マンション売却の手数料の相場は?費用を抑える特例制度も解説

このページをシェアする

マンションを売却した場合、手数料や売却に関わる諸費用がかかります。売却時点で、手元に入る金額を把握するには、「マンション売却に伴う手数料がどの程度か」を知っておくことが必要です。

そこで、この記事では、

  • マンション売却時の手数料や費用の算出方法
  • マンション売却時に使える特例制度

について解説していきます。

手数料と特例制度を理解してマンションをお得に売却しましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション売却時にかかる6種類の手数料と費用の相場

マンションを売却した場合、6種類の手数料がかかります。細かく理解していなくても、売却する不動産会社に尋ねればタイミングとともに丁寧に説明してくれます。マンションを売却することが決まっていたら、まずは不動産会社に相談してみましょう。

費用 金額 支払いタイミング
仲介手数料 売買価格×3%+6万円+消費税
※物件価格が400万円を超えた場合
一般的には、契約時50%、物件引き渡し完了後に残りの50%
登記関連費用 ・抵当権抹消費用:1,000円
※不動産の筆数ごとに1,000円ずつかかる
・司法書士報酬:約1万5,000円
※関東地区平均
抵当権抹消費用:登記申請時
司法書士報酬:司法書士への依頼時
※支払いタイミングは一例です
印紙税 (契約金額が500万円超~1億円以下の場合)
5,000円~3万円
※契約金額によって税額は異なる
※上記は軽減措置後の金額で軽減措置は2022年3月31日まで(2021年3月時点)
契約書作成時に、収入印紙を契約書へ貼付
固定資産税の精算 引き渡し日によって売主・買主の負担割合を決定することが慣例 第1期:4月末日
第2期:7月末日
第3期:12月末日
第4期:翌年2月末日
※固定資産税の精算分を買主が売主へ渡し、納付手続きは売主が行う
引っ越し関連費用 移動距離15㎞未満、4人家族以上の場合:10万円~15万円未満程度
※荷物の多さや距離、引っ越し時期などで異なる
引っ越し時
住宅ローン清算金
※住宅ローンが残っている場合
各自による マンション引き渡し時

その他、必要に応じて不用品処理費用や、ハウスクリーニング費用がかかる場合もあります。

1-1.マンション売却手数料の大部分を占める仲介手数料

マンション売却を考える際、買主を探すために多くの方が不動産仲介会社に仲介を依頼するのではないでしょうか。仲介手数料は、不動産仲介会社に売買を仲介してもらった場合に発生する費用です。

仲介手数料については、第2章で解説しますので、まずはその他の費用について詳しく見ていきましょう。

1-2.登記関連費用

マンション売却の際にかかる登記関連費用として、具体的には、「抵当権抹消費用」が発生します。マンション売却時点で住宅ローンが残っている場合もあるでしょう。住宅ローンがある物件には、「抵当権」が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンが支払えなくなったときの保全として金融機関が物件に設定するものです。例えば、競売などにかけられた場合、抵当権者(この場合は金融機関)が優先して弁済を受けることができます。

マンションを売却して、そのお金で住宅ローン完済をする場合は、抵当権を抹消していないと売却できないため、抵当権の抹消手続きが必要になるのです。抵当権抹消費用は、不動産の個数ごとに1,000円がかかります。

一戸建ての場合は、「土地」と「建物」で2個と数えますが、マンションの場合は「抵当権設定契約書」にある「不動産(物件)の表示」欄を確認しましょう。物件によって、不動産の個数は異なるので注意してください。

また、抵当権抹消手続きは自分で行うこともできますが、一般的には司法書士に依頼し手続きを代行してもらう傾向です。各地区の司法書士へ依頼した場合の平均報酬額は、以下の通りです。

地区名 平均報酬額
北海道地区 1万5,532円
東北地区 1万3,863円
関東地区 1万5,613円
中部地区 1万6,638円
近畿地区 1万8,795円
中国地区 1万5,289円
四国地区 1万4,409円
九州地区 1万3,821円

出典)日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果(2018年1月実施)

こちらは、あくまでも地区ごとの平均額となるため、実際に依頼する際は事前にきちんと金額を確認するようにしましょう。

1-3.税金関連

マンション売却に伴い、税金の支払いや精算の必要が生じる場合があります。

・印紙税

印紙税は、契約書へ収入印紙を貼付することで納税します。マンションを売却する際は、不動産売買契約書を作成するため、こちらに収入印紙を貼付することが必要です。印紙税の負担率は、「売主・買主双方で折半する」というのが一般的といえるでしょう。

なお、「売主用」「買主用」と契約書を2通作成した場合は、印紙税も2通分かかります。

・固定資産税

固定資産税は、地方税で一般的に「固定資産税評価額×1.4%」で計算します。ただし、自治体によっては税率が1.5%や1.6%といった自治体もあるため注意が必要です。対象年度の1月1日時点で不動産を保有している方に対してかかります。

そのため、年度の途中で売却した場合でも税金の支払いは売主がしないといけません。ただ、この状態では売主側が損するケースもあるため、不動産業界の慣例では売主と買主で負担割合を決めて按分する傾向です。

なお、按分する際の起算日は、関東と関西で異なるため、確認が必要です。「自分の地域がどちらに該当するか」は、不動産仲介会社に尋ねておきましょう。

  • 関東:1月1日が起算日
  • 関西:4月1日が起算日

この按分方法は、地域によって課税される「都市計画税」の場合も同様です。

1-4.引っ越し関連費用

現在住んでいるマンションを売却する際は、引っ越し費用も準備しておかないといけません。引っ越し費用は、世帯人数や時期などで大きく異なるため、複数の会社に査定を依頼しましょう。

なお、新居を建築中にマンション売却ができた場合、仮住まいを準備することが必要です。その際は、引っ越し費用が2回分かかるため負担が大きくなります。また、異動が多い3月ごろは引っ越し会社の繁忙期となり費用が高くなる傾向です。

予約も取りづらくなるため、売却を急がない場合は、繁忙期は避けることも考えてください。

1-5.住宅ローンの精算

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を精算する必要があります。売却を検討する際は、まず住宅ローンの残金を確認しましょう。なぜなら、売り出し金額を住宅ローン残金よりも高く設定する必要があるからです。

ご紹介した通り、売却にはさまざまな費用もかかります。売却代金で「住宅ローンの完済+売却関連費用」が捻出できるかもチェックしておきましょう

先ほども書いた通り、手数料に関しまして、こちらですべて細かく把握する必要はありません。

売却の仲介をお願いする不動産会社が支払う金額やタイミングを細かく説明してくれます。マンションを売却することが決まっていたら、まずは不動産会社探しから始めましょう。

マンション売却するならインターネットで24時間いつでも申し込める一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。
実家など遠方のマンションでも自宅に居ながら複数の企業に査定依頼が可能です。
複数の不動産会社に申し込むことで、価格や企業を比較し、最適な不動産会社を手間なく探すことができます。

不動産売却 HOME4U」を利用して賢く不動産売却しましょう。

2-1.売却時には仲介手数料がかかる!

マンションを売却する場合は、買主を見つけないといけません。買主を見つける方法には、以下の3つの方法があります。

  1. 不動産会社に買い取ってもらう
  2. 不動産仲介会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう
  3. 自分で買主を探す

この中で、よく利用されるのが2の方法です。ただし、無料で買主と結び付けてもらえるわけではありません。買主が見つかり売買が成立した時点で、不動産仲介会社へ「仲介手数料」を支払う必要があります。

2-2.仲介手数料は何のお金?

不動産仲介会社に支払う仲介手数料は、次のような行為に支払われるものです。

  • 広告費用(チラシ作成・配布)
  • 購入希望者の現地案内
  • 売却希望者の相談に乗る

そのため、売主が特別に依頼した以下のようなことに関しての費用は、仲介手数料には含まれません。

  • チラシの作成・配布頻度を予定より多くする
  • 遠くの購入希望者のところまで行って物件の説明を行う

これらのように、特別に行われた販促活動に対して、不動産仲介会社は仲介手数料以外に実費を請求することができます。

2-3.複数の不動産仲介会社に依頼している場合、手数料はどうなる?

仲介手数料は、売買契約成立の報酬として支払う必要があります。では、複数の不動産仲介会社へ仲介を依頼している場合はどうなるのでしょうか。もし、複数の会社に依頼している場合でも、仲介手数料を支払うのは売買を成立させてくれた不動産仲介会社のみで構いません。仲介手数料はあくまで成功報酬です。

2-4.仲介手数料はどうやって計算する?

仲介手数料の計算方法についても覚えておきましょう。仲介手数料は、以下の計算式を使って算出します。

売買価格 報酬額(税別)
売買価格200万円以下部分 売買価格の5%以内
売買価格200万円超400万円以下部分 売買価格の4%以内
売買価格400万円超部分 売買価格の3%以内

ただ、上記の表を使って「売却金額が2,000万円だから200万円までの部分は200万円×5%……」とするのは面倒です。そこで、400万円以上の契約の場合は「売却価格×3%+6万円+消費税」と速算ができるようになっています。

例えば2,000万円の場合の算出方法は、以下の通りです。

・2,000万円×3%+6万円=66万円+消費税

2-5.不動産売却手数料の上限について

前項でご紹介した計算式で算出される金額が仲介手数料の上限価格です。ただし、仲介手数料は、上限を守れば各不動産仲介会社で自由に設定できます。そのため、不動産仲介会社を探す際は、売却価格だけでなく、仲介手数料も考慮して決めるようにしてください。

マンション売却を成功させる秘訣は、複数の査定額を比較することです。

比較するには、マンション売却を得意とする不動産会社がカンタンに見つかる「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の利用がおススメです。

不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、エリアや間取りなど、簡単な情報を入力するだけで、マンション売却が得意な不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。
そのため、初めてマンション売却を行う方でも、安心して適切な不動産会社に売却を依頼することができます。

不動産会社選びの失敗を防ぐためにも、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

3. マンション売却時の仲介手数料の値引きは可能?

マンションを売却する際は、「なるべく手取り金額を増やしたい」と考える方が多いでしょう。仲介手数料の値引きについて詳しく説明してきます。

3.1.売買価格が高額になったら手数料の値引き交渉を

仲介手数料の値引きをすることは可能です。なぜなら、仲介手数料の上限額は決められていますが、その範囲内であれば不動産仲介会社で自由に設定できるからです。

例えば、売買価格が高額になった場合は、値引きの成功率が高くなります。なぜなら、多少仲介手数料を値引いたとしても入ってくる金額が大きいことに変わりはないからです。その他、不動産仲介会社との媒介契約の結び方でも値引き交渉が成功する可能性があります。

3.2.不動産仲介会社との契約次第で手数料の値引きは可能に

不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ際、3つの契約方法があるのをご存じでしょうか。契約方法ごとの特徴は、以下の通りです

・一般媒介契約

複数の不動産仲介会社と媒介契約を結べる。販売活動の報告義務はなし。

・専任媒介契約

契約できる不動産仲介会社は1社のみ。販売活動の報告義務は2週間に1度以上。

・専属専任媒介契約

契約できる不動産仲介会社は1社のみ。販売活動報告義務は1週間に1度以上。

契約会社が1社のみとなる「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結ぶ場合、仲介手数料の値引き交渉がしやすくなります。他の会社に売買契約成立を持っていかれる可能性がないためです。

3-3.手数料値引きのデメリットも知っておこう

仲介手数料の値引きをすれば手取り金額も増え、大変お得なように感じるかもしれませんが注意点もあります。それは、手数料を値引きすることで販売活動に力を入れてもらえなくなる可能性がある点です。

値引きしてもらったことで「広告が少なくなった」「販促活動が活発ではなくなった」という事態が起こる可能性はゼロではありません。値引きをしてもらう場合は、「その後の販促活動がどうなっているか」についてもチェックしておくことが必要です。

4.マンション買い取りの時は仲介手数料は不要

これまでマンション売却時の仲介手数料について解説しました。ただ、売却が成立しても仲介手数料が発生しない場合があります。例えば、「マンションを不動産会社に買い取ってもらう場合」です。

4-1. 「仲介」と「買取」の違い

仲介と買取には、以下の違いがあります。

仲介:不動産仲介会社に物件を買ってくれる方を探してもらう
買取:不動産会社に物件を買ってもらう

買取では、不動産会社が買主となります。別途買主を探す必要がないため、急いで売却代金を受け取りたい方に向いた方法です。また、買取では仲介はしないため、仲介手数料も必要ありません。

4-2.買取を依頼する時の注意点

買取には、「仲介に比べ価格が低めになる」というデメリットもあります。買取は、代金の受け取りは早いが価格が低めになり、仲介は売却に時間はかかるかもしれないが自分の納得のいく価格で売りやすい特性があります。よく考えて選んでください。

5.マンション売却時に使える5つの節税制度とは

マンションを売却した場合、さまざまな手数料・費用を除いた後、売却代金が手に入ります。しかし、場合によっては売却代金にも税金がかかります。売却代金にかかる税金の節税制度についてご紹介します。

マンション売却時に使える節税制度についてはこちらもご覧ください。

5-1.マイホームを売却したときに使える3,000万円特別控除

マンションなど不動産を売却して利益が出たら、税金を払う必要があります。
課税される対象の金額以下の計算式で求めることができます。
・売却価格-取得費-譲渡費用=譲渡所得

ただし、売却するのがマイホームの場合、3,000万円の特別控除が適用されます。この控除を利用すると、譲渡所得は以下の計算で算出されます。

・売却価格-取得費-譲渡費用-3,000万円=譲渡所得

この計算で出た譲渡所得に上記の税金がかかるということです。そのため、かなりの利益が出ない限り税金は発生しません。

5-2. 所有してから10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

3,000万円の控除を利用しても譲渡所得が出る場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」を利用しましょう。所有期間が10年超で売却した場合に使える軽減税率です。

譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

5-3. 特定の居住用財産の買い換え特例

新居を購入するために、今のマンションを売りたい場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」の利用ができるかもしれません。新居の購入金額が現在の家の売却金額よりも高い場合、一定の条件で課税が繰り延べられるという制度です。(2021年12月31日までの売却に適用される特例です)

例えば、1,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却、その後5,000万円の新居を購入したとします。この場合、2,000万円の譲渡益が生じているため、本来ならば課税対象となるはずです。しかし、買い換え特例を利用すると、5,000万円で購入した新居を売却するまで課税が繰り延べされることになります。もし、5,000万円で購入した新居が将来6,000万円で売れたとしたら、譲渡益1,000万円に以前の譲渡益2,000万円を加算し、3,000万円に課税されるということです。
※諸費用は考慮していません

ただし、売却する家や、新居についてさまざまな条件があるため、利用したい場合は内容についてしっかりと確認しましょう。

5-4. 相続したマンション売却時の取得費加算の特例

自分が住む家ではなく、相続したマンションを売却する方もいるかもしれません。その場合、マイホームに該当しないため、3,000万円の特別控除などは利用できません。しかし、売却する方が相続税を払った方であれば、譲渡所得を以下の計算で出し、税金を抑えることが可能になります。

・売却価格-取得費-取得費に加算する相続税額-譲渡費用=譲渡所得

取得費に加算する相続税額は以下の計算で算出します。

・その者の相続税額×その者の相続税課税価格の計算基礎とされたその譲渡した財産の価額÷その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

5-5. マイホームを売却したときの税金還付を受けるための税金特例

マイホームを売却して損失を出してしまった場合、損失額をその年の所得から控除することができます。源泉徴収で、すでに支払っている場合でも還付が受けることが可能です。万が一のときのために、この特例についても覚えておきましょう。

まとめ

マンションを売却する場合、仲介手数料や税金関連などかかる費用は多くあります。「売却代金がいくら入るか」だけでなく、出ていくお金についても調べておきましょう。また、譲渡益が出た場合は、そちらにも課税されます。ただし、控除がいくつもあるため、節税のためにも把握しておくことが大切です。