離婚したらマンション売却するべき?住宅ローンが残ってても売れるの?

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離婚したらマンション売却するべき?住宅ローンが残ってても売れるの?

離婚が決定した場合、トラブルにならないように財産の分割についてしっかり考える必要があります。特に住んでいるマンションをどうするかについては、じっくり検討しないといけません。

<記事のポイント>

本記事の要約:離婚確定時にマンション売却する方法を解説!
1)マンション売却の2つの手法「仲介」、「買取」を理解しましょう。
2)住宅ローンが残っている場合のマンション売却の注意点を知りましょう。
3)任意売却のメリット・デメリットを知って賢くマンション売却しましょう。
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1.離婚が決定!マンションは売却したほうがいい?

離婚が決定した場合、現在住んでいるマンションをどうするか悩んでいる人も多いでしょう。そうした際には次の3つの選択肢があります。

  1. 住んでいるマンションにそのまま住み続ける
  2. マンションを賃貸に出す
  3. マンション売却する

では、一つずつ解説していきましょう。

選択その1「住んでいるマンションにそのまま住み続ける」

離婚した後も、「夫もしくは妻のどちらかがそのまま住み続ける」という選択です。特に、子どもと住む方が残る場合、転校する必要が生じないため、子どもの精神的負担を最小限にできるというメリットがあります。また、引っ越し費用や新しい家財道具を買う費用も片方(夫もしくは妻)の分しかかかりません。双方が引っ越すときに比べてお金がかからないこともメリットといえるでしょう。

ただ、住宅ローンが残っている状態であれば注意してください。住宅ローンの契約者とマンションの名義人が一緒の場合は問題がないのですが、住宅ローンの契約者とマンションの名義人が違う場合は住宅ローンの契約者を変更する必要があるためです。また、配偶者を連帯保証人にしているパターンの場合も変更手続きが必要です。これらの手続きについては住宅ローンを契約している金融機関に相談してください。

選択その2「マンションを賃貸に出す」

夫婦双方がマンションを出て、「空き家を賃貸に出す」という方法です。入居者がいれば家賃収入があるため、本業以外の副収入が欲しい方にはピッタリだといえるでしょう。ただし、賃貸に出しても入居者が入らないと家賃収入はありません。

入居者を見つけるためには、広告宣伝費用などが必要になる場合もあります。さらに、室内のクリーニングやリフォームまで行う場合は、別途まとまった費用が必要になってしまうことも覚悟しておきましょう。

また、住宅ローン返済中の場合も注意が必要です。なぜなら、住宅ローンは自分で住むための家を購入する用のローンであり、賃貸用住宅用のローンではないからです。住宅ローンを完済していない状況で賃貸に出してしまった場合、金融機関側から契約違反を問われ、残債の一括返済を求められる可能性や詐欺罪で刑事告訴される場合もあります。契約内容と現状が変更になる場合は、まず、住宅ローンを借り入れている金融機関に相談しましょう。

選択その3「マンション売却する」

双方がマンションを出て、「空き家を売却する」という方法です。「住んでいるマンションにそのまま住み続ける」「マンションを賃貸に出す」という選択肢と比べると、最もすっきりしやすい処理方法といえるでしょう。離婚時に売却すると決めていれば、共有名義であっても夫婦間の連絡が取れるうちに売却手続きまで済ませることができます。

マンションを売却し、現金化することで「財産を分割する際にきっちりと分けられる」というメリットも見逃せません。売却する際には、一括査定サイトなどで物件の査定をしてもらい、納得のいく金額で売り出すことが重要です。
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2.離婚に伴うマンション売却の方法とは?

離婚時にきっちりと財産を分割したいと考えているならば、マンションは売却し現金化することを検討してみてください。では、売却の方法にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、以下の2通りの方法について解説していきます。

  • マンション売却の仲介を依頼する
  • マンションの買取を依頼する

2-1.マンション売却の仲介を依頼する

不動産会社に仲介してもらい、マンションの買い主を探してもらう方法です。買い主が現れるまで売却ができないため、時間はかかるかもしれません。しかし、価格は次に紹介する買取よりも高くなることが多い傾向です。不動産会社に仲介してもらい売買が成立した場合は「仲介手数料」を不動産会社に支払わなければいけません。

ちなみに、不動産会社に売買の仲介を依頼するには「媒介契約」を結ばないといけません。媒介契約には、次の3つの種類があるので、確認しておきましょう。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約
3つの媒介契約の違い比較表
専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

【参考:「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

2-2.買取を依頼する

次に、不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法です。買い主を見つける必要がないため、いち早く現金化したい方にとってはおすすめの手段といえます。しかし、マンションの買取は仲介に比べて、価格が下がる傾向にあります。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、どちらの方法でマンションを売却するか決めましょう。

【参考:家やマンションを早く売りたい人必見!不動産の「買取」と「仲介」の違い

少しでも高く売りたい場合は、査定価格を比較して不動産会社を決めることが大切です。
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3.住宅ローンが残っていた場合のマンション売却はどうなる?

住宅ローンが残っていた場合のマンション売却はどうなる? 現金と家模型離婚に伴い、マンションを売却したいと思っても、「まだ住宅ローンが残っている」という方もいるのではないでしょうか。住宅ローンが残るマンションを売却する場合のパターンについて、以下の3つをご紹介しておきます。

  • 住宅ローン残高より高く売る
  • 貯蓄から残債を支払う
  • 任意売却する

では一つずつ確認していきましょう。

3-1.住宅ローン残高より高く売る

マンションの査定をしてもらい、売却価格が住宅ローンの残高を上回るようでしたら問題はありません。売却金額でローン残債を支払いましょう。残債を支払っても、売却金額が残る場合は財産分与の検討が必要です。

3-2.貯蓄から残債を支払う

マンションの売却金がローン残高より低かったとしても、貯蓄で不足分を支払えるのならば問題ありません。貯蓄から不足分を支払う際は、お互いが支払う割合をきちんと決めることが大切です。

3-3.任意売却する

マンションの売却金がローン残高より低く、貯蓄などからも不足分を支払えない場合は、「任意売却」を選択することになります。任意売却を選択すれば、競売に比べよい条件で売却できることがほとんどです。ただし、任意売却をする場合は住宅ローン契約をしている金融機関の合意を得ないといけません。
任意売却については、次章「任意売却のメリット・デメリットとは?」で詳しく説明します。

4.任意売却のメリット・デメリットとは?

任意売却のメリット・デメリットとは? 住宅売却イメージ前の章でご紹介した通り、任意売却は住宅ローン残債がある状態でマンションを売却するために使われる手段の一つです。任意売却は競売と比べると高い金額で売れる可能性が高く、競売のように裁判所の調査や公告もないため、事情があっての売却と周囲に知られることもありません。

任意売却のメリット・デメリットは主に次の通りとなります。

任意売却のメリット 任意売却のデメリット
  • 競売よりも高く売却できる場合が多い
  • 公告がないため、周囲に知られず売却できる
  • 売却金から手数料を出すことができる
  • 引っ越し日の交渉も可能
  • ブラックリストに載る
  • 住宅ローンを契約している金融機関や連帯保証人の合意が必要
  • 売却代金は手元に残らず、任意売却後も残債の返済は続く
  • 任意売却手続きをする不動産会社は自分たちで探さないといけない

では、メリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

4-1.任意売却の4つのメリット

・競売よりも高く売却できる場合が多い

任意売却の手続きは、仲介でマンションを売却する場合とほぼ変わりません。この点は、住宅ローン契約をする金融機関が強制的に物件を売却する「競売」と大きく異なります。そのため、競売に比べ高い金額で売れることが多く、その分残債の返済に回すことが可能です。

・公告がないため、周囲に知られず売却できる

競売の場合、裁判所が調査のために家を訪問したり、競売の情報が裁判所で公告されたりします。そのため、なかには「競売は周囲に知られる可能性があるところが不安」という方もいるかもしれません。反対に、任意売却には公告などはないため、「事情があって売却した」と知られる心配が減るでしょう。

・売却金から手数料を出すことができる

任意売却を選択した場合、売却金から仲介手数料などの諸経費を支払うことが認められています。そのため、貯蓄を切り崩す必要がありません。交渉次第では、引っ越し費用も売却金から出せることもあります。

・引っ越し日の交渉も可能

任意売却では、通常の売却と同じように買い主側との交渉も可能です。そのため、引っ越し日も、ある程度融通してもらうことも可能です。

4-2.任意売却の4つのデメリット

・ブラックリストに載る

任意売却を利用すると、個人信用情報に記録が残ります。いわゆる「ブラックリストに載る」という状態です。ブラックリストに載る期間は5年~10年ほどとなっており、その間は他のローンを組むことやクレジットカードの作成が不可となります。

・住宅ローンを契約している金融機関や連帯保証人の合意が必要

任意売却をしたい場合は、住宅ローンを契約している金融機関の合意が必要です。そのため、自分たちの意志だけで任意売却を決定することはできません。また、連帯保証人がいる場合は、その方の合意も必要です。この点は、金融機関の一存で手続きができる競売との大きな違いといえます。

・売却代金は手元に残らず、任意売却後も残債の返済は続く

マンションを任意売却したら、売却代金は住宅ローンの残債の支払いに使われます。任意売却代金が残債よりも低い場合は、返済を続けていかなければいけません。

・任意売却手続きをする不動産会社は自分たちで探さないといけない

通常のマンション売却時の仲介と似ているとはいえ、任意売却の手続きには法律などの専門知識も必要です。そのため、どの不動産会社でもできるわけではありません。売却したい場合は、任意売却の手続きができる会社を探す手間がかかります。ちなみに、任意売却を請け負う会社探しは、自分で行わないといけません。

まとめ

今回の記事のポイントは以下の3つとなります。

<記事のポイント>

本記事の要約:離婚確定時にマンション売却する方法を解説!
4)マンション売却の2つの手法「仲介」、「買取」を理解しましょう。
5)住宅ローンが残っている場合のマンション売却の注意点を知りましょう。
6)任意売却のメリット・デメリットを知って賢くマンション売却しましょう。

離婚時に保有するマンションをどうするかは、それぞれの夫婦の事情によって異なります。分かりやすく財産を分割できる方法は売却です。売却には、「不動産会社に仲介を依頼し買い主を探してもらう」「不動産会社に買い取ってもらう」といった方法があります。

「買い主がどうしても見つからない」「売却活動をする時間がない」「急いで売却したい」という場合は、不動産会社に買取を依頼するのも一つの方法です。買取になれば仲介の場合よりも売却価格は低くなる傾向ですが、売却までのスケジュールは立てやすいです。

なお、住宅ローンを残った状態で売却する場合は注意してください。「売却価格が残債を上回る」「不足分を貯蓄で支払える」という場合は問題ありません。しかし、売却金で残債を支払えない場合は、金融機関の合意を得て任意売却が必要です。

任意売却は、競売に比べると高く売れる場合が多く、周囲に事情があっての売却と分かってしまう可能性も低くなるというメリットがあります。しかし、任意売却ができ売却代金を残債の支払いに充てても、未返済分の残債の返済義務は残ったままです。離婚後に返済を滞らせることがないように気を付けることも重要になります。

離婚時は、さまざまな手続きをする必要に迫られ忙しくなるかもしれません。マンション売却を検討する場合は、計画的に動いて賢く売却できるようにしましょう。

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