不動産の売却は高額の取引になるため、「どうすれば高く売れるのか」「どんなことに気を付ければよいのか」など、色々と心配が重なります。

今回の記事では、不動産の査定から売却まで、適切な流れを解説するとともに、”不動産売却で注意すべきポイント“をご紹介します。

わかりやすく説明するため、初心者の方でも、不動産売却の流れを確認しながら、注意点をあらかじめ把握することができます。事前に対策を講じることで、不動産売却を有利に進めましょう。

不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』も併せてご覧ください。

この記事の監修者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. 不動産売却前に注意すべき4つのこと

不動産の査定や売却をする前に、まず注意しておくべき4つのポイントを解説します。

1-1. 不動産を売却する目的・期限を明確にしておく

不動産の売却にあたり、最初に「売却の目的は何か？」「売却を終えたい期限はいつか？」という2点を明確にしておく必要があります。

※参考：国税庁「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

以上のように、目的によって事前に確認しておくべき点も見えてきます。特に住宅ローン残債の有無は大切なポイントです。もし残債がある場合、不動産の売却金額や貯蓄で完済するか、もしくは住み替えローンなどの利用を考えなくてはいけません。

また、相続税を納税した人が相続した不動産を売却する場合は、相続開始のあった日の翌日から3年10か月以内に売却することで一定額を不動産の取得費に加えることができる「取得費加算の特例」が適用されます。必須の期限ではありませんが、課税対象となる譲渡利益が減る分、節税対策となるため、売却を検討する際は一つの目途としてとらえておきましょう。

不動産を売却する前には、必ず状況や目的を整理することが大切です。

1-2. 不動産を売却する方法を検討しておく

不動産売却は、一般的には「仲介」という方法をとるのが主流です。

しかし、それ以外にもいくつかの方法があります。少しでも早く売却をしたい場合は「即時買取」、期日までに売却する必要がある場合は「買取保証」も並行して検討するとよいでしょう。

ご自身の状況に合った方法を検討し、後悔のない売却を目指しましょう。

1-3. 売却したい不動産の相場を把握しておく

不動産売却の査定を依頼する前に、売却する不動産の市場相場を把握しておくことも大切です。以下のようなサイトを活用して、同エリアの類似した不動産物件から、大体の相場価格を把握しておきましょう。

土地総合情報システム
国土交通省のWEBサイトです。実際に取引された不動産の売買価格・地価公示・都道府県地価調査の価格を知ることができます。

REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
不動産流通機構が運営するWEBサイトです。実際にされた不動産会社の取引金額を地域別に見ることできます。戸建てやマンションなど条件による絞り込みも可能です。

1-4. 不動産の売却にかかる費用を理解しておく

不動産の売却時には、税金や仲介手数料、その他の費用が発生します。事前に理解しておきましょう。

2. 不動産売却の7つの手順と注意点

不動産売却には、上のように7つのステップがあります。ここからは、その流れに合わせて、注意点を解説していきます。

【図解】不動産売却の流れと期間│必要書類や税金

不動産売却を始めるには、まず売却の流れや不動産売却の注意点を理解してお

2-1. 査定は複数の不動産会社に依頼する

注意点の1つ目は、「最初から不動産会社を知名度だけで1社に絞り込んで査定を依頼すると失敗する」という点です。

不動産を売却する時、まず不動産会社に査定をしてもらう必要がありますが、実は査定額というものは不動産会社次第でまちまちな数字が出てきます。なぜかというと、不動産会社ごとに得意とするエリアや物件が異なるからです。

全国展開の不動産会社より、地元に密着した不動産会社の方が見込み客を抱えていて高額な査定額を提示してくる場合もあるので、なるべく多くの不動産会社から査定を受けるのが賢明です。

とはいっても、個別に何社もの不動産会社にいちいち連絡を取るのは手間がかかりすぎます。そんな時に便利なのが一括査定サービスである「HOME4U（ホームフォーユー）」です。

「HOME4U」を利用するメリットは、

• 売却したい物件の情報を入力すると、物件に最適な複数の不動産会社をシステムが自動的に画面表示してくれる
• 一度のクリックで複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる
• 各社の査定額を比較できるので、有利な不動産会社を見逃さずに済む

という点です。

査定を依頼したからといって、その不動産会社と契約を結ばなくてはならないわけではありません。不動産売却の依頼でどこがいいか迷ったときは、一括査定サービスの利用をおすすめします。

無料の一括査定をする

2-2. 不動産会社は査定金額だけで比較してはいけない

複数の不動産会社から査定額を出してもらうと、つい一番高い査定額を出してくれた会社を選びたくなりますが、注意が必要です。根拠のない高い査定額で実際に売却活動を始めると、売れ残り、結果として相場より安く売ることになってしまいます。

不動産会社を選ぶ時は、査定額だけでなく、査定額が算出された根拠も確認することが重要です。なぜなら、査定額だけで判断すると、「高額の査定を提示することで仲介の契約を取ろう」と考えている不動産会社と契約してしまうリスクがあるからです。

査定の根拠として、プラスとマイナスの点の両方を具体的に説明してくれるかを確認してみましょう。回答として、具体的な過去の取引実績・事例を出してくれるようなら、さらに信ぴょう性が高まります。

さらに、説明を受けて行く中で、各社の接客の姿勢や営業マンの人柄なども見えてきます。あなたの質問や不安に対して、細部にわたって丁寧に対応してくれるかどうか、担当者の対応にも目を光らせましょう。

高額な査定額に飛びつかず、地に足をつけてしっかりと不動産会社を比較することが、不動産売却での失敗を回避するためにはとても大切です。

2-3. 媒介契約は”専属専任媒介“または”専任媒介“を選ぶ

不動産会社との媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約があります。

不動産会社や営業マンにきちんと売却活動をしてもらうためには、「専属専任媒介」「専任媒介」のいずれかを選ぶことが重要です。条件の悪い物件で一般媒介を利用した場合、売却がスムーズに進まない可能性があるため、注意が必要です。

まず3種類の契約の違いを一覧表で見ていきましょう。

レインズとは、不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのシステムです。レインズにあなたの物件が登録されれば、全国の不動産会社からも購入希望者を募ることができるため、買主を見つけられる可能性が高くなります。

一見、一般媒介は「2社以上の不動産会社と契約ができる」というメリットがあるように思えますが、最も重要なのは「不動産会社から受ける活動報告の頻度」と「不動産会社のレインズへの登録義務」です。

一般媒介は報告の義務がないので、売却活動をしているのかしていないのか、売り主にはわかりません。しかし、専属専任媒介・専任媒介は、定期的にどんな活動をしたのかを報告する義務が生じるため、不動産会社や営業マンはきちんと売却活動を行います。

法令上の登録規定のあるレインズはもちろん、ウェブページにも積極的に情報を掲載してもらえるため、力を入れて買主を探してもらえます。都心部など極端に需要が高いエリアを除いて、「専属専任媒介」「専任媒介」のいずれかを選ぶことをおすすめします。

2-4. 売り出し価格の設定は注意深く行う

不動産の売り出し価格の設定は販売において、一番重要なポイントとなります。まず、不動産の売り出し価格を決める権限は売主にあります。

ここでつまずいてしまうと、売却が大きく遅れたり、相場より値下げした価格で販売することになったりする可能性があります。以下の可能性を踏まえて注意深く行いましょう。

特に、売却に期限がある場合は、急ぐ気持ちもあるかもしれません。しかし、それを見せずにニーズと相場をしっかりと理解して売却価格を設定することが大切です。

2-5. 内覧時は徹底的に掃除しておく

内覧とは、購入希望者が見学に来ることを言います。内覧に来るということは、すでに購入意欲が高いことを示しています。しかし、部屋が汚れていると、売主の方が思い描いた新生活のイメージが壊れ、成約を妨げる要因となってしまいます。

また、部屋の状態などを理由に値下げを打診されるケースもあります。そうした隙を与えないためにも、内覧時には徹底的に掃除しておくことが大切です。

以下のポイントに注意して、内覧に備えましょう。

急に家のすべてを片付けることは至難の技です。売却を決めた時から、少しずつ片付けを進めていくと、のちの引っ越しにも役立つでしょう。

また、より部屋を美しく見せたい方は、「ホームステージング」などのサービスの活用も検討してみてください。

2-6. 売買契約書は詳細までしっかりと確認しよう

不動産の売買契約書には、以下のように、注意して確認しておくべき項目があります。なるべく細かな点まで確認してから契約を結ぶようにしましょう。

また、契約締結が延びると、互いに今後のスケジュールに支障が生まれます。スムーズに進めるためにも、確認したい点や疑問点があれば、不動産会社の営業担当者に事前に確認するように心がけましょう。

2-7. 画定申告の前に「特別控除」の適用をチェック

不動産売却で譲渡所得を得た場合、その年の確定申告が必要となります。譲渡所得は下記のような数式で算出されます。

*購入費用は経年による減価償却費を差し引いたものをさします。

居住用財産（マイホーム）を売却して譲渡所得を得た場合、以下のような特別控除や軽減税率の特例を活用することができます。

適用されるためには、その他にも条件があるため、必ず先に確認するようにしましょう。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」

「確定申告」の方法

確定申告は、1月1日～12月31日に得た所得や利益について、翌年2月中旬から3月中旬*までに申告を行います。

ちなみに、譲渡所得がマイナスとなる場合には確定申告は不要ですが、特例を利用するためには必ず確定申告を行わなくてはいけません。

*新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、2020年分の申告期限は2021年4月15日(木)まで延長されています。

参照：国税庁「令和2年分確定申告の申告・納付期限に関する情報」

3. マンションを売却する際の注意点

ここからは、マンション・戸建て別に売却をする際に気を付けるべき注意点を解説します。まずはマンション売却の注意点からみていきましょう。

3-1. 築25年超えた中古マンションは値引き率が高い

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年) 」

上のグラフにあるように、築25年を超えた中古マンションは、値引き率がぐんと上がります。

また、新耐震基準に適合しているか（1981年6月1日以降の建築物か）という点も、大きなポイントとなります。

築年数の古いマンションを売却する場合は、既存住宅売買向けの瑕疵担保保険をつけるなど、買主が安心できる状況を整える工夫をしましょう。

参考：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

3-2. 類似したマンション物件との比較は必須

マンションの売却価格を決める際には、同エリアの類似したマンション物件の価格を広く参考にする必要があります。

まずは、以下の項目での共通点や相違点を整理するとよいでしょう。

4. 戸建てを売却する際の注意点

この章では、その中でも注意すべき戸建てを売却する際のポイントについてご紹介します。

4-1. リフォームや修繕には慎重に

戸建てを売却するにあたり、長く住んでいた住居の修繕やリフォームを検討される方もいるでしょう。しかし、それが本当に必要な経費であるかどうか、慎重に検討する必要があります。

中古の戸建てを購入する方の中には、ご自身のこだわりやライフスタイル、構成などに合わせてリフォームを行いたいと考えている方も少なくありません。

リフォームや修繕を計画する際には、以下のポイントに注意が必要です。

リフォーム工事を判断する前に、必ず不動産会社の営業担当者に相談するようにしましょう。また、不具合のある状態で売買契約を行う場合は、契約不適合責任*を負わないためにも、事前に全てを調べて、買主に申告する必要があります。

*契約不適合責任：売買契約締結後に、契約内容とは異なる欠陥等が発覚した場合、売主が負う責任。最悪の場合、損害賠償や契約解除を求められる可能性もあります。

4-2. 登記内容に間違いがないかを確認

売却する物件が一戸建ての場合、登記内容と物件の現況に差異がある場合は少なくありません。

以下のようなことを行って、まだ登記の変更を行っていない場合は早急に手続きを行う必要があります。

また、土地については「登記面積と実測に差がある」ことがあります。登記を信用して購入を決めた買主とトラブルにならないよう、きちんと確認をしておきましょう。

5. 土地を売却する際の注意点

土地を売却するとき、以下の状況に該当する場合には、測量を行う必要があります。

あらかじめできるだけの調査をしておいた上で、例えば農地や山林等の価格が非常に安い物件の場合には「登記に基づいて契約し、現況との相違は容認する」旨の取り決めを交わしておくことをおすすめします。

6. 【ケース別】不動産売却でよくある失敗例と注意点

最後に、不動産売却でよくある失敗例について、ケース別にご紹介します。

不動産を売却する理由に応じて、注意すべき点も変わってきます。売却に失敗しないように、事前に確認しておきましょう。

6-1. 住み替え：「売り先行」と「買い先行」の選択を間違えない

住み替えで家を売却する場合、「売り先行」と「買い先行」という二つの方法があります。

家を売却する資金が決まってから新しい家を購入する「売り先行」。逆に、「買い先行」は売却金額が決まる前に購入を決める方法です。

ご自身の状況にあっていない方法を選択することで、資金不足で失敗する例が多々あります。以下のポイントに気を付けましょう。

6-2. 相続した不動産：不動産の共有名義には注意

相続した際に、兄弟姉妹で共有名義にした不動産の売却には共同名義の不動産は管理がしづらいため、まずは以下のような方法での相続を検討しましょう。

換価分割：不動産を売却したお金を分割して相続する
代償分割：単独で相続する代わりに、その他の被相続人に代償金を支払う
現物分割：相続する遺産を現物のまま、そのまま分ける

また、もし相続した後に、名義変更をしていなかった場合は、実質的に売却ができないため、速やかに届け出るようにしましょう。

6-3. 賃貸中の不動産：投資用物件を得意とする不動産会社を選ぶ

賃貸中の不動産を売却する場合、一般的には、現在の入居者は変わらず、部屋の所有権だけが変わる「オーナーチェンジ」と呼ばれる方法がとられます。その場合、投資向けの不動産売買を専門としている不動産会社を探しましょう。

投資向けの不動産会社選びは、どんな顧客をもっているかを見定めるのが大切です。賃貸マンションやリゾートマンションなど売却したい物件の特色に対して強みがある会社を探しましょう。

また、売却を始める前に、以下の点を確認しておくとよいでしょう。

6-4. ローンの残債がある：完済できる見込みはあるか

「ローンの残債がある」ということは、ローンの借り入れ元となる金融機関が不動産に対して「抵当権」が設定されている状態です。抵当権がついている不動産は、現実的に第三者に売却することができません。

そのため、売却する不動産にローンの残債がある場合、以下の方法をとる必要があります。

ローンの返済に行き詰まり、どうしても不動産の売却をしたい場合は、「任意売却」という方法があります。まずは借り入れ元の金融機関に相談することろから始めましょう。

6-5. 離婚による売却：財産分与と不動産名義を確認

離婚によって不動産を売却する場合、まずその不動産が財産分与の対象かどうかを確認します。

基本的に結婚後に購入した不動産は、不動産の名義や登記が相手のものであったとしても、分けるべき共有財産であり、離婚時の財産分与の対象となります。しかし、以下の場合は、対象を外れるため、注意が必要です。

しかし、売却にあたり、不動産の名義を確認する必要があります。共有名義であれば、二人の承諾が必要です。離婚後に連絡が取れなくなるケースもあるため、離婚前から協議を進めておくのがベストでしょう。

また、共有名義で住宅ローンの残債がある場合は、二人で債務を担う必要があるため、注意が必要です。売却金額でローンを完済できない場合、任意売却を検討する必要もあります。

6-6. 空き家の売却：相続空き家は税金控除を活用する

空き家の売却で一番多いのが、相続した空き家です。相続した空き家（亡くなった被相続人の方が居住していた家）の売却に対して、最大3,000万円の税金控除が受けられる特例があります。

この場合、「相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が条件となります。

また、相続後に賃貸を行う、また相続人以外で誰かが居住するなど、空き家を利用した経緯がある場合、この特例は適用できなくなるため、注意が必要です。

引用・参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

まとめ

今回の記事では、不動産を売却するときの注意点を売却の流れに沿ってご紹介しました。

不動産の売却には、ステップに応じていくつもの注意点があります。また、売却の目的によっても、注意すべき点は異なります。

不動産会社の力を借りながらも、他人任せにせず、ひとつひとつを整理しながら、着実に進めることが大切です。

まずは、査定は複数の不動産会社に依頼し、査定額の根拠が信頼できる会社を選ぶことが大切です。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）など一括査定サイトを活用して、不動産売却を円滑にスタートしましょう。

【無料】一括査定依頼スタート