買ったときより高く売れる!?新築マンションを購入後に高く売却するコツ

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2016年度に首都圏で自宅を売却した人を対象に実施されたアンケートでは、買った時より高く売れたケースが増加しています。

出典: 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査(第21回)」

出典:不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査(第21回)」

新築から5年以内の住宅では11.1%の人は「買ったときと同じ」と言っていますが、なんと38.9%の人は「買った時より高く売却できた」と言っています。

つまり、5人に2人は「買った時より高く売れている」ということです。

新築で購入して間もないマンションを高値で売却し、より良い住まいを求める人もいるそうです。
新築マンションの定義は「竣工から1年以内かつ未入居」ですが、そういったマンションの購入者が、入居して数年のうちに有利な条件での売却に成功している、ということになります。

今あなたが住んでいるマンションが、買った時より高く売れるかもしれないとしたら…!?自分のマンションがいくらで売れそうなのか、ちょっと気になってきませんか?

そこで今回は最新のマンションの市場動向や価格の傾向と合わせて、新築で購入したマンションを売却するときのポイント、高く売るためのコツをご紹介します。

1.知っておきたいマンションの市場と価格の傾向

1-1. 最新の市場動向

ここ数年、首都圏の中古マンション市場の動きは活発で価格も堅調に右肩上がりに推移しています。今後、消費税の増税などの影響が見られそうですが、比較的高値でマンションが売りやすい状況にあるといえるでしょう。

出典:東京レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」

出典:東京レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」(2016年)

グラフを見ると、単価が上がっているのがわかりますよね。
先ほどご紹介した不動産流通機構による2016年度の「不動産流通業に関する消費者動向調査」(第21回)のデータでも、2016年度に新築から5年以内の家を売った人のうち11.1%は買ったときと同じ、38.9%は買った時より高い金額で売却できたという結果になっています。

5年超から10年以内では買ったときと同じ金額で売れた人は5.7%、買った時より高く売れた人は28.4%となっていて、築年数が新しいマンションほど高く売れる可能性が高いということが分かります。

1-2. こんなマンションは有利!買った時より高く売れる可能性がある

マンションの価格に大きく影響する要素は主に以下の3点です。

  • 最寄り駅からの距離、周辺環境などの立地条件
  • 築年数
  • メイン開口部の方角や眺望

これらに周辺エリアでの過去の取引事例や市場の流通状況などを加味して売り出し価格が決められます。売り出されてから早い時期に完売した新築マンションなどは、その人気から分譲された時よりも高い値段で取引されることもあります。

マンションは築年数が古くなればなるほど、売却価格は安くなるのが普通です。しかし、立地条件や方角は自分の手で変えることはできませんが、売り出す時の築年数だけは唯一あなたの決断しだいで変えることが可能です。マンションを売りたいと考えている人は、新築や築年数が浅いうちの売却が断然有利です!

それでは次の章では具体的にマンションを売却するためのステップをご紹介していきましょう。

2. 知っておきたい新築マンションを売却する手順

マンション売却の手順をざっくりまとめると次の6つのステップになります。

マンション売却の手順

それぞれのステップについて詳しく説明していきます。

STEP1 相場を調べる

まずは不動産情報サイトなどで近隣のエリアで売り出し中の条件が近いマンションの情報を見て、物件の価格帯や数などを調べます。
調べられるサイトとしては、REINS Market Information(レインズマーケットインフォメーション)などがあります。

STEP2 不動産会社に査定を依頼する

マンションの相場のイメージがつかめたら、次は「自分のマンションがいくらで売れそうなのか」を具体的に知るメインイベントです!
動産会社に査定を依頼してみましょう。
不動産会社を探す場合は、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる一括査定がおすすめです。

インターネットの不動産一括査定サービスHOME4U(ホームフォーユー)を利用すれば、所在地や築年数など簡単な情報を入力するだけで、手間なく複数の不動産会社に無料で査定を申し込むことができます。

なお、査定を依頼する不動産会社を最初から1社に絞り込んでしまうと、もしかしたら他社でもっと高く売れる可能性があることを見過ごしてしまう恐れがあります。
査定依頼の段階では、「必ず複数社に依頼しておくこと」が賢く売るためのコツになります。

STEP3 不動産会社を比較、媒介契約を結ぶ

実際に不動産会社が売却するマンションを訪問し、査定価格を算定します。複数の会社が提示する査定価格を比較しながら、どの不動産会社にマンションの売却を依頼するか検討しましょう。査定価格の根拠の説明や対応の早さや、丁寧さなどもしっかりチェックして信頼できる不動産会社を選んで契約してください。

なお、契約の結び方にもちょっとしたコツがあります。
不動産会社と結ぶ契約(媒介契約と言います)には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあるのですが、オススメなのは「専任媒介」です。

STEP4 物件を売り出す

売主と不動産会社が相談したうえで売出価格を決定します。要望や事情をしっかり伝えて納得のいく価格で売り出しましょう。
売出価格の決め方のポイントはこちらの記事「売れてナンボ!早く買い手を見つける不動産の売出価格の決め方とは!?」をぜひ参考にしてみてください。

売れてナンボ!早く買い手を見つける不動産の売出価格の決め方とは!?

売出価格が決まり売却活動が始まると、媒介契約に基づいて不動産会社が、不動産情報サイトへの掲載や広告などの業務を行います。

STEP5 内覧者の対応をする

購入希望者が見つかったら、実際にマンションを内覧してもらうことになります。わざわざ見に来るのですから、購入意欲の高い人なわけです。したがって「よし!買おう」と決心してくれるかどうか(早く売れるかどうか)は、内覧にかかっているといっても過言ではありません。このマンションに住みたいと思ってもらえる状態で内覧者を迎えましょう。

内覧の成功のポイントをまとめたこちらの記事「自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます」をぜひ参考にしてみてください。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

STEP6 買い手が見つかったら契約を交わし物件を引き渡す

買い手が見つかったら、「買付証明書(購入申込書)」という書類で、購入価格、支払い条件、引き渡し希望日などが伝えられ、契約条件の調整を行います。交渉は一般的には不動産会社を通して行われます。

売り手と買い手の双方が合意に至れば、いよいよ契約です。
売買代金や引き渡し日などの契約条件がすべて決まったら、不動産会社が契約書や重要事項説明書等の必要な書面を作成します。重要事項説明書にはマンションの構造や設備、管理組合の情報などが細かく記載されます。不動産会社から書類や情報の提供を求められることがありますので、事前に用意しておきましょう。

売買契約は、買主に対し宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行った後、お互いに売買契約書の内容を確認し調印します。同時に買主から手付金を受け取ります。

契約書の定めるとおり売買代金を受け取ったら、マンションの鍵や必要な書類などを買主に引き渡します。契約書のとおりに引き渡しができない場合、債務不履行として違約金を支払うことになりますので、余裕を持って準備をすすめましょう。

知っておきたい新築マンションの売却にかかるお金のこと

3-1. 新築マンションの売却にかかる諸費用

新築マンションの売却には基本的に以下の費用がかかります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 契約書に貼付する印紙代
  • 所有権移転登記費用
  • 司法書士への報酬

仲介手数料の上限金額の計算方法は売却価格によって計算方法が定められていますが、通常は以下の計算式で求めることができます。

売却価格×3%+6万円+消費税

印紙代については、売却価格によって異なりますので以下の表を参考にしてください。

印紙代

たとえば、契約金額が3,000万円の場合、下記の表により印紙代は10,000円となります。

売買価格 印紙代
1万円を超え50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円
1億円を超え5億円以下 60,000円
5億円を超え10億円以下 160,000円
10億円を超え50億円以下 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円

※2018年(平成30年)3月31日までに作成する場合の軽減税率。

売却にかかる諸費用を支払う時期などはこちらの記事「不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?」でも詳しくご紹介していますので、参考にご覧ください。

不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?

3-2. 新築マンションの売却にかかる税金

新築マンションが買った時より高く売れた場合、譲渡所得税がかかります。買ったときより安い金額で売れた場合は、譲渡所得税はかかりません。譲渡所得の計算方法で求めることができます。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費)-特別控除額

※取得費とは、購入したときの金額から所有期間中の減価償却費を引いた金額、購入時にかかった仲介手数料、印紙税、登記費用などの経費。
※譲渡費とは、不動産を売却するための仲介手数料、印紙代など。

この計算で求めた金額が3,000万円以下であれば税金はかかりません。譲渡所得税の税率はマンションを所有している期間によって異なり、売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下の場合は税率が高くなります。

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税5%) ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分
14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
②課税譲渡所得6,000万円超の部分
20.315%(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

3-3. 組んだばかりの住宅ローンはどうする?

住宅ローンで買ったマンションを売却する際には、必ず残債を完済して抵当権を抹消する手続きを行います。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合はそのマンションの権利を担保として、お金を借りている金融機関に提供しますというものです。

一括返済をする際には繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記費用とそれに伴う司法書士への報酬などの費用がかかります。手数料は金融機関によって異なりますので事前に確認しておきましょう。

4. まとめ

それではおさらいです。
近年の中古マンションの市況は堅調で、成約件数も価格も右肩上がり。売り手にとって有利な状況となっています。

冒頭でもお伝えしたように、2016年度の首都圏ではプラスの売却差額の発生割合が前年度に比べて高くなっています。特に新築や築年数が浅いマンションでは買った時より高い金額で売却できている人が増加中です!

新築マンションを売ろうと考えている人はまずは査定を受けてみてください。(訪問査定の場合でも、建物の構造や設備、日当たりなどを確認することがメインのため、この段階でハウスクリーニングまでする必要はありません。)
物件が新しいうちに、早くアクションを起こすことが高く売却するコツですよ。

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