賃貸管理会社とは?不動産仲介との違いや管理会社の調べ方をご紹介

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

所有する住宅の賃貸を検討していて、管理を依頼できる会社を探したい方もいるのではないでしょうか。
しかし、管理を依頼するとはいっても、そもそも管理会社は何をしてくれるのか分からない方も少なくありません。実は、賃貸の管理会社と仲介会社は全く別の業務を担っています。

この記事では、賃貸の管理会社の具体的な役割を知りたい方に向けて、仲介会社との違い、管理手数料の相場や管理会社の調べ方などについて、詳しく解説します。管理会社が担う役割をしっかりと理解して、長くお付き合いできる大切なパートナー探しに役立ててください。

家を貸したいけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「いますぐ管理会社を見つけたい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の管理会社にまとめて相談依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「賃貸経営HOME4U」は、厳しい審査をくぐりぬけた約70社と提携 しています。複数の候補の中から管理会社を比較できるから、「転勤の間だけ貸したい」「入居者を探してほしい」「管理業務だけお願いしたい」などの、あなたの目的や条件にこたえる会社が見つかります
しっかりと比較して、信頼できる、最適な管理会社を見つけてください。

1.不動産の賃貸管理会社とは?

不動産管理会社とは、オーナーが所有する賃貸物件の管理を請け負う会社です。賃貸運営に必要なさまざまなことをオーナーに代わって行います。
賃貸物件をトラブルなく運営するためには、物件の設備管理や建物のメンテナンス、入居者のクレーム対応から家賃の回収代行まで行う必要があり、管理会社の業務は多岐にわたります。

賃貸物件の管理業務というと、一般的な賃貸物件の仲介業務とよく混同されることがありますが、管理業務と仲介業務は全く別のものです。
不動産仲介業務を行うためには宅地建物取引業の登録が必須ですが、賃貸物件の管理業務を行う上では、宅地建物取引業の登録は必要ありません。宅建士が在籍していなくとも業務を行うことができます。ふたつの業務は混同されやすいため注意が必要です。

なお、2011年以降は、管理会社にも専用の登録制度が設けられました。
登録制にすることで管理業務の適正化を図る目的があり、登録されている管理会社は国土交通省のサイトに記載されています。

2.賃貸管理会社の4つの役割

管理会社には、次の4つの役割があります。それぞれ詳しく解説していきます。

2-1.入居者管理

管理会社は一般的な仲介会社のような募集活動を行いません。しかし、入居者管理においても管理会社が行う業務があります。
例えば、入居者の審査や、入居者が建物に入居中に起きたトラブル対応などです。
特に、お湯が出なくなった、水漏れが起きたといった設備の不具合ではオーナー自らが対応する必要はありません。入居者からのクレーム対応や実際の修理など技術的な対応も含め、全て管理会社が行います。
また、退去時の原状回復や室内のチェック、クリーニングなども行います。

2-2.建物管理

建物管理は、管理会社の大きな役割のひとつです。賃貸運営を滞りなく続けていくためには、建物管理は重要な要素です。

建物そのものの維持管理のために必要となる定期的なメンテナンス、不具合があったときの修繕はもちろん、エレベーター、浄化槽など設備の定期メンテナンスもあります。この他、共有部分の清掃や消防設備、防犯設備の点検などもあります。

外壁の洗浄や屋上、外部階段の洗浄など、ひとくちに建物管理といっても対応しなければならない部分は非常に多いです。本来はオーナーが管理すべき部分を代行して行っているわけですから、管理会社に委託することでオーナーの負担は非常に軽くなると考えられます。

2-3.家賃回収代行

家賃は本来オーナーが入居者から直接回収するものですが、管理会社が家賃の回収を代行して、オーナーに送金することもあります。
管理会社が代行するメリットは、家賃の滞納などの場合に、オーナーに代わって回収業務をしてくれることです。オーナーと入居者が家賃回収を直接やり取りするとトラブルになったときの対応に困ることがあり、なかなか督促をしにくいという面もあります。その点、管理会社が動くことによって万が一のときにも適切な対応ができます。

2-4.サブリース契約

サブリース(転貸借)契約により、オーナーから不動産会社が一括借り上げを行い、貸主となって借主と契約を結ぶ形態もあります。
一般的な賃貸物件の管理契約は、建物管理などを管理会社に任せるものですが、サブリースは賃貸運営そのものもオーナーから預かるものになります。サブリース契約では、入居者が契約する相手はオーナーではなく、管理会社になることが特徴です。

3.仲介会社と管理会社3つの違い

ここからは、管理会社と仲介会社ではどのような業務の違いがあるか詳しく解説していきます。

3-1.入居希望者への対応

入居希望者への対応は、管理会社と仲介会社で大きく異なります。
仲介会社は、賃貸物件の宣伝広告などを行い、入居者の募集をします。物件の希望者があれば物件案内や他の物件の紹介なども行い、条件があえば申込へと進みます。賃貸契約と重要事項説明は宅地建物取引業登録をしている仲介会社のみの業務です。このように、物件の契約まで入居者とやり取りをするのは仲介会社の役目です。
一方、管理会社は、あくまで物件のオーナーの代わりを務めているだけですので、物件から退去予定者が出たら「仲介会社に対して」適切な時期に物件募集を「依頼」する立場になります。

3-2.建物の維持管理

建物の維持管理は管理会社の役目であり、この点は仲介会社との大きな違いです。
管理会社は建物の定期的なメンテナンスや不具合の修繕、退去時の原状回復などオーナーの代わりに維持管理を担っています。
一方、仲介会社は基本的に建物の維持管理はしません。

3-3.管理委託料

管理会社は、オーナーとの間で管理契約を結びます。これによりさまざまな管理業務を行います。
オーナーは管理委託料として、管理会社に手数料を支払います。家賃回収の代行をしている場合は、入居者から回収した家賃をいったんはオーナーに入金し、改めてオーナーから手数料が支払われます。

仲介会社の場合は、管理委託料は発生しません。入居者が物件と賃貸契約を結んだときに、仲介手数料をオーナーから受け取ります。

4.管理費用の手数料相場

管理会社に賃貸物件の管理を任せることは、オーナーにとっても安心できることです。しかし、管理会社に管理委託をすると「管理手数料」が発生します。
ここからは、管理費用の手数料相場についてご紹介していきます。

4-1.家賃の5%が相場

一般的な管理手数料は、家賃の5%とされていますが、3%から8%程度まで手数料には幅があります。
また、家賃の何%になるのかが基本的な手数料の算出方法となるため、家賃が高くなれば比例して管理手数料も高くなるという仕組みです。
仮に、管理手数料を5%とした場合、家賃が10万円なら手数料は5,000円となります。
管理手数料は月々の家賃分から支払うことになるため、オーナーとしては家賃の手取りが手数料分、少なくなります。

管理手数料の割合は、管理業務の幅によっても影響されます。多くの管理業務を委託すれば手数料は高くなる傾向があります。管理会社によって業務範囲や手数料の割合が異なりますので、どの程度の範囲の管理を委託するか事前に検討しておきましょう。

なお、管理手数料は申告の際に経費として認められます。確定申告では忘れずに手続きしてください。

4-2.契約時は別途請求の場合も

管理会社の中には、契約の際に入居者募集のための広告費などが、経費として家賃の1カ月分程度別途にかかることがあります。
また、契約の更新手数料が必要な場合もあります。後で慌てないように、どのような支払いが発生するか事前に確認しておきましょう。

5.管理会社との契約方法

管理会社との契約には、「媒介契約」と「代理契約」の2種類があります。それぞれ詳しく確認していきましょう。

5-1.媒介契約

媒介契約では、管理会社が物件のオーナーと入居者との間に入って日常的な管理業務を行います。
媒介契約の特徴は、オーナーが複数の管理会社に対して管理業務を依頼できる点です。

5-2.代理契約

代理契約では、管理会社がオーナーの代わりとなって管理業務を行います。
代理契約の特徴は、オーナーが管理契約をするのが1社に限定される点です。媒介契約と代理契約では、管理会社の立ち位置が少し異なります。一般的に管理を委託するというと代理契約の方が、思い描いているイメージに近いかもしれません。

6.賃貸管理会社の調べ方

賃貸経営における管理会社の役割について、おおよそイメージができてきたでしょうか。
最後に、管理会社を選ぶために、どのような基準で調べていけばよいかポイントをご紹介します。

6-1.管理会社専任か仲介兼任か

管理会社には、管理を専門としている会社と、賃貸の仲介を兼任している会社、以上2つのタイプがあります。
管理を専門としている会社の場合、主に建物の維持管理については得意としていますが、仲介部門がないために、管理物件に客付けをするときには他の複数の仲介会社に依頼することになります。
客付けが外注となってしまうため、管理部分では強みがありますが、物件の営業活動においては多少弱い可能性があります。

一方で、仲介会社を兼任する会社の場合、自社管理物件として積極的に営業活動を行うことが期待できます。
ただし、管理部門が専任ではないため、急な不具合の対応などに遅れが出る可能性や、メンテナンス部分は外注することもあります。
どちらの形態が自分に合うのか、強みを生かしたい目的によって選び方も変わるでしょう。

6-2.管理会社を調べる5つのポイント

管理会社を調べるときに注意する部分として、次のようなポイントが挙げられます。

  • 物件が所在する地域に詳しいか
  • 物件が所在する地域で多数の仲介実績があるか
  • 仲介業務で集客力があるか
  • 管理会社としての実績があり、運営の評判がよいか
  • 実際に管理している物件での管理の質はよいか

物件の営業活動も必要と考えている場合、該当する地域で仲介業務の実績があることが理想的です。さらに、管理の質も十分に評価できる会社を選ぶと安心です。

6-3.管理会社を調べる方法

安心して物件の管理を委託できる会社を選ぶためには、複数の気になる会社に話を聞き、比較検討することが必要です。オーナーの代わりを担うことから、管理会社の対応が物件に対する評判も左右しかねません。しかし、いったいどのようにして管理会社を調べればよいのか方法がわからない方もいるでしょう。このような方には、「 賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」のご利用がおすすめです。
賃貸経営 HOME4U」は、一度の操作でまとめて複数の賃貸管理会社に一括相談ができて、短時間で自分に合った会社を探すことが可能です。

賃貸経営 HOME4U

物件を借りてくれる人を探してほしい、一時期だけの賃貸の相談に乗ってほしい、管理内容を知りたいなど、オーナーの悩み事にも適切にアドバイスしてくれる管理会社を見つけることができます。
親身に相談に乗ってくれる会社に巡り会うためには、複数の会社から提案を受け取り、比較することが大切です。

賃貸経営 HOME4U」には、賃貸管理の実績が豊富な会社が多数登録されています。あなたにピッタリ合うサービスを提供している管理会社が、きっと見つかるでしょう。ぜひご活用ください。

まとめ

今回は賃貸物件の管理会社について、その役割や混同しやすい仲介会社との違い、管理会社に依頼したときの手数料の相場や、管理会社を選ぶときのポイントなどについてご紹介しました。

賃貸物件の管理を自主管理するには、家賃回収などの事務的なものばかりではなく、建物のメンテナンスなど技術的な知識もある程度求められます。しかし、実際にはオーナー様個人ではとても対応しきれないのが実情ではないでしょうか。賃貸経営を始めたばかりや、これから始める予定ならばなおさらです。
さまざまな賃貸管理を担ってくれる信頼できる管理会社を選び、安定した賃貸経営へとつなげてください。

SNSでもご購読できます