相続したアパート、ベストな活用方法は?

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相続したアパート

「古いアパートを相続してしまったが、どうしたものか…」
このようなお悩みを耳にする機会が最近増えてきました。

「面倒だから手放したい」という方もいますが、不労収入が得られるのですから、そのまま経営することをおススメします。

とはいえ、古いアパートだと空室がある等、思うように行かないところもあるかと思います。

そこで今回は古いアパートを相続してしまった場合、どのような対処方法があるのかを紹介して行きます。
せっかく土地をお持ちなのですから、できるだけ簡単に手放さない方が賢明です。
この記事を参考にしながら、アパートの今後について考えてみてください。

1.相続したアパート、経営を継続する?しない?

アパートを相続した場合、経営を続けるかどうか、まずはその壁に当たるでしょう。
継続しないのであれば、アパートを解体し更地にして、他の土地活用の方法を考えることになります。(土地はいったん売ってしまうと買い戻すことが難しいので、可能であれば持ち続けて活用するのがおススメです。)

経営を続けるのであれば、収入が得られる反面、アパートの維持管理にかかるコストや、空室の管理など考えなくてはなりません。

相続したアパートの対処にどんな選択肢があり、それぞれどのようなメリットとデメリットがあるか、ひとつずつ見て行きましょう。

1-1.アパート経営を継続しない場合

相続したアパートの経営を継続しない場合、アパートを取り壊して更地にし、別の土地活用の方法を考えることになります。例えば、土地自体を貸し出したり、駐車場にしたり、あるいはコンテナハウスを置いて、倉庫として貸し出す方法などありますが、収益の額から言うとアパート経営には及びません。

なお、アパートの解体費用ですが、木造であれば一坪あたり3万円ほどが目安となります。(自治体によっては解体の際に助成金が出る場合もあるので、解体を考えている方は自治体に確認してみてください。)

1-2.アパート経営を継続する場合

相続したアパートの経営を継続する場合、以下の選択肢があります。

  1. 現状のまま経営を続ける
  2. リフォーム・リノベーションして経営を続ける
  3. アパートとして立て直す
  4. マンションに建て替え経営を続ける

空室が少なく現状を維持しながら経営できる場合は良いのですが、古さゆえに空室が長く続いていたり、空室が増えていたりするような場合には、2、3、4といった選択肢が視野に入ってくるでしょう。

そこで次の章から「リフォーム・リノベーションして経営を続けるケース」「アパートとして建て直すケース」「マンションに建て替えるケース」に分けて、それぞれのメリットやデメリットなどを紹介して行きます。

2.相続したアパートをリフォーム・リノベーションするケース

現在、リフォームとリノベーションの言葉の使い分けは非常に曖昧で、明確な線引きはされにくくなっていますが、一般的には次のような視点で大別されています。

リフォーム
新築時と同等か、以下の性能になり、設備の修繕や変更・システムキッチン・ユニットバスなどの入れ替え、壁紙の貼り替えなど、比較的小規模な工事
リノベーション
新築時以上の性能になり、水道管・間取り・冷暖房換気設備など、比較的大規模な工事

では、リフォームやリノベーションを行う場合、どのようなメリットとデメリットがあるのか見て行きましょう。

2-1.メリット:家賃収入の改善と空室率の低減

リフォーム・リノベーションの最大のメリットは、建て直しほどの費用をかけずに、「家賃収入の改善」「空室率の低減」を狙える点です。

老朽化したままでは大きく下げざるを得ない家賃の下げ幅を抑えた上で、入居募集をかけることができます。
また一新された内層なら成約に至る確率も上がり、空室率の低減にもつながります。
最近人気のコンセプトアパートなどにリフォーム・リノベーションすれば、人気物件になる可能性があるのもメリットです。

2-2.デメリット:部屋毎に掛かる費用と工事のタイミング

アパートのリフォームやリノベーションを行う場合、1部屋のみであれば、費用はさほど大きくありませんが、複数の部屋に対してリフォームやリノベーションを行うとなると、それなりの費用が掛かってきます。

また、リノベーションを行う場合、比較的小規模なリフォームと違い、大規模な工事になってしまうので、工事期間が長くなることもデメリットの一つと言えるでしょう。

3.アパートとして建て直すケース

3-1.メリット:需要にあわせた間取りにチェンジ

建て直しは文字通り、アパートを解体して一から建てるので、当初建てられたころとは変わってきている需要にあわせ、間取りや設備を変えることができます。
また、もしターゲットを女性にするなら、バスルームや洗面を女性向けに誂えるなど、周辺の他物件との差別化をはかることも可能です。

家賃も新築物件として設定できる上、リフォーム・リノベーション以上に入居募集もかけやすく、空室が埋まりやすくなり、増収につなげられるのが大きなメリットです。

3-2.デメリット:解体や建て替え時に掛かる費用の準備

建て直しは解体を行わなければならないので、解体費、建築費と、リフォーム・リノベーションよりもさらに多くの費用が必要になります。また、入居者がいる場合は立ち退きの交渉も発生するので、時間的な余裕をもってアクションをおこしましょう。

なお、アパートの建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。

  • 木造建築の場合:建築費用は40万円~60万円/坪
  • 鉄骨建築の場合:建築費用は50万円〜80万円/坪
HOME4U土地活用
HOME4U土地活用

なお、もし建て替えをご検討なら、一度「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」でアパート経営に関するご相談をされてみてはいかがでしょうか。

お持ちの土地の立地や形状やご予算等にあわせて、新築アパートの提案を受けることが可能です。
一度の入力で複数の会社から提案をしてもらえるので、比較しながら自分にあったプランを検討できます。

4.マンションに建て替えるケース

メリット・デメリットは概ねアパートとしての建て直しと同じですが、相続した物件が利便性の高い好立地に建っているなら、思い切ってマンションに建て替えることで、収益性が一気にあがる場合もあります。

ここではアパートをマンションに建て替える際の注意点を5つご紹介します。

(1)マンションの建築費はアパートの建築費よりも高額になる。

マンションの建築は鉄筋コンクリート造りが主流です。
そのためアパート建築よりも高額な資金が必要になります(70万円/坪程度)。

(2)杭打ち工事などが必要なため、大掛かりで工期もアパートより長く掛かる。

マンション建築では建物が大きくなるため、杭を打ち込んで建物を支える基礎工事が必要となります。
工期も最低でも半年~8か月と、アパートに比べ長期間かかります。

(3)都市計画法の建蔽(けんぺい)率や容積率によって、希望する面積や階数の建物が建てられない可能性がある。

所在する地域によって建蔽率や容積率が異なります。
事前にアパートが所在する市町村役場の都市計画課で調べることが可能です。

(4)接道状況によっては、マンションが建てられない可能性がある。

3階以上のマンション建築の場合、4m以上の接道が必要になります。

(5)毎年の所得税や、固定資産税が高くなる。

マンション(鉄筋コンクリート)は耐用年数が長いため減価償却費が少なく、アパートに比べ毎年の所得税・固定資産税が高くなります。

このような注意点はありますが、立地がよければアパート経営よりも多額の収益が見込めるのがマンション経営の最大のメリットです。

同じ賃貸経営をするなら、アパートからマンションに変えてみるのも一案です。

まとめ

いかがでしたでしょうか?
ご覧いただいたように相続した古いアパートを経営し続ける方法は色々あります。
それぞれのデメリットや注意点を踏まえた上で、この記事を読まれた方が、相続したアパートで収益の最大化をはかれるようお祈りしています。

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