「利回り」の基礎知識|不動産投資の「利回り」について学ぼう

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利回りといっても、株式や債券など、いろいろな種類があります。

ここでは、最近注目が集まっている不動産投資の「利回り」について解説します!

どんな種類の利回りがあるのか、また、不動産投資ではどの利回りに注目すべきなのか、利回りの基礎知識も交えて紹介していきますね。

できるだけわかりやすい言葉を使いますので、ぜひ最後までおつきあいください!

1.利回りについての基礎知識

「利回りっていったい何なの?」

投資について書かれているサイトや雑誌などを見ていると、利回りという言葉がよく出てきますよね。けれども、投資の未経験者にとってはどんな意味があるのか、また何を表しているのか、よくわからないかもしれません。

それに、「利率はなんとなく聞いたことがあるけれど、利回りと何が違うの?」と疑問に思っている方も多いでしょう。

そこで今回は、利回りについて、覚えておきたい基本的なことをご紹介します。

利回りとは、投資額に対する、利息も含めた年間収益の割合のこと です。不動産や株式、債券などの資産運用で、投資額に対して毎年どれくらいの収益が得られるかを%(パーセント)で表しています。

不動産投資での利回りは、不動産の購入価格に対する、年間の家賃収入の割合になります。

ここで一例をあげてみますね。
3,000万円で購入したマンションを、家賃10万円で賃貸した場合の利回りを計算すると、
10万円×12か月÷3,000万円×100=4%
つまり、このマンションは利回りが4%ということになります。

☆利回りとは
利息も含めた年間収益の割合のこと
☆利率とは
銀行の預金額や投資金額に対する、毎年受け取れる利息の割合のこと

<例>
☆利回りの例
100万円を5年間運用して収益が20万円になった場合、1年間の利回りは4%になります。
(20万円÷100万円)÷5年×100=4%
☆利率の例
100万円を投資して、5年間運用して受け取った利息が15万円の場合、利率は3%です。
(15万円÷100万円)÷5年×100=3%

どうでしょう?少し具体的にイメージできてきたでしょうか?

2. 不動産投資での利回りの種類

第1章では「利回り」とひとくくりで言ってしまいましたが、正確に言うと、不動産に関する利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」 の2種類があります。

では、それぞれの内容について見ていきましょう。

2-1. 表面利回り

表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、不動産物件の価格に対する、年間の家賃収入の割合 を表しています。

不動産物件の広告や閲覧サイトなどでは、表面利回りを掲載しています。そのため、不動産投資を検討中の人は、最初に表面利回りをチェックして、その物件が投資をするのに適格かどうかを判断しています。

ただし、表面利回りには物件の維持費などは反映されていません。つまり、実際に得られる収益を表す値ではない ことを頭に入れておきましょう。

2-2. 実質利回り

実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれます。物件価格に対する家賃収入の割合を表している点では表面利回りと同じですが、決定的な違いがあります

それは、物件価格に購入時にかかった費用をプラスし、年間での家賃収入の金額からは固定資産税や管理費などの諸経費を差し引くという部分です。

諸経費とは、主に下記の2種類です。

(1)購入時の諸経費となるもの(物件価格にプラスするもの)
 仲介手数料、司法書士報酬、印紙代、登記費用など

(2)物件を維持するのにかかる諸経費(年間の家賃収入から差し引くもの)
 管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、出張費用など

実質利回りは、不動産物件を購入するのにかかった費用と、物件を維持するのにかかる諸経費を反映させるので、実際に得られる収益の割合を表しています

つまり「実質利回り」の方が「表面利回り」よりも精度が高いということになります。

3. ここは必見!不動産投資での利回りの正しい見方

不動産投資での収益は、利回りに左右されます。

ただし、不動産の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がありましたね。そのどちらを重要視するかが、大事なポイントになります。

では、2つのうちのどちらの利回りを重要視すればいいのかご紹介します!

3-1. 重要なのは「実質利回り」。その内容とは?

不動産物件の利回りで重要視すべきなのは、物件の維持費などを考慮した「実質利回り」になります。
なぜなら、実質利回りは実際に得られる収益の割合を把握できるもの だからです。

一般的に、不動産物件の広告や投資物件を紹介するサイトなどに記載されている利回りは「表面利回り」のため、不動産投資に慣れていない人たちは、広告に記載されている表面利回りだけを見て、高ければ最適な投資物件だと判断しがちになります。

しかし、重要なのは「実質利回り」でしたよね?

その理由は、物件によって維持費が異なるため、物件を維持するのにかかる諸経費が高ければ、諸経費の分だけ手に入る収益が減り、表面利回りでの見込みよりも、手元に残るお金が少なくなってしまうからです。

そのため、不動産投資では実質利回りのほうが重要、というわけです。

でも、実質利回りには1つ問題があります。
それは、物件の維持にかかる諸経費は、毎年同じであるとは限らない点です。
例えば、管理費や修繕積立金が変更になる場合も考えられますし、経費のうち減価償却費は物件の年数によって変わります。
そのため、実質利回りは毎年変わっていく可能性がある のです。

そこで、不動産投資用の物件を探すときは、表面利回りで投資候補になるかどうかをおおまかに判断し、さらに実質利回りを計算したうえで、投資効果があるかどうかを具体的に判断するとよいでしょう。

3-2. 不動産投資での利回りの目安

不動産では、基本的に販売価格の安い物件は利回りが高くなる傾向にあります。新しい物件よりも築年数が古い物件、あるいは、都心よりも地方の物件のほうが利回りは高くなっています。

不動産投資の物件として選ばれることが多く、初心者でもチャレンジしやすいマンションを例に見てみると、築年数の古い物件の場合、表面利回りが8%を超す物件も多いようです。ただ、諸経費を考慮すると、8%超の物件でも実質利回りは、5~6%程度になります。
(※“表面利回り8%” “実質利回り5%”とはこんなイメージです。例えば3,000万円のマンションを購入して、家賃20万円で賃貸したとすると、表面利回りが8%になります。このマンションを維持するのにかかる諸経費が85万円、購入時の諸経費が100万円とすると、実質利回りは5%となります。何となくイメージできたでしょうか?)

新しいマンションの場合は、表面利回りが6~7%の物件が多いようです。この場合、実質利回りは4~5%程度になります。

つまり、新築であっても中古であっても市場に出ている投資用マンションの「実質利回り」の傾向は、おおむね5%前後ということになります。

そこで、投資用マンションを選ぶ際は安全策として、ひとまず「実質利回りが5%以上 」であることを目安にすると良いでしょう。

4. ぜひ覚えておきたい、利回りの計算方法

利回りの計算については、これまでにいくつかの具体例をご紹介してきました。

ではここで、利回りの計算方法をしっかりと頭に入れておくために、一緒に計算の練習をしてみましょう。

4-1. 表面利回りを計算してみよう

表面利回りの計算式は、以下の通りです。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

<計算例>マンションの1室を投資物件(A物件)として購入した場合
・A物件の価格 4,000万円
・1ヶ月の家賃収入 15万円

A物件の表面利回り: 15万円×12ヶ月 ÷ 4,000万円 × 100= 4.5%

これで、表面利回りの計算方法はわかりましたね。

4-2. 実質利回りを計算してみよう

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

実質利回り=(年間収入-物件を維持するのにかかる諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

<計算例>マンションの1室を投資物件(A物件)として購入した場合
・A物件の価格 4,000万円
・A物件の購入時の諸経費 100万円
・1ヶ月の家賃収入 15万円
・1ヶ月の管理費+修繕積立金 3万円
・固定資産税 5万円

A物件の実質利回り:
(15万円×12ヶ月)-{(3万円×12ヶ月)+5万円}÷(4,000万円+100万円)×100
= 139万円÷4,100万円×100
=3.39%

これで、実質利回りの計算方法もわかりましたね。

いかがでしたか?
利回りの計算方法について、具体的にイメージできたのではないでしょうか。

5. まとめ

不動産投資をするなら必ず押さえておきたい「利回り」。不動産には、表面利回りと実質利回りの2種類がありました。

そのうち、不動産投資で重要視したいのは、実質利回り でしたね。

これらをしっかりと踏まえて、不動産投資にチャレンジする際は、ご自分で表面利回りと実質利回りを計算したうえで、効率のいい不動産投資の物件を見つけてくださいね。

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