離婚をしたときには、「住んでいたマンションをどのようにすべきか」という点が悩みどころでしょう。売却する場合やどちらかがそのまま住み続けた場合に発生する問題について、きちんと把握しておく必要があります。

また、財産分与で争わないためにも、正しい知識を理解しておくことが重要です。この記事では、離婚時のマンション売却に関するポイントを解説します。

1.離婚時に住んでいたマンションの選択肢とは

離婚をすることになれば、これまで住んでいたマンションをどのように取り扱うかをできるだけ早く決める必要があります。不動産は財産分与をするうえでとても大きな資産となるため、問題を先送りにするのではなく、正式に離婚してしまう前にきちんと話し合うことが重要です。

そのためにはまず、マンションの取り扱いについて、どのような選択肢があるのかを押さえておくことが大切です。ここでは、以下の3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

1-1.売却する

マンションなどの不動産はとても大きな資産価値を備えている反面、分割が難しいという性質も持っています。そこで、離婚を機にマンションを売却し、現金にしてしまうのがもっともシンプルな方法と言えます。

売却する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

離婚時に売却をするメリットは、現金化することで明快な財産分与を行いやすくなる点にあります。財産分与がきちんと完了すれば、離婚後は無理に夫婦間で連絡を取り合うこともなくなるため、後々トラブルに発展しづらく、スッキリと関係を清算できるのです。

また、マンションに住宅ローン残債がある場合には、売却代金を使って完済、あるいは残債の一部解消ができます。住宅ローンが残ってしまいますと、その後返済負担を巡ってトラブルが発生してしまう可能性もあるため、離婚時に清算できるのは大きなメリットです。

一方、これまで住んでいた環境を手放さなければならないため、住み替えや引っ越しの手間・コストがかかってしまうのはデメリットです。さらに、生活環境を変えなければならないため、お子さんがいる家庭では十分な配慮が必要でもあります。将来のことを見越した選択や話し合いをしましょう。

なお、離婚に際してマンションを売却する場合には、必ず離婚後に行いましょう。財産分与の期限は「離婚後2年以内」です。離婚前に売却して財産を分けますと、一方が他方に「贈与した」とみなされ、贈与税が発生してしまうので注意が必要です。

さらに詳しく売却する場合の注意点を知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

不動産売却7つの手順と注意点｜土地・マンション・戸建て別に解説

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1-2.どちらか一方がそのまま住む

2つ目の選択肢は、どちらか一方がそのまま住み続けるという方法です。特に子どもがいる場合は、引っ越しを避けたいから住み続ける選択をする方も少なくありません。

ただし、この方法にもメリットとデメリットの両面があるため、事前にきちんと目を向けておくことが大切です。

もっとも大きなメリットは、前述の通り一方が生活環境を変えずに済む点にあります。住環境の変化は特に子どもに大きな影響を与えるため、特別な事情がなければ、子どもを引き取る側がマンションに住み続けるケースが多いです。

一方、不動産を売却しない場合には、財産分与でもめる一因になってしまいます。不動産査定の評価額は一定ではないため、どのように計算するかは、双方で大きく意見が分かれることになるのです。この点については後述の2-2にて解説します。

また、住宅ローンの残債がある場合は、何かとトラブルになりやすい面があります。「住宅ローンが単独名義の場合」と「住宅ローンが共同名義の場合」の2つのケースに分けて見ていきましょう。

1-2-1.住宅ローンが単独名義の場合

住宅ローンの名義人がそのままマンションに住み続ける場合には、離婚後も本人が返済を続けることとなりますので、特に複雑な手続きは必要ありません。財産分与に関する取り決めをきちんと行えば、スムーズに住まいの問題を解消することができます。

一方、住宅ローンの名義人と住み続ける方が異なる場合、返済について大きなリスクが生じてしまうので注意が必要です。例えば、夫名義のマンションに妻子が住み続ける場合、夫の支払いが滞ってしまうと、やがては差し押さえとなり、住まいを手放さなければならないケースもあります。

また、妻が連帯保証人になっていれば、当然ながら妻に支払い義務が課せられてしまいます。そのため、支払いの確認などのために、離婚後も定期的に連絡を取り合わなければならない場面も多いのです。連帯保証人を解除する方法はありますが、「代わりの保証人を立てる」など、専門家の知識の必要な、非常に難易度の高いものです。

そこで、離婚にあたって住宅ローンの名義を変更するのも有力な方法と言えます。しかし、所有名義を変更する際には必ず金融機関の許可をとらなければならず、引き継ぐ側に十分な経済力がなければ、認めてもらえない可能性もあります。

1-2-2.住宅ローンが共同名義の場合

住宅ローンが共同名義になっている場合は、居住する方の単独名義に変更するのがもっともシンプルな方法です。しかし、前述の通り名義の変更には金融機関の許可が必要であり、もともと2人分の収入で借りていたものを単独名義に切り替えるためには、相応の収入が必要となります。

新たな連帯保証人や連帯債務者を立てれば審査に通過する可能性もありますが、あまり現実的な方法ではありません。また、将来的にマンションを売却したくなったとしても、夫婦の共同名義では両者の合意が必要ですので、離婚後にこまめな連絡を取り合う必要があります。

このように、共同名義の住宅ローンが残っている際にはさまざまなリスクが生じるため、無理をせずに売却してしまうほうが良いケースが多いのです。

1-3.賃貸として貸し出す

離婚後の住まいをどうしても手放したくないという場合は、賃貸として貸し出すのも1つの方法です。賃貸に出せば家賃収入を得られるとともに、いずれ自分が住みたいときに備えて、所有権は保有しておくことができます。

しかし、この方法は住宅ローンの残債がある場合には利用できません。住宅ローンの用途は、「利用者自身が居住するための住まいの購入やリフォーム」に限られているため、許可なく賃貸に出してしまうと重大な契約違反に該当する場合があるのです。

また、住宅ローンを完済していても、経営の方法や家賃収入の配分については慎重に話し合う必要があります。賃貸に出す場合は、さまざまな法律や不動産の知識が必要となるため、信頼できる不動産会社や管理会社を見つけて相談できるように準備しておくことが大切です。

また、賃貸を考える場合でも、売却査定を受けておくと安心です。
近年のマンション相場は急上昇しているため、購入時よりも高く売却できるケースもあるため、金額を知ってから方針を考えていきましょう。

2.離婚時にマンションを財産分与する方法

離婚時に考えなければならない重要事項の1つに財産分与があります。

財産分与は、基本的に結婚してからの財産を夫婦で半分ずつに分ける作業です。マンションを売却するかどうか、ローンの残債の取り扱い、売却価格などにより話し合いが難航する場合があります。

金銭的な面で話し合いが難航してしまいますと、夫婦の関係をきちんと清算するのが難しくなりますので、事前に基本的なルールや注意点を押さえておくことが大切です。

2-1.財産分与とは

離婚時の財産分与では、結婚してから築いた夫婦の共有財産のすべてを分ける必要があります。共有財産には現金や預貯金はもちろん、保険や有価証券、車などの動産、家や土地などの不動産も含まれますので、資産の種類が多ければ多いほど財産分与の負担は大きくなります。

結婚後にマンションを購入していれば、仮にどちらか一方の名義であっても財産分与の対象となりますので、できるだけ早いタイミングで計算に入れておくことが大切です。

2-2.売却しない場合の財産分与

マンションを売却せずに財産分与を行う際には、「家を引き取るほうがもう一方に対して、想定される価額の半分を支払う」のが一般的です。例えば、マンションの評価額が3,000万円であれば、引き取るほうが相手に半額の1,500万円を支払うのが公平かつシンプルな方法となります。

ただし、住宅ローン残債がある場合は、その分を差し引いて計算する必要があります。評価額が3,000万円であっても、2,000万円のローン残債があれば資産は1,000万円分とみなされ、500万円ずつ分与することとなるのです。

いずれにしても、売却しないまま財産分与をするときには、マンションの評価額について意見が分かれやすいので注意が必要となります。住み続ける側にとっては評価額が低いほうが得になるのに対して、マンションを離れる側は評価額が高いと財産分与が増えるため、両者でもめる原因となるのです。

評価額の算出方法にはさまざまなパターンがあるため、トラブルを避けるのであれば、両者にとって公平な方法で計算する必要があります。

2-3.売却する場合の財産分与

マンションに住み続ける場合に比べますと、売却によって現金化するほうが財産分与はスムーズに進みます。現金化したうえでその他の資産と合算すれば、それほどもめてしまう可能性はありません。

しかし、住宅ローンが残っている場合には計算に注意が必要です。なぜなら、住宅ローン残債がある物件を売るためには、売却代金で一括返済できることが条件となるためです。

仮に住宅ローン残債よりも高い価格で売れた場合には、残ったお金を折半すれば済むため、特に問題は起こりません。この状態を「アンダーローン」と呼び、例えば住宅ローンが1,500万円残っていても、2,500万円で売却できれば、残った1,000万円をそのまま分与対象の財産に加えられます。正確には売却時のコストを差し引く必要がありますが、いずれにしても現金が手元に残りますので、公平に分配すればもめごとが起こる心配はありません。

それに対して、住宅ローン残債が売却価格を上回ってしまう状態を「オーバーローン」と呼びます。例えば、2,000万円の残債がある状態で、1,500万円でしか売却できなかった場合、差額の500万円については引き渡しまでに自己資金などで賄わなければなりません。預貯金などで補えれば問題なく売却できますが、返済に充てる資金のゆとりがなければ、売却手続きを進めることができないのです。

そこで、オーバーローンでどうしても売却しなければならない事情があるときには、「任意売却」を検討するのも1つの方法となります。ここからは、任意売却の仕組みと注意点について詳しく見ていきましょう。

3.任意売却とは

任意売却とは、売却しても住宅ローンが残ってしまうマンションを、金融機関の同意を得て抵当権が設定されたまま売却を行う方法です。

通常の売却では引き渡しまでに抵当権を抹消しなければならないため、売却代金などで住宅ローンを完済しておく必要があります。しかし、オーバーローンで自己資金による埋め合わせもできない場合は、任意売却という形で売却手続きを進めることが可能です。

本来なら引き渡しまでに全額を返済しなければなりませんが、任意売却で金融機関の同意があれば、残ったローンは売却後に分割で返済できるようになります。

任意売却はあくまでも通常の売却（一般売却）ができない場合の代替手段として用いられる方法です。一般売却で売れるのであれば、そちらを選ぶに越したことはありません。その点、誤解のないように理解しておきましょう。

ここでは、任意売却のメリットとデメリットについて解説します。

3-1.任意売却のメリット

任意売却は基本的に「住宅ローンの滞納が始まっていてこれ以上返済ができない場合」に用いられる方法です。

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には住宅の差し押さえが行われ、競売にかけられます。競売は裁判所による強制的な手続きであるため、売却時に持ち主の意見が反映される余地はなく、市場価格よりも安く売れてしまうケースが多いのです。また、競売では官報などで広く住宅の情報が公開されてしまうため、差し押さえの事実が周囲に知られてしまうリスクもあります。

それに対して、任意売却では一般売却と同じように売り主の意見を反映させられるため、きちんと戦略を立てれば相場に近い価格で売却することが可能です。競売のように差し押さえの情報が広く公開されることもないため、周囲に発覚してしまうリスクもありません。

このように、任意売却自体に特別なメリットがあるというよりは、競売のデメリットを避けられる点に大きな意味があると言えます。

3-2.任意売却のデメリット

任意売却には金融機関の同意が必要であるのは先ほども解説した通りですが、状況によっては許可が得られないこともあります。例えば、住宅ローンを借りてからそれほど月日が経過していない場合には、金融機関の担当者の信用問題にも影響が生まれてしまうため、認めてもらえない可能性も大いにあるのです。

金融機関の許可を得て任意売却をする場合、時間的制限などの条件があることから、希望通りの売却価格にならない可能性があります。任意売却をして、買い手がつかなかった場合には競売になってしまうことにも注意が必要です。一度任意売却をすると申し出て認められたら、その後売却を取りやめることはできません。

また、任意売却を行うと「ローンの返済を滞った事実がある」として信用情報に傷がつきます。信用情報機関に報告されて、今後の借り入れなどが難しくなる場合がありますので注意しましょう。

ちなみに任意売却を選択すると、税理士や宅地建物取引主任者など、さまざまな専門家の力が必要になります。また、任意売却を扱う会社の中には悪徳なところも少なからずありますので注意が必要です。

なお、財産分与の対象となるのは「プラスの財産のみ」ですので、任意売却で残った住宅ローン返済は必ずしも折半できるとは限りません。原則としては、住宅ローンの名義人に返済義務があるとされますので、その他の資産と相殺したり夫婦で折半したりするためには同意を得る必要があります。

4.離婚時のマンション売却にかかる諸費用

マンションを売却してから財産分与をする場合には、売却時のコストにも目を向けていく必要があります。マンション売却には、以下の税金や手数料がかかりますので、資金計画を立てるときにはあらかじめ把握しておくことが大切です。

4-1.印紙税

印紙税とはマンションの売買契約書に貼り付ける印紙代のことです。具体的な税額は取引する金額に応じて以下のように決められており、2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用されます。

4-2.登録免許税

登録免許税とは、登記の手続きをするときにかかる税金のことです。マンションの売却時には、住宅ローンを借りている場合の「抵当権抹消登記」を行うときに必要となります。

抵当権抹消登記の費用は不動産1件につき1,000円とされており、マンションなら土地と建物それぞれの計2,000円が必要です。なお、抵当権の抹消手続きは住宅ローンを完済しても自動的に行われるわけではありません。

既に返済が終わっていても、自分で抹消手続きを行っていなければ、売却前に済ませる必要がありますので注意しましょう。

4-3.譲渡所得税

不動産を売却して利益が出たときには、その利益に対して税金がかかります。不動産の売却益は、売却できた金額から「購入にかかった費用（取得費）」や「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いたときの利益であり、税金の計算上は「譲渡所得」と呼ばれるものです。

譲渡所得があったときには、物件の所有期間に応じた以下の税率をかけて算出される譲渡所得税が発生します。そして、売却した翌年の確定申告時に申告・納税を済ませなければなりません。

なお、マイホームの場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得に関するさまざまな特例が適用され、譲渡所得税が免除されるケースも多くあります。

4-4.不動産に支払う仲介手数料

仲介によって不動産を売却した場合には、不動産会社への成功報酬として「仲介手数料」が発生します。仲介手数料の上限は法律で決められており、具体的には以下の方法で計算されます。

ただし、下限については明確な決まりがありません。そのため、不動産会社によっては上限よりも安く設定しているところもあります。仲介手数料は売却コストの中でも大きな割合を占めることが多くありますので、事前に確認しておきましょう。

4-5.引っ越し費用

売却によってこれまで住んでいたマンションを引き渡すこととなるため、新居への引っ越し費用が必要となります。離婚をすれば、お互いの拠点がバラバラになりますので、2世帯分の引っ越し費用がかかってしまう点に注意しましょう。

なお、離婚時の引っ越し費用については、基本的に相手に負担を求める権利はありません。当事者同士が認めれば、費用を折半したり相手に負担してもらったりすることも可能ですが、同意が得られなければ自分で負担する必要があります。

4-6.住宅ローンの一括繰り上げ返済にかかる手数料

住宅ローン残債のある不動産を売るためには、売却するために一括返済を行う必要があり、そのときに一定の手数料を金融機関に支払う必要があります。具体的な金額は金融機関や利用する窓口によっても異なりますが、数万円程度が相場です。

金融機関によって、手続きの方法も異なる場合がありますので、あらかじめ融資を受けている機関の窓口に相談しておきましょう。

5.離婚後のマンションの名義変更は可能？

離婚後もマンションを残す場合には、トラブルを予防するためにも、これからも住み続ける方に名義変更をしておくことが大切です。このときに注意しておきたいのは、不動産自体の名義と住宅ローンの名義の2種類があるという点です。

ここでは、それぞれの変更手続きについて解説します。

5-1.マンション自体の名義変更

マンションの名義を変更しておきませんと、「売却したくなったときに手続きが困難になってしまう」「住んでいるにもかかわらず勝手に売却される可能性がある」などといったデメリットが生じます。名義変更には双方の協力が必要となるため、後回しにせずに済ませておくことが大切です。

マンション自体の名義変更は、必要な書類をそろえて所有権移転登記をすれば比較的スムーズに行えます。必要書類は以下の通りです。

所有権の移転登記には、上記の必要書類を取得して、漏れがないように準備・作成をする必要があります。その後、法務局に足を運べば、自分で所有権移転登記を済ませることも可能です。

財産分与による所有権移転登記では、登録免許税として「土地・建物それぞれの固定資産税評価額×2％」の税金がかかり、その他には書類の取り寄せ費用などで合計数千円程度の費用がかかります。

ただ、所有権移転登記は手続きがやや複雑であり、ミスなく完了させるためには専門的な知識が必要な面もあります。そのため、登記の専門家である司法書士に手続きを依頼するほうが安心です。

5～10万円の手数料で手続きのほとんどを代行してもらえるため、スムーズに進めたいときにはあらかじめ必要経費として計算に入れておくと良いでしょう。

5-2.住宅ローンの名義変更

住宅ローンの名義を換える場合には、ローンを組んだ銀行から承諾を得る必要があります。住宅ローンは借入額や返済計画に対して、収入や勤務状況などの面から十分な返済能力があるかどうかを厳しく審査される仕組みとなっています。

そのため、許可なく名義人を変更すれば重大な契約違反となり、残債の一括返済を求められる恐れもあるのです。また、金融機関に名義変更の相談をしても、応じてもらえるケースはそれほど多くありません。

特に、もともとの名義人に比べて、新たに設定したい名義人の収入が少ない場合は、返済能力が不十分とみなされてしまうケースが多いです。

そのため、離婚時に住宅ローン残債がある場合には、名義変更ができない可能性にも十分に目を向ける必要があります。

6.まずは現在のマンションの資産価値を確認しよう

離婚にあたってマンションの売却を検討するのであれば、具体的な手続きに入る前に、どのくらいの価格で売れそうか見当をつけることが大切です。特に住宅ローン残債がある場合には、オーバーローンにならないか見極めるためにも、おおまかな売却価格の目安を知っておく必要があります。

また、売却をしない場合であっても、滞りなく財産分与をするためには、現在の資産価値をできるだけ正確には把握することが重要です。

6-1.資産価値を確認するために信頼できる不動産会社を探す

マンションのような不動産には、基本的に定価という概念が存在しません。どのタイミングでどのように売却するかによって、売れる価格に大きな差が生まれることもあるのです。売り出し価格の設定や売却計画を立てるためにも、まずは不動産会社に査定をしてもらい、資産価値をしっかりと確認しておく必要があります。

不動産会社に査定を依頼するときには、複数の査定結果を比較しながら価格の目安を見極めることが大切です。特に、マンション売却には一戸建てとは異なるノウハウが必要であるため、マンションの売却実績が豊富な会社を選んで査定依頼を行う必要があります。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,100社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

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不動産査定を依頼するときの具体的な流れは、以下の記事で詳しく解説しています。併せてお読みください。

不動産査定とは│査定方法や基本的な流れを解説

不動産を売却すると決めたら、まずは不動産査定を受けて、不動産の資産価値

まとめ

離婚をするときに、今の住まいをどうするかは大きな問題でしょう。マンションを売却するにしても、そのまま住み続けるにしても、きちんと手続きを行うことが大切です。

また、後からもめてしまわないためにも、財産分与の方法についてしっかり話し合っておく必要があります。しかし、手続きを進めようとする際に、どのような形で進めていけば良いか迷うこともあるものです。

住まいに関することを何でも相談できる不動産会社を見つけておきますと、そういったときに安心できます。不動産の一括査定サービスを通じて、何でも尋ねられる会社を探してみましょう。