不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説

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不動産売却にかかる諸費用

家を売るとき、売れた金額=手元に残る金額、と思っていませんか?不動産売却には、さまざまな諸費用がかかるため、売れた金額がそのまま残るわけではありません。実際には、売れた金額から諸費用を差し引いた額が手元に残るお金です。

買い替えの場合、売却金額を新居の購入資金に充てることも多いでしょう。最初に諸費用がどれくらいかかるか把握しておかないと、「高く売れたと思ったけどお金が足りない」「新居のインテリア費用がない」など、あとで慌てることにもなりかねません。どんなときにどれくらいの費用が必要になるのか、事前に資金計画をしっかり立てておく必要があります。

諸費用には必ずかかるものと、必要に応じてかかる費用があります。また、一戸建ては要るけれどマンションは必要ないなど、物件によってかかる費用も異なります。この記事では不動産を売却した際にかかる費用の目安と内訳について説明します。

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1.売却時にかかる諸費用一覧

この章では、不動産の売却時に「基本的にかかる費用」と、「場合によって必要な費用」について解説します。

1-1.諸費用として必要なもの

諸費用としてかかるのは、一般的に以下のとおりです。

“基本的にかかる費用”

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消登記費用
  • 司法書士への報酬
“場合によってはかかる費用”

  • 譲渡所得税

それぞれの詳しい説明は2章をご覧ください。

1-2.一戸建て住宅を売却した場合の諸費用の試算例

4,000万円で購入した一戸建て住宅を、2,200万円で売却した場合の基本的な諸費用を試算してみましょう。なお、その他の費用も「諸費用」に含めるとさらにかかります(後述)。あくまでも最低限の目安となります。

【売却価格2,200万円の場合の基本的な諸費用試算(一例)】
諸費用の内訳
(1)仲介手数料 777,600円
(2)印紙代(印紙税) 10,000円
(3)抵当権抹消登記費用 ※1 2,000円
(4)司法書士への報酬 ※2 10,000円
(5)譲渡所得税※3 0円
諸費用の合計 799,600円
※1 登録免許税:不動産1件につき1,000円。土地と建物で1,000円+1,000円=2,000円
※2 司法書士に依頼しない場合はかからない。複数の金融機関からローンを借りているときなどは金額がアップする可能性がある。
※3 譲渡所得税とは、譲渡所得にかかる所得税や住民税の総称であり正式名称ではない。この記事では便宜上、譲渡所得にかかる所得税を譲渡所得税と記載する。譲渡所得税は、不動産の売却差益(買ったときより売ったときのほうが高額になり出た利益)に対してかかる税金。2-2で解説。この例の場合、買った金額より売った金額の方が安いため売却差益はなく、譲渡所得税はかからない。

たとえば、売却価格がローン残債と同じ金額だったとしても、約80万円が諸費用として必要になるため赤字(持ち出し)になります。

上記以外にかかるその他の費用として考えられるのは、

  • 住宅ローンを返済する際の事務手数料
  • 引っ越し代金
  • 新居のインテリア費用

などです。

さらに、新居を購入する場合にも諸費用がかかります。戸建てを購入する場合の諸費用は、新築で物件価格の3〜5%、中古で5〜10%が目安です。たとえば4,000万円の新居を購入した場合、諸費用5%は200万円と、かなり大きな金額になります。新居を注文住宅にする方は、以下の記事も参考にしてください。

注文住宅の相場と費用内訳を徹底解説!家づくりの流れや費用削減ポイントもご紹介

2.売却時にかかる費用の内訳

この章では、1章で説明した「不動産売却時に基本的に必ずかかる費用」と、「物件や条件によってかからない費用」について、それぞれさらに詳しく解説します。

2-1.基本的にかかる費用

(1)仲介手数料

家は個人で買い手を見つけるのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社に仲介を依頼して、買い手が見つかった場合に成功報酬として支払うお金を仲介手数料といいます。仲介を依頼しても買い手が見つからず取引が成立しなかった場合は支払う必要はありません。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法(宅建業法)で定められています。

【仲介手数料(上限金額)の速算式】
取引価格(税別) 仲介手数料
200万円以下 売買金額×5%(税別)
200万円を超え400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円を超える 売買金額×3%+6万円(税別)

【3,000万円の物件を売買する場合の仲介手数料(上限額)】

3,000万円×3%+60,000円=960,000円×消費税=1,056,000円

不動産会社によっては、手数料を何割か割引したり、半額にしたりというサービスを打ち出しているところもあります。できるだけ出費は抑えたいところですが、金額の安さだけで会社を決めることは避けましょう。信頼して任せられるか、どのような営業活動をしてくれるか、これまでの売却実績はどうなっているかなども考慮して選びましょう。

なお、不動産会社を通さずに、個人間で売買すれば仲介手数料や消費税はかかりません。ただし、個人では希望の価格で買ってくれる人を探すのはかなり大変です。また、購入後に建物に破損が見つかった場合などの責任をどうするかなど、契約上の問題も多くあります。そのため、法律を熟知している不動産会社に任せたほうが安心できるといえます。

会社によって金額が違うってホント?不動産を売却するときの仲介手数料

(2)印紙税

買主と取り交わす不動産売買契約書には、収入印紙を貼って割印をして納税します。印紙代は売買価格によって異なります。

たとえば、契約金額が3,000万円の場合、下記の表により印紙代は10,000円となります。

売買価格 印紙代
1万円を超え50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円
1億円を超え5億円以下 60,000円
5億円を超え10億円以下 160,000円
10億円を超え50億円以下 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円

※2022年(令和4年)3月31日までに作成する場合の軽減税率。

(3)登録免許税(抵当権抹消登記費用)

住宅ローンを借りていて抵当権がついている場合は、残金を返済し抵当権を抹消してから買主に引き渡します。抵当権抹消手続きについては、登録免許税が必要で、収入印紙で支払います。

【一戸建ての場合】

不動産1件につき1,000円
土地と建物で通常は1,000円+1,000円=2,000円

【敷地権化された分譲マンションの場合】

ひとつの土地でも複数に分かれている場合があります。抵当権設定契約書の「物件の表示」の欄を確認します。たとえば、敷地権の表示が2つに分かれていたら2件となります。

敷地権2件と専有部分の建物1戸で2,000円+1,000円=3,000円

抵当権抹消の方法について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

抵当権を抹消しないとどうなる?手続き方法と費用のキホン

(4)司法書士への報酬

抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、5,000円〜15,000円程度の報酬が必要です。

2-2.場合によってはかかる費用

(1)譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は不動産の所有期間によっても違います。買ったときより安い金額でしか売れなかった場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得=売却代金−(取得費+譲渡費)−特別控除額
※取得費:購入したときの金額から所有期間中の減価償却費を引いた金額、購入時の仲介手数料、印紙税、登記費用、リフォーム費用などの経費
※譲渡費:不動産を売却するための仲介手数料、印紙代、測量費など。

確定申告をすれば税金が安くなる特例がいくつかありますので、後述します。

(2) 一戸建てだけにかかる費用もある

一戸建てにはかかるけれど、マンションには不要な費用があります。

  • 古家を解体して売却する場合の解体費用
  • 土地の面積を確定するための測量費用(隣家との境界をはっきりさせるために必要になる場合があります)

安いと損する?知っておくべき家の解体費用の注意点

3.不動産売却にかかる費用の発生タイミング

売却に関する費用は、売買契約や引き渡し時に費用がかかります。ここでは、家を売りたいと考えてから、契約を交わし引き渡すまでの流れと、いつ、どんな費用がかかるのか見てみましょう。

3-1.情報収集

不動産情報サイトなどで、物件はどのくらいで売れそうか調べておきます。不動産会社もいくつかチェックしておきましょう。

3-2.査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼します。 不動産の大まかな金額を判断するには、データによる簡易(机上)査定が便利です。さらに訪問査定なら、物件を見た上でより詳細な金額を出してもらうことができます。 査定は無料で行ってもらえるのが一般的なので、複数の会社に依頼して金額の違いやサービス内容を比較しましょう。

3-4.営業活動スタート

売却価格を決定し、不動産会社による営業活動が開始されます。 広告や検索サイトに掲載するなどの売却活動を不動産会社に行ってもらい、媒介契約に基づいて報告をしてもらいます。

3-5.売買契約の締結

買い手が決まれば売買契約書を交わします。仲介手数料の半金、契約書に貼る印紙代を揃えます。

3-6.引き渡し準備

引き渡し前に、必要であればリフォームやハウスクリーニングを実施します。また新居への引っ越し費用も必要です。 引っ越し費用、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用などを準備しましょう。

3-7.残金決済、引き渡し

お金を清算し、買主に引き渡しをします。固定資産税は買主と話し合いの上、負担割合を決めて清算します。ローンが残っている場合は全額返済し、抵当権抹消のための費用(登録免許税、司法書士報酬)が必要です。仲介手数料の残金があれば用意し、一括で支払う場合はこの段階で支払います。固定資産税などの清算も行います。

4.不動産売却に伴う税金を節約する方法

不動産の売却では、税制上の特例がいくつかあります。

(1)3000万円特別控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)

居住用財産(所有期間を問わず)を譲渡して得た譲渡所得から、3,000万円までを控除する特例です。

(参考)国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例

(2)10年超所有軽減税率の特例

売却する家屋と敷地の所有期間が10年を超えているなど、一定の要件に当てはまる時に、軽減税率の適用を受けることが出来る特例です。

(参考)国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

(3)特定の居住用財産の買換えの特例

住宅を売却して新しい住宅を購入した時に一定の要件を満たす場合、元の住宅の譲渡益に課せられる税金を、繰延べすることが出来る特例です。

(参考)国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

(4)損益通算

不動産の売却代金よりも新居の購入代金のほうが高く、損失(譲渡損失)が発生した時に一定の要件を満たす場合、その譲渡損失をその年度以降の所得から控除することが出来ます。

(参考)国税庁「No.2250 損益通算

不動産売却時にかかる税金の詳細と節約方法の詳しい解説については、以下の記事を参考にしてください。

家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる

5.不動産売却の仲介手数料を安くすべき?

引っ越し代や新居の買い替え費用などの資金計画を考えると、不動産を売却した後で手元に残る金額は、出来る限り多くしたいものですね。不動産会社に仲介を依頼した時に支払うことになる手数料を、安くすることは可能なのでしょうか。ここでは仲介手数料について、安くできる可能性や、売主にとってメリットがあるかどうかを説明します。

5-1.手数料無料は本当に売主にメリットがあるのか

不動産会社の中には、不動産を売却した場合の仲介手数料が無料となっているところもあります。これは不動産会社が不動産の売主と買主両方の仲介を担当して、売主の側からは仲介手数料を徴収しない代わりに、買主の側から仲介手数料を得ている仕組みの場合です。

この様な取引が行われている場合、買主の手数料が結果的に売値に転嫁されることになっているケースもあります。

5-2.「専属専任媒介契約」で仲介手数料を安くできることもある

仲介手数料を安くするコツとして、不動産会社に媒介契約を依頼する際に「専属専任媒介契約」を選ぶ方法があります。「専属専任媒介契約」とは、1つの不動産会社とだけ媒介契約を結んで、その不動産会社が見つけた買主と、売買契約を結ぶ方法です。

「専属専任媒介契約」では、必ず契約した不動産会社の仲介で売買契約を結ぶことが義務付けられています。そのため熱心な営業活動が期待出来ると同時に、販売活動のコストが無駄にならないことから、仲介手数料の値下げを受けられる可能性があります。

5-3.仲介手数料引き下げの交渉は慎重に

先に解説した通り、不動産会社に支払う仲介手数料は、一定の上限が定められています。一方で下限額は定めがありません。

仲介手数料は売買契約の成立によって初めて支払われる、不動産会社の営業活動に対する成功報酬となっています。値切ればその分不動産会社の利益が減ってしまうため、販売するモチベーションそのものが落ちてしまいます。

売主側から強引な値下げを要求すると、不動産会社との関係が悪くなるリスクもあります。無理に仲介手数料の値切り交渉を試みるよりは、満額を支払って熱心に営業活動してもらった方が、良い条件で不動産の契約が成立する可能性も高まり、結果的に売主にとって得になる場合もあります。

どうしても仲介手数料の値下げを交渉したい場合は、媒介契約前に話してみましょう。契約後は契約の内容変更が生じるため、かなり難しくなります。いずれにせよ、仲介手数料が安くなるかどうかは不動産会社や物件の状況によって異なることを念頭においておきましょう。

むしろ手数料引き下げよりも、物件を少しでも高く、それでいて早い期間のうちに売ってくれる不動産会社を見つけたほうが、結果的に売主にとっては得となることもあります。そのような不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定依頼をして比較検討しましょう。そのために有効なのが、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

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まとめ

いかがでしたか。この記事では、不動産売却の際にかかる費用について解説しました。

不動産売却の際には、仲介手数料を始め多くの費用がかかります。仲介手数料の減額方法や、税金の節約方法など、今回紹介した情報を元に不動産売却にかかる費用を少しでも減らして、将来のための資金計画に役立ててください。

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