アパート大家の収入ってどれくらい?収入を増やすコツも解説

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アパート大家の収入ってどれくらい?収入を増やすコツも解説

これからアパート経営を始めたいと思っている人の中には、アパート大家さんの収入がどれくらいになるのか知りたい人も多いと思います。

また、既にアパート経営を行っている人でも、他のアパート大家さんの収入について気になる人もいるのではないでしょうか。

アパート経営は、投資家によって借入の金額も異なるため、外見からは実際のところどれくらい儲かっているのか分かりません。

そこでこの記事では、アパート大家の収入はどれくらいなのかについて解説します。
また、大家としてアパートの収入を増やすにはどうしたら良いのかについても説明いたします。

最後までお読みいただき、アパート大家の収入の参考にして頂けると幸いです。

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1.統計からみるアパート大家の所得

アパート大家がどの程度の所得があるかについては、残念ながら正しい数値は分かりません。

ただし、国税庁が毎年、不動産所得を公表しているため、その統計から推測することはできます。
不動産所得とは、個人がアパートなどの不動産投資を行った際に得られる所得です。

国税庁が公表する平成28年申告所得税標本調査結果によると、国内の不動産所得の平均額は512万円となっています。

この平均額の中には、アパート投資の他、ワンルームマンションやオフィスビルなどの不動産投資も含まれます。

アパート経営は、不動産所得のもっとも標準的なパターンですので、不動産所得の平均値がアパート大家の所得から大きくは外れてはいないだろうと推測することはできます。

不動産所得を得ている人は全国で約110万人ですが、所得別の内訳は下図の通りです。

所得別内訳

不動産所得者は、「300万円超500万円以下」と「500万円超1,000万円以下」に比較的多く分布しており、アパート大家はこの辺りに集中しているものと思われます。

2. 所得イコール収入ではない

アパート経営では所得イコール収入ではありません。
そこでこの章では、アパート収入を理解するために、不動産所得と税金について解説致します。

2-1.不動産所得とは

前章で紹介した不動産所得は、イコール収入ということではありません。
サラリーマンが受け取る給与所得は、所得イコール収入ですが、不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いたものになります。

不動産所得の計算式

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

総収入金額とは、家賃収入のことです。
必要経費とは、以下のような項目になります。

【必要経費】
費用項目 内容
1.租税公課 固定資産税、償却資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など
2.損害保険料 建物にかかる火災保険、地震保険など
3.修繕費 建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時に発生するメンテナンス費用
4.委託管理費 管理会社へ支払う管理委託料
5.手数料 不動産会社への仲介手数料
6.広告宣伝費 募集広告に要した費用など
7.地代・家賃 事業の建物・土地等が借家、借地の場合の賃料
8.水道光熱費 共用部分の水道光熱費
9.通信費 事業に要した郵便・電話料など
10.消耗品費 文房具代など
11.減価償却費 建物・設備等の減価償却分
12.借入金利子 建物等賃貸部分の取得に要したローンの利息額など
13.ローン保証料 保証会社、保証機関を利用した場合の保証料
14.青色事業専従者給与 青色申告者と生計を一緒にする扶養親族以外への給与など
15.給料・賃金 従業員の給料・賞与・退職金など
16.解体費 建て替えで発生した取り壊し費用
17.立ち退き料 建て替えで発生した立ち退き料

前章で紹介した不動産所得は、家賃収入から上記のような必要経費を差し引いたものになります。

2-2.税金は累進課税となる

不動産所得が発生すると、所得税および住民税等が発生します。
税金に関しては、給与所得などの他の所得と合算した上で、税率が決まります。

そのため、税金がいくらになるのかは、他の所得と合算しないと決まりません。
所得税の税率は、所得が大きくなるほど高くなる累進課税制度を用いています。

累進課税の所得税率は、以下の通りです。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

その他、住民税率が一律で10%となります。

例えば、アパート経営による不動産所得が400万円のケースを考えます。
給与所得が500万円の人であれば、合計所得が900万円となるため、所得税率は23%です。
一方で、給与所得が600万円の人であれば、合計所得が1,000万円となるため、所得税率は33%になります。

不動産所得が同じ400万円であっても、他の所得の金額によって、税率は異なるということを理解しておきましょう。

3.収入とキャッシュフローの関係

アパート経営における最終的な収入は、キャッシュフローになります。
そこでこの章では、キャッシュフローについて解説します。

3-1.キャッシュフローとは

アパート経営では、最終的なキャッシュフローがいくらになるのかが重要です。
キャッシュフローとは、最後に「お財布の中に残るお金」のことです。

キャッシュフローは以下の式で計算されます。

キャッシュフローの計算式

キャッシュフロー = 不動産所得 - 税金 + 減価償却費 - 借入金元本返済

続いて、減価償却費について説明します。

3-2.減価償却費とは

不動産の必要経費の中に、減価償却費があります。

減価償却費は、「第2章1 不動産所得とは」で示した必要経費「11.減価償却費」にあるように、不動産所得を計算する上での費用となります。

減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に計画的、規則的に費用として配分する会計上の費用です。
費用と言っても実際に毎年、お金が出ていくものではありません。

建物の投資額を初年度に一気に会計上の費用とするのではなく、法定耐用年数と呼ばれる期間の間、ちょっとずつ配分したものが減価償却費になります。

法定耐用年数は建物の構造によって決まります。
木造アパートなら法定耐用年数は22年となります。

アパートの建築費が4,400万円だった場合、22年間かけて建物の取得費が配分されるため、毎年、約200万円が減価償却費として計上されます。
この200万円は実際には出ていかないお金で「お財布の中に残っているお金」になります。

例えば、以下のケースでキャッシュフローを考えます。

不動産所得 600万円
税金 258万円
減価償却費 200万円

手残りとしては、不動産所得から税金を引いたものと考えたいところです。
しかしながら、不動産所得を計算した際の減価償却費は、実際に出ていったお金ではないため、手残りを計算する上では足し戻す必要があります。

つまり、お財布に残っているお金は以下のようになります。

お財布に残っているお金 = 不動産所得 - 税金 + 減価償却費
            = 600万円 - 258万円 + 200万円
            = 542万円

次に借入金の影響について見ていきます。

3-3.借入金の影響

借入金の元本返済については、不動産所得を計算する上での必要経費ではありません
「第2章1 不動産所得とは」で示した必要経費には、「12.借入金利子」とありますが、これはあくまでも利子部分だけであり、元本返済部分ではないという点がポイントです。

お金は借りたときに、借りたお金は収入にはなりません。
もし、借りたお金が収入になれば、お金を借りると大きな利益が出て莫大な税金が発生することになります。

しかしながら、お金を借りたときはそのような莫大な税金は発生しないです。

それと同様に、お金は返したときに、返したお金は費用にはなりません。
もし費用となれば、利益が小さくなり、節税ができることになります。

借りたときに増税されなかったのですから、返したときに節税できないというのが理屈です。

つまり、借入金の元本返済額は、不動産所得を小さくする必要経費にはならないという点がポイントです。

ただし、借入金の元本返済額は、減価償却費とは異なり、お財布の中から実際に出ていくお金です。

例えば、前節の条件に加え、年間の借入金元本返済額が150万円のケースでキャッシュフローを考えます。

不動産所得 600万円
税金 258万円
減価償却費 200万円
借入金元本返済額 300万円

キャッシュフローとしては、実際に出ていくお金である借入金元本返済額は引く必要があります。

キャッシュフローの計算

キャッシュフロー = 不動産所得 - 税金 + 減価償却費 - 借入金元本返済
         = 600万円 - 258万円 + 200万円 - 300万円
         = 242万円

アパートオーナーの収入としては、上記のようなキャッシュフローが最終的に残るお金になります。

借入金が多ければ、キャッシュフローは減りますし、借入金が少なければ、キャッシュフローは増えます。

アパートオーナーの収入は、借入金の金額によっても変わるということを理解しておきましょう。

4.収入を増やす方法

この章ではアパート大家の収入を増やす方法について、「既にアパート経営をしている人」向けと、「これからアパート経営をする人」向けに、それぞれの方法をご紹介します。

4-1.既にアパート経営をしているなら管理会社を切り替える

既にアパート経営をしているならより良い管理会社に切り替えることが収入を上げる方法になります。

アパートは、収入を上げるとしても、満室以上に収入を増やすことができません。
そのため、アパートで収入を増やすのであれば、できる限り空室を発生させないことが収入を増やすことに繋がります。

管理会社は空室の募集窓口となるため、賃貸仲介を得意とする管理会社に管理を切り替えることが空室を抑える秘訣となります。

しかも管理会社の切り替えは、リフォーム費用のような投資を必要としません。
良い管理会社であれば、将来にわたって空室対策効果を生むため、かなり価値があります。

さらに、良い管理会社は今後も時代に応じた空室対策アイディアを提供してくれます。
もし、今の管理会社が何も空室対策の助言をしてくれないのであれば、そのような管理会社は切り替えるべきです。

良い管理会社は、入居希望者を案内したときの内容をフィードバックしてくれます。
例えば、「食器棚を置けないから見送る人が多いです。食器棚が置けるように、ここの壁を壊しませんか?」というアドバイスをくれます。

空室対策は物件によってやるべきポイントが異なります。
良い管理会社は一般論としての空室対策ではなく、お客様の反応を見て提案してくれるため、効果が高く無駄がありません。

管理会社の切り替えは、収入を増やすための重要なポイントになりますので、ぜひ検討してみてください。

尚、切り替え先として良い管理会社を見つけるのであれば、NTTデータグループが運営する「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括無料相談サービスがおススメです。

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NTTデータグループによる十分な審査をとおった、賃貸仲介の実力の高い管理会社が登録されているため、複数の会社に相談して、空室対策や、入居者募集プラン等を比較することができます。

既にアパート経営を行っている人は、収入アップのためにも、管理会社の切り替えを行いましょう。

4-2.これからアパート経営をするなら自己資金を増やす

これからアパート経営をする人であれば、自己資金を増やすことが収入を増やす方法となります。

アパートオーナーの実質的な収入は、不動産所得ではなく、キャッシュフローでした。
キャッシュフローを良くするには、借入金の返済額を少なくする必要があります。

例えば、年間1,000万円の家賃収入を稼ぐアパートがあったとします。
このアパート投資をするのに、借入金の返済額が、年間300万円のAさんと、年間700万円のBさんなら、当然、Aさんの方がキャッシュフローは良くなります。

お金を借りたら返さなければならないため、たくさん借りたら儲からないというのは、極めて自然な理屈です。

ところが、いざ融資を受けようとすると、「できるだけ多く借りたい」、「金利が安いから、たくさん借りた方が得」などと不自然な発想をする人が見受けられます。

不動産投資の場合には、投資に対するリターンが決まっています
利回りが5%の物件であれば、Aさんが投資しても、Bさんが投資しても5%です。

ただし、Aさんが自己資金100%で投資した場合と、Bさんが借入金100%で投資をすれば、キャッシュフローはAさんの方が良くなります。

同じ5%の物件の中で、キャッシュフローを増やすには、借入金の返済額を減らすしかないのです。

同じ物件に投資をしても、自己資金と借入金の割合によって、儲かっている人と儲かっていない人がいるということを十分に理解した上でアパート投資を始めることが重要です。

これからアパート経営を行うのであれば、収入を増やすためにも、自己資金を十分に準備した上で、始めるようにしましょう

まとめ

いかがでしたか?
アパート大家の収入について見てきました。

統計上、不動産所得の平均額は512万円となっています。
ただし、所得イコール収入ではありません

アパート大家の収入は、不動産所得に減価償却費がプラスされ、借入金の元本返済額がマイナスされたキャッシュフローが実際の収入となります。

アパートの収入を増やすには良い管理会社に切り替えること重要です。
切り替え先となる良い管理会社選びには「賃貸経営 HOME4U」をご利用ください。

またこれからアパート経営を開始するのであれば、自己資金を増やすことも収入アップに繋がります

アパート経営の仕組みを良く理解した上で、収入アップを目指しましょう。

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