不動産売却の注意点をステップ順に解説|適切な進め方とトラブル対策

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不動産の売却、知っておかないと損をする5つの注意点

不動産の売却は高額の取引になるため、「どうすれば高く売れるのか」「どんなことに気を付ければよいのか」など、色々と心配が重なります。

今回の記事では、不動産の査定から売却まで、適切な流れを解説するとともに、不動産売却で注意すべきポイント“をご紹介します。

わかりやすく説明するため、初心者の方でも、不動産売却の流れを確認しながら、注意点をあらかじめ把握することができます。事前に対策を講じることで、不動産売却を有利に進めましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

Contents

1. 不動産売却前に注意すべき4つのこと

不動産の査定や売却をする前に、まず注意しておくべき4つのポイントを解説します。

1-1. 不動産を売却する目的・期限を明確にしておく

不動産の売却にあたり、まず最初に「売却の目的は何か?」「売却を終えたい期限はいつか?」という2点を明確にしておく必要があります。

【目的別】売却の期限・確認すべきことの一覧
  期限 確認すべきこと
住み替え 住み替え先の契約による
  • 住宅ローン残債の有無(ある場合は買い替えローンなどの活用を検討)
  • 購入資金はいくらあるか?
  • 売却希望価格の下限は?
転勤による引っ越し 転勤日をもとに計画
  • 転勤の期間(戻ってくる可能性があるか)
  • 住宅ローン残債の有無
  • 転勤後の諸手当はあるか
相続した不動産の売却 相続から3年10ヶ月以内※
  • 相続登記は完了しているか
  • 共有名義や換価分割(売却後の利益を分配)の場合、全員の承諾が必要

※参考:国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

以上のように、目的によって事前に確認しておくべき点も見えてきます。特に住宅ローン残債の有無は大切なポイントです。もし残債がある場合、不動産の売却金額や貯蓄で完済するか、もしくは買い替えローンなどの利用を考えなくてはいけません。

また、相続した不動産を売却する場合は、3年10か月以内に売却することで相続税を不動産の取得費に加えることができる「取得費加算の特例」が適用されます。必須の期限ではありませんが、課税対象となる譲渡利益が減る分、節税対策となるため、売却を検討する際は一つの目途としてとらえておきましょう。

不動産を売却する前には、必ず状況や目的を整理することが大切です。

1-2. 不動産を売却する方法を検討しておく

不動産売却は、一般的には「仲介」という方法をとるのが主流です。

しかし、それ以外にもいくつかの方法があります。少しでも早く売却をしたい場合は「即時買取」、期日までに売却する必要がある場合は「買取保証」も並行して検討するとよいでしょう。

  売却価格 仲介手数料 かかる時間
仲介
  • 相場価格で売れる
支払う 3~6カ月程度
即時買取
  • 相場価格の7割程度となる
不要 1週間~1か月程度
買取保証
  • 仲介の期限内に売れると相場価格で売れる
  • 期限を過ぎると7割程度で買い取られる
仲介で売れた場合は支払う 3~6カ月程度
(各社の取り決めによる)

ご自身の状況に合った方法を検討し、後悔のない売却を目指しましょう。

1-3. 売却したい不動産の相場を把握しておく

不動産売却の査定を依頼する前に、売却する不動産の市場相場を把握しておくことも大切です。以下のようなサイトを活用して、同エリアの類似した不動産物件から、大体の相場価格を把握しておきましょう。

土地総合情報システム
国土交通省のWEBサイトです。実際に取引された不動産の売買価格・地価公示・都道府県地価調査の価格を知ることができます。

REINS Market Information(レインズマーケットインフォメーション)
不動産流通機構が運営するWEBサイトです。実際にされた不動産会社の取引金額を地域別に見ることできます。戸建てやマンションなど条件による絞り込みも可能です。

1-4. 不動産の売却にかかる費用を理解しておく

不動産の売却時には、売主が負担しなければならない仲介手数料、税金、その他の費用が発生します。事前に理解しておきましょう。

仲介手数料 取引額が400万円を超える場合、取引額の3%+6万円
税金 印紙税 契約書に課される税金
登録免許税 不動産登記の変更にかかる税金
(買主負担の場合は不要)
譲渡所得税 売却で利益が生じた際にかかる税金
住宅ローン 抵当権抹消費用 住宅ローンを完済後、抵当権を抹消するための費用
繰り上げ返済手数料 住宅ローンを一括返済した際にかかる手数料
司法書士への報酬 登記を依頼した場合に発生
不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説

2. 不動産売却の7つの手順と注意点

不動産売却には、上のように7つのステップがあります。ここからは、その流れに合わせて、注意点を解説していきます。

2-1. 査定は複数の不動産会社に依頼する

注意点の1つ目は、「最初から不動産会社を知名度だけで1社に絞り込んで査定を依頼すると失敗する」という点です。

不動産を売却する時、まず不動産会社に査定をしてもらう必要がありますが、実は査定額というものは不動産会社次第でまちまちな数字が出てきます。なぜかというと、不動産会社ごとに得意とするエリアや物件が異なるからです。

全国展開の不動産会社より、地元に密着した不動産会社の方が見込み客を抱えていて高額な査定額を提示してくる場合もあるので、なるべく多くの不動産会社から査定を受けるのが賢明です。

とはいっても、個別に何社もの不動産会社にいちいち連絡を取るのは手間がかかりすぎます。そんな時に便利なのが一括査定サービスである「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4U」を利用するメリットは、

  • 売却したい物件の情報を入力すると、物件に最適な複数の不動産会社をシステムが自動的に画面表示してくれる
  • 一度のクリックで複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる
  • 各社の査定額を比較できるので、有利な不動産会社を見逃さずに済む

という点です。

査定を依頼したからといって、その不動産会社と契約を結ばなくてはならないわけではありません。できるだけ複数の会社から査定を受けるようにするのが「失敗しないため」の第一歩となります。

2-2. 不動産会社は査定金額だけで比較してはいけない

適正価格

複数の不動産会社から査定額を出してもらうと、つい一番高い査定額を出してくれた会社を選びたくなりますが、注意が必要です。根拠のない高い査定額で実際に売却活動を始めると、売れ残り、結果として相場より安く売ることになってしまいます。

不動産会社を選ぶ時は、査定額だけでなく、査定額が算出された根拠も確認することが重要です。なぜなら、査定額だけで判断すると、「高額の査定を提示することで契約を取ろう」と考えている不動産会社と契約してしまうリスクがあるからです。

査定の根拠として、プラスとマイナスの点の両方を具体的に説明してくれるかを確認してみましょう。回答として、具体的な過去の取引実績・事例を出してくれるようなら、さらに信ぴょう性が高まります。

さらに、説明を受けて行く中で、各社の接客の姿勢や営業マンの人柄なども見えてきます。あなたの質問や不安に対して、細部にわたって丁寧に対応してくれるかどうか、担当者の対応にも目を光らせましょう。

高額な査定額に飛びつかず、地に足をつけてしっかりと不動産会社を比較することが、不動産売却での失敗を回避するためにはとても大切です。

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2-3. 媒介契約は”専属専任媒介“または”専任媒介“を選ぶ

不動産会社との媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約があります。

不動産会社や営業マンにきちんと売却活動をしてもらうためには、「専属専任媒介」「専任媒介」のいずれかを選ぶことが重要です。一般媒介の場合、売却がスムーズに進まない可能性があるため、注意が必要です。

まず3種類の契約の違いを一覧表で見ていきましょう。

3つの媒介契約の違い 比較一覧
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

レインズとは、不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのシステムです。レインズにあなたの物件が登録されれば、全国の不動産会社からも購入希望者を募ることができるため、買主を見つけられる可能性が高くなります。

一見、一般媒介は「2社以上の不動産会社と契約ができる」というメリットがあるように思えますが、最も重要なのは「不動産会社から受ける活動報告の頻度」「不動産会社のレインズへの登録義務」です。

一般媒介は報告の義務がないので、売却活動をしているのかしていないのか、売り主にはわかりません。しかし、専属専任媒介・専任媒介は、定期的にどんな活動をしたのかを報告する義務が生じるため、不動産会社や営業マンはきちんと売却活動を行います。

法令上の登録規定のあるレインズはもちろん、ウェブページにも積極的に情報を掲載してもらえるため、力を入れて買主を探してもらえます。都心部など極端に需要が高いエリアを除いて、「専属専任媒介」「専任媒介」のいづれかを選ぶことをおすすめします。

2-4. 売り出し価格の設定は注意深く行う

不動産の売り出し価格の設定は販売において、一番重要なポイントとなります。まず、不動産の売り出し価格を決める権限は売主にあります。

ここでつまずいてしまうと、売却が大きく遅れたり、相場より値下げした価格で販売することになったりする可能性があります。以下の可能性を踏まえて注意深く行いましょう。

  • 買主から値下げ交渉される可能性がある
  • 相場より高すぎる価格を設定すると売れ残り、買い手がつきづらくなる
    → 相場より価格を下げる結果となる可能性がある
  • 最初から売り急いで価格を下げると損をする

特に、売却に期限がある場合は、急ぐ気持ちもあるかもしれません。しかし、それを見せずにニーズと相場をしっかりと理解して売却価格を設定することが大切です。

2-5. 内覧時は徹底的に掃除しておく

内覧とは、購入希望者が見学に来ることを言います。内覧に来るということは、すでに購入意欲が高いことを示しています。しかし、部屋が汚れていると、売主の方が思い描いた新生活のイメージが壊れ、成約を妨げる要因となってしまいます。

また、部屋の状態などを理由に値下げを打診されるケースもあります。そうした隙を与えないためにも、内覧時には徹底的に掃除しておくことが大切です。

以下のポイントに注意して、内覧に備えましょう。

  • 水回りやキッチンは清潔感を意識する
  • リビングや部屋だけでなく、玄関・ベランダ・庭も掃除する
  • 雑多なものは処分したり、レンタル倉庫を利用したりする
  • 収納スペースも整理整頓しておく
  • 部屋のにおいも気にかけておく

急に家のすべてを片付けることは至難の技です。売却を決めた時から、少しずつ片付けを進めていくと、のちの引っ越しにも役立つでしょう。

また、より部屋を美しく見せたい方は、「ホームステージング」などのサービスの活用も検討してみてください。

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2-6. 売買契約書は詳細までしっかりと確認しよう

不動産の売買契約書には、以下のように、注意して確認しておくべき項目があります。なるべく細かな点まで確認してから契約を結ぶようにしましょう。

  • 売買する不動産の範囲(登記や図面・庭木やエアコンなどの付帯物 など)
  • 売買代金の支払い金額や支払時期・方法(手付金、内金、残金決済 など)
  • 残金支払い・登記の所有権移転・不動産の引渡し・引っ越しの時期
    (売却したお金で住宅ローンの残債を支払う場合、登記の変更を行うためには、抵当権等の抹消が必須。すべてを同時に進める必要があります)
  • 土地の実測に関する取り決め(負担先。また相違があった場合は清算が必要か)
  • 契約解除の条件(違反すると違約金〔売買価格の1~2割程度〕が発生) など

また、契約締結が延びると、互いに今後のスケジュールに支障が生まれます。スムーズに進めるためにも、確認したい点や疑問点があれば、不動産会社の営業担当者に早めに確認するように心がけましょう。

2-7. 画定申告の前に「特別控除」の適用をチェック

不動産売却で譲渡所得を得た場合、その年の確定申告が必要となります。譲渡所得は下記のような数式で算出されます。

譲渡所得を求める場合の計算式
譲渡所得 = 売却価格- (購入費用*+ 売却にかかった費用 )

*購入費用は経年による減価償却費を差し引いたものをさします。

居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡所得を得た場合、以下のような特別控除軽減税率の特例を活用することができます。

  • 3,000万円の特別控除の特例(マイホームを売って、譲渡所得を得た場合)
  • 長期譲渡所得の軽減税率(その年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合)
  • 特定のマイホームを買い換えたときの特例(その年の1月1日時点で所有期間が10年を超え、売却した住宅より高い住宅に住み替える場合)

適用されるためには、その他にも条件があるため、必ず先に確認するようにしましょう。

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

不動産売却の税金はどのくらいかかる?節税に役立つ13の対策方法

「確定申告」の方法

確定申告は、1月1日~12月31日に得た所得や利益について、翌年2月中旬から3月中旬*までに申告を行います。

ちなみに、譲渡所得がマイナスとなる場合には確定申告は不要ですが、特別控除を受けるためには必ず確定申告を行わなくてはいけません。

*新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、2020年分の申告期限は2021年4月15日(木)まで延長されています。

参照:国税庁「令和2年分確定申告の申告・納付期限に関する情報

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識

3. マンションを売却する際の注意点

ここからは、マンション・戸建て別に売却をする際に気を付けるべき注意点を解説します。まずはマンション売却の注意点からみていきましょう。

3-1. 築25年超えた中古マンションは値引き率が高い

首都圏における築年数別の中古マンションの値引き率

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)

上のグラフにあるように、築25年を超えた中古マンションは、値引き率がぐんと上がります。築25年を超える中古マンションは、住宅ローン控除を受けることができないため、値引きをすることで補う必要があるからです。

また、新耐震基準に適合しているか(1981年6月1日以降の建築物か)という点も、大きなポイントとなります。

築年数の古いマンションを売却する場合は、既存住宅売買向けの瑕疵担保保険をつけるなど、買主が安心できる状況を整える工夫をしましょう。

参考:国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」・一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険(個人売買タイプ)」

【2021年版】マンション売却の適切な時期や手順を徹底解説

3-2. 類似したマンション物件との比較は必須

マンションの売却価格を決める際には、同エリアの類似したマンション物件の価格を広く参考にする必要があります。

まずは、以下の項目での共通点や相違点を整理するとよいでしょう。

  • 階数方角、隣接する建物などの環境
  • 間取り
  • 築年数設備
  • 日当たり風通り
  • 駐車場の有無
  • 共有スペース(ゴミ捨て場・宅配ボックスなど)の環境
  • マンションのセキュリティ対策
  • 部屋の状況(クロスや水回り)  など
マンション査定の注意点!絶対に知っておいてほしい鉄則5選

4. 戸建てを売却する際の注意点

戸建ての場合、所有期間も長い傾向にあり、土地も一緒に売却するケースも多いため、マンションに比べて確認しなくてはいけない事項が増えます。

この章では、その中でも注意すべき戸建てを売却する際のポイントについてご紹介します。

4-1. リフォームや修繕には慎重に

戸建てを売却するにあたり、長く住んでいた住居の修繕やリフォームを検討される方もいるでしょう。しかし、それが本当に必要な経費であるかどうか、慎重に検討する必要があります。

中古の戸建てを購入する方の中には、ご自身のこだわりやライフスタイル、構成などに合わせてリフォームを行いたいと考えている方も少なくありません。

リフォームや修繕を計画する際には、以下のポイントに注意が必要です。

  • リフォームや修繕の費用を売却金額で回収できるか
  • 買い手の需要が高いエリアの場合、修繕は不要なケースがある
  • リフォームを行う場合、見込まれる買い手の年齢層や傾向に対して、付加価値を与えるものを選ぶ→ 高く売って、費用も回収できる
  • 修繕する場合は、個人の好みに左右されないようにシンプルにする

リフォーム工事を判断する前に、必ず不動産会社の営業担当者に相談するようにしましょう。また、不具合のある状態で売買契約を行う場合は、契約不適合責任*を負わないためにも、事前に全てを調べて、買主に申告する必要があります。

*契約不適合責任:売買契約締結後に、買主の知らない欠陥が発覚した場合、売主が負う責任。最悪の場合、損害賠償や契約解除を求められる可能性もあります。

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4-2. 登記内容に間違いがないかを確認

売却する物件が一戸建ての場合、登記内容と物件の現況に差異がある場合は少なくありません。

以下のようなことを行って、まだ登記の変更を行っていない場合は早急に手続きを行う必要があります。

  • 増築取り壊し物置の設置などを行った
  • 屋根材や構造のリフォームを行った
    (上記の変更がなく床面積の変更もない場合、手続きは不要)
  • 住居から事務所・店舗など、建物の用途を変更した

区市町村による地籍調査が進んでいないために「公図と実測に差がある」などのトラブルは多くあります。登記を信用して購入を決めた買主とトラブルにならないよう、きちんと確認をしておきましょう。

5. 土地を売却する際の注意点

土地を売却するとき、以下の状況に該当する場合には、測量を行う必要があります。

  • 土地測量図や境界確認書がない
  • 土地の境界が定まっていない
  • 登記簿上の面積と実際の面積の差異があった場合に清算したい
    →時価が高いエリアでは大きく資産価値が変動する

あらかじめできるだけの調査をしておいた上で、場合によっては「登記に基づいて契約し、現況との相違は容認する」旨の取り決めを交わしておくことをおすすめします。

6. 【ケース別】不動産売却でよくある失敗例と注意点

最後に、不動産売却でよくある失敗例について、ケース別にご紹介します。

不動産を売却する理由に応じて、注意すべき点も変わってきます。売却に失敗しないように、事前に確認しておきましょう。

6-1. 住み替え:「売り先行」と「買い先行」の選択を間違えない

住み替えで家を売却する場合、「売り先行」と「買い先行」という二つの方法があります。

家を売却する資金が決まってから新しい家を購入する「売り先行」。逆に、「買い先行」は売却金額が決まる前に購入を決める方法です。

ご自身の状況にあっていない方法を選択することで、資金不足で失敗する例が多々あります。以下のポイントに気を付けましょう。

  • 新居の購入資金に余裕がないときは「売り先行」にしてリスクを減らす
  • 「売り先行」の場合は、新居が決まらずに一時的な住まいが必要になる可能性もある
  • 「買い先行」の場合は、買い替え特約を活用して、売却できなかった時のリスクを回避する
住み替え理由別【損をしない】家の住み替え・買い替えの流れとは?

6-2. 相続した不動産:不動産の共有名義には注意

相続した際に、兄弟姉妹で共有名義にした不動産の売却には共同名義の不動産は管理がしづらいため、まずは以下のような方法での相続を検討しましょう。

換価分割:不動産を売却したお金を分割して相続する
代償分割:単独で相続する代わりに、その他の被相続人に代償金を支払う
現物分割:相続する遺産を現物のまま、そのまま分ける

また、もし相続した後に、登記変更をしていなかった場合は、売却ができないため、速やかに届け出るようにしましょう。

換価分割って何?代償分割との違いや単独名義の注意点を解説

6-3. 賃貸中の不動産:投資用物件を得意とする不動産会社を選ぶ

賃貸中の不動産を売却する場合、一般的には、現在の入居者は変わらず、部屋の所有権だけが変わる「オーナーチェンジ」と呼ばれる方法がとられます。その場合、投資向けの不動産売買を専門としている不動産会社を探しましょう。

投資向けの不動産会社選びは、どんな顧客をもっているかを見定めるのが大切です。賃貸マンションやリゾートマンションなど売却したい物件の特色に対して強みがある会社を探しましょう。

また、売却を始める前に、以下の点を確認しておくとよいでしょう。

  • 入居者に退去予定はないか(入居者がついていることは購入者にとってメリットとなる)
  • 入居者に対する事前の承諾は不要だが、事後に通知する必要がある

6-4. ローンの残債がある:完済できる見込みはあるか

「ローンの残債がある」ということは、ローンの借り入れ元となる金融機関が不動産に対して「抵当権」をもっている状態です。抵当権がついている不動産は、自由に売却することができません。

そのため、売却する不動産にローンの残債がある場合、以下の方法をとる必要があります。

  • 貯蓄などで完済する
  • 残債金額以上の価格で売却して完済する(売却にかかる費用なども考慮する必要がある)
  • 買い替えローンを活用する(新たに住宅ローンを借りる際に、残債分を上乗せする)

ローンの返済に行き詰まり、どうしても不動産の売却をしたい場合は、競売よりも高く売却することができる「任意売却」という方法があります。まずは借り入れ元の金融機関に相談することろから始めましょう。

家の買い替えローンは使うべき?注意点や使わない方法を解説
家の競売を回避するための突破口!【任意売却】の基礎知識

6-5. 離婚による売却:財産分与と不動産名義を確認

離婚によって不動産を売却する場合、まずその不動産が財産分与の対象かどうかを確認します。

基本的に結婚後に購入した不動産は、不動産の名義や登記が相手のものであったとしても、分けるべき共有財産であり、離婚時の財産分与の対象となります。しかし、以下の場合は、対象を外れるため、注意が必要です。

  • 結婚前に貯蓄したお金で購入した不動産
  • 他方の親から相続した不動産
  • 別居後に購入した不動産

※購入資金として結婚前の貯蓄や親からの援助を利用した場合、その金額分は財産分与の対象外となります。

しかし、売却にあたり、不動産の名義を確認する必要があります。共同名義であれば、二人の承諾が必要です。離婚後に連絡が取れなくなるケースもあるため、離婚前から協議を進めておくのがベストでしょう。

また、共同名義で住宅ローンの残債がある場合は、二人で債務を担う必要があるため、注意が必要です。売却金額でローンを完済できない場合、任意売却を検討する必要もあります。

離婚で家の売却|財産分与は?ローンが残っている家を売却する方法

6-6. 空き家の売却:相続空き家は税金控除を活用する

空き家の売却で一番多いのが、相続した空き家です。相続した空き家(亡くなった被相続人の方が居住していた家)の売却に対して、最大3,000万円の税金控除が受けられる特例があります。

この場合、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が条件となります。

また、相続後に賃貸を行う、また誰かが居住するなど、空き家を利用した経緯がある場合、この特例は適用できなくなるため、注意が必要です。

引用・参考:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

空き家の売却時に知っておきたい税制優遇や効果的に売る方法

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まとめ

今回の記事では、不動産を売却するときの注意点を売却の流れに沿ってご紹介しました。

不動産の売却には、ステップに応じていくつもの注意点があります。また、売却の目的によっても、注意すべき点は異なります。

不動産会社の力を借りながらも、他人任せにせず、ひとつひとつを整理しながら、着実に進めることが大切です。

まずは、査定は複数の不動産会社に依頼し、査定額の根拠が信頼できる会社を選ぶことが大切です。

不動産売却 HOME4U」など一括査定サイトを活用して、不動産売却を円滑にスタートしましょう。

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