買ってすぐの新築マンションは高く売れる!高値で売却する方法&コツ

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この記事では、購入してから間もない新築マンションを売却する際の手順から失敗しないポイント、高く売るためのコツまで網羅してご紹介します。

せっかく購入した新築マンションを売却するには、「新築マンションを購入したけど、住宅ローンの支払いが厳しくなった…」「急な転勤・移住・離婚で引っ越すことになった」「長い通勤時間に耐えられなくなった」「修繕費の積み立て月々の管理費が高すぎる」など、さまざまな理由があるでしょう。是非参考にしてみてください。

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1.新築マンションが高く売れるケースとは?

マンションの価格に大きく影響する要素は主に以下の3点です。

  • 築年数
  • 最寄り駅からの距離、周辺環境などの立地条件
  • メイン開口部の方角や眺望

これらに「周辺エリアでの過去の取引事例」や「市場の流通状況」などを加味して売り出し価格が決められます。なかでも「築年数」は価格に大きな影響をもち、築5年未満の新築マンションは特に市場価値が高くなります。

具体的に、新築マンションを分譲されたときよりも高い価格で売却できるケースとしては、下記のような状況が考えられます。

  • 早い時期に完売した新築マンション
  • 人気が高いエリア・路線の新築マンション
  • 不動産としての価値が急騰した新築マンション
  • 春や秋など異動や新生活のシーズンに売却していた

マンションは築年数が古くなればなるほど、売却価格は安くなるのが普通です。新築マンションを売りたいと考えているかた、売却する必要があるかたは、なるべく早く売却に向けて動き出しましょう。

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2.新築で購入したマンションをすぐ売却するメリット

この章では新築マンションを売却するメリットを具体的にご紹介していきましょう。

2-1.需要があり比較的売れやすい

まず、築年数が浅くてほぼ新築のマンションは市場にはあまり出回りません。きれいで設備面も整っているため、引き合いも強く、売れやすい傾向があります。

ただし、エリアの特性や時期によっては時間がかかる場合もあります。高値で売却することにこだわりすぎて、売却が遅れ、希望日までに引き渡しができなくなる可能性もあります。

期日が決まっている場合は、不動産会社の担当者と密にコミュニケーションをとるようにしましょう。

「【2020年最新版】マンションの売り時はいつまで?今後の市況と判断指標を解説」

2-2.築浅のため修繕などの費用がほぼかからない

新築されてから時間の経っていないマンションであれば、大きな修繕費はかかりません。新築同様の状況であることをしっかりアピールすることで、買い手に大きくプラスの印象を与えることができます。

内覧をする際は、しっかりときれいに掃除をすることが大切です。購入希望者に生活感を感じさせず、新たな家づくりを想像しやすい環境を意識しましょう。

2-3.購入時の書類や資料をそのまま使える可能性が高い

マンションの売却で、購入時のパンフレットや図面などはとても大切な要素です。新築して間もないマンションの場合、購入時の状態とほぼ変わらない状態が想定されるため、買い手の購入意欲をかきたてる大切なツールとなります。

また、売却に必要な書類についても、購入時にそろえたものが手元にある場合は、それを活用することができます。ただし、身分証明にかかわる書類や固定資産税評価証明書など、発行から3か月以内という指定のある書類もあるため、注意しましょう。

「これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方」

3.新築で購入したマンションをすぐ売却する際の注意点

ここからは、新築で購入してすぐのマンションを売却する際に気を付けておくべきポイントをご紹介いたします。

3-1.組んだばかりの住宅ローンは?オーバーローンになっていないか確認する

新築マンションの購入時には住宅ローンを組むケースがほとんどでしょう。しかし、組んだばかりでローン残債が多い場合は、ローンの残債金額が売却した金額を上回る可能性があります。これをオーバーローンといいます。

オーバーローンの場合、ローン残債は別途完済しなければ、担保となるマンションを売却することはできません。売却価格を決定する際には、必ずオーバーローンになっていないかを確認するようにしましょう。

“住み替えローン”ならオーバーローンでも大丈夫?

新しいマンションや戸建ての購入をする「住み替え」を計画しているかたは、オーバーローンになる場合、「住み替えローン」を利用することも可能です。

住み替えローンとは、新しく購入する住宅のローンに現在の住宅のローン残債を上乗せしたかたちで新たなローンを組む方法です。

担保となる住宅価格より大きなローンを組むことになるため、ローンの審査自体は厳しくなります。しかし一度にローン完済をする必要がないため、貯蓄を切り崩したくないかた、急に住み替えをすることになったかたにはおすすめの方法です。

「「住み替えローン」って何?~メリット・制約・落とし穴~」

3-2.売却理由を明確にしておく

新築マンションを購入して間もなく売却するのは、何かしらの理由がある場合が多いはずです。しかし、売却理由が不透明だと、買い手が「マンションや部屋に何か問題があるのではないか」と悪い想像につなげてしまう可能性があります。

不動産会社のかたには、売却理由を明確に話しておくことが大切です。「急な転勤で引っ越す必要がある」「家族で移住することになった」「介護で地元に戻る」など、具体的な理由を伝えるようにしましょう。

4.新築マンションを売却する手順

マンション売却の手順をざっくりまとめると次の6つのステップになります。

マンション売却の手順

それぞれのステップについて詳しく説明していきます。

STEP1 相場を調べる

まずは不動産情報サイトなどで近隣のエリアで売り出し中の条件が近いマンションの情報を見て、物件の価格帯や数などを調べます。
調べられるサイトとしては以下のようなサイトがあります。

「中古マンションの相場を知ろう!相場が分かる優良サイト7選」

STEP2 不動産会社に査定を依頼する

マンションの相場のイメージがつかめたら、次は「自分のマンションがいくらで売れそうなのか」を具体的に知るメインイベントです。不動産会社に査定を依頼してみましょう。

不動産会社を探す場合は、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる一括査定がおすすめです。

インターネットの不動産一括査定サービスHOME4U(ホームフォーユー)を利用すれば、所在地や築年数など簡単な情報を入力するだけで、手間なく複数の不動産会社に無料で査定を申し込むことができます。

不動産一括査定サイト HOME4U

なお、査定を依頼する不動産会社を最初から1社に絞り込んでしまうと、もしかしたら他社でもっと高く売れる可能性があることを見過ごしてしまう恐れがあります。

査定依頼の段階では、「必ず複数社に依頼しておくこと」が賢く売るためのコツになります。

STEP3 不動産会社を比較、媒介契約を結ぶ

実際に不動産会社が売却するマンションを訪問し、査定価格を算定します。複数の会社が提示する査定価格を比較しながら、どの不動産会社にマンションの売却を依頼するか検討しましょう。

購入時にお世話になった不動産会社はその物件について詳しく、そのほかの引き合いも知っている可能性が高いため、依頼先の候補に入れるようにしましょう。査定価格の根拠に関する説明や対応の早さ、丁寧さなどもしっかりチェックして信頼できる不動産会社を選んで契約契約することが大切です。

なお、契約の結び方にもちょっとしたコツがあります。不動産会社と結ぶ契約(媒介契約と言います)には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類の形式があります。

マンションが人気のエリア・駅近など好立地でなければ、それぞれの特典がつき、担当者も熱心に販売活動を行う「専任媒介」がおすすめです。

「「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。」

STEP4 物件を売り出す

売主と不動産会社が相談したうえで売出価格を決定します。要望や事情をしっかり伝えて納得のいく価格で売り出しましょう。

売出価格の決め方のポイントはこちらの記事、「不動産の売り出し価格の決め方と失敗しないコツ|査定価格との違いは?」をぜひ参考にしてみてください。売出価格が決まり売却活動が始まると、媒介契約に基づいて、不動産会社が不動産情報サイトへの掲載や広告などの業務を行います。

また「3-1.組んだばかりの住宅ローンは?オーバーローンになっていないか確認する」で先述したとおり、売り出し価格を決める際には、ローンの残債も必ず確認するようにしましょう。

STEP5 内覧者の対応をする

購入希望者が見つかったら、実際にマンションを内覧してもらうことになります。新築で購入して間もない物件は、その価値を落とさないために、なるべく早く売却したいものです。

「このマンションに住みたい」と思ってもらえる状態を演出して内覧者を迎えましょう。内覧時には、新築マンションだからといって気を抜かないことが大切です。水回りから掃除までしっかりと行い、嫌な生活感を感じさせないように気を付けましょう。

内覧の成功のポイントをまとめたこちらの記事「自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます」をぜひ参考にしてみてください。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

STEP6 買い手が見つかったら契約を交わし物件を引き渡す

買い手が見つかったら、購入価格、支払い条件、引き渡し希望日などが伝えられ、契約条件の調整を行います。交渉は一般的に不動産会社を通して行われ、売り手と買い手の双方が合意に至れば、いよいよ契約です。

売買代金や引き渡し日などの契約条件がすべて決まったら、不動産会社が契約書や重要事項説明書等の必要な書面を作成します。

売買契約は、基本的に立ち合いが必要です。宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明書を読み上げて説明を行います。

その後、契約書の定めるとおりに売買代金を受け取ったら、マンションの鍵や必要な書類などを買主に引き渡します。契約書のとおりに引き渡しができない場合、債務不履行として違約金を支払うことになりますので、余裕を持って準備をすすめましょう。

5.新築マンションの売却にかかるお金のこと

最後に、新築マンションの売却をする際に必要な費用・税金について、お伝えしていきます。

5-1.新築マンションの売却にかかる諸費用

新築マンションの売却には基本的に以下の費用がかかります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 契約書に貼付する印紙代
  • 所有権移転登記費用
  • 司法書士への報酬

5-1-1.仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限金額の計算方法は売却価格によって計算方法が定められていますが、通常は以下の計算式で求めることができます。

売却価格×3%+6万円+消費税

5-1-2.印紙代の軽減税率

印紙代について、2020年(令和2年)現在、軽減税率が適用されています。税率は売却価格によって異なりますので以下の表を参考にしてください。

印紙代

売買価格 印紙代
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円
1億円を超え5億円以下 60,000円
5億円を超え10億円以下 160,000円

※2020年(令和2年)3月31日までに作成する場合の軽減税率。

参照引用:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

たとえば、新築マンションの売買価格が3,000万円の場合、印紙代は10,000円となります。
不動産売却にかかる諸費用や支払う時期について、関連記事「不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説」でも詳しくご紹介していますので、参考にご覧ください。

不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説

5-2.新築マンションの売却にかかる税金

新築マンションが買った時より高く売れた場合、譲渡所得税がかかります。一方、購入時より安い金額で売れた場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は以下の計算式で求めることができます。

【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費)-特別控除額

※取得費とは、購入したときの金額から所有期間中の減価償却費を引いた金額、購入時にかかった仲介手数料、印紙税、登記費用などの経費。
※譲渡費とは、不動産を売却するための仲介手数料、印紙代など。

参照:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」譲渡所得 算出された譲渡所得は税金の対象となります。今回は購入して間もない住宅となるため、以下の短期譲渡所得(所有期間が5年以下)の税率が適用されます。

所有期間
長短区分 短期
期間 5年以下
居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税9%)
非居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税9%)

※2037年(令和19年)まで、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を加算しています。

参照:国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

5-3.3,000万の特別控除・住宅ローンの特別控除

新築マンションを購入してすぐに売却する場合、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローンの特別控除」といった2つの控除のいずれかを活用できる可能性があります。

「3,000万円の特別控除」はマイホームを売却した際の特別控除で、売却で得た譲渡所得に対し、最大で3,000万円の控除を受けることができます。

一方、住宅ローンの特別控除(「住宅借入金等特別控除」)は、住宅ローンの年末残高を基準となり、所得税に対して控除が適用されるものです。住み替えで新たにローンを組む場合、活用できる可能性があります。

ふたつの控除は併用することはできないため、ケースに応じて、どちらがより得になるかをしっかりと比較して検討しましょう。

「知って安心!マンション売却時の税金と節税のための注意点5つ」

5-4.【住宅ローン残債がある場合】抵当権抹消の手続きと経費

住宅ローンで買ったマンションを売却する際には、必ず残債を完済して抵当権を抹消する手続きを行います。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合はお金を借りている金融機関にそのマンションの権利を担保として保証する、というものです。

新築マンションを売却する場合には、住宅ローン残債を残したケースも多いでしょう。その場合、一括返済をする際には繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記費用とそれに伴う司法書士への報酬などの費用がかかります。手数料は金融機関等によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

購入してすぐに新築マンションを売却することになったら、マンションの価値が下がる前に、少しでも早く動き出すことが大切です。住宅ローンが残っている場合は、残債金額を明確にし、売却金額を決めましょう。

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