家を売るとき、売れた金額＝手元に残る金額、と思っていませんか？

不動産売却には、さまざまな諸費用がかかるため、売れた金額がそのまま残るわけではありません。売れた金額から諸費用を差し引いた額が手元に残るお金です。

買い替えの場合、売却金額を新居の購入資金に充てることも多いでしょう。
最初に諸費用がどれくらいかかるか把握しておかないと、「高く売れたと思ったけどお金が足りない」「新居のインテリア費用がない」など、あとで慌てることにもなりかねません。事前に資金計画をしっかり立てておきたいものです。

どんなときにどれくらいの費用が必要になるのか、あらかじめチェックしておきましょう。

諸費用には必ずかかるものと、必要に応じてかかる費用があります。また、一戸建ては要るけれどマンションは必要ないなど、物件によってかかる費用も異なります。

まずは、どんな費用が必要か見ていきましょう。

1.売却時の諸費用はこれだけかかる！

基本的にかかる費用と、場合によって必要なお金とがあります。

1-1 諸費用として必要なもの

1-2 一戸建て住宅を売却した場合の諸費用を試算してみましょう。

売却価格　2,200万円の場合

※1 登録免許税　不動産1件につき1,000円。土地と建物で1,000円＋1,000円＝2,000円
※2 司法書士に依頼しない場合はかからない。複数の金融機関からローンを借りているときなどは金額がアップする可能性がある。

譲渡所得税は0円です。

たとえローン残債と同じ金額で売れたとしても、799,600円の赤字に！
これ以外に、住宅ローンを返済する際の事務手数料が必要となる場合があります。

また、家族で引っ越しをするなら10万円前後は必要となりますし、新居のインテリア費用も捻出できません。
ローンと同額で売れても「良かった」とは手放しでは喜べない感じですね。

さらに新居を購入する場合は、諸費用がかかります。
新築で物件価格の3〜5%、中古で5〜10%が目安です。
たとえば4,000万円の5%は200万円となり、かなり大きな金額になります。

住み替えをする際は、よりしっかりとした資金計画をしておき、安心して手続きを進めたいですね。

2. 売却時にかかる費用の内訳

基本的に必ずかかる費用と、物件や条件によってかからない費用とに分けてご紹介します。

2-1 基本的にかかる費用

仲介手数料

家は個人で買い手を見つけるのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的となっています。不動産会社に仲介を依頼して、買い手が見つかった場合に成功報酬として支払うお金が仲介手数料です。仲介を依頼しても買い手が見つからず取引が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。

3,000万円の物件を売買する場合、
3,000万円×3%＋60,000円＝960,000円×消費税＝1,036,800円　となります。

このように仲介手数料だけで100万円を超えてしまいます！

実際に仲介手数料を計算してみると、結構大きな金額でびっくりしますね。会社によっては、手数料を何割か割引したり、半額にしたりというサービスを打ち出しているところもあるようです。

できるだけ出費は抑えたいところ。ただし金額の安さだけで会社を決めるのではなく、信頼して任せられるか、どのような営業活動をしてくれるかなど、売却実績も吟味してから選びましょう。

不動産会社を通さずに、個人で売買すれば仲介手数料や消費税はかかりません。ただし、家は大きな買い物。希望の価格で買ってくれる人を探すのは大変です。また、購入後に建物に破損が見つかった場合などの責任をどうするか、本来は細かく決めておく必要があります。法律も熟知している会社に任せたほうが安心でしょう。

印紙税

買主と取り交わす不動産売買契約書には、収入印紙を貼って割印をして納税します。
印紙代は売買価格によって異なります。

登録免許税

住宅ローンを借りていて抵当権がついている場合は、残金を返済し抵当権を抹消してから買主に引き渡します。
抵当権抹消手続きについては、登録免許税が必要で、収入印紙で支払います。

なお、抵当権抹消のやり方については、「抵当権を抹消しないとどうなる？手続き方法と費用のキホン」の記事を参考にしてください。

登記費用

抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、5,000円〜15,000円程度の報酬が必要です。

引っ越し関連費用

引っ越し業者に依頼する費用や、新居に合わせたインテリア購入費用も考えておきましょう。

住宅ローンを完済する場合、繰上返済の手数料

金融機関によって金額が異なりますので、事前に確認しておきましょう。

2-2 場合によってはかかる費用

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
買ったときより高く売れた、買い替えの際に売れた金額のほうが高かったときです。
税率は不動産の所有期間によっても違います。

一方、買ったときより安い金額でしか売れなかった場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

上記の計算で3,000万円以下であれば税金はかかりません。

また、確定申告をすれば税金が安くなる特例がいくつかありますので、「家を売りたい方必見！不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる」の記事を参考にしてください。

では、いつ頃、どんな費用が必要になるのか、確認しましょう。

3.いつ、どんな費用が必要になる？

売却に関する費用は、売買契約や引き渡し時に費用がかかります。
つまり、売買契約までは、費用が発生しないということです。

家を売りたいと考えてから、契約を交わし引き渡すまでの流れと、いつ、どんな費用がかかるのか見てみましょう。

1-1. STEP1 情報収集

不動産情報サイトなどで、物件はどのくらいで売れそうか調べておきます。不動産会社もいくつかチェックしておきましょう。

1-2. STEP2 査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼します。
不動産の大まかな金額を判断するには、データによる簡易（机上）査定が便利。さらに訪問査定なら、物件を見た上でより詳細な金額を出してもらうことができます。
査定は無料で行ってもらえるのが一般的なので、複数の会社に依頼して金額の違いやサービス内容を比較しましょう。

1-3. STEP3 不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ

査定してもらった会社の中から、正式に依頼する会社を決め媒介契約を結びます。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。専属専任、専任は1社に任せる方法で、一般は数社に頼むというものです。売却方法が異なりますので、慎重に判断しましょう。

1-4. STEP4 営業活動スタート

売却価格を決定し、不動産会社による営業活動開始。
広告や検索サイトに掲載するなどの売却活動を不動産会社に行ってもらい、媒介契約に基づいて報告をしてもらいます。

1-5. STEP5 売買契約の締結

買い手が決まれば売買契約書を交わします。
仲介手数料の半金、契約書に貼る印紙代を揃えます。

1-6. STEP6 引き渡し準備

引き渡し前に、必要であればリフォームやハウスクリーニングを実施します。
また新居への引っ越し費用も必要です。
引っ越し費用、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用などを準備しましょう。

1-7. STEP7　残金決済、引き渡し

お金を清算し、買主に引き渡しをします。固定資産税は買主と話し合いの上、負担割合を決めて清算します。
ローンが残っている場合は全額返済し、抵当権抹消のための費用（登録免許税、司法書士報酬）が必要です。仲介手数料の残金があれば用意し、一括で支払う場合はこの段階で支払います。固定資産税などの清算も行います。

4.まとめ

不動産売却の際には、仲介手数料を始め意外と多くの費用がかかります。

売買契約時に印紙代や仲介手数料の半金を支払い、残金決済時に残りの仲介手数料や抵当権抹消費用などが必要です。

住宅ローンが残っている場合、ローンと同額で売れたとしても諸費用分の赤字が出ます。
引っ越し代や新居のインテリア費用も必要になるので、事前にしっかりとした資金計画をしておきましょう。