はじめて土地活用によって賃貸経営をする人にとっては、何をどうやって進めて行けば良いのか分からない人も多いと思います。

特に、更地の状態から建物を建てていくと、竣工するのは1年以上先になります。収入を生み出すまで長期のプロジェクトとなるため、計画的に進めて行くことが重要です。

プロジェクトはハウスメーカー等の営業マンや、設計者、現場監督、一棟貸の場合はテナントの担当者、アパートの場合はサブリース会社もしくは管理会社の担当者といった人たちが進めてくれます。

しかしながら、もちろん土地オーナーにも「やるべき仕事」は存在します。

そこでこの記事では、更地から建物が建つまでの全体計画について、土地オーナー目線で解説していきます。

この記事をお読みいただくことで、土地所有者として何をどう進めて行けば良いのか分かるようになります。

建物が建つまでには15のステップがあります。これから賃貸経営を始める方は、ぜひご参考にして頂けると幸いです。

1. プラン検討

賃貸経営においては、まずその土地でどのような賃貸経営が可能なのか、複数のプランから検討することから始めます。

土地活用には、大きく分けて住居系と事業系の2つの土地活用があります。

住居系であれば、マンションやアパート、シェアハウス、賃貸併用住宅、戸建賃貸等があります。

事業系であれば、老人ホーム、保育園、コンビニ、ロードサイド型店舗等があります。

どのような土地活用ができるかは、立地条件や面積、用途規制等の複合的な要因によって決まります。

基本的には、利回りの高いプランが最も収益性の高いプランになります。利回りの高いプランとは、賃料が高く建築費が安い計画です。

アパートなどの住居系の計画では、賃料にほとんど差はでません。そのため、住居系の計画で収益性を決定する要因は、建築費になります。

一方で、一棟貸の計画ではテナントによっても賃料差が現れます。一棟貸の場合、退去リスクもあるため、必ずしも賃料の一番高いテナントを選ぶことが正解ではありません。

テナントの会社の規模や信用力等も加味し、賃料は安くても長く入居してくれそうなテナントを選ぶことも重要です。

そこで、決めてしっかり検討しておきたいのが収益を最大化してくれるプランの獲得とパートナー選びです。

土地活用で複数のプランを検討するのであれば、「HOME4U土地活用」が便利です。

HOME4U土地活用は、最大7社から無料で土地活用のプランを請求することができます。

土地活用は可能性を広げるためにも、最初は提案を幅広く受付けた方が良いです。一括プラン請求システムでは、保有している土地にマッチした最適な提携企業から提案を受けることができます。

住居系以外でも事業系の土地活用提案も受けることが可能です。着工した後に「こんな活用方法もあったのか」と知っても遅いです。

最初の段階で幅広く提案を受け、あらゆる可能性を探るようにしましょう。

尚、建築費を大幅に落とせるステップは、この段階となります。しっかりとプラン検討を行いましょう。様々な提案の比較検討が、建築費を抑えるコツになります。

最初からハウスメーカーを一社に決めてしまうと、建築費の削減は難しくなります。複数の企業にプラン提案を受けることで、企業同士に価格競争が生まれ、建築費を削減することができます。

HOME4U土地活用を上手に利用し、建築費も抑えた良い提案を比較して選んでいきましょう。

2. 基本設計

基本設計はプラン検討と並行して行います。プラン検討では、何度も設計図面を描き直します。基本設計とは、初期段階レベルの図面を描くことです。

プラン検討及び基本設計は、3ヶ月程度かかります。プランがなかなか決まれなければ、6ヶ月程度かかることもあります。プラン検討と基本設計は、焦る必要はないので、納得いくまでやった方が良いです。

素人からすると基本設計だけで建物の設計は全て完了しているような感じがします。しかしながら、基本設計段階では、建物の詳細は煮詰まっていません。

例えば、アパートなどのプランでトイレの位置を変更したとします。

トイレは、床下に配水管が設置されています。排水は、トイレの位置から部屋の外まで流れ、敷地の外を出て道路の下水道本管まで流れていきます。そのため、トイレの位置を変えると、排水管の長さも変わっていきます。

基本設計段階では、部屋の大きさや間取り、トイレやバスの位置等、大まかな部分だけを設計しています。排水管の長さまでは、正確には設計していません。

そのため、基本設計で出す見積については、あくまでも概算見積ということになります。

ハウスメーカー等も、経験値からの予測をもとに見積を出します。プラン検討の段階で出てくる見積は、概算見積であり、後から増えることも減ることもあります。

基本設計までは提案レベルですので、ハウスメーカー等は無料で対応してくれます。

概算見積で、土地オーナーとの合意が取れれば、プランを決定します。プラン決定を行ったら、合意したハウスメーカー等は詳細設計に移ります。

3. 詳細設計

基本設計が決まると、設計は基本設計から詳細設計に移ります。

詳細設計は、2～3ヶ月程度が目安です。基本設計で十分話が詰まっていれば、詳細設計は短くなります。

老人ホーム、保育園、コンビニ、ロードサイド型店舗等の一棟貸の場合は、テナントの要望に合わせて建物を設計していくため、土地オーナーが関わっていくことはほとんどありません。

一方で、マンションやアパート、賃貸併用住宅等の住居系であれば、土地オーナーの意見を反映しながら建物を作っていきます。そのため、住居系で賃貸経営をする人は、設計者と何度も打合せを行います。

詳細設計は土地オーナーの仕事としては、一番の山場です。

詳細設計では、外壁の素材や部屋の中のクロスの色、フローリングの素材等を決定していくことが土地オーナーの主な仕事になります。

外壁の素材や色などは、ハウスメーカーから提案があり、それを選びます。感覚的には注文住宅を作るのと同じです。

但し、仕上げ材等を選ぶ際は注意が必要です。

ここで良いものを選び過ぎてしまうと、概算見積から予算が上がってしまいます。仕上げ材等を決定していく際は、常にコストを意識していくことが重要です。

良いものを選びたいときは、他に減額できないものがないかを確認しながら詳細設計を進めるようにして下さい。

詳細設計では、ハウスメーカーに減額提案をどんどんしてもらうことをお勧めします。

詳細設計では、「もう少し建築費を下げたいから、何か減額できる部分があれば、提案して欲しい」と設計者に依頼を行ってください。

減額の考えには、同等品で安いものに部材を入れ替える減額や、部材そのものを取りやめることによる減額の方法があります。

同等品で安いものに部材を入れ替える減額は、バリュー・エンジニアリング（VE）と呼ばれ、取りやめによってコストを削減する減額はコスト・ダウン（CD）と呼ばれています。

VEやCDについては、設計者は慣れていますのでしっかりと要求するようにして下さい。

土地オーナーとしては、詳細設計の段階で頑張ってコストを下げないと、ここから先の段階ではコストを下げられる場面がありません。

詳細設計で、コスト削減を追求すれば、概算見積から建築費を下げることは十分に可能です。目標としては、概算見積よりも5％程度は下げることを目指してください。

請負契約前は、コスト削減の最後の正念場です。粘りに粘って、安くて良い建物を建築するようにしましょう。

4. 請負契約締結

建築工事費が妥結したら、いよいよ請負契約の締結です。契約書に記名押印するため、実印を準備しておいてください。

工事業者と締結する請負契約書には印紙を貼ります。請負契約書や印紙には割り印を行います。

印紙税は、工事請負契約書の金額によって、以下のように決まります。

印紙税額

2014年（平成26年）4月1日から2020年（令和2年）3月31日までの間に作成される請負に関する契約書（建設工事の請負に係る契約に基づき作成されるものに限られる）で記載金額が100万円を超えるものは、軽減措置の対象となります。詳しくは、国税庁の下記ページをご参照ください。
参考：国税庁
「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

請負契約書は、詳細な見積書が添付され、黒表紙で製本された分厚い書類になります。

請負工事契約書は、建物が竣工した後、固定資産税評価額を計算するために、役所に原本を貸し出します。とても大切な書類のため、大切に保管するようにして下さい。

5. 賃貸借予約契約

一棟貸の賃貸経営をする場合、工事に入る前にテナントとは必ず予約契約を締結しておきます。

一棟貸は、土地オーナーがテナントのために建物を建てるようなものです。

もし、竣工前にテナントに逃げられてしまったら、土地オーナーは建物建築費を無駄にしてしまい、大きな損害を被ることになります。

そこで、請負工事契約と同時に、テナントとは建物賃貸借の予約契約を締結します。

予約契約は、基本的には後で締結する賃貸借契約の内容と同じものを締結します。賃料や契約期間は、この段階でがっちり条件を固めてしまいます。

竣工はしばらく先になるため、その間にテナントが賃料を下げたいと言い出すのを防ぐことが理由です。経済条件は着工前に必ず固めるようにして下さい。

また、予約契約においては、中途解約時の違約条項を入れておくことが重要です。土地オーナーは、これから多額のお金を支出して投資を行うため、予防策を取る必要があります。

テナントの都合により契約が解除された場合には、それまでにかかった費用を全て請求できるようにしておくことがポイントとなります。

また、最近では事業系の一棟貸でも、テナントとは定期借家契約で締結することが増えてきました。定期借家契約とは、更新がなく、契約満了時に必ずテナントが退去しなければならない契約です。

定期借家契約ではない契約は、普通借家契約と呼ばれています。普通借家契約は、更新があり、仮に賃貸人（建物所有者）が更新拒絶をしようとしても、立退料が発生する場合があります。

事業系のテナントは、立退料が莫大な金額になることがあるため、将来の立退きリスクに備えて定期借家契約で締結する賃貸人が増えてきました。

定期借家契約では、契約時に「定期借家契約であること」を契約書とは別に書面で交付して説明しなければならない義務があります。

定期借家契約で予約契約を締結する場合は、実務上、事前説明は、予約契約時に行います。

一棟貸で定期借家契約をテナントと締結する人は、書面による事前説明を忘れないようにしましょう。

6. 確認申請

土地活用で建てるような大型建築物は、着工前に建築確認申請が必要となります。

建築確認とは、設計される建物が建築基準法やその他の条例に適合した合法的な建物であるかどうかを書面にて確認する手続きになります。

建築確認申請は、大きな都市の市役所か、または指定確認検査機関と呼ばれる民間の企業へ申請をすることになります。

建築確認申請を出して、設計が合法的な建物であることが認められると、建築確認済証がもらえます。

建築確認済証がもらえると、建物の着工が可能になります。建築確認申請は、1～2ヶ月ほど時間を要します。

尚、建築確認申請では、建築主という言葉が登場します。建築主とは、請負工事の発注者、つまり土地オーナーのことです。ハウスメーカーのことではありません。

建築確認申請は、建築主名で書類を提出します。土地オーナーは建築確認申請の書類に、判子を押すことになります。

建築確認申請は、基本的に設計者の方で段取り良く進めてくれます。土地オーナーは押印作業程度となります。

一応、判子を押すため、「建築確認申請」というステップがあるということだけは、知っておく必要があります。

7. 近隣挨拶

着工前には、必ず近隣に工事の挨拶をするようにして下さい。

工事は、騒音や振動が発生するため、近隣に迷惑をかけてしまいます。最低でも前後左右の隣接地には着工前の挨拶をするようにしましょう。

近隣挨拶は、一度、土地オーナーが回り、着工直前に再度、現場監督が回ると丁寧です。

近隣に対するフォローが甘いと、最悪の場合、クレーマーが登場してしまう場合があります。現場監督には、工事中もしっかりと近隣をフォローしてもらうように、念を押しておくことがポイントです。

尚、一棟マンションのような中高層建築物を建てる場合、条例によって近隣説明会を開かなければならない場合があります。

近隣説明会を開かなければならないような建築物を建てる際は、設計者と請負工事業者と十分に協力しながら、進めるようにして下さい。

8. 着工

建築確認済証が取得できたら、いよいよ着工です。

着工日は大安や友引、先勝などの縁起の良い日を選ぶことが多いです。着工日には、現場で午前中に「地鎮祭」と呼ばれる神事を行います。

迷信的な部分は多いですが、工事は危険が伴うため、やはり地鎮祭はやった方が良いと思われます。

もし、万が一、着工してから工事現場に事故があった場合、「やっぱり地鎮祭をやらなかったからだ」と後悔しても仕方がありません。

気持ちの問題ですが、「地鎮祭はやりますか？」と聞かれたら、「やる」と答えた方が良いでしょう。

地鎮祭は、基本的に請負工事業者が全て段取りをしてくれます。

当日は、神主さんを現場に呼びますので、神主さんへの謝礼として「初穂料」を支払います。初穂料をいくら払えば良いかは、事前に請負工事業者に聞いておきましょう。

また、地鎮祭の当日に必要なのは「奉献酒」と呼ばれるお酒です。酒屋さんに「奉献酒をください」と言えば、分かりますので、地鎮祭の前までに購入しておいてください。

地鎮祭では、建物発注者は「鍬入れの儀（クワイレノギ）」というものを行います。

こんもりと砂が盛ってありますので、そこを大きな声で「エイ、エイ、エイ」と3回掛け声をかけながら、砂の山に鍬（クワ）を入れます。

最近では、「鍬入れの儀」もネットの動画で見ることができるようになりました。緊張しないためにも、地鎮祭の前に動画でやり方を確認してから臨むのが良いでしょう。

着工してしまったら、発注者はその後、ほとんど仕事はありません。基本は現場監督にお任せという形になります。

但し、現場にはちょこちょこと顔を出すことをお勧めします。

発注者が現場に来れば、現場にも良い意味の緊張感が生まれます。夏の暑い時期には、冷たいペットボトルを差入してあげると喜ばれます。

9. 住居表示取得

建物の建築がある程度進み、メインとなる入口部分ができた段階で、市区町村町役場に「住居表示」を取得しに行きます。

住居表示とは、通便物を配達するための番号になります。住居表示は、建物の登記簿謄本に記載されている家屋番号とは基本的に異なります。

住居表示の番号は、市区町村町役場の方で、あらかじめ番号が割り振られています。番号の割り振りは、街区の中で、どこに建物の入口があるかによって決まっています。

そのため、住居表示を取得する際は、図面も役所に提示する必要があります。

住居表示の取得が終わると、住居表示が書かれた青いプレートが渡されます。プレートは、最後、建物に貼り付けるため、現場監督に渡しておいてください。

住居表示は、本来、建物発注者が取るべきものです。但し、もし面倒であれば、営業マンに頼んでしまうという手もあります。

尚、一棟貸では住居表示の取得はテナント側で行いますので、特に気にする必要はありません。

10. 検査済証取得

建物が完成すると、確認審査機関等によって竣工検査が行われます。これは、建物が確認申請の図面通りに本当に建ったかどうかを確認するための検査です。

確認申請では、図面が合法的な建物かチェックしました。合法的な計画であれば、確認済証を出すことで、着工を了承します。

しかしながら、その後、違法建築物を建てられてしまっては、全く意味がありません。そのため、最後に本当に図面通りに建物を建てたのかどうかを検査します。これが竣工検査です。

竣工検査で、確認申請の図面通りの建物であることが確認されると、「検査済証」という書類が発行されます。

検査済証は、建物が合法的に建てられたことの証であるため、最も重要な書類になります。竣工後も紛失しないように大切に保管するようにして下さい。

たまに、建物を売却する際、検査済証を紛失している所有者を見かけます。

検査済証が紛失していると、建物が本当に合法的に建てられた建物なのかどうか、第三者には判断が尽きません。検査済証がないことで、購入を見送る買主もいるくらいです。

将来、建物を売却するようなことになった場合、検査済証は最も重要な書類になります。きちんと保管しておきましょう。

11. 機械警備契約

建物によっては、機械警備を導入する場合があります。機械警備とは、夜間の赤外線センサー等の警備装置のことを指します

センサーが発報すると、警備会社が現場に駆け付けますので、機械警備を導入する場合は、警備会社への月額料金が発生します。

最近はアパートでも機械警備を導入する事例は増えてきました。もし、機械警備を導入するのであれば、建物オーナーと警備会社で契約を締結する必要があります。

機械警備を導入する場合は、竣工までに忘れず契約するようにして下さい。

12. 竣工・引渡

検査済証が取得できたら、竣工・引渡になります。竣工・引渡の日も、大安や友引、先勝などの縁起の良い日を選ぶことが多いです。

大きな建物では、「竣工式」という神事を行う場合もあります。竣工式は地鎮祭とは異なり、省略される場合も多いです。

竣工・引渡では、請負工事業者から、確認済証や検査済所、設備の取扱説明書等の一切の書類を引き継ぎます。また鍵を引き継ぐことになります。

竣工日当日は、バタバタしますので、設備の取扱説明に関しては、別途、事前に日を設けてじっくりと説明を受けておくことをお勧めします。

竣工してしまうと、基本的には設計者や現場監督とは会うことはありません。不明な点は、なるべく竣工前までに確認しておくようにしましょう。

13. 賃貸借契約及び管理

一棟貸の場合は、予約契約から正式な賃貸借契約書を締結することにあります。一棟貸は、竣工日以降、すぐにテナントが建物を使うため、プロジェクトとしてはこれでほぼ終了です。

一方で、アパートの場合、サブリースの契約をするか、もしくは管理を委託するかの2種類があります。

サブリースを行う場合は、サブリース会社と賃貸借契約を締結することになります。ハウスメーカーによるアパートでは、サブリース会社が最初からハウスメーカーの子会社と決まっていることが多いです。

また、サブリースをしない場合は、管理会社へ管理委託をすることになります。

管理委託先が決まっていない場合には、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」で管理会社を探すことができます。

「賃貸経営 HOME4U 」で登録されている管理会社は、賃貸仲介を得意としている不動産会社も多いため、入居者募集に期待が持てます。

サブリースを選択しない場合は、管理会社をどこにするかでアパート経営の成否が決まります。

実績のある管理会社を自分で見つけ出すのは、かなり大変です。賃貸経営HOME4Uであれば、管理会社を比較検討できるため、自分のアパートに適した管理会社を見つけることが可能です。

新築アパートであれば、サブリースではなく管理委託方式で勝負しても、勝算は十分に見込めます。管理委託方式を選択する人は、一括無料相談システムを使って良い管理会社を見つけましょう。

14. 建物登記

建物が竣工したら、すぐに行うのが建物登記です。

ハウスメーカーであれば、司法書士と提携していますので、そのままハウスメーカー経由で依頼してしまうのがスムーズです。

建物登記では、「所有権の保存登記」を行います。もし、アパートローンなどのローンを組んでいる場合には、抵当権の設定登記も行います。

抵当権の設定登記をする場合には、銀行にも事前に竣工予定日を連絡しておくようにして下さい。

建物登記では、司法書士への手数料と登録免許税が発生します。

15. 不動産取得税納税

建物登記が終わってもまだ完了ではありません。

建物が竣工してから半年くらい経つと、建物の不動産取得税の納税通知書が届きます。不動産取得税の支払いのタイミングは、忘れたころにやってきます。

建物の不動産取得税は、アパートなどの住宅には軽減措置があります。

しかしながら、事業系の建物には軽減措置がないため、不動産取得税はとても高いです。

不動産取得税は、計画の初期段階で、金額を明確にしておき、支払える準備をしておくことが重要になります。

まとめ

いかがでしたか？

建物を建てて賃貸経営を開始するための、「プラン検討」から「納税」までの全体計画について見てきました。

土地オーナーとしての仕事は、着工までが正念場です。お金のことやプランのことを決めることができるのは着工までです。

着工した以降は、基本的にプロである請負工事業者が主体となって進めていきます。

ハウスメーカー等の営業マンや、設計者、現場監督、一棟貸の場合はテナントの担当者、アパートの場合はサブリース会社もしくは管理会社の担当者等と協力しながらプロジェクトを完成させるようにして下さい。

この記事を読んで、賃貸経営の全体計画が掴めたら、本番の賃貸経営にチャレンジして行ってください。