不動産売却したら確定申告すべき?不要・必須の見極め方

マンションや戸建などの不動産を売却した後、確定申告をどう進めるべきか、そもそも確定申告の必要があるのか迷う方もいらっしゃるでしょう。

不動産売却における確定申告は、「する必要がある人」、「する必要がない人」、「した方がお得な人」の3つのパターンに分かれます。

特にマイホームを売却した場合は、確定申告をする必要がなくても、特例による特別控除を受けられるケースもあるため、確定申告の要・不要の見極めは重要です

今回の記事ではマイホームの売却を中心に、不動産を売却したときの確定申告についてお伝えいたします。最後までお読みいただき、どのケースに当てはまるかについて知識を習得して、損をしない確定申告を目指しましょう。

2022年(令和3年分)確定申告 提出期限

2022年2月16日(水)〜2022年3月15日(火)

参照:国税庁「令和3年分確定申告特集

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1. 不動産売却をしたら確定申告は必須?

税務署確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た1年分の所得を、翌年の申告期間に税務署に申告・納税することです。申告期間は原則として2月16日~3月15日です。

通常、会社員であれば会社が年末調整をして税務署に申告をしてくれるため、個人で確定申告を行う必要はありません。

ただし、不動産を売却して利益がでた場合、本業の給与所得以外の所得が発生するため、個人で税務署に確定申告をする必要があります。

1-1.確定申告が必須な場合

確定申告は、原則としてプラスの「譲渡所得」が発生した場合のみ、必須となります。

譲渡所得とは、不動産を売却したときに発生する所得です。この所得が不動産を購入した金額よりプラスだった場合は、利益(売却益)がでます。

この売却益に税率をかけることで、税務署に支払う譲渡所得税(所得税・住民税)の金額が決まります。譲渡所得税の計算方法は「4.譲渡所得税の算出方法」で詳しく解説します。

1-2.確定申告が不要な場合

譲渡所得がマイナス(譲渡損失)であれば確定申告は不要です

たとえば、5,000万円で買ったマイホームを3,000万円で売却すれば、単純計算で2,000万円のマイナスになります(実際は諸費用などの計上が必要)。この場合、確定申告する必要はありません。

なお、同年中に2つ以上の不動産を売却し、不動産Aの譲渡所得がプラスで、不動産Bの譲渡所得がマイナスの場合、2つを合算することができます。

この譲渡所得と譲渡損失を合算することを損益通算と言います。損益通算をすることで、譲渡所得の額が減れば、結果として税金も軽減されるため節税対策として有効です。ただし、確定申告による申請が必要となります。

参照:国税庁「No.1391不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

1-3.居住用財産を売却すると確定申告の特別控除で節税できる

譲渡所得を確定申告する際、特別控除を適切に利用することで、節税となるケースがあります。

特に、マイホームのような居住用財産には、5つの特例があり、条件に該当すれば譲渡所得がプラスであってもマイナスであっても利用できます。以下より詳しく解説しますので、申告前には必ず確認するようにしましょう。

なお、マイホーム以外の更地やアパート、区分ワンルームマンション、店舗、倉庫等の不動産の売却には、このような特例が原則ありませんのでご注意ください。

1-3-1.居住用財産とは

マイホームは、税法上、居住用財産という言葉で表現されます。
居住用財産とは以下の要件に当てはまる不動産になります。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

マイホーム

良く勘違いされるのが、「賃貸アパートや賃貸マンションも居住用財産か?」という点です。
賃貸アパートや賃貸マンションは本人が居住しているわけではないため、居住用財産ではありません

また、居住用財産は戸建であっても、マンションであっても、上記の条件を満たせば居住用財産です。

居住用財産とは、要は、マイホームということになります。

なお、居住用財産の特例は、以下に示す特定の親族や同族会社への売却では適用できません。

  1. 配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
  2. 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社

また、居住用財産特例が適用できるのは3年に1度だけになります。

1-3-2.マイホームに利用できる5つの特例

マイホームに利用できる5つの特例

以下より5つの特例をご紹介します。それぞれ、譲渡所得(プラス)が発生した場合に限らず、譲渡損失(マイナス)が発生した場合にも利用できます。

譲渡所得(プラス)が発生した場合の特例
①3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却した場合、譲渡所得を計算する際に3,000万円が差し引かれる特例です。売却益が3,000万円以下であれば税金はゼロになります。効果が大きな特例ですので、確定申告の際は3,000万円特別控除が使えないか、必ず確認するようにしましょう。
②所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、税率が下がる特例です。個人がその年の1月1日において所有期間が10年を超える次の居住用財産を譲渡した場合に適用できます。
この特例は①3,000万円の特別控除とも併用できます。保有期間が10年超のマイホームを売却する際は、譲渡所得も税率も下げられる可能性があるので、検討してみましょう。
③特定の居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例は、買換えを行なった場合の特例です。売った家の売却益が、新しい家の購入額より少ない場合、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べることができます。
「3,000万円の特別控除+10年超の軽減税率の特例」と「特定の居住用財産の買換え特例」は、有利な方を選択することができます。
譲渡損失(マイナス)が発生した場合の特例
④居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産に限り、譲渡損失が発生した場合、他の所得から損失を引くことができ、損益通算をすることが可能です。
つまり、マイホームを売却して損を出すと、給与所得から損失分を引くことができ、給与所得で支払っていた源泉徴収税額を取り戻すことができます。
⑤居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
基本的には④譲渡損失の買換え特例と同じになりますが、買換えを要件としていないのが異なるポイントです。新しい住居に買換えることなく売却し、譲渡損失が出た場合は、この居住用財産の譲渡損失の特例を使います。
以上、それぞれの特例の適用に当たっては、さまざま要件を満たす必要があります。事前にしっかりと確認しておきましょう。

参照:国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例

1-4.確定申告をしなかった場合のペナルティ│無申告加算税・延滞税

家を売った際の譲渡取得でプラスの利益が出たにもかかわらず確定申告をしないと、以下のようなペナルティが原則として課されます。

無申告加算税 納税額×15~20%
延滞税 期限翌日~2か月……納税額×年率7.3%
2か月~……納税額×年率14.6%

無申告加算税は期限までに確定申告をしなかった場合、延滞税は期限までに税金を納付しなかった場合のペナルティです。

不動産売却の確定申告の場合、高額の追徴税となってしまうケースも少なくありません。期限内に申告できるよう準備を進めましょう。

なお、期限後であっても1か月以内に自己申告するなど、一定の条件を満たせば加算税の対象になりません。うっかり忘れてしまった場合でも、調査が入る前に早めに税務署に申告しましょう。

2.不動産売却した後の確定申告の流れ

不動産売却した後の確定申告の流れ

不動産売却をした後の確定申告の流れは5つのステップに分けられます。それぞれのステップについて解説していきます。

2-1.譲渡所得税の計算をする

まずは確定申告が必要か、不要か、譲渡所得の計算をします。プラスの売却益が出た場合は確定申告の作成が必須となるため、譲渡所得税(所得税と住民税)を算出します。

また、売却の利益がプラスでもマイナスでも、マイホームを売った場合は特例による特別控除が受けられる可能性があります。控除の申請には確定申告が必須となるため、対象となるか必ず確認しましょう。

2-2.書類の準備をする

不動産売却において必要な書類は全部で6種類です。自分で用意できるもの、税務署から取り寄せるものなど、取得に時間がかかる可能性もあるので、事前に用意しておきましょう。

また、e-Taxを利用する場合も事前に利用登録をすませておくと安心です。

書類は国税庁のホームページからダウンロードが可能なものもありますので、詳しくは「3.確定申告に必要な書類」をご確認ください。

2-3.申告書の作成をする

必要書類を入手したら、申告書の作成、各書類の記入を行います。

「譲渡所得の内訳書」や「分離課税用の申告書│第三表」には、譲渡所得の金額や収入金額、納税金額などが必要となるため、事前に計算方法の確認や、源泉徴収票、売買契約書、仲介手数料の領収書などを集めておきましょう。

2-4.税務署に提出する

提出方法は①e-Tax、②郵送による送付、③税務署への直接提出の3つです。

①e-Taxの場合は、インターネット上で提出が完了するため、感染対策になるメリットがあります。ただし、国税庁が推奨するパソコン環境(ダウンロード版はMac OS不可)であること、本人証明のための電子証明書(マイナンバーカードなど)の取得などが必要となります。

②税務署に書類を送付する場合は、郵便物もしくは信書便物のどちらかで送付します。消印の日付が提出日となります。

③税務署の窓口に提出する場合は、感染対策のため入場時間を区切った整理券の入手が必要です。入場整理券は当日配布されますが、LINEでの事前発行も可能です。混雑具合によっては、当日の入場券を取得できない可能性もあるので、事前に取得しておきましょう。

2-5.納税する、還付を受ける

不動産売却にかかる譲渡所得税の内訳は「所得税」と「住民税」のふたつです。

所得税の納税時期は、確定申告と同じ2月16日~3月15日です。銀行口座からの振替もでき、引き落としの時期は4月頃となっています。

住民税の納税については、申告した年の5月以降に納付書が届きます。支払いのタイミングが所得税と異なるため、忘れないように注意しましょう。

また一般に、所得税の還付金は確定申告から1か月~2か月ほど、住民税は3か月前後となっています。

3.確定申告に必要な書類

不動産売却の確定申告で必要な書類は多岐にわたります。売却時に必要な書類や、特例による特別控除などに必要な書類など、申告書の作成がスムーズにいくようもれなく入手しておきましょう。

3-1.不動産売却の確定申告に必要な書類

まずは、不動産を売った後の確定申告で必ず必要となる書類をリストで確認しましょう。

必要書類 主な入手場所
譲渡所得の内訳書 税務署の窓口、国税庁ホームページ
確定申告書B様式│第一・二表 税務署の窓口、国税庁ホームページ
分離課税用の申告書│第三表 税務署の窓口、国税庁ホームページ
売買契約書のコピー 売買・取得時に自分で原本を保管
領収書(仲介料など)のコピー 売買・取得時に自分で原本を保管
登記事項証明書(全部事項証明書) 法務局のホームページ、窓口(郵送も可) 最寄りの登記所

以下より、ひとつずつ解説していきます。

3-1-1.譲渡所得の内訳書

一番始めに取り掛かると他の書類の記載がスムーズになるのが、譲渡所得の内訳書です。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書

売った不動産の譲渡所得金額等を記載する書類(全4面)で、面積、売却金額、所在地などの基本的な項目のほか、代金の受取状況や仲介手数料や収入印紙代の費用など、売買にかかった細かな情報が必要になります。

国税庁のホームページで取得できるので、項目をチェックし、売買契約書や諸費用についての書類を集めておきましょう。

引用:国税庁「令和3年分確定申告特集 確定申告書の手引きなど

3-1-2.確定申告書B様式 │第一・二表

確定申告書にはAとBの2種類があり、不動産売却時にはBの様式を使用します。

確定申告書B様式

確定申告書B様式

収入金額や税金の計算、控除の記入が必要なため、源泉徴収票や控除のための証明書なども用意しておきましょう。国税庁のホームページにある手引書が記入の参考になります。

3-1-3.分離課税用の申告書│第三表

譲渡所得は税金の種類上、分離課税にあたります。分離課税用の申告書には「譲渡所得の内訳書」や「申告書B様式」から転記する項目が多いため、事前に先の2つは記載を終わらせておきましょう。

分離課税用の申告書│第三表

3-1-4.売買契約書(コピー)

いくらで不動産を購入したのか、また、いくらで売却したのか、証明するための書類です。譲渡所得税の計算のためにも必要となります。もし不動産を取得した時期が古すぎて売買契約書がない場合は、概算取得費を用います。概算取得費は譲渡価額の5%相当です。

3-1-5.領収書(コピー)

不動産を購入した際に支払った、仲介手数料、登記費用などの諸費用の領収書も譲渡所得税の証明に必要です。

売却した際の仲介手数料、測量費、登記費用などの諸費用もあわせて集めておきましょう。

3-1-6.登記事項証明書(全部事項証明書)

登記事項証明書(全部事項証明書)は法務局の登記簿に登録されているため、従来は「登記簿謄本」とも呼ばれていました。マイホームなどの不動産を売ると、所有者が移転し登記の内容が変更されるため、この登記事項証明書の提出が必要となります。

なお登記事項証明書には、発効から3か月以内等の有効期限がないため、早めに取得しておくことができます。

3-2.特例のために必要な書類

それぞれの特例において、確定申告では以下の書類が必要となります。

3,000万円の特別控除
  1. 除却住民票
  2. 譲渡所得計算明細書
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  1. 除却住民票
  2. 譲渡資産の登記事項証明書
  3. 譲渡所得計算明細書
特定の居住用財産の買換え特例
  1. 除却住民票
  2. 譲渡資産の登記事項証明書
  3. 買換え資産の登記事項証明書
  4. 新しい住民票
  5. 譲渡所得計算明細書
  6. 買換え資産で築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書等
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  1. 除却住民票
  2. 譲渡資産の登記事項証明書
  3. 買換え資産の登記事項証明書
  4. 新しい住民票
  5. 譲渡所得計算明細書
  6. 買換え資産の住宅借入金の残高証明書
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  1. 除却住民票
  2. 譲渡資産の登記事項証明書
  3. 譲渡所得計算明細書
  4. 住宅借入金の残高証明書

確定申告の前に、しっかり準備をしておきましょう。

4. 譲渡所得税の算出方法

ここでは不動産売却後の確定申告で必要となる譲渡所得税の計算方法について解説します。

4-1. 譲渡所得の計算をする

まず、譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = ①譲渡価額 ー ②取得費 ー ③譲渡費用

① 譲渡価額とは、マンションや戸建て、土地などの不動産を売った売却価額です。

② 取得費とは以下のものになります。

  • 住宅や土地の購入価額
    ※建物の購入価額から減価償却費を控除したもの
  • 購入の際に支払った仲介手数料
  • 購入の際に支払った立退料・移転料
  • 購入時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 購入時の登録免許税や司法書士へ支払った登録手数料
  • 購入時の不動産取得税
  • 購入時にかかった搬入費や設置費用
  • 購入時にかかった建物等の取壊し費用

減価償却費とは、建物や設備が古くなるにつれて減少した価値を一定の金額に算出したものです。

また、古い家で購入した価格がわからないなど、取得費が不明の場合は、概算取得費を用います。概算取得費は譲渡価額の5%相当です。

③譲渡費用とは以下のものになります。

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却のために要した測量費
  • 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 売却に伴い支払った立退料
  • 売却時の建物の取壊し費用

4-2.税額(所得税・住民税)の計算をする

譲渡所得を計算し、プラスであれば、所得税および住民税を納めなければなりません。

税額は、譲渡所得に各税率を乗じたものとなります。

譲渡所得税の計算式

税額 = 譲渡所得 × 税率

「税率」は、売却した不動産を何年所有していたかである所有期間によって異なります。所有期間が5年超の場合「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」と呼びます。

不動産の所有期間による税率
所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

まとめ

今回は、不動産を売却した際の確定申告についてご紹介しました。マイホームなどの不動産を売却した後の確定申告は「する必要がある人」、「する必要がない人」、「した方がお得な人」の3者に分かれます。

確定申告は、売却して利益がでなかった場合は、原則として申告する必要はありません。ただし、マイホームを売却する際には、利益がプラスでもマイナスでも利用できる特例があります。特別控除によって還付金を受け取れる可能性もあるので、損をしないためにも、しっかりと確認することをおすすめします。

また、確定申告はインターネットの環境があれば在宅から行うことも可能です。自動計算ツールなど時短できる環境も整ってきているので、ぜひチェックしてみてください。

参考:国税庁「令和3年分確定申告特集

この記事のポイント まとめ

不動産売却したら確定申告は必要?

不動産売却後の確定申告は3つのパターンに分かれます。

  1. 確定申告が必須な人
  2. 確定申告が不要な人
  3. 確定申告するとお得な人

詳細は「1.不動産売却をしたら確定申告は必須?」をご覧ください。

不動産売却の確定申告の流れは?

不動産売却の確定申告の流れは以下の通りです。

  1. 譲渡所得税を計算する
  2. 書類を準備する
  3. 申請書を作成する
  4. 税務署に提出する
  5. 納税する・還付を受ける

詳しくは「2.不動産売却した後の確定申告の流れ」をご覧ください。

不動産売却の確定申告で必要な書類は?

不動産売却の確定申告で必要な書類は以下の通りです。

  1. 譲渡所得の内訳書
  2. 確定申告書B様式│第一・二表
  3. 分離課税用の申告書│第三表
  4. 売買契約書のコピー
  5. 領収書(仲介料など)のコピーー
  6. 登記事項証明書(全部事項証明書)
  7. 控除を受けるために必要な書類

詳細は「3.確定申告に必要な書類」をご確認ください。

譲渡所得税の計算はどうやるの?

譲渡所得税を算出する流れは以下の通りです。

  • 譲渡所得を計算する
  • 税額(所得税・住民税)を計算する

詳細は「4. 譲渡所得税の算出方法」をご確認ください。

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