この記事では、購入してから間もない新築マンションを売却する際の手順から失敗しないポイント、高く売るためのコツまで網羅してご紹介します。

せっかく購入した新築マンションを売却するには、「住宅ローンの支払いが厳しくなったので、新築マンションを購入したけど引っ越したい」「急な転勤・移住・離婚で引っ越すことになった」「長い通勤時間に耐えられなくなった」「修繕費の積み立てや月々の管理費が高すぎる」など、さまざまな理由があるでしょう。是非参考にしてみてください。

1.新築マンションを買ったけど売却する理由は？

新築マンションを購入しても、購入後や引っ越し後に事情が変わり、売却したいと考えるのは珍しいことではありません。よくある3つの理由をみてみましょう。

1-1.収入減・インフレなどで支払いが厳しい

2022年現在、世界的なインフレが巻き起こっており、日本も例外ではありません。一方、日本の世帯年収は横ばいで物価高についていけないという厳しい状況です。また、会社の業績不振で収入減となってしまうケースもあるでしょう。

「一生に一度の買い物だからと、高めの新築マンションを購入した」「ギリギリの住宅ローンを組んだ」といった場合では、インフレによる家計費の圧迫で支払いが厳しくなり、売却を検討する方もいるでしょう。

1-2.離婚・転勤・出産などで家庭環境が変わった

新築マンション購入後に、家庭環境が変わることがあります。以下の3つが主なケースです。

• 離婚でマンションの売却を迫られた
• 夫の転勤で家を売ることになった
• 購入後に妊娠がわかり、もっと広い家が欲しくなった

そのほか、両親との同居など、家族構成の変化により新築マンションを手放すこともあります。

1-3.周辺環境や間取りに不満がでた

購入前に念入りに調べても、いざ住んでみてからわかる不具合はあるものです。特に、ご近所さんやマンション自治会との相性など、実際に引っ越してみないとわからないこともあります。
また、実際に住んでみるとマンションの間取りや家事の動線、一日の日当たりなど、思わぬ不満が出てきてしまい、売却を検討する方もいるでしょう。

2.【2022】新築マンションは高値で売却しやすい

新築マンションの高値市場が続いていますが、今後も続くのか気になるところです。

この章では、新築マンションの売却のしやすさ、高値で売却できる具体的ケース等と併せて、2022年の新築マンションの動向について解説します。

2-1.そもそも需要があり比較的売れやすい

まず、築年数が浅くてほぼ新築のマンションは市場にはあまり出回りません。きれいで設備面も整っているため、引き合いも強く、売れやすい傾向があります。

ただし、エリアの特性や時期によっては時間がかかる場合もあります。高値で売却することにこだわりすぎて、売却が遅れ、希望日までに引き渡しができなくなる可能性もあります。

売却したい期日が決まっている場合は、不動産会社の担当者と密にコミュニケーションをとるようにしましょう。

2-1.新築マンションが高く売れる具体的ケース

一般的に、マンションの価格に大きく影響する要素は以下の3点です。

• 築年数
• 最寄り駅からの距離、周辺環境などの立地条件
• メイン開口部の方角や眺望

これらに「周辺エリアでの過去の取引事例」や「市場の流通状況」などを加味して売り出し価格が決められます。なかでも「築年数」は価格に大きな影響をもち、築5年未満の新築マンションは特に市場価値が高くなります。

具体的に、新築マンションを分譲されたときよりも高い価格で売却できるケースとしては、下記のような状況が考えられます。

• 早い時期に完売した新築マンション
• 人気が高いエリア・路線の新築マンション
• 不動産としての価値が急騰した新築マンション
• 春や秋など異動や新生活のシーズンに売却していた

マンションは築年数が古くなればなるほど、売却価格は安くなるのが普通です。新築マンションを売りたいと考えているかた、売却する必要があるかたは、なるべく早く売却に向けて動き出しましょう。

2-3.2022年の新築マンションは引き続き高値市場

不動産経済研究所の発表によると、2021年までの直近10年、首都圏の新築マンション価格は高騰を続け、2022年7月時点の平均価格は6,379万円と依然高値市場となっています。

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参照：マンション市場動向（不動産経済研究所）

ただし今後は、インフレや住宅ローン金利の利上げが、徐々に市場を落ち着かせるとの見方も出てきています。詳しくは関連記事でも解説しているので、併せてお読みください。

現在、売却を検討している場合は、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」などの査定サービスを活用して、信頼できる不動産会社に早めに相談することおすすめします。

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3.新築マンションを高値で売却する方法

ここからは、新築マンションを高値で売却する方法についてご紹介します。コツを押さえてできるだけ高額な売却を目指しましょう。

3-1.自分で売却相場を把握する

新築マンションの売却を決めたら、まずはいくらで売れるのか相場を調べましょう。適切な相場を知っておけば、理不尽な価格交渉をされても根拠をもって断ることができ、高値で売却できる可能性が高まります。
個人で新築マンションの相場を調べるには、信頼性の高い以下のサイトを利用しましょう。

また、中古住宅購入サイトで、近隣の似たようなマンションがいくらで売却されているか調べるのもおすすめです。

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3-2.2社以上の不動産会社に査定依頼をする

一口に新築マンションといっても、不動産に同じものはありません。マンションの規模、駅からの距離、間取りなど、実際の売り出し価格を決定するためには、売却するマンションを詳しく調査する必要があります。

そのため、自分である程度の相場観をつかんだら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼する際には、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」などの一括査定サービスを利用して、2社以上の会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産査定の際、各不動産会社によって参考とするデータが異なるため、査定額が異なることがよくあります。また、各担当者の交渉力によって売却価格に影響がでることも少なくありません。そのため、複数社に査定を依頼して、レスポンスの丁寧さや速さ、販売戦略を比較することがとても重要になるのです。

複数の企業を比較して自分に合った会社を選び、高値で売却しましょう。

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3-3. 売却スケジュールは3か月以上の余裕をもつ

マンションを売り出してから買い手がみつかって成約するには、早くても3か月、余裕をみて6か月はかかると考えておきましょう。

新築マンションの場合、比較的スピーディーに売却できる可能性が高いですが、時期によっては難航することもあります。スケジュールに余裕がないと相手の値引き交渉を受け入れなければならず、意図せぬ価格で売却することになりかねません。高値で売りたいのであれば売却希望日から逆算して余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

売却期間に影響するポイントなどは、関連記事でもご紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。

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3-4. 早く高く売却できるシーズンは1～3月

マンションの取引が活発に行われるのは、進学・就職を控えたシーズンの1~3月です。以下は、2021年の月別の取引件数です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch 2021年12月度」

1~3月は購入者が増えるため、価格も高値かつスピーディーに取引されやすくなります。新築マンションの売却準備は10月、遅くとも12月から始めるのがよいでしょう。

3-5.売却理由を明確に伝える

新築マンションを購入して間もなく売却するのは、何かしらの理由がある場合が多いはずです。しかし、売却理由が不透明だと、買い手が「マンションや部屋に何か問題があるのではないか」と悪い想像につなげてしまう可能性があります。

不動産会社には、売却理由を明確に話しておくことが大切です。「急な転勤で引っ越す必要がある」「家族で移住することになった」「介護で地元に戻る」など、具体的な理由を伝えるようにしましょう。

3-6.信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

新築マンションを高値で売却するためには、安心して売却の仲介を任せられる不動産会社を選ぶことがとても重要です。

自分で調べた相場観とずれはないか、担当者のレスポンスは速くて丁寧か、適切な販売スケジュールを提案してくれるか、販売戦略の内容に納得できるか、などを比較して、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」は、サポートの充実した大手から、地元密着型の中小企業まで、最大6社にまとめて査定を依頼できる便利なサービスです。マンション売却を得意とする不動産会社も多数登録されているので、上手に活用して高値の売却を目指しましょう。

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4.新築マンション売却のタイミング（築年数）

「新築マンション」と一口に言っても、「まだ入居する前」「もうすぐ築1年ほど経過する」など、状況はさまざまです。

どこまでが「新築」なのか改めて確認し、各築年数が売却価格にどのように影響するか、知っておきましょう。

4-1.新築マンションの入居前・入居後で相場が変わる

新築は、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」という法律で“未入居かつ築1年以内の物件”であることが定められています。そのため入居後は「中古物件」扱いになります。

入居前の物件であれば、1年以内に売ることで、同程度か、条件によってはそれ以上で売却できる可能性があるでしょう。

4-2.築1年未満なら新築同様の価格の可能性あり

新築人気の高い日本では、築1年未満であっても、入居後に中古物件となると価格は1～2割ほど落ちる傾向があります。

ただし、人気エリアや、大手の不動産デベロッパーが販売したブランドマンションであれば逆に価格が上がる可能性もあります。まずは、不動産会社に相談をして、なるべく高値で売れるよう早めに販売戦略を立てましょう。

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4-3.築5年未満でも「築浅」として高値で売れる可能性がある

「築浅（ちくあさ）」とは、文字の通り、建てられてから比較的浅い年数の物件のことです。新築のように明確な定義はありませんが、5年未満であれば、一般に築浅として売り出すことができます。

なお、下記のグラフの通り、中古マンションの売却価格は築年数によって下落していくため、高値で売りたいのであれば早めの売却がおすすめです。

参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年04～06月】」

4-4.築5年後に売却すると節税になる

新築マンションの築年数が経つと物件価格は下落していきますが、一方で長期譲渡所得の特例により、節税が可能になります。

譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生する所得税と住民税のことで、所有期間によって税率が2倍近く変わります。

参照：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
※復興特別所得税を含む（2037年（令和19年）まで）

5年超～10年未満の物件であれば、築浅の価格で売却ができ、かつ節税にもなります。売却時の税金については関連記事でもご紹介していますので併せてお読みください。

不動産売却時の税金を節税する11の方法を解説！かかる税金の種類とは

不動産を売却すると税金がかかります。不動産売却にかかる税金にはどのよう

5.新築マンションの売却の流れ

マンション売却の手順をざっくりまとめると次の6つのステップになります。

それぞれのステップについて詳しく説明していきます。

STEP1 相場を調べる

まずは不動産情報サイトなどで近隣のエリアで売り出し中の条件が近いマンションの情報を見て、物件の価格帯や数などを調べます。

「3-1.自分で売却相場を把握する」でご紹介した通り、調べられるサイトとしては以下のようなサイトがあります。

• REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
• 土地総合情報システム（国土交通省）
• 中古住宅HOME4Uの相場価格検索

STEP2 不動産会社に査定を依頼する

マンションの相場のイメージがつかめたら、次は「自分のマンションがいくらで売れそうなのか」を具体的に知るメインイベントです。不動産会社に査定を依頼してみましょう。

不動産会社を探す場合は、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる一括査定がおすすめです。

インターネットの不動産一括査定サービスHOME4U（ホームフォーユー）を利用すれば、所在地や築年数など簡単な情報を入力するだけで、手間なく複数の不動産会社に無料で査定を申し込むことができます。

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なお、査定を依頼する不動産会社を最初から1社に絞り込んでしまうと、もしかしたら他社でもっと高く売れる可能性があることを見過ごしてしまう恐れがあります。

査定依頼の段階では、「必ず複数社に依頼しておくこと」が賢く売るためのコツになります。

STEP3 不動産会社を比較、媒介契約を結ぶ

実際に不動産会社が売却するマンションを訪問し、査定価格を算定します。複数の会社が提示する査定価格を比較しながら、どの不動産会社にマンションの売却を依頼するか検討しましょう。

購入時にお世話になった不動産会社はその物件について詳しく、そのほかの引き合いも知っている可能性が高いため、依頼先の候補に入れるようにしましょう。査定価格の根拠に関する説明や対応の早さ、丁寧さなどもしっかりチェックして信頼できる不動産会社を選んで契約することが大切です。

なお、契約の結び方にもちょっとしたコツがあります。不動産会社と結ぶ契約（媒介契約と言います）には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類の形式があります。

マンションが人気のエリア・駅近など好立地でなければ、それぞれの特典がつき、担当者も熱心に販売活動を行う「専任媒介」がおすすめです。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

不動産売却をする際に、不動産会社と結ぶ「媒介契約」。 「専属専任媒介契

STEP4 物件を売り出す

売主と不動産会社が相談したうえで売出価格を決定します。要望や事情をしっかり伝えて納得のいく価格で売り出しましょう。

売出価格の決め方のポイントはこちらの記事、「不動産の売り出し価格の決め方と失敗しないコツ｜査定価格との違いは？」をぜひ参考にしてみてください。売出価格が決まり売却活動が始まると、媒介契約に基づいて、不動産会社が不動産情報サイトへの掲載や広告などの業務を行います。

また「6-1.組んだばかりの住宅ローンがオーバーローンになっていないか確認する」でも後述しますが、売り出し価格を決める際には、ローンの残債も必ず確認するようにしましょう。

STEP5 内覧者の対応をする

購入希望者が見つかったら、実際にマンションを内覧してもらうことになります。新築で購入して間もない物件は、その価値を落とさないために、なるべく早く売却したいものです。

「このマンションに住みたい」と思ってもらえる状態を演出して内覧者を迎えましょう。内覧時には、新築マンションだからといって気を抜かないことが大切です。水回りから掃除までしっかりと行い、嫌な生活感を感じさせないように気を付けましょう。

内覧の成功のポイントをまとめたこちらの記事「自宅を高く早く売却する内覧のコツ【マンション・戸建て共通】」をぜひ参考にしてみてください。

自宅を高く早く売却する内覧のコツ【マンション・戸建て共通】

マンションや戸建てなど自宅を売却する際は、できるだけ高く、そして早く売

STEP6 買い手が見つかったら契約を交わし物件を引き渡す

買い手が見つかったら、購入価格、支払い条件、引き渡し希望日などが伝えられ、契約条件の調整を行います。交渉は一般的に不動産会社を通して行われ、売り手と買い手の双方が合意に至れば、いよいよ契約です。

売買代金や引き渡し日などの契約条件がすべて決まったら、不動産会社が契約書や重要事項説明書等の必要な書面を作成します。

売買契約は、基本的に立ち合いが必要です。宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明書を読み上げて説明を行います。

その後、契約書の定めるとおりに売買代金を受け取ったら、マンションの鍵や必要な書類などを買主に引き渡します。契約書のとおりに引き渡しができない場合、債務不履行として違約金を支払うことになりますので、余裕を持って準備をすすめましょう。

6.新築マンションの売却時は住宅ローンに注意

新築マンションの購入時する際には、住宅ローンを組むケースがほとんどでしょう。住宅ローンがある不動産を売却する際には注意すべきポイントがあります。

6-1.組んだばかりの住宅ローンがオーバーローンになっていないか確認する

新築マンションを売却しても、住宅ローンの残債金額が売却した金額を上回る可能性があります。これをオーバーローンといいます。

オーバーローンの場合、マンションの売却金だけでは住宅ローンを返済できません。住宅ローンを返済できなければ、マンションに付されている抵当権（銀行が持つマンションの担保権、詳しくは6-2で解説）を外すことができず、担保となるマンションを売却することはできません。

実際の売り出し価格を決定する際には、必ずオーバーローンになっていないかを確認するようにしましょう。

6-2.住宅ローン残債がある場合は抵当権抹消の手続きと経費が必要

住宅ローンで買ったマンションを売却する際には、必ず残債を完済して抵当権を抹消する手続きを行います。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合はお金を借りている金融機関にそのマンションの権利を担保として保証する、というものです。

新築マンションを売却する場合には、住宅ローン残債を残したケースも多いでしょう。その場合、一括返済をする際には繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記費用とそれに伴う司法書士への報酬などの費用がかかります。手数料は金融機関等によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

7.新築マンションの売却にかかるお金のこと

最後に、新築マンションの売却をする際に必要な費用・税金について、お伝えしていきます。

7-1.新築マンションの売却にかかる諸費用┃手数料・印紙代

新築マンションの売却には基本的に以下の費用がかかります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 契約書に貼付する印紙代
• 所有権移転登記費用
• 司法書士への報酬

7-1-1.仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限金額の計算方法は売却価格によって計算方法が定められていますが、通常は以下の計算式で求めることができます。

7-1-2.印紙代の軽減税率

印紙代について、2020年（令和2年）現在、軽減税率が適用されています。税率は売却価格によって異なりますので以下の表を参考にしてください。

参照引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

たとえば、新築マンションの売買価格が3,000万円の場合、印紙代は10,000円となります。
不動産売却にかかる諸費用や支払う時期について、関連記事「不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説」でも詳しくご紹介していますので、参考にご覧ください。

【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

不動産を売却するときには、売却価格のおよそ4～6％が諸費用でかかるとされ

7-2.新築マンションの売却にかかる税金┃譲渡所得税

新築マンションが買った時より高く売れた場合、譲渡所得税がかかります。一方、購入時より安い金額で売れた場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は以下の計算式で求めることができます。

参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

算出された譲渡所得は税金の対象となります。譲渡所得税の税率は所有期間によって異なるため、「4-4.築5年後に売却すると節税になる」で確認しておきましょう。
ただし、譲渡所得の金額が3,000万円以下であれば、控除が利用できます。詳しくは以下の章で解説します。

7-3.3,000万の特別控除

新築マンションを購入して売却する場合、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローンの特別控除」といった2つの控除のいずれかを活用できる可能性があります。

「3,000万円の特別控除」はマイホームを売却した際の特別控除で、売却で得た譲渡所得に対し、最大で3,000万円の控除を受けることができます。控除を受ければ、節税対策になるため、新築マンションを売却して利益が出た際には、確定申告を忘れずに行いましょう。

不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

不動産売却では売却益が出た場合、税額を計算して確定申告を行う必要があり

7-4.住宅ローンの特別控除

住宅ローンの特別控除（「住宅借入金等特別控除」）は、住宅ローンの年末残高を基準となり、所得税に対して控除が適用されるものです。住み替えで新たに住宅ローンを組む場合、活用できる可能性があります。

「3,000万円の特別控除」と「住宅ローンの特別控除」のふたつの控除は併用することはできないため、ケースに応じて、どちらがより得になるかをしっかりと比較して検討しましょう。

マンション売却時の税金と節税で注意したい5つのこと

マンションを売却するときには、様々な税金がかかります。 中古マンション