不動産の売却、知っておかないと損をする5つの注意点

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不動産の売却は高額の取り引きになるため、「どうすれば高く売れるのか」「どんな注意点があるのか」等、色々と心配が重なりますよね。

売買契約が成立してからでは、「あの時、ああしておけば良かった!」と後悔しても後の祭りです。

そこで今回の記事では、”不動産を売却する時に知っておきたい5つの注意点“をご紹介してみたいと思います。注意点をあらかじめ把握できていれば事前に対策することができるので、結果的に有利に売却が進めやすくなります。

ぜひ参考にして、不動産売却をスムーズに進めてください!

1. 査定を受ける時の注意点 

注意点の1つ目は、「最初から不動産会社を知名度だけで1社に絞り込んで査定を依頼すると失敗する」という点です。

「え?有名な会社に任せてしまえば良いんじゃないの?」と思っている方は、要注意です!今から説明することをしっかり念頭に置いて、売却活動を始めてください。

1-1. 査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産を売却する時、まず最初に不動産会社に査定をしてもらう必要がありますが、実は査定額というものは不動産会社次第でまちまちな数字が出てきます。なぜかというと、不動産会社ごとに得意とするエリアや物件が異なるからです。

全国展開の不動産会社より、地元に密着した不動産会社の方が見込み客を抱えていて高額な査定額を提示してくる場合もあるので、なるべく多くの不動産会社から査定を受けるのが賢明です。

とはいっても、個別に何社もの不動産会社にいちいち連絡を取るのは手間がかかりすぎます。そんな時に便利なのが一括査定サービスである「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

HOME4U(ホームフォーユー)」を利用するメリットは、

  • 売却したい物件の情報を入力すると、物件に最適な複数の不動産会社をシステムが自動的に画面表示してくれる
  • 一度のクリックで複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる
  • 各社の査定額を比較できるので、有利な不動産会社を見逃さずに済む

という点です。

査定を依頼したからといって、その不動産会社と契約を結ばなくてはならないというわけではないので、ここではできるだけ複数の会社から査定を受けるようにするのが「失敗しないため」の第一歩です!

1-2. 不動産会社を比較する

複数の不動産会社から査定額を出してもらうと、つい一番高い査定額を出してくれた会社を選びたくなりますが、ここにも注意点があります!

不動産会社を選ぶ時は、査定額だけでなく、査定額が算出された根拠も確認することが重要です。なぜなら、査定額だけで判断すると、「高額の査定を提示することで契約を取ろう」と考えている不動産会社と契約してしまうリスクがあるからです。

査定結果を比較する際は査定額が算出された根拠も確認し、その上で納得できる不動産会社へ依頼をしましょう。

例えば「相場だから」などとあいまいな言い方をせず、プラスの評価ポイントもマイナスの評価ポイントも具体的に説明してくれるかを確認することで、不当に査定額を高く算出していないかチェックすることができます。

また「こういった取引実績があるため、今回の査定額を付けさせてもらっています」など過去の実績・事例を出してくれるようなら、さらに信ぴょう性が高まります。

さらに、説明を受けて行く中で、各社の接客の姿勢や営業マンの人柄なども見えてきます。あなたの質問や不安に対して、細部にわたって丁寧に対応してくれる会社の方が信頼できますよね。

高額な査定額に飛びつかず、地に足をつけてしっかりと不動産会社を比較することが、不動産売却での失敗を回避するためにはとても大切です。

2. 不動産会社との契約に関する注意点

2つ目の注意点は、「不動産会社との媒介契約は”専属専任媒介“または”専任媒介“を選ぶ」という点です。

不動産会社との媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約があります。

せっかく良い不動産会社を選んでも、その会社や営業マンがきちんと売却活動をしてくれないことには話は進みませんので、契約の種類にもこだわることをおススメします。

当サイトでおススメしている媒介契約は、「専属専任媒介」または「専任媒介」になります。まず3種類の契約の違いを一覧表で見てください。

3つの媒介契約の違い比較表
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

レインズとは、不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのシステムです。全国の不動産会社が加盟していて、購入希望者に最適な物件が売りに出されていないか、不動産会社はレインズを使って探しています。つまり、レインズにあなたの物件が登録されれば、全国の不動産会社からも購入希望者を募ることができるため、買主を見つけられる可能性が高くなります。

一見、「2社以上の不動産会社と契約ができる」ことから一般媒介が良く見えそうですが、最も重要なのは「不動産会社から受ける活動報告の頻度」と「不動産会社のレインズへの登録義務」です。

前者は「どのような売却活動を行ったのかを売り主に報告する義務があるかどうか」です。一般媒介は報告の義務がないので、売却活動をしているのかしていないのか、売り主にはわかりません。

でも、専属専任媒介か専任媒介であれば、定期的にどんな活動をしたのか報告する義務が生じるため、不動産会社や営業マンはきちんと売却活動を行います

また、法令上の登録規定のあるレインズはもちろんウェブページにも積極的に情報を掲載してもらえるなど、力を入れて買主を探してもらえ、比較的契約がまとまりやすく、おすすめの契約形態なのです。

3. 成約価格についての注意点 

3つ目の注意点は「査定額と実際に売却できる価格(成約する際の価格)は異なる場合がある」という点です。

査定してもらった金額で不動産の売却活動を行っていても、内覧で見学に来た購入希望者から、部屋の状態などを理由に値下げを打診されることがあります。

また、査定額は「様々な根拠から不動産会社がこの金額で売れると見込んだ金額」ですが、その見込みが外れることもあるため、査定額通りの価格設定では買い手が付かず、売れない期間が続くということも時にはあり得ます。

そうなってしまうと、何とか買主が見付かるよう値下げせざるを得なくなることもあります。

売出価格を決める際には、あらかじめ値下げを打診された場合等も想定しつつ、不動産会社や担当営業マンとしっかり相談しておくことをおススメします。

4. 売却時の費用についての注意点

4つ目の注意点は「売却時に発生する費用を念頭に入れておく」という点です。
ここでは売却時に売主が負担しなければならない仲介手数料、税金、その他の費用について解説していきます。

4-1. 仲介手数料

売却時の費用の1つ目は仲介手数料です。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、その計算方法は以下のとおりです。

取引額 仲介手数料の額(税別)
200万円以下 取引額(売却できた価格)の5%
200万円超400万円以下 取引額の4.%+2万円
400万円超 取引額の3%+6万円

このように取引額によって売却時に発生する仲介手数料が変わってくるので、これらを念頭に入れ、あらかじめ必要な費用を計算しておきましょう。

なお、仲介手数料は多くの場合、契約時に半額を、引き渡し時にもう半額を支払うことになるので併せて参考にしてください。

4-2. 税金

売却時の費用の2つ目は税金です。不動産売却時に発生する税金には、

  • 印紙税
  • 不動産登記の登録免許税:不動産登記に必要
  • 譲渡所得にかかる譲渡所得税:不動産の売却益に対しての課税

以上の3つが挙げられます。

印紙税は契約書に張り付ける収入印紙の代金で、売主と買主双方が負担するのが一般的です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は慣行として買主のみが負担することも多いですが、不動産登記法では売主と買主双方が負担すると定められています。

どちらが負担するのか不動産会社や司法書士、買主に確認し、必要であれば支払いの資金を用意しておかなければなりません。

また、一定の売却益(譲渡所得)が出た場合は譲渡所得税がかかり、譲渡所得にかかる所得税の税率は所有期間や自宅の売却かどうかなど条件によっては高い税率がかかります。しかし、正確に計算し確定申告することで、譲渡所得を低く抑えられる場合もあるので、計算は慎重に行いましょう。

譲渡所得を求める場合の計算式 
譲渡所得 = 譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額
長期譲渡所得の場合の税率
譲渡所得税額 = 譲渡所得の金額 × 15%( 住民税5% )
短期譲渡所得の場合の税率
譲渡所得税額 = 譲渡所得の金額 × 30%( 住民税9% )

長期譲渡所得─不動産の譲渡以前の保有期間が5年以上あった場合
短期譲渡所得─不動産の譲渡以前の保有期間が5年未満であった場合
取得費─不動産を購入したときにかかったお金や、時の経過で不動産の価値が減少した分の金額
譲渡費用─不動産を売るために支払った費用(測量費や仲介手数料など)

こちらの表でおおまかに譲渡所得税の計算をすることができます。特別控除については「家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる」記事内の第3章「譲渡所得税が安くなる特例」でも紹介していますので、あわせて参考にしてください。

家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる

4-3. その他

不動産売却時にかかる費用は、先に挙げた2つの他に以下のようなものも発生する場合があります。

  • 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
  • 不動産登記の司法書士への報酬(登記を依頼した場合に発生)

司法書士への報酬ですが、不動産売買において、売主が司法書士に委託する登記手続きは多くの場合「抵当権抹消登記」です。

所有権移転登記は登録免許税を買主が負担する慣行上、買主が委託し報酬も支払うのが一般的ですが、住宅ローンの繰り上げ返済により抵当権が抹消された場合の登記は、売主が司法書士へ委託することになります。

となれば、もちろん司法書士への報酬も売主が負担することになるので、きちんと頭に入れておくようにしましょう。

5. 一戸建てを売却する場合の注意点

5つ目の注意点は「もし売却する物件が一戸建ての場合は登記内容と物件の現況に差異がある場合が多いため、それぞれを細かく確かめる必要がある」という点です。

例えば増築を行っているのに未登記だったり、市町村による地籍調査が進んでいないために公図と実測に差があるなど、登記の内容と現況の差異はそこかしこで発生します。登記を信用して購入を決めた買主とトラブルにならないよう、きちんと確認をしておきましょう。

不動産の最終的な価格は売主と買主が合意して決定します。ただし、

  • 一戸建てに上の階などを増築したが未登記
  • 登記上の地目と現況が異なる
  • 地籍調査が行われていない
  • 境界があいまい

などの問題が後から出てくると、買主との信頼関係が破たんして契約を履行してもらうことが難しくなる場合があります。

あらかじめできるだけの調査をしておいた上で、場合によっては「登記に基づいて契約し、現況との相違は容認する」旨の取り決めを交わしておくことをお勧めします。

まとめ

いかがでしたか?
今回の記事では、不動産を売却するときの5つの注意点をご紹介しました。

大事な点を復習しましょう。

  • 査定は複数の不動産会社に依頼し、査定額の根拠が信頼できる会社を選ぶ
  • 不動産会社との契約は専属専任媒介契約か専任媒介契約がおススメ
  • 買い手から値下げを打診される可能性もあることを踏まえて売出価格を決める
  • 売却時には仲介手数料・税金・その他諸費用が発生するため、支払い用の資金を準備しておく
  • 一戸建ての場合には登記と現況に差異がないかよく確かめておき、契約前に買い手に伝える

このように不動産の売却にはいくつか注意点がありますが、ご紹介した5つの注意点を踏まえておけば、不動産売却を円滑に進めることができます。

まずは大切な初めの一歩として、一括査定サービスで不動産会社に査定を依頼してみましょう!

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「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

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