マンションは売るべき?貸すべき?悩んでいる人必見!解決フローチャート

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仕事や家庭の事情でせっかく購入したマンションに住み続けられなくなってしまった場合どうしたらよいのでしょうか。もちろん、ただ空き家にしておくのはもったいないですから、売るか、貸すかどちらかの選択をして資産を有効活用したいところです。

売却と賃貸はどちらが得かということも重要ですが、状況によっては必然的に売る、貸すどちらか決まってしまう場合もあります。それぞれにメリット、デメリットがありますのでライフプランに合わせて判断することが大切です。
こちらの記事では売る、貸すそれぞれのメリットとデメリットや手順をご紹介します。

どんな人が売るべき、貸すべきなのか、まずは第1章のフローチャートであなたはどちらに向いているかシミュレーションしてみましょう。

1. あなたはどっち?マンションを売る・貸すフローチャート

売るべきか、貸すべきか迷ったら、このフローチャートで方向性をチェックしてみましょう。
まず、マンションに再び住む予定があるかどうか、YESの人は赤NOの人は青の矢印のほうへ進んでください。

マンションは売るべき?貸すべき?悩んでいる人必見!解決フローチャート

売る」、「貸す(定期借家契約)」、「貸す(普通借家契約)」。3つのゴールのなかで、あなたはどこに至りましたか?

再び住む予定がある人は、よほど資産に余裕がない限り、空室のままにはせず、マンションを貸して副収入を得ることを考えますよね。貸す時の契約方法は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

賃貸にかかわる借地借家法は借主保護の傾向のある法律ですので、賃貸契約は一度結んでしまうと、貸主の都合にあわせて契約を解除することはなかなかできません。戻る時期が決まっている人は賃貸する期間の定めを設けた「定期借家契約(リロケーションとも言います)」を結ぶことをおすすめします

マンションに再び住む予定がない人は、維持や管理にかかるコストや手間が負担になるかどうかを考えてみましょう。マンションを所有し続けるには固定資産税や管理費、修繕積立金等のランニングコストがかかります。加えて、管理組合の総会への出席や、役員に選ばれた時にはさまざまな手続きや建物管理会社とのやり取りなどに時間を割かなければならないこともあります。
そういった負担が苦しい、面倒だと感じる人は、すぱっと売却してしまう方が良いでしょう

また、住宅ローンが残っている場合は原則としてマンションを人に貸して収益を得ることはできません。住宅ローンは自分が住む家を購入するための融資という大前提があるからです。例外として、フラット35など金融機関の融資条件や金銭消費貸借契約の内容によっては賃貸が可能な場合もあります。
住宅ローンが残っているマンションを貸そうとする場合には、事前に借入先の金融機関に相談してみましょう。

2. マンションを売る・貸すメリット・デメリット

第1章のフローチャートで売却、賃貸の方向性が見えてきたら、それぞれどんなメリット、デメリットがあるかを詳しく見て行きます。

  売る 貸す



  • 売却代金が得られる
  • 維持や管理にかかるコストや手間がかからなくなる
  • 定期収入が得られる
  • 不動産という資産を持ち続けられる
  • 再び住むことができる
  • 金利や固定資産税が経費として計上できる




  • ローンが残っていると自己資金を持ち出さなければならない場合がある
  • 不動産という資産がなくなる
  • リフォーム等の初期費用がかかる
  • 空室になったら収入が得られない
  • 維持管理や入居者への対応に手間とコストがかかる

大きく括ると上の表のようになります。それぞれ細かく見てみましょう。

2-1. 売る場合のメリット・デメリット

まず、マンションを売るメリットとしては売却代金を得られることです。高く売れれば一時的に大きな収入を得ることができます

また持ち家特有の固定資産税や、管理組合で決められた管理費、修繕積立金などのランニングコストがかからなくなります。修繕積立金は経過年数とともに上がる傾向があり、古くなってくると劣化や故障などメンテナンスにかかるコストが増えたり、手間がかかったりすることもありますので、そういった負担から解放されることが売却のメリットといえるでしょう。

デメリットとしては、売却する時に住宅ローンが残っていて、売却代金で残債を下回る場合には不足する分に自己資金を充てなければいけないということです。また、不動産という資産がなくなってしまいます。長年住んで愛着のあるマンションの場合には少し寂しい気持ちになるという人もいます。

2-2. 貸す場合のメリット・デメリット

貸す場合のメリットは、不動産という資産を持ち続けながら定期収入が得られるということです。一時的にそのマンションに住むことがなくなっても、いずれ戻って住んだり、親族が使用したりする可能性に備えることができます。また、固定資産税やローンの金利、管理組合の管理費等を経費として扱うことができます。

デメリットとしては、「空室のリスク」がありますが、「家賃保証制度(サブリース)」を扱っている不動産会社もあるので、どのような貸し方が自分の物件に適しているのか、きちんと提案してくれる不動産会社を見つけることが肝心です。さらに物件の状態によっては、リフォーム等を行った方が入居者を募りやすい場合もあり、家主にとっては初期費用の負担が発生します。

3.「売る」となったら知っておきたい3つのポイント

この章では「売る場合」の基本的なポイントをご紹介します。マンションを売るとなったら、どのような流れで進むのか、どんな費用が発生するのか、注意すべき点を抑えておきましょう。

3-1. 売る場合の流れ

マンションの売却の流れをざっくり説明すると以下の6つのステップで進んできます。立地や築年数などにもよりますが、おおむね3~6か月ほどかかると見込んでおいた方が良いでしょう

3-2. 売る場合にかかる費用

売却をする際には以下のような費用がかかります。

基本的にかかる費用

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 所有権移転登記費用
  • 司法書士への報酬

場合によってはかかる費用

住宅ローンが残っている場合には以下の費用がかかります。

  • 一括繰り上げ返済手数料
  • 抵当権抹消登記費用

マンションを売却して買った時より高く売れた場合、以下の費用がかかります。

  • 譲渡所得税

それぞれの費用の詳しい計算方法や支払いの時期は本サイトの記事「不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?」でご紹介していますので参考にご覧ください。

不動産売却では、どれくらいの費用がかかる?

3-3. 売る場合に注意するポイント

中古マンションの市場では築年数が浅いマンションほど買い手がつきやすく、高値で取引される傾向があります。つまり売るとなったら、早いほうが有利ということです。

高く、早く売るためには、売却のパートナーとなる不動産会社選びが重要なポイントです。良い不動産会社かどうかは一社とだけしか接点がないのでは比べようがありません。かならず複数の不動産会社に査定金額を出してもらって、比較することをおすすめします。

とはいえ、一社ずつサイトから問い合わせを送ったり、不動産会社に足を運んだりするのは、時間も手間もかかってしまいます。そんな時に便利なのが、インターネットの不動産一括査定サービスHOME4U(ホームフォーユー)です。物件の所在地や築年数など基本的な情報を入力するだけで、何度も問い合わせたり訪問する手間が省け、手軽に複数の不動産会社から査定を出してもらえます。

不動産一括査定サイト HOME4U

4. 「貸す」となったら知っておきたい3つのポイント

「普通借家契約」、「定期借家契約」、どちらもの同じように、賃貸経営は資格や免許が必要ありませんので個人で行うことができますが、入居者の募集、契約手続き、毎月の家賃の徴収、入居者の対応、退去時の敷金の清算など、やらなければならないことがたくさんあり、個人で全部やるのはかなりの労力が必要です。

そんな労力を端折るには、やはりプロである不動産会社に管理を依頼するのが一番です。
この章では賃貸の基本的なポイントをご紹介します。マンションを貸すとなったら、どのような流れで進むのか、どんな費用が発生するのか、注意すべき点を抑えておきましょう。

4-1. 貸す場合の流れ

不動産会社に管理を依頼した場合の賃貸の流れは以下のような6つのステップで進みます。

4-2. 貸す場合にかかる費用

    • リフォーム、ハウスクリーニング費用など
    • 管理委託手数料(相場は家賃の5~10%程度。不動産会社ごとの管理内容やプランによって異なる)
    • 契約手続手数料(相場は家賃の1か月分程度)
    • 更新手続手数料(相場は更新料の50%程度)

それぞれを施工会社や不動産会社などに支払います。

4-3. 貸す場合の注意点

賃貸はいかにしてあなたの希望する期間や賃料で、空室なく貸せるのかがポイントです。まずはあなた自身が「どのくらいの期間貸したいのか」「いくらくらいの賃料だったら貸しても良いのか」など、具体的に数値を出してみましょう。

そして、その条件に一番最適な提案を出してくれたり、実行してくれそうな不動産会社を見つけることが最大のキモなのですが、不動産会社には「定期借家契約(転勤の間だけなど、決められた期間だけ貸したい場合の契約。リロケーションとも言う)」を得意としている会社や、「空室保証(家賃保証やサブリースとも言う)」を得意としている会社など色々あり、どの会社が何を得意としているのか、普通の人には見極めがつかない状態です。

そんな時に役立つのが、賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)です。貸したい物件と所在地、「家賃保証してほしい」のか「短期貸しが希望」なのか、あなたの希望のサービスを選ぶだけで、それを得意とする不動産会社が自動的にピックアップされ、複数社にまとめて相談を送ることができます。

あなた自身が不動産会社に足を運ぶ時間も手間も省け、各社から出される様々な提案の中からあなたの希望にあったものを楽に見つけることができるのです。

「賃貸経営成功へのカギ」については、本サイトの記事「賃貸経営成功へのカギは管理会社選びにあり!」でも紹介していますので、あわせて参考にしてみてください。

賃貸経営成功へのカギは管理会社選びにあり!

5. まとめ

それではおさらいです。
マンションを「売る」か「貸す」か悩んだらまず、マンションに再び住む予定があるかを考えてみましょう。
戻る時期が決まっている場合には、定期借家契約での賃貸がおすすめです。戻る予定がない場合には、マンションの維持や管理にかかるコストや手間が、あなたにとって負担になっていないかを考えてみてください。

マンションを売る、貸すそれぞれ違うメリットやデメリットがあり、一連の流れやかかる費用なども異なります。あなたの経済状態やライフプランに合っているかを検討してみましょう。

この記事がベストな解決策を見つける手助けになれば幸いです。

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