所有するアパートやマンションなどを賃貸に出す場合、物件管理は管理業務を委託するか、または自主管理になります。

初めて賃貸経営を行うオーナーの場合は管理委託を選択することが多い傾向がありますが、そもそも管理会社がどのような業務を担うのか、具体的に分からない方も少なくありません。また、不動産仲介会社と管理会社の違いがわからず、どちらに依頼すべきなのか迷っている方もいるのではないでしょうか。

賃貸の管理会社と仲介会社は、全く別の業務を担っています。

この記事では、賃貸物件の管理を行う「管理会社」の具体的な役割を知りたい方へ、

• 管理会社の業務内容
• 入居希望者の入居審査業務
• 管理会社と仲介会社との違い
• 管理手数料の相場
• 管理会社の選び方

についてお伝えします。管理会社が担う役割を理解して、長くお付き合いできる大切なパートナー探しにお役立てください。

1.賃貸管理会社とは？3つの役割を解説

賃貸管理会社とは、アパートやマンション、戸建て賃貸などの物件の管理業務を専門的に行う会社です。

賃貸物件の管理をオーナーに代わって担う管理会社の業務は、大きく分けて3つのジャンルがあります。

業務内容について以下で解説します。

1-1.入居者管理

管理会社は、一般的な仲介会社のような入居者募集活動を行いません。しかし、入居者管理においても管理会社が行う業務があります。入居者の審査や、入居者が建物に入居中に起きたトラブル対応などです。

例えば、急にお湯が出なくなった、水漏れが起きたといった設備の不具合が起きた場合に、オーナー自らが対応する必要はありません。

入居者からのクレーム対応や実際の修理など技術的な対応も含め、全て管理を委託された管理会社が行います。

家賃回収代行も委託できる場合も

家賃は本来オーナーが入居者から直接回収するものですが、管理会社のサービスの中には、家賃の回収を代行して、オーナーに送金するものもあります。

管理会社が代行するメリットは、家賃滞納が起きた場合などに、オーナーに代わって回収業務を行ってくれることです。オーナーと入居者が家賃回収を直接やり取りするとトラブルになったときの対応に困ることがあるため、督促しにくいという面もあります。その点、管理会社が間に立って動くことにより、万が一のときにも適切な対応ができます。

1-2.建物管理

建物管理は、管理会社の大きな役割のひとつです。賃貸運営を滞りなく続けていくためには、建物管理は重要な要素です。

建物そのものの維持管理のために必要となる定期的なメンテナンス、不具合があったときの修繕はもちろん、エレベーター、浄化槽など設備の定期メンテナンスもあります。この他、共有部分の清掃や消防設備、防犯設備の点検などもあります。外壁の洗浄や屋上、外部階段の洗浄など、ひとくちに建物管理といっても対応しなければならない部分は非常に多いです。

その他、退去時の原状回復や室内のチェック、クリーニングなども行います。

1-3.その他の管理に関する業務

賃貸物件には多くの場合、駐車場や駐輪場を設けています。集合住宅の場合、専用のゴミ置き場設置が義務付けられていることもあるため、こうした付帯施設の管理業務も発生します。生活利便性向上のための設備の管理や清掃業務は、物件管理とセットになっている場合もありますが、管理会社によって対応範囲が異なるため注意が必要です。

また、自治体によっては規模が大きな賃貸マンションなどに管理人常駐が求められるため、こうした体制をとることもあるでしょう。

2.管理会社と仲介会社の業務、3つの違い

管理業務と仲介業務は全く別のものです。

仲介会社は賃貸借契約の締結が主な業務になります。入居者の募集や広告の出稿は主に仲介会社の仕事で、不動産仲介業務を行うには宅地建物取引業の登録が必須です。

一方、管理会社は主に、物件の管理、入居者が入居中のさまざまな手続きなどをオーナーに代わって行います。賃貸物件の管理業務を行う上では、宅地建物取引業の登録は必要ありません。
宅建士が在籍していなくとも業務を行うことができます。なお、両方の業務を同時に請け負う会社も、近年では増えています。

2011年以降は、管理会社にも専用の登録制度が設けられました。登録制にすることで管理業務の適正化を図る目的があります。登録されている管理会社は国土交通省のサイトで確認できます。

国土交通省：賃貸住宅管理業者登録制度

以下で管理会社と仲介会社ではどのような業務の違いがあるか解説します。

2-1.入居希望者への対応

管理会社も仲介業者を賃貸物件の居住者への対応業務がありますが、内容は全く異なります。

仲介会社は、賃貸物件の宣伝広告などを行い、入居者の募集を行います。物件の希望者があれば物件案内や他の物件を紹介し、条件があえば申し込みへと進みます。賃貸契約と重要事項説明は宅地建物取引業登録をしている仲介会社のみの業務です。
一方、管理会社の主な業務は、物件のオーナー業務の代行です。そのため、物件から退去予定者が出たら「仲介会社に対して」適切な時期に物件募集を「依頼」する立場になります。

2-2.建物の維持管理

建物の維持管理は管理会社の役目であり、この点は仲介会社との大きな違いです。

管理会社は定期的なメンテナンスや不具合の修繕、退去時の原状回復など、オーナーの代わりに建物の維持管理を担います。一方、仲介会社は基本的に建物の維持管理はしません。

2-3.管理委託料の違い

管理会社は、オーナーとの間で管理契約を結び、さまざまな管理業務を担います。それに対し、オーナーは「管理委託料」として管理会社に手数料を支払います。家賃回収代行をしている場合は、入居者から回収した家賃を管理会社からオーナーに入金し、改めてオーナーから管理会社へ手数料が支払われます。

仲介会社の場合は、入居者が物件と賃貸契約を結んだときに、仲介手数料をオーナーから受け取ります。管理業務は行わないため、支払いが発生するのは仲介が行われたときのみです。

3.賃貸管理会社の種類

賃貸物件の管理業務は多岐にわたるため、管理会社によっては担う業務が異なることがあります。管理会社は大きく、「賃貸管理会社」と「建物管理会社」に分かれます。

賃貸管理業務と建物管理業務の両方を委託できる管理会社も多く存在します。近年、賃貸住宅の管理委託は管理会社を一本化する傾向です。管理会社には、一括借り上げ方式専門のサブリース会社も含まれます。

また、仲介会社が管理業務委託も請け負っていたり、管理会社が仲介業務から一貫業務として委託を受けていたりもします。

自分の経営スタイルに合う管理会社探しには「賃貸経営HOME4U」をご活用ください。1回の簡単な入力で複数社の管理会社にアプローチできます。

4.管理委託の手数料相場

管理会社に賃貸物件の管理を任せることで、オーナーは安心して賃貸経営ができます。しかし、管理会社に管理委託をすることで「管理手数料」が発生します。ここでは、管理費用の手数料相場について解説します。

4-1.管理委託料は家賃の5％が相場

一般的な管理手数料は、家賃の5％とされています（3％から8％程度まで、手数料には幅があります）。このように、管理手数料は家賃の額に応じて算出されることが一般的です。そのため、家賃が高くなれば比例して管理手数料も高くなる仕組みとなっています。

例えば管理手数料を5％とした場合、家賃が10万円なら手数料は5,000円です。管理手数料は月々の家賃分から支払うことになるため、オーナー側は家賃の手取りが手数料分、少なくなります。

管理手数料の割合は、管理業務の幅によっても増減します。多くの管理業務を委託すれば手数料は高くなる傾向です。
管理会社によって業務範囲や手数料の割合が異なりますので、どの程度の範囲の管理を委託するか事前に検討しておきましょう。

なお、管理手数料は申告の際に賃貸経営の経費として認められます。確定申告では忘れずに計上してください。

4-2.別途請求される場合もある

管理会社の中には、契約の際に入居者募集のための広告費などが、経費として家賃の1カ月分程度別途にかかることがあります。また、契約の更新手数料が必要な場合もあります。後で慌てないように、どのような支払いが発生するか事前に確認しておきましょう。

5.賃貸管理会社を選ぶ際の調べ方

本章では管理会社を選ぶために、どのような基準で調べていけばよいか、ポイントを紹介します。

5-1.トラブルへの対応力があるか

設備の不具合や入居者によるトラブルは時間を選ばず発生します。その際、迅速な対応が求められるわけですが、トラブル対応に万全な体制を整えていないと、入居希望者に敬遠されたり、長期入居につながらなかったりと経営に影響が出かねません。

管理会社を選ぶ際は、トラブル対応専門24時間体制窓口を設けられている会社やトラブル対応に慣れている実績豊富な会社を選ぶとよいでしょう。

想定できる入居者トラブルの対応策についてはこちらの記事で解説しています。

5-2.物件地域での実績が豊富か

物件の営業活動も必要と考えている場合、該当する地域で仲介業務の実績があることが理想的です。

大手の管理会社は、管理業務のノウハウがあるため担当店舗によって対応力が異なるようなことはありません。しかし、物件のあるエリアの情報の把握力は地元に根付いた密着企業に及ばない可能性があります。

地元に古くから店舗を設ける管理会社や賃貸物件からほど近い店舗のある管理会社を選ぶとよいでしょう。例えば、エリア内の競合に関する情報も物件地域での実績が豊富な会社であれば、仕入れやすく早期の対策がしやすくなります。

5-3.物件での管理の質が高いか

管理の質が高い賃貸物件は、顧客満足度が高く、長期入居にもつながります。

建物管理は、資産価値の維持が目的です。価値の高い物件であれば、築年数がたっても新築時と同様の人気を維持できることも少なくありません。修繕はひどくならないうちに対応する、清掃が行き届いているといった小さな積み重ねができるかどうかが管理の質向上につながるでしょう。

また、入居者、オーナーへの対応が丁寧であるかもポイントです。かゆいところに手が届く管理であれば、人気物件として経営も順調になるでしょう。

5-4.退去率が低い管理ができているか

賃貸物件の安定経営には長期入居を増やすことが大切です。長期入居であれば、入居者募集費用や仲介手数料も発生しない、高い稼働率が維持できるといったメリットがあります。低退去率の維持は、管理会社の管理の質が大きく影響します。

退去率と同様に稼働率を測るものとして入居率もありますが、安定経営、管理の質の指針とするには退去率での判断がよいでしょう。管理会社が管理している物件の退去率を確認することで、管理の質が高い管理会社を識別する材料となります。

入居者募集に関しては以下の記事で解説しています。

5-5.経営状態が安定しているか

管理会社の経営状態も管理会社選びの重要なポイントです。特にサブリース契約の場合、一括で経営・管理を任せる分、管理会社の倒産などによって、大きな損害を被る恐れがあります。

サブリース契約では、敷金礼金の管理なども一括業務委託となります。そのため、倒産になった場合、入居者退去時、敷金の返却をオーナーが負担することになるのが一般的です。サブリース契約でなくとも、経営状態が安定しない管理会社では細やかな管理は期待できないでしょう。

管理体制に定評があれば、地元にも多くの顧客を抱えることになり、結果集客力（入居者募集力）にもつながります。

6.賃貸管理会社を変更するには？

すでに経営する賃貸物件を管理会社に管理委託していて、管理の内容や空室率に悩みがあるというケースもあるでしょう。この場合、管理会社の変更が現状改善の突破口になることがあります。

基本的に管理会社の変更は契約期間中であっても可能です。ただし、契約内容によって違約金が発生する場合もあるので、契約時に取り交わした契約書をよく確認した上で手続きに入ることをおすすめします。

管理会社の変更は、以下の手順で進めます。

管理会社の変更の場合、オーナー自らが動いて管理会社に相談して提案を受けるケースがほとんどです。また、これまでの実績もあることから、いくつかの会社の提案を比較検討する必要があることも実感として理解している方が多いでしょう。

管理会社の変更に直面している目の肥えたオーナーも満足できるサービスが「賃貸経営HOME4U」です。専用のフォームからの入力で、手間を最小限に複数社の提案を受けることができます。

管理会社変更に関する詳しい内容は、以下の記事もご一読ください。

7.賃貸管理会社の選び方

安心して物件の管理を委託できる会社を選ぶためには、複数の管理会社に話を聞き、比較検討することが必要です。オーナーの代わりを担うことから、管理会社の対応が物件に対する評判も左右しかねません。

しかし、いったいどのようにして管理会社を調べればよいのか方法がわからない方もいるでしょう。このような方には、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」のご利用がおすすめです。「賃貸経営 HOME4U」は、一度の操作でまとめて複数の賃貸管理会社に一括相談ができて、短時間で自分に合った会社を簡単に探せます。

親身に相談に乗ってくれる会社に巡り会うためには、複数の会社から提案を受け取り、比較することが大切です。「賃貸経営 HOME4U」には、賃貸管理の実績が豊富な会社が多数登録されています。あなたの求めるサービスを提供している管理会社が、きっと見つかるでしょう。ぜひご活用ください。

まとめ

今回は賃貸物件の管理会社について、以下を説明しました。

• 管理会社と仲介会社は異なる業務を主に請け負っている
• 管理会社は物件の管理と入居者の管理をカバーする
• 管理会社に依頼したときの手数料の相場は5％程度
• 管理会社は実績と退去率で選ぶ

賃貸物件を自主管理するには、家賃回収などの事務的なものばかりではなく、建物のメンテナンスなど技術的な知識もある程度求められます。

さまざまな賃貸管理を実績に基づく対応力で担ってくれる信頼できる管理会社を選び、安定した賃貸経営へとつなげてください。