建て替えで選ぶべき住宅ローンとは?つなぎ融資や頭金の使い方、注意点も解説

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「間取りが使いにくい」「古い家だから耐震性が心配」といった理由で、現在お住いの家やご実家の建て替えを検討している方、また古家付き土地の購入を検討されている方にとって、一番気がかりなのは「住宅ローン」の問題ではないでしょうか。

なお、「住宅ローンが残っているから建て替えできないのではないか」といった不安をお持ちの方もご安心ください。住宅ローンの残債を合わせて借りられる「建て替え専用の住宅ローンもあります。

この記事では、以下のことを中心に解説いたします。

この記事を読んだらわかること!
  • 住宅ローンを利用して建て替えをする際に知っておきたいローンの種類と利用する際の流れ
  • 必要な頭金や利用できるオトクな補助金制度
  • 実家を建て替えるときの注意点や建て替えを成功させる3つのポイント

家を建て替えれば、最新設備の備わった快適な家が手に入るはず。しかも、建て替えなら、今の家のデメリットも踏まえた上での理想の家づくりを実現しやすいというメリットもあります。

古家付きの土地を購入して建て替えるのも賢い選択肢です。ぜひ最後までお読みいただき、家の建て替えを成功させて理想のマイホームを手に入れてくださいね。

また、建て替えかリフォームかを迷っている方は以下の関連記事もご参照ください。

【比較】建て替えとリフォームはどちらが得?経験談と5つの判断基準を解説
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1.【状況別】建て替えで使える住宅ローンの種類と選び方

家を建て替えるときの住宅ローンの組み方について、現在のローン状況のケースごとに見ていきましょう。

【坪数別】家の建て替えにかかる費用と相場|注意点や節約のコツも解説

1-1.旧宅の住宅ローン残高がゼロなら「通常の住宅ローン」で建て替え

建て替え前の建物・土地の購入に利用した「住宅ローンの返済」がすでに終わっている場合は、建て替えにかかる費用について改めて通常の住宅ローンを組みことができます。土地を所有していて、建て替え費用のみを借りる予定であれば、余裕を持って住宅ローンを組めるケースも多いでしょう。

以下、具体例から返済額をシュミレーションしています。合わせてご参照ください。

【例1】Aさんは相続した実家を建て替えることにしました。実家のローンは土地を含めてすべて完済されています。

必要な建て替え資金は、取り壊し費用150万円、建築費2,300円、諸費用150万円で合計2,600万円でした。
自己資金は300万円使って2,300万円の住宅ローンを組み、月々の返済額は59,704円となりました(返済期間35年、変動金利0.5%と想定)。

必要な建て替え資金
取り壊し費用 150万円
家の建築費用 2,300円
諸費用 150万円
合計 2,600万円
支払い
自己資金 300万円
残りの支払い(2,300万円)は住宅ローンを利用
月々の返済額 59,704円
返済期間 35年
金利 変動金利 
0.5%

なお、住宅ローンの返済が終わっている場合は、抵当権の抹消が済んでいるか確認してください。

住宅ローンを組む時には、家や土地に対して金融機関が「抵当権」を設定します。住宅ローンを完済していても、抵当権は自動的には抹消されないため、登記簿謄本の上では抵当権が付いたままになっていることがあります。そのような場合は、新たな住宅ローンを組む前に、抵当権の抹消手続きが必要です。

1-2.住宅ローンの残高が残っているなら「建て替えローン(住み替えローン)」

現在の住宅を購入したときの住宅ローンの残債がある場合、新築する住宅用のローンと合わせて一本化することができます。一般的にこれを「建て替えローン」または「住み替えローン」といいます。

建て替えローンを利用することにより、古い住宅ローンについての抵当権を抹消して新たな住宅ローンを組むことが可能になります。

現在よりも金利の高いときに借りた住宅ローンが残っている場合には、建て替えローンにまとめることで金利が下がるというメリットがあります。

以下、事例から返済額をシュミレーションしています。ご状況に合わせて数字を入れ替えながら、試算してみてください。

【例2】家の建て替えを希望しているBさんは、現在の住まいの住宅ローンが200万円分残っていました。

必要な建て替え資金は、取り壊し費用130万円、建築費1,550円、諸費用120万円で合計1,800万円でした。
Bさんは建て替え資金1,800万円と住宅ローンの残債200万円を合わせた2,000万円を「建て替えローン」で借入し、月々の返済額は56,457円となりました(返済期間35年、当初20年間固定金利1.0%と想定)。

現在の住まいのローン
ローン残債 200万円
必要な建て替え資金
取り壊し費用 130万円
家の建築費用 1,550万円
諸費用 120万円
合計 1,800万円
必要費用の総額
ローン残債+建て替え資金 2,000万円
支払い:総額(2,000万円)に住宅ローンを利用
月々の返済額 56,457円
返済期間 35年
金利 当初20年間 
固定金利
 
1.0%

なお、「建て替えローン」では、建て替え費用だけを借りるよりも借入額が大きくなるため、審査が厳しくなる傾向があります。返済によって家計が圧迫されすぎないよう、あらかじめ資金計画をしっかりと行いましょう。

1-3.親子や夫婦で借りる住宅ローン(ダブルローン)

家を建て替えるときには、親子や夫婦など二人で住宅ローンを組んで負担を軽減する方法もあります。

二人で住宅ローンを組むには、それぞれが借入する「ペアローン方式親子で返済する「親子リレー方式のほか、配偶者などの収入を合算して連帯保証人」や「連帯債務者になるケースがあります。

親子や夫婦で住宅ローンを借りる方法
ペアローン方式 夫婦それぞれが借入するダブルローン。
親子リレー方式 親子で一つのローンを組み、二世代にわたって返済する方法。
連帯保証人・連帯債務者 配偶者などの収入を合算して一つのローンを組む方法。

例えば、住宅ローン契約者の完済時の年齢制限が80歳までとなっている場合、60代からローンの返済を始めると30代で返済を始めるよりも期間が短くなるので月々の返済額が高額になってしまいます。

そこで、親子でリレー形式にして親から子へ引き継いでローンを返済していけば返済期間を長くできるので、住宅ローンの返済に余裕が生まれます。また、親子や夫婦等で住宅ローンを組めば返済の負担を軽減できるだけでなく、審査にも通りやすくなります。

さらに、二人で住宅ローンを組めば、住宅ローン控除(住宅ローン減税)を各自が利用できるため、減税額が増えるというメリットもあります。ただし、配偶者が連帯保証人になる場合などでは、ローン控除を一人しか受けられないケースもあるのでご注意ください。

参照:国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

以下、親子リレーローンを組んだケースの返済計画をシュミレーションしてみました。

【例3】実家の建て替えを考えるCさんは、父親と一緒に「親子リレーローン」を組むことにしました。

すでに旧居のローンは完済しているので、必要なのは取り壊し費用150万円、二世帯住宅の建築費3,000万円、諸費用150万円で合計3,300万円です。
自己資金は300万円用意したので、親子リレーローン3,000万円を組んで、月々の返済額は88,944円となりました(返済期間35年、全期間固定金利1.3%と想定)。

必要な建て替え資金
取り壊し費用 150万円
二世帯住宅の建築費用円 3,000万
諸費用 150万円
合計 3,300万円
支払い
自己資金 300万円
残りの支払い(3,000万円)は親子リレーローンを利用
月々の返済額 88,944円
返済期間 35年
金利 全期間固定金利 
1.3%

住宅ローンの返済計画は、金利や返済期間、またどの商品を利用するかによって異なります。

無理のない返済計画を行うためには、しっかりと「資金計画」を立てておくことが最重要のポイントです。そのためには、専門家のアドバイスを受けることが最も近道となります。

しかし、まだ契約するかを決めていないハウスメーカーの営業担当者の方に赤裸々に相談するのは、少し抵抗がある方もいらっしゃるでしょう。そんな方におすすめなのが、「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスです。

注文住宅の専門アドバイザーが第三者の立場から、建て替え・注文住宅の「資金計画」のお手伝いをいたします。将来のご希望や住宅のご要望などをヒアリングしながら、しっかりとサポートし、家づくりの気になる疑問・質問にも幅広くお答えします。

また、ご希望に応じて、ご相談者さまの条件に合ったハウスメーカーのご提案も可能です。いずれも無料でご利用いただけますので、どうぞお気軽にお申し付けください。

2.住宅ローンを利用して建て替えるときの流れ

資金計画や建て替えたい家の要望などを整理したら、実際に建て替えの手続きや工事を進めていきましょう。住宅ローンを利用して建て替えるときの流れは次のとおりです。黄色部分は住宅ローンに関する手続です。

流れ
(1) 建築会社探し
(2) 建て替えプラン検討
(3) 住宅ローンの仮審査
(4) 建築会社と請負契約
(5) 住宅ローン本審査
(6) 仮住まいへ引っ越し
(7) 取り壊し、着工
(8) 「つなぎ融資」の実行*
(9) 完成後に住宅ローンの実行

*つなぎ融資は建て替えの工事期間に支払う費用を頭金などで支払うことができないときに必要となります。詳細は「2-3.「つなぎ融資」とは」をご参照ください。

家の建て替えの流れと具体的な手順|住宅ローンや準備のポイントは

2-1.「住宅ローンの仮審査」のタイミング

まずは自分に合った建築会社を探して、建て替えのプランと見積もりの提案を受けましょう。具体的な予算が固まってきたタイミングで、「住宅ローンの仮審査(事前審査)を金融機関に申し込みます。

仮審査は、借入希望額や年収などの条件を記載し、その内容で住宅ローンが通るかどうか仮の審査を受けるものです。

2-2.「住宅ローンの本審査」のタイミング

しっかりと納得のいく建築プランが決まったら、建築会社と「工事請負契約」を結んだあとに、「住宅ローンの本審査」を申し込みます。本審査では、請負契約書の写しなどを添付して正式な審査を受けます。

2-3.「つなぎ融資」とは

注文住宅の代金は、請負契約時10%、着工時30%・中間金30%・完成時30%」というように3回~4回に分割して支払うのが一般的です。

ところが「住宅ローン」は家を担保にして融資されるため、家が完成して引き渡されるまで融資は実行(入金)されません。

そこで、家が完成する前に必要となる資金は「つなぎ融資」として借入したり、住宅ローンの一部が前倒しで入金される「分割融資」という仕組みがあります。金融機関によって取り扱っていないことがあるため、あらかじめ確認が必要です。

以下の記事では、住宅ローンを利用する際の流れをケース別に詳しくお伝えしています。気になる方はぜひご参照ください。

住宅ローン以外に借りるローン「つなぎ融資」について知っておくべきこと

2-4.住宅ローン実行のタイミング

住宅ローンが実行されるタイミングは「家の完成後」です。実行された融資によって、建築代金の残額を支払い、家の引き渡しを受けます。「つなぎ融資」を利用していたときは、住宅ローンの資金でつなぎ融資を返済し、借り入れは住宅ローンに一本化されます。

上記のように、注文住宅にかかる代金は工事の進行に応じて、分割で支払う必要があります。そのため、資金計画を立てる時点で、住宅ローンの融資実行前にどうやって支払うのかをある程度決めておく必要があります。

しかし、建て替えの流れを把握しながら資金計画を立てることは、初めての方にとっては難しい点も少なくありません。少しでも不安な方はぜひ一度、「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスをご活用ください。

建て替え・注文住宅の専門アドバイザーが、建て替えの流れをわかりやすくご説明し、第三者の立場から、融資実行前の支払い方法を含めて、家づくりで最も重要な「資金計画」のお手伝いをいたします

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建て替えにお悩みの方、不安をお持ちの方は、ぜひ一度お試しください。

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3.建て替えに頭金はいくら必要?

家を建て替えるときに、頭金はどれくらい必要なのでしょうか?自分の家や実家などを建て替える場合には土地代がかからないので、頭金が少なくても建て替えは可能です。

注文住宅では建築費の一部を建物完成前に支払うのが一般的ですが、住宅ローンの融資は建物が完成してからの入金になります。

そこで、建物完成前の支払いを自己資金で準備できない場合にはつなぎ融資」「住宅ローンの分割融資などを利用する方法があります。解体費用についても、住宅ローン(つなぎ融資)で借入できる金融機関が多いです。

このほかに、次のような「諸費用」は自己資金で準備しておくと安心ですが、諸費用も含めて住宅ローンで借りることができる金融機関もあります。

建て替えにかかる主な諸費用
  • 引っ越し費用、仮住まい費用など: 50~100万円程度
  • その他の諸費用(印紙代、住宅ローン手数料、登記費用など): 100~150万円程度

なお、昨今の住宅ローンは歴史的な低金利が続いているため、頭金を貯めるために建て替え時期を先延ばしにする必要はあまりないかもしれません。

また、貯蓄を全て頭金に使うのではなく、もしものときのための生活費・教育費などは手元に残しておくことが大切です。将来設計を含めて、資金計画を立てるようにしましょう。

4.建て替えで利用できるオトクな税金控除や補助金など

おトクに建て替えするための税金控除や補助金の制度についてご紹介します。

4-1.住宅ローン控除は2回目でも利用できる

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」は、住宅ローンを組んでマイホームを購入・建築したときの減税制度です。住宅ローン控除は2回目の建築でも要件を満たしていれば利用することができます。

つまり、以前に住宅ローン控除を利用したことがある方でも、建て替え時に利用できるチャンスがあります。適用条件に当てはまるのかを事前に確認しておきましょう。

また、住宅ローン控除を利用したいときには、入居の翌年に確定申告が必要です。必ず忘れないようにしましょう。

参照:国土交通省 すまい給付金 公式HP「住宅ローン減税制度の概要

4-2.建て替えで利用するチャンスのある助成金

築年数の古い家を建て替えるときには、取り壊し費用の助成金を利用できる可能性があります。

補助金の内容は自治体によって異なりますが、老朽化した住宅を解体する費用の一部を補助する制度です。取り壊し工事の着手前に申請しなければならないのが一般的なのでご注意ください。

また、ブロック塀の解体費用の助成を受けられる場合もあります。助成金を受ける条件、金額については各自治体で異なりますので市役所等のホームページをご確認ください。

4-3.建て替えに限らず利用できる補助金・優遇制度など

家を建てるときには様々な補助金制度があるため、建て替えのときでも要件を満たせばこれらを利用することができます。

(1)各種設備の設置による助成金

住宅の建築の際に、太陽光発電・合併処理浄化槽・省エネ給湯器・雨水タンクなどの設備を設けると受けられる助成金があります。各自治体により助成制度が異なりますので市区町村等に問い合わせましょう。

(2)転入の助成

転入の促進や地域コミュニティの活性化を図るために、市外からの転入者や市内転居者を対象に補助金の交付を行っている自治体があります。空き家を建て替えて移住したい場合などに問い合わせてみてください。

(3)高性能住宅

高性能な住宅を建てるときには補助金制度や税の軽減があります。

ZEH(ネット・ゼロ・エネルギーハウス)

ZEHとは、使うエネルギーと発電するエネルギーがほぼ同等のエコな住宅です。国はZEH住宅の普及促進のために様々な優遇制度を用意しています。

参照:国土交通省「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)、LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)住宅関連事業(補助金)について

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用できる住宅です。長期優良住宅の認定を受ければ、住宅ローン控除、不動産取得税、登録免許税、固定資産税の優遇を受けられます。

参照:国土交通省「長期優良住宅のページ

長期優良住宅ってオトクなの?メリット・デメリットを徹底比較

5.実家を建て替えるときの注意点

それでは次に、「実家を建て替えるケース」で注意すべきポイントを解説していきます。

バリアフリー住宅に建て替える!間取り実例と注意点、ローンの選び方は?

5-1.土地が親の名義の場合の注意点

まずは、土地が親の名義になっている実家を子どもが建て替える場合の注意点です。

建て替え費用について子どもの名義で住宅ローンを組むときは、家を建てる土地にも抵当権が設定されるのが一般的です。
場合によっては、土地の所有者である親が連帯保証人になるように金融機関から求められることもあります。

5-2.「相続トラブル」を避けるための注意点

実家を建て替えるときには、他の兄弟にも建て替えの計画を伝えるなど、将来に相続の対象となった際の「家」の扱いについて話し合っておくことが大切です。家以外の資産が少ない場合には、特に相続トラブルが起きる可能性があるため、注意しましょう。

例えば、長男が資金を出して実家を建て替えて、土地は親の名義、建物は長男の名義になったとします。このケースでは、他の兄弟が土地の一部を相続しても、実際に資産を活用できるのは長男だけならば不公平になるため、他の兄弟は長男に金銭を要求するかもしれません。

こうした争いを避けるため、納得できる遺産分割について、あらかじめ家族で話し合っておくことが重要です。

換価分割って何?代償分割との違いや単独名義の注意点を解説

5-3.「贈与税」で焦らないための注意点

実家を二世帯住宅などに建て替えるときには、建て替え費用の一部を両親が負担し、残りの費用を子どもが負担するケースが多いです。このとき、あまり良く考えずに、家の名義を子どもだけの名義にしてしまうと贈与税の課税対象になってしまう可能性があります。

例えば、親が800万円を頭金として出したのに、家の名義を100%子どもの名義にしてしまうと、子どもが親から800万円の贈与を受けたものとみなされます。

そうならないためには、家の名義を出資した割合と合わせるか、住宅取得資金として贈与を受ける手続きを取りましょう。

親から子へ住宅取得資金を贈与するときには一定額まで非課税枠(最大3000万円)があるため、この制度を利用して親が資金の一部を出し、家を子どもの名義にするという方法があります。上手に贈与税の優遇措置を活用して、相続の減税につなげましょう。

参照:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

6.建て替えを成功させるための3つのポイント

建て替えを成功させるために押さえておきたいポイントは次のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきます。

6-1.諸費用も含めた余裕のある資金計画を立てること

家の建て替えでは、建物そのものの建築費である「本体工事費用」の他に、次のような費用もかかります。

「本体工事費用」以外に必要な主な費用
  • 別途工事費用:地盤改良工事や外構工事など。
  • 解体費用:木造で延床面積約30坪なら100~150万円前後。
  • 諸費用:住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料、登記費用、印紙代など。
  • 引っ越し費用、仮住まいの家賃、新調する家具代金など。

諸費用の支払いのタイミングはバラバラですし、現金で必要になることもあるため、建築会社の担当者に相談しながら資金計画を立ててください。また、後で慌てないように、諸費用の概算額を予算に含めて考えておくと安心です。

なお、注文住宅の費用については、以下の関連記事で詳しく解説しています。合わせてご参照ください。

注文住宅の相場と費用内訳を徹底解説!家づくりの流れや費用削減ポイントもご紹介

6-2. 建て替えの流れをしっかりイメージすること

まずは2章でご紹介した建て替え全体の流れをイメージしてみてください。建て替えの場合、新築工事のプランを考えると同時に、解体工事や、仮住まいも手配する必要があります。そのため、自分で全て把握することを考えるとプレッシャーに感じるかもしれません。

しかし、経験豊富な建築会社の担当者なら、いつまでに何をしておくべきか、しっかりサポートしてくれるのでそれほど迷うことはないはずです。

解体工事業者は自分で探すこともできますが、ハウスメーカー等にまとめて依頼することもできますし、建築会社によっては、仮住まいを探してくれる不動産会社と提携している場合もあります。

ハウスメーカー選びをする際に、担当者との相性は非常に大切です。複雑な建て替え計画を安心して進めるためには、わからないことを気兼ねなく質問できるような、相性の良い担当者を選ぶようにしましょう。

また、しっかりと建て替えの実績があるハウスメーカーを選ぶことも大切です。

建て替えで人気のハウスメーカー19選|安さ・こだわり・性能別に紹介

6-3.「家が新しくなるだけで満足」と思わないこと

長年住んだ家を建て替えて、耐震性・断熱性が上がったり設備が新しくなったりするだけでも、ある程度の満足度は得られるはずです。でも、せっかくなら理想的な間取り・デザイン・性能を手に入れないともったいないですよね。

とはいえ現実には、建て替え計画がスタートすると、期日までに決めなければいけないことが多く、理想の家づくりにじっくり時間をかけられずに「何となくこれでいいや」とプランを決めてしまって後悔する例もあります。そうならないためにはどうしたらよいのでしょうか?

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まとめ

それではおさらいです。
この記事では、住宅ローンを利用して建て替えをする際に知っておきたい知識を網羅的に解説しました。

現在の家の住宅ローンが残っていても利用できる「建て替えローン」や、親子や夫婦で借りるローンなど、自分に合った住宅ローン選びで無理なく建て替えをすることも可能です。なお、実家を建て替えるときには、相続や贈与税についても注意が必要です。

建て替えを成功させるために大切な3つのポイントは次のとおりでした。

建て替えを成功させる3つのポイント
  • 諸費用も含めた余裕のある資金計画を立てること
  • 建て替えの流れをしっかりイメージすること
  • 「家が新しくなるだけで満足」と思わないこと

なお、建て替えを検討するときには、そもそも建て替えが可能なのかどうか、ハウスメーカーや建築会社に早めに確認することも大切です。

現況では家が建っていても、最新の都市計画では建物を建てられないエリアであったり、一定の道路に2m以上接していないために建て替えできないといったケースもあります。

無理のない資金計画を立て、建て替えの流れを着実に進めるためには、しっかりとサポートしてくれるハウスメーカー・建築会社を見つけることが大切です。ご自身に合ったハウスメーカー選びには、ぜひ「HOME4U 家づくりのとびら」をご活用ください。

やり直しがきかない「建て替え」だからこそ、しっかりと準備することが大切です。一日も早く、理想の家での快適な暮らしを手に入れてくださいね。

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