【2020年目前】マンション価格は上昇中!推移から探る売り時・買い時

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近年、新築のマンション価格は上昇が続いています。
そして、新築に連動して、中古のマンション価格も上昇傾向です。

このまま上昇トレンドが続くかどうか見極めるのは難しい状況ですが、1つハッキリしているのは、いつ下がってもおかしくないということです。

もしあなたがマンションの購入・売却を検討しているなら、価格推移のトレンドを知っておくべきでしょう。

この記事では、これまでのマンション価格の推移と、今後の消費増税、オリンピックとの関係など、詳しく解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、マンション購入・売却のタイミングを正しく判断していただけたらと思います。

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1. 新築マンションの価格推移

1-1. 過去のデータ

まずは、新築マンションの価格推移を見ていきましょう。
不動産経済研究所が発表している、新築マンション平均価格をグラフにしました。

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データ参照元:
不動産経済研究所『PDF全国マンション市場40年史』6ページ(1997年~2012年)
不動産経済研究所「PDF首都圏マンション市場動向 2018年のまとめ」(2018年)

新築マンションの平均価格をみると、15~20年前の水準は4,000万円台前半でしたが、2019年5月は平均価格6,093万円(前年同月比1.0%アップ)となっており、2013年以降の6年連続で上昇しています
現在の平均価格は、平成バブル期とほとんど変わらない水準です。

近年の新築マンション価格上昇の主な要因は、次の5つです。

地価上昇

マンションに適した土地が値上がりし、デベロッパーの土地仕入れ値が分譲価格に上乗せされることで、新築マンション価格を押し上げています。

建築費の高騰

国土交通省「建設工事費デフレーター」によると、建築費は2013年から右肩上がりとなっています。
建築費が高騰している理由は、オリンピック関連の建設増加や、震災復興などの影響で、人件費と原材料費が高騰しているためです。

低金利

ゼロ金利政策により、住宅ローンの金利は史上まれに見る低金利となっており、有利な条件で借りやすくなったことでマンションの需要が増加しています。

景気が好調

年単位で見ると日経平均株価は上昇傾向にあり、強い住宅購入意欲を持つ人が増え、マンション価格を押し上げています。

デベロッパーの姿勢の変化

かつては、デベロッパーは供給戸数を増やすことを優先していたため、売れ行きが怪しまれるような郊外も含めて、大量の大規模なマンションが建設されました。

こうしたデベロッパーは2008年のリーマンショックで売れない物件を数多く抱え、倒産する企業も多く見られました。

ところが同じころ、立地の良いマンションの売れ行きはさほど落ちませんでした。
この経験を踏まえて、近年では、戸数を増やすよりも、立地が良く確実に売れる物件を供給しようとするデベロッパーが増えました

供給戸数が減ったことで、需給バランスが改善し価格を押し上げています。

1-2. 今後の予測

近年、新築マンションの価格は上昇し続けていますが、このまま上がり続けるかどうか見極めるのは難しい状況です。

ハッキリしているのは、経済情勢・地価動向・金融政策の影響を受けて、いつ下がってもおかしくないということだけです。

仮に金融緩和政策が終了して金利上昇したら、緩やかな下落どころか急落する恐れもあります。

もし、マンションの売却や購入を検討しているなら、今後の価格推移の予測が知りたいと思う方も多いでしょう。

今後の価格に影響があるとみられる「消費税率の引き上げ」「東京オリンピック」「大阪万博」について解説します。

(1) 消費税率の引き上げ

2019年10月には8%から10%への消費税増税が予定されています。
なお、中古マンション売買で売主が個人の場合は、マンション価格に対して消費税はかかりません。

消費税が大きく関係してくるのは、「新築分譲マンションを購入する人」と「不動産会社が所有する中古マンションを購入する人」ということになります。

前回の5%から8%への増税時にあった、増税前の駆け込み需要と増税後の買い控えが、今回も起こるのではないかと予想されています。

増税後の住宅需要の冷え込みを防ぐため、軽減税率などの対策が取られていますが、増税前に買っておこうとする動きはある程度みられるでしょう。

増税前の駆け込み需要による値上がりと、増税後の需要減退による値下がりの可能性が指摘されています。

(2) 2020年 東京オリンピック

オリンピック関連施設の建設が終われば、建築費の上昇が落ち着き、新築マンションの値上がりがひと段落するのではと言われています。

一方で、オリンピックが終わっても外国人観光客は増加し、訪日外国人がもたらす「インバウンド効果」によって、さらに不動産価格が上昇する可能性も捨てきれません

オリンピックが終われば、選手村として建設された建物が改築されて分譲マンションとして供給されます。

晴海・勝どきエリアでは、マンション供給の増加による影響が予測されます。
ただし、この選手村の影響が全国的に波及するとは限りません。

前回の1964年に東京オリンピックが開催された際には、景気が一度上昇したあと、反動による下落がみられました。

ただし、1964年と現在では日本の経済状況は大きく異なっているので、前回の動きがそのまま当てはまるとは限りません。

むしろ、先進国で開催された2012年のロンドンオリンピック後に、不動産市場に影響がなかった(英国政府発表)ことも参考になります。

このように見ていくと、2020年東京オリンピック前後の不動産市場の動きは上昇と下落の両方の可能性が捨てきれません

(3) 2025年 大阪万博

ここ数年の大阪中心部のマンションの価格は、新築・中古ともに上昇しています。
さらに、追い風となったのが2025年大阪万博の開催の決定です。

大阪の不動産価格は上昇していますが、大阪万博まで今後もさらに継続して上昇すると予測されています。

大阪万博開催に伴うインフラ整備により、より住みやすいエリアとなればますます人気が上がるでしょう。

他にも、「うめきた二期開発」、「なにわ筋線」など大きな開発も後押しとなり、関西だけでなく日本経済全体を牽引することが期待されています

2. 中古マンションの価格推移

2-1. 価格推移の傾向と要因

中古マンションも新築マンション同様に上昇が続いています。

「首都圏の中古マンション価格」(東日本不動産流通機構 季報マーケットウォッチ)のデータを見てみましょう。

1戸あたりの平均価格
2019年1~3月の平均価格3,435万円、前年同期比+2.2%、2012年10月期から上昇が連続

平米単価
2019年1~3月の平米単価53.07万円、前年同期比+2.8%、2013年1月期から上昇が連続

首都圏の中古マンション市場は、成約平均価格が60ヶ月以上連続の上昇となっています。

新築マンションが高騰して手が届かないレベルになってきているため、中古マンションの需要が増加し、中古マンション価格を押し上げていることが大きな理由と考えられます。

2-2. 築年数と価格推移との関係

中古マンションの価格は、築年数の経過に伴って下落するのが一般的です。

標準的な下落傾向は、1年目に大きく下落し、築10年で20~30%下落、20~25年で50%程度、それ以降は緩やかに下落する、というようにある程度予測ができます。

ただし、必ずこのとおりに下落してしまうという訳ではありません。
都心部などの人気エリア、再開発エリア、新駅の開通などの条件によっては、買ったときよりも値上がりするケースがあります。

また、値上がりまでしなくても、立地が良く、管理状況が良好で、南向きの人気のある間取りであれば、値下がり幅が小さくなります。

3. マンション購入のタイミング

マンションを購入するベストのタイミングについては、専門家の中でも見解が分かれているので、時期の判断が難しいと感じる方が多いと思います。

消費税増税」「オリンピック」「ローン金利」を手掛かりに購入のタイミングについて解説していきます。

3-1. 消費税増税との関係

マンション価格に消費税が課税されるのは、「新築マンション」または「不動産会社が所有して販売する中古マンション」を購入する場合です。

そして、消費税が課税されるのは建物部分だけで、土地部分には消費税は非課税です。
中古マンションの売主が個人ならば、消費税はかかりません。

中古マンションの売主の大半は個人なので、中古マンションを買うときには消費税がかからないことが多いです。

ただし、仲介手数料やローンの手数料には消費税がかかるので、中古マンション購入に増税の影響が全くないわけではありません。

買うなら増税前を狙うべきか、あるいは増税後の需要減退による値下がりを狙うべきかは意見の分かれるところです。

消費税の増税を考慮すれば、増税前がお得なのでは?と思えますが、2019年夏には駆け込み需要を見込んで値上がりする可能性があります。

そのため、増税後に買い控えがおきて値下がりすれば、増税分を考えても、得になる可能性があります。

また、増税後には住宅需要の冷え込みを押さえるため、ローン控除の3年延長などの支援策が用意されています。

参考:国土交通省「消費税率引上げに伴う住宅取得に係る対応について

増税までに住宅購入が間に合わなくても、減税制度などを考慮すると損をするとは限りません。
むしろ、あわてて納得のいかない物件を購入してしまったら後悔するので、落ち着いて物件探しを進めてください。

なお、いつまで消費税8%で購入できるかというと、引渡しのタイミングの税率が適用となるので2019年9月30日までに引渡しが完了すれば8%となります。

3-2. オリンピックの影響

オリンピック後に建築費が下落して、新築マンション価格が値下がりし、連動して中古マンションも下がるという予測が出ているので、その時期が狙い目だという考えもあります。

ところが逆に、インバウンド効果による値上がりの可能性も捨てきれません。
専門家の間でも意見が分かれていますので、「オリンピックが終わったら下がるはずだから買おう」などと今から決めてしまうと予想が外れたときにガッカリしてしまいます。

たまたま、住み替えたいタイミングがオリンピックと重なるという場合には購入の目標時期にしやすいですが、オリンピックだけを目安に購入時期を決めるのは、あまりおすすめしません

ただし晴海・勝どきエリアのマンションを購入したい場合には、オリンピック後の供給増のタイミングが狙い目です。

3-3. ローン金利との関係

住宅ローン金利は、市場まれに見る低金利です。
フラット35のホームページを見ると、民間金融機関の住宅ローン金利の推移グラフは次のとおりです。

長期的に見て、現在の金利水準が非常に低いことがわかります。

出典:フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

住宅ローンを利用する場合、マンション価格そのものだけでなく、ローンの金利が総支払額を左右します。

マンション価格が今より値下がりしたとしても、ローン金利が上がってしまうと、逆に支払額が上がってしまう可能性が高くなります。

もしもゼロ金利政策が終了して金利が引き上げられた場合、マンション価格は値下がりが予測されます。

このとき、値下がりしたぶんと、金利の上昇分を考慮すると、果たしてトクになるかどうかは断言できません

近年はマンション価格が上昇傾向ですが、今は非常に低金利なので、ローンを組んで買うならチャンスなのは間違いありません。

3-4. 結論!結局いつ買えばいいの?!

消費税やオリンピックによる価格変動を予測して購入のタイミングを判断するのは困難です。

株式投資でも同じですが、タイムマシンでもない限り、「確実に底値で買って、天井で売る」のはほぼ不可能です。

ただし、住宅ローンを利用して購入するならば、現在の金利は最低水準ですからチャンスであるのは間違いありません

さらに、現在賃貸物件に住んでいる場合には、購入時期を先送りすればするほど家賃の支出が増えていきます。

結論を言うと、今は低金利なので、マンション価格の動向よりも個人のライフプランに合わせて購入時期を決めるのがおすすめです。

家族構成や子供の成長、仕事や生活スタイルなどの環境の変化に合わせて、「今買いたい」と思うなら、迷わず買っていいタイミングです。

特に中古マンションは、希望の物件がいつでも売りに出ているわけではないので、継続的に物件を探しておくことが大切です。

中古住宅 HOME4U(ホームフォーユー)」には国内最大級の物件数が登録されているので、希望物件が売りに出たらすぐにアクション出来るように、こまめにチェックすることをおすすめします。

4. マンション売却のタイミングと高く売るためのポイント

4-1. 価格推移から見ると、売り時!

マンションを売却するなら、値上がりしている今こそが絶好のタイミングといえるでしょう。(2019年7月現在)

今後さらに継続して上昇する可能性もありますが、株価など景気動向にも左右されるため絶対とは言えません。

むしろ、今後はいつ下がってもおかしくない状況です。
建築費が落ち着いて新築マンション価格が下がると、それに連動して中古マンション価格も下がると考えられます。

4-2. 売るときに意識したい3つのポイント

マンションを売るときには、「利益が出そうなら税率を意識する」「築年数を意識する」「高く売る方法を意識する」のがポイントです。

詳しく見ていきましょう。

(1) 利益が出そうなら税率を意識する

マンションの売却で利益が出ると、所得税と住民税が課税されます。

ただし、マイホームを売却するときには3,000万円までの利益が非課税になる制度があるので、課税対象にならないケースがほとんどですからご安心ください。

「3,000万円の特別控除」が適用されるためにはいくつか要件があるので、詳しくは国税庁ホームページをご覧ください。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例

「3,000万円の特別控除」が適用されないケースでは、所有期間に注意が必要です。
不動産の売却益に課税される税金は、所有期間によって税率が違います。

所有期間が5年を超えていれば所得税・住民税合わせて約20%ですが、5年未満の場合は約39%もの税金がかかってしまいます。

所有期間が5年を超えるかどうかは、売却した年の1月1日現在で判断されるので注意が必要です。

ただし、5年未満で売却するのが必ずしも損になるとは限りません。
現在は中古マンション市場が高値で推移しているので、5年未満で売却して税率が高くなっても、総合的には有利になる可能性があります。

売却したいマンションの所有期間が5年未満のときには、不動産会社に早めに相談し、高値のうちに売ってしまうかどうか、売却のタイミングを相談してみることをおすすめします。

(2) 築年数を意識する

中古マンション市場では、築10年前後の物件が多く売りに出ています。
購入希望者は築10年までを条件に絞り込むことも多いので、10年を超えるかどうかで売り出し後の反響に大きな差が出ます。

築8~9年くらいで売却を考えている場合には、早めに不動産会社に相談することを心がけてください。

また、買い手にとっての重要なポイントに、築年数とローン期間の関係があります。

分譲マンションの構造の多くは、鉄筋コンクリート造(RC)または鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)で、この場合の法定耐用年数は47年です。

原則として、法定耐用年数を超えてローンが組めない金融機関が多いので、築12年なら35年まで、築17年なら30年までというように、築年数が経つにつれ買い手がローンを長く組めなくなってしまいます

そのために購入予算が低くなり、あなたの物件に興味があっても検討対象から外れてしまうことも起こり得ます。

築年数は少しでも浅いほうが高く売りやすいので、売却するときは1ヶ月でも早く不動産会社に相談し、少しでも築年数の浅い状態で売り出せるようにしましょう。

(3) 高く売る方法を意識する

現在のマンション市場は高値で売却しやすいタイミングですが、売り方を失敗したら高く売ることはできません。

できるだけ高く売却するには「どうやって売るか」という販売戦略が重要です。

最適な販売戦略を決めるためには、頼れる不動産会社を見つける必要があります。

不動産会社にはそれぞれ得意分野がありますので、中古マンション売却を得意としていて、高く売ってくれる不動産会社を選ぶことがポイントです。

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そのため、初めから1社に絞ってしまうより、複数の不動産会社へ査定依頼をして比較検討することをおすすめします

まとめ

それではおさらいです。

近年、様々な要因を受けて、新築・中古ともにマンション価格の推移は上昇傾向が続いています。

今後は、消費税の増税や、オリンピック開催の影響などが予測され、さらに上昇が続く可能性もありますが、下落に転じる可能性も十分にあります。

専門家の間でも見解が分かれているので、今後のマンション価格を確実に予測するのは難しい状況です。

ただし、住宅ローンを利用してマンションを購入する場合には、ローン金利は長期的に見て非常に低い水準なので購入のチャンスであることは間違いありません。

マンション市場の動向を予想して購入時期を決めるよりも、ライフステージに応じて購入のタイミングを決めることをおすすめします。

マンションの売却を予定している場合には、近年値上がりが続いていることを考えると、売却のチャンスといえます。

マンションの売却時には次の3つのポイントを意識してください。

  • 利益が出そうなら税率を意識する
  • 築年数を意識する
  • 高く売る方法を意識する

中古マンション価格は上昇していますが、売り方を失敗したら高く売ることはできません。
不動産売却 HOME4U」でしっかり比較検討して、マンションを高く売る力を持った不動産会社を見つけてください。

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