マンションを「売る」「貸す」ベストな方法は?|フローチャートで解決策診断

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マンションを「売る」「貸す」ベストな方法は?|フローチャートで解決策診断

仕事や家庭の事情でせっかく購入したマンションに住み続けられなくなってしまった場合、ただ空き家にしておくのはもったいないですよね。「売る」「貸す」のどちらかを選択して資産を有効活用したいところです。

売却と賃貸はそれぞれにメリット・デメリットがあるため、ライフプランに合わせてどちらを選ぶか判断することが大切です。

この記事では「売る」「貸す」のどちらが適しているかをチャート図で説明し、それぞれのメリットとデメリットや手順、注意点を紹介します。

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1.マンションを売るか貸すか決める基準

どんな物件ならば売るべき、または貸すべきなのでしょうか。まずはフローチャートであなたの物件と、それを取り巻く売る状況をシミュレーションしてみましょう。売るべきか、貸すべきか迷ったら、このフローチャートで方向性をチェックしてください。

マンションは売るべき?貸すべき?悩んでいる人必見!解決フローチャート

売る」、「貸す(定期借家契約)」、「貸す(普通借家契約)」。3つのゴールのなかで、あなたはどこに至りましたか?

1-1.再び住む予定がありで貸したいなら「定期借家契約」

再び住む予定がある人は、よほど資産に余裕がない限り、空室のままにはせず、マンションを貸して副収入を得ることを考えるでしょう。

貸す時の契約方法は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。賃貸にかかわる借地借家法は借主保護の傾向のある法律ですので、賃貸契約は一度結んでしまうと、貸主の都合にあわせて契約を解除することはなかなかできません。

戻る時期が決まっている人には、賃貸する期間の定めを設けた「定期借家契約(リロケーションとも言います)」を結ぶことをおすすめします

【参考】「普通借家契約」と「定期借家契約」の違い
  普通借家契約 定期借家契約
契約方法 書面または口頭(どちらでもよい)
  • 契約期間を「確定的に」定める
  • 公正証書等の書面による契約が必要
  • 「更新がなく、期間の満了により終了する」ことをあらかじめ書面を交付して説明する必要がある(契約書以外の書面で)
更新の有無 家主側の正当事由がない限り更新される 契約時の期間が満了すると終了し、更新はされない
建物の賃貸借期間の上限 契約開始年月日による
(2000年3月1日より前の契約=20年まで。2000年3月1日以降の契約=制限無し)
制限無し
1年未満の建物賃貸借契約 「期間の定めのない賃貸借契約」とみなされる 1年未満も可能
建物賃借料の増減に関する特約 当事者は、賃借料の増減を請求できる(特約にかかわらない) 賃借料の増減は特約に従う(当事者は賃借料の増減を請求できない)
借主からの中途解約の可否 中途解約に関する特約がある場合、それに従う 床面積が200㎡未満の居住用建物の場合:やむを得ない事情で借主が生活の拠点として使用することが困難となった場合、特約がなくても中途解約可能
※それ以外は中途解約に関する特約がある場合、それに従う

国土交通省:「民間賃貸住宅の定期借家契約に関するQ&A

1-2.再び住む予定がなく、管理が面倒なら「売却」

マンションに再び住む予定がない人は、維持や管理にかかるコストや手間が負担になるかどうかを考えてみましょう。

マンションを所有し続けるには、固定資産税や管理費、修繕積立金等のランニングコストがかかります。加えて、管理組合の総会への出席や、役員に選ばれた時にはさまざまな手続きや建物管理会社とのやり取りなどに時間を割かなければならないこともあります。

このような負担が苦しい、面倒だと感じる人には、売却をおすすめします。

1-3.住宅ローンが残っているなら「金融機関に相談」

住宅ローンが残っている場合は、原則としてマンションを人に貸して収益を得ることはできません。住宅ローンは自分が住む家を購入するための融資という大前提があるからです。

ただし、例外として「フラット35」など金融機関の融資条件や金銭消費貸借契約の内容によっては、賃貸が可能な場合もあります。住宅ローンが残っているマンションを貸したい場合には、事前に借入先の金融機関に相談してみましょう。

また住宅ローンが残っているマンションを売却したい人は、金融機関に相談すると、残債があっても売却できる方法や買い替えに利用できる住宅ローンについてアドバイスがもらえますよ。
住宅ローンが残っている場合は、下記の記事も参考にしてくださいね。

マンションを売却する際にローンが残っている場合に知っておくべき全手順

フローチャートを見ても、売るか貸すか決められない方は、次のメリット・デメリットを参考にしていただくか、「5.マンションを売るか貸すか迷った場合の解決策」をご覧ください。

2. マンションを売る・貸すことのメリット・デメリット

第1章のフローチャートで売却または賃貸の方向性が見えてきたら、それぞれにどんなメリットとデメリットがあるかを確認しましょう。大まかに、以下の表のようになります。

  売る 貸す



  • 売却代金が得られる
  • 維持や管理にかかるコストや手間がかからなくなる
  • 定期収入が得られる
  • 不動産という資産を持ち続けながら定期収入が得られる
  • 再び住むことができる
  • 金利や固定資産税が経費として計上できる




  • ローンが残っていると自己資金を持ち出さなければならない場合がある
  • 不動産という価値ある資産がなくなる
  • リフォーム等の初期費用がかかる
  • 空室になったら収入が得られない
  • 維持管理や入居者への対応に手間とコストがかかる

2-1.売る場合のメリット・デメリット

【売却のメリット】

  • 売却代金を得られる高く売れれば一時的に大きな収入を得ることができます。
  • ランニングコストがかからなくなる持ち家特有の固定資産税や、管理組合で決められた管理費、修繕積立金などがかからなくなります。修繕積立金は経過年数とともに上がる傾向があり、古くなってくると劣化や故障などメンテナンスにかかるコストが増えたり、手間がかかったりすることもありますので、そういった負担から解放されることが売却のメリットといえるでしょう。

【売却のデメリット】

  • 条件によっては自己資金の持ち出しが必要売却する時に住宅ローンが残っており、売却代金がローン残債を下回る場合には、不足する分に自己資金を充てなければなりません。
  • 不動産という価値ある資産がなくなる不動産という資産がなくなってしまいます。また金銭的価値とは別に、長年住んで愛着のあるマンションには金額以上の価値があると感じる人もいます。
家を高く売る3つの簡単テクニック

2-2.貸す場合のメリット・デメリット

【賃貸のメリット】

  • 不動産という資産を持ち続けながら定期収入が得られるマンションを賃貸に出すことで、家賃収入というインカムゲインが得られます。
  • 再び住むことができる一時的にそのマンションに住むことがなくなっても、いずれ戻って住んだり、親族が使用したりする可能性に備えることができます。
  • 金利や固定資産税が経費として計上できる固定資産税やローンの金利、管理組合の管理費等を経費として扱うことができます。

【賃貸のデメリット】

  • リフォーム等の初期費用がかかる物件の状態によっては、リフォーム等を行った方が入居者を募りやすい場合もあり、家主にとっては初期費用の負担が発生します。
  • 空室になったら収入が得られない賃貸物件の最大のリスクは「空室リスク」です。特に、区分マンションの場合は1室の賃貸なので、家賃収入は「有る」か「無い」かになってしまいます。どのような貸し方や家賃設定が自分の物件に適しているのか、空室リスクをできるだけ減らす提案をしてくれる不動産会社を見つけることが肝心です。
  • 維持管理や入居者への対応に手間とコストがかかる物件の管理、入居者の管理の手間が発生します。またそれに伴い、費用も発生します。物件オーナーとして自主管理する人もいますが、手間がかけられないなどの場合は、管理会社へ委託するほうが無難です。なお、賃貸管理の相場は賃料によって異なります。
賃貸管理会社とは?不動産仲介との違いや管理会社の調べ方をご紹介
きちんと知れば失敗しない!断然有利な持ち家の賃貸経営とは

3.マンションを「売る」流れや費用、注意点を解説

この章では「マンションを売る場合」の基本的なポイントを説明します。マンションの売却はどのような流れで進むのか、どんな費用が発生するのか、注意すべき点を抑えておきましょう。

3-1.マンションを売る流れ

マンションの売却は、以下の6つのステップで進みます。立地や築年数などにもよりますが、おおむね3~6か月ほどかかると見込んでおいた方が良いでしょう。

マンション売却と築年数の関係は?売却のタイミングと高く売るコツ

3-2.マンションを売る場合にかかる費用

マンションを売却する際には以下のような費用がかかります。

基本的にかかる費用

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 所有権移転登記費用
  • 司法書士への報酬

場合によってはかかる費用

住宅ローンが残っている場合には以下の費用がかかります。

  • 一括繰り上げ返済手数料
  • 抵当権抹消登記費用

マンションを売却して買った時より高く売れた場合、以下の費用がかかります。

  • 譲渡所得税

それぞれの費用の詳しい計算方法や支払いの時期は本サイトの記事「不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説」でご紹介していますので参考にご覧ください。

不動産売却にかかる費用や内訳、節約方法を解説

3-3.売る場合に注意するポイント

中古マンションの市場では築年数が浅いマンションほど買い手がつきやすく、高値で取引される傾向があります。つまり売るとなったら、早いほうが有利ということです。

高く、早く売るためには、売却のパートナーとなる不動産会社選びが重要なポイントです。良い不動産会社かどうかは一社とだけしか接点がないのでは比べようがありません。かならず複数の不動産会社に査定金額を出してもらって、比較することをおすすめします。

とはいえ、一社ずつサイトから問い合わせを送ったり、不動産会社に足を運んだりするのは、時間も手間もかかってしまいます。そんな時に便利なのが、インターネットの不動産一括査定サービス「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」です。物件の所在地や築年数など基本的な情報を入力するだけで、何度も問い合わせや訪問をする手間が省け、手軽に複数の不動産会社から査定を出してもらえます。

不動産一括査定サイト HOME4U

【マンションを賃貸に出すVS売却する】それぞれの注意点は?

4.マンションを「貸す」流れや費用、注意点を解説

この章では、マンションを賃貸する場合の基本的なポイントをご紹介します。マンションを貸すとなったら、どのような流れで進むのか、どんな費用が発生するのか、注意すべき点を抑えておきましょう。

4-1.貸す場合の流れ

不動産会社に管理を依頼した場合の賃貸の流れは以下のような6つのステップで進みます。

初めての大家さんも安心!知らないと損する「マンションを貸す」方法

4-2.貸す場合にかかる費用

マンションを貸す場合にかかる費用は、おおむね以下のようになります。

  • リフォーム、ハウスクリーニング費用など
  • 管理委託手数料(相場は家賃の5~10%程度。不動産会社ごとの管理内容やプランによって異なる)
  • 契約手続手数料(相場は家賃の1か月分程度)
  • 更新手続手数料(相場は更新料の50%程度)

それぞれを施工会社や不動産会社などに支払います。

保存版】マンションを貸すための手順と注意点をやさしく解説

4-3.貸す場合の注意点

賃貸経営は、資格や免許が必要ありません。そのため物件オーナーとして個人で行うことができます。「普通借家契約」「定期借家契約」、どちらも同じです。

しかし、入居者の募集、契約手続き、毎月の家賃の徴収、入居者への対応、退去時の敷金の清算など、やらなければならないことがたくさんあり、個人で全部やるにはかなりの労力が必要です。

手間を省いて効率よく賃貸経営するには、プロである不動産会社に管理を依頼することがおすすめです

賃貸経営の成功は、あなたの希望する期間や賃料で、空室なく貸せるかどうかがポイントです。まずはあなた自身が「どのくらいの期間貸したいのか」「いくらくらいの賃料だったら貸しても良いのか」など、具体的に数値を出してみましょう。

あなたが提示した条件に最適な提案を出してくれて、実行してくれる不動産会社を見つけることが最大のポイントといえます。

しかし、不動産会社には「定期借家契約(転勤の間だけなど、決められた期間だけ貸したい場合の契約。リロケーションとも言う)」を得意としている会社や、「空室保証(家賃保証やサブリースとも言う)」を得意としている会社など色々あり、どの会社が何を得意としているのか、普通の人には見極めがつかない状態です。

そんな時に役立つのが、「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」です。貸したい物件と所在地、「家賃保証してほしい」のか「短期貸しが希望」なのか、あなたの希望のサービスを選ぶだけで、それを得意とする不動産会社が自動的にピックアップされ、複数社にまとめて相談を送ることができます。

あなた自身が不動産会社に足を運ぶ時間も手間も省け、各社から出される様々な提案の中からあなたの希望にあったものを楽に見つけることができます。ぜひ有効活用してください。

賃貸経営成功へのカギは管理会社選びにあり!

5.マンションを売るか貸すか迷った場合の解決策

フローチャートを見ても、売るか貸すか迷ってしまう人もいるでしょう。そんな迷ってしまった場合は、ズバリ売ることをおすすめします。
なぜ、売るほうがよいのか、その理由を挙げていきましょう。

【理由1】リスクの差

「売る」と「貸す」のデメリットを比較した場合、売却すると確かに資産はなくなりますが、その分不動産を維持する心配がなくなります。

一方、「貸す」を選択した場合には資産は残るものの、固定資産税や管理費、修繕費などのコストがかかり続けます。家賃収入が安定して入る人気エリアや新築物件であれば心配はありませんが、そうではない場合、借り手が付かないと家賃収入を得ることができないまま、出費だけが増えていくのです。

【理由2】空き家の放置

売るのか貸すのか悩んでいる間も人が住んでいないマンションの部屋は傷んでしまい、資産価値が低下する恐れがあります。また、国土交通省は「人が住んでいないマンションは火災や犯罪に使用されるリスクがある(※)」としています。

こうした理由から、悩んでいる場合は早めの決断が必要でしょう。

※出典:国土交通省住宅局住宅総合整備課 PDF平成26年「空き家の現状と問題について」

これらの理由から、もしも「売る」か「貸す」かで悩ん出でるならば、早めに売却する決断をすることをおすすめします。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、マンションを売るか、貸すかの判断と、それぞれの場合の流れやかかる費用、注意点などについて説明しました。

マンションを「売る」か「貸す」かを悩んだら、マンションに再び住む予定があるかを考えてみましょう。冒頭のチャート図を参考にしてください。

貸すと決めた場合、時期が決まっているなら、定期借家契約での賃貸がおすすめです。戻る予定がないなら、マンションの維持や管理にかかるコストや手間が、あなたにとって負担になっていないかを考えてみて、売却も視野にいれましょう。

マンションを売ること、貸すことには、それぞれ違うメリットやデメリットがあり、一連の流れやかかる費用なども異なります。

あなたの経済状態やライフプランに合っているかを検討して、その計画に合った提案をしてくれる不動産会社や管理会社を選んでください。その場合は、必ず複数の会社を比較するために、売却ならば「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」、賃貸経営ならば「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」などの、一括請求サービスを利用しましょう。この記事があなたのマンションにとって、ベストな解決策を見つける手助けになれば幸いです。

この記事のポイント まとめ

マンションを売るべきか貸すべきかの基準は?

住めなくなったマンションを売るか貸すかの基準は、人によって違います。

  1. 再び住む予定があり、貸したい人なら、定期借家契約がおすすめ
  2. 再び住む予定がなく、管理が面倒な人なら、売却がおすすめ
  3. 住宅ローンが残っている人なら、まずは金融機関に相談しましょう

それぞれの理由や方法については「1.マンションを売るか貸すか決める基準」で詳しく紹介していますので、ぜひご覧ください。

マンションを売る・貸す、それぞれのメリット・デメリットは?

マンションを売るとまとまった資金が入りますが、資産がなくなってしまいます。一方、貸すと資産は残りますが、維持費や税金がかかり続けます。

それ以外にもメリット・デメリットがありますので、「2.マンションを売る・貸すことのメリット・デメリット」でご確認ください。

マンションを売るには?

マンションを売る流れは以下の6ステップです。

  1. 相場を調べる
  2. 査定を依頼する
  3. 不動産会社と契約する
  4. 物件を売り出す
  5. 内覧の対応をする
  6. 飼い主と売買契約と引き渡す

マンションの売却にかかる主な費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 所有権移転登記費用
  • 司法書士への報酬 など

ほかにもケースによってかかる費用があります。また、注意点は、売却は「早いほうが有利」ということです。
詳しい売却の流れや費用、なぜ早いほうが有利なのかは、「3.マンションを「売る」流れや費用、注意点を解説」をご覧ください。

マンションを貸すには?

マンションを貸す場合の流れは、以下の6ステップです。

  1. 不動産会社を探す
  2. 家賃相場をリサーチする
  3. 管理会社や方法を決める
  4. 賃貸管理委託契約を結ぶ
  5. 入居者を募集する
  6. 借主と賃貸契約を結ぶ

賃貸にかかる主な費用は以下の通りです。

  • リフォーム、ハウスクリーニング費用など
  • 管理委託手数料(相場は家賃の5~10%程度。不動産会社ごとの管理内容やプランによって異なる)
  • 契約手続手数料(相場は家賃の1か月分程度)
  • 更新手続手数料(相場は更新料の50%程度)

賃貸する際の注意点は、「プロである不動産会社に管理を依頼すること」です。詳しい内容や理由は、「4.マンションを「貸す」流れや費用、注意点を解説」をご覧ください。

マンションを売るか貸すかで迷ったら?

もし、売るか貸すかで迷っているなら、売ることをおすすめします。なぜ売ったほうがよいのか、詳しい理由は「5.マンションを売るか貸すか迷った場合の解決策」でご紹介しています。
大切な資産を無駄にしないためにもぜひ記事を参考にしてくださいね。

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