスクなどがあるため、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。仲介手数料は成功報酬で、順調に売買契約を結んだ場合は、売主が不動産会社に対して、仲介手数料を支払います。仲介手数料の計算は下記の速算式を使うと簡単で便利です。

取引価格(税別) 仲介手数料
200万円以下 売買金額×5%(税別)
200万円超え400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円を超える 売買金額×3%+6万円(税別)

売買価格が1,000万円の時の仲介手数料

1,000万円×3%+6万円=36万円(別途消費税)

速算式で計算すると、仲介手数料の上限金額は36万円(別途消費税)です。

4-2. 不動産売却の所得税

不動産売却をして得た売却益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得税がかかります。自宅を売却したときに譲渡所得税の納税が必要なのは、売却益が出たときのみです。

この売却益とは、自宅の売却価格(譲渡価格)から仲介手数料などの経費(譲渡費用)と、自宅を取得したときの売買代金や経費(取得費)を引き、さらに該当する特別控除などを引いてもなお残っている部分を指します。

売却益 = 譲渡価格-(譲渡費用+取得費)-特別控除

一般的には、当初に自宅を取得したときの価格よりも、売却時の価格の方が低くなることが多いのですが、土地の取引相場が上昇して売却価格が上がったような場合は、利益がでることもあります。

所得税の税率は、自宅の所有期間によって次のように変わります。

所有期間 所得税 住民税
長期譲渡所得
(所有期間5年超)
15% 5% 20%
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30% 9% 39%

所有期間の基準は、自宅を売却した年の1月1日時点で判断します。

なお、自宅の所有期間が売却する年の1月1日の時点で10年を超える場合、一定の要件に該当すれば長期譲渡所得の税率20%を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

参照:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」所

4-3. 利益がなくとも確定申告を検討する

不動産を売却したときは、基本的には利益が出た場合に確定申告を行う必要があります。しかし、たとえ利益が出なかったとしても、確定申告をした方が所得税の損益通算や繰越控除ができるケースがあるため、税負担を抑えることができます。

確定申告は、住所地を管轄する税務署で手続きを行います。主な必要書類は次の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介手数料などの領収書

書類の記載や、譲渡所得の計算については、税務署の窓口で確認しながらその場で作成することができます。

4-4. 司法書士の登記手続き費用

自宅の名義を売主から買主に変更する際の、所有権移転の登記手続きの費用は、基本的には買主が負担します。しかし、自宅に抵当権が設定されていて、抹消手続きをしなければ所有権移転ができないときは、売主負担で抵当権抹消の登記手続きを行います。

抵当権抹消のおおよその費用は、司法書士への報酬が1~3万円、登録免許税が不動産1件つき1,000円ほどです。その他、自宅が親からの相続で名義が変わっていない場合は、名義変更手続きが必要です。

4-5. 不動産契約の印紙税

不動産売買契約書には、契約印紙代が必要です。現在は、印紙税の軽減措置が施行されており、500万円以上の売買契約であれば印紙税は次の通りです。(500万円以内でも印紙税はかかります)

印紙税の一覧

(※2022年(令和4年)3月31日までに作成されるものは表の右側の軽減税率が適用されます)

契約金額が500万円を超え 1千万円以下のものは、印紙税額が1万円から5千円に軽減されます。

契約金額(契約書に記載する売買金額) 本則税額 軽減税額
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

なお、売買代金の領収書には、売主が個人の場合は印紙税がかかりません。

不動産売却時にかかる税金や特例について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

不動産売却にかかる3つの税金│計算方法や節税対策も解説

5. 自宅売却の成功のカギは不動産会社にあり!

「マイホームは、納得できる金額で売りたい、できれば高値で売却したい」大切な資産である住宅を売却する際に、そう思うのは当然のことです。

自宅の売却を成功させるためには、適正な査定をしてくれて、スムーズに売却するためのノウハウが豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社選びのポイントをご紹介します。

5-1.不動産売却に慣れている

自宅売却を成功させるためには、不動産売却に慣れている不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社と言っても必ずしも不動産売却が得意分野とは限りません。賃貸物件や新築物件を得意としている不動産会社に不動産売却を依頼しても意味がありません。不動産会社を選ぶ際には、自宅のあるエリアでの売却を得意としている会社で、相場感に詳しく、取引事例が多い経験豊富な不動産会社を選ぶと、その後の進行がスムーズです。

5-2.妥当な査定価格の決め方をしている

自宅の査定額を提示する際、数字の根拠を明確にしてくれる不動産会社が望ましいです。明確にできるということは、さまざまな観点からしっかりと調査・分析したと考えられ、妥当性があります。

査定額の金額だけで不動産会社を選んでしまうと、査定額が実際の相場より高かった場合、なかなか買い手がつかず自宅を売却できないということにもなりかねません。

5-3.不具合箇所(契約不適合責任)についてアドバイスしてくれる

中古住宅を売却するときに注意しなければならないのが、売主の契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)です。契約不適合責任とは、雨漏りやシロアリ被害など通常の生活に支障がある欠陥は、所有権が移転しても売主が責任を持たなければならないというものです。

売主側にとっては、売却後のリスクがあるため、欠陥がある場合は事前にどの程度の不具合箇所の対応が必要か、しっかりとアドバイスしてくれる会社を選びましょう。

5-4.的確なターゲットに売り出してくれる

不動産の売り方も重要です。広告を効果的に利用する、物件情報に掲載するなど、潜在的な購買層に向けて積極的に情報を出し、アピールする会社が望ましいです。

以上のようなポイントに注目しながら不動産会社を選ぶことが大切ですが、自分でひとつひとつ確かめながら探していくのは大変な作業です。そこで、一括で不動産会社の比較検討ができる「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。

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まとめ

今回は、自宅を早く高く売却する4つの対策や、流れ、住宅ローンの残債があるときの売却の仕方、売却時に必要な税金や手数料など、自宅売却についての基本的な知識をトータルでご紹介しました。

不動産売却が初めての方は、価格の決め方や不動産会社の選び方などについて不安に感じている方もいらっしゃるかもしれませんが、わからないことに丁寧に答えてくれる信頼できる会社を選び、取引がスムーズに運ぶようにしてください。

この記事のポイント まとめ

自宅をより高く・早く売却するには?

自宅をより高く・早く売却する対策は以下の4つです。

  • 売却を決めたらなるべく早めに行動に移す
  • 正しい査定価格を知る
  • 経験・実績豊富な不動産会社を選ぶ
  • なるべく家の状態をきれいに保つ

詳しくは「1.「自宅を高く・早く売却したい!」対策4つ」をご参考ください。

自宅を売却するときの流れは?

自宅を売却する時の流れは、以下の通りです。

  1. 相場を確認する
  2. 物件の査定を複数の不動産会社に依頼する
  3. 不動産会社の選定・媒介契約
  4. 物件の売り出し・内覧案内
  5. 売買契約・決済・引き渡し

詳しくは「2.自宅を売却するときの流れ」をご覧ください。

自宅売却にかかる税金や費用は?

自宅の売却には、所定の税金や手数料がかかってきます。

  • 不動産会社の仲介手数料
  • 譲渡所得税
  • 司法書士の登記手続き費用
  • 印紙税

詳しくは「4.自宅の売却で必要な税金・手数料は?」を参考にしてください。

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