利回りといっても、株式や債券など、さまざまな種類があります。利回りとは、投資額に対する、利息も含めた年間収益の割合のこと です。不動産や株式、債券などの資産運用で、投資額に対して毎年どれくらいの収益が得られるかを％（パーセント）で表しています。

不動産投資での利回りは、不動産の購入価格に対する、年間の家賃収入の割合です。

ここでは、最近注目が集まっている不動産投資について、利回りの側面から解説します。複数ある不動産利回りの見方、順調経営の目安となる利回り相場など不動産利回りの基礎知識を網羅している内容です。

不動産経営の利回りと同様、経営を成功に導く存在が賃貸管理会社です。安心して管理委託できる管理会社探しには「賃貸経営HOME4U」をご活用ください。

1.不動産投資での利回りの種類と計算式

不動産に関する利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」 の2種類があります。

まずはこの2種類の利回りの概要と計算方法について紹介します。

1-1. 表面利回り

表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、不動産物件の価格に対する、年間の家賃収入の割合 を表しています。

不動産物件販売の広告や閲覧サイトなどでは、表面利回りを掲載しています。そのため、不動産投資を検討中の人は、最初に表面利回りをチェックして、その物件が投資をするのに適格かどうかを判断しています。

ただし、表面利回りに物件の維持費などは反映されていません。つまり、実際に得られる収益を表す値ではない ことを頭に入れておきましょう。

表面利回りを計算式で表すと以下のようになります。

表面利回りの計算式はいたってシンプルです。年間収入（家賃収入）は基本的に満室想定で計算されます。

1-2. 実質利回り

実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれます。物件価格に対する家賃収入の割合を表している点では表面利回りと同じですが、決定的な違いがあります 。

それは、物件価格に購入時にかかった費用をプラスし、年間での家賃収入の金額からは固定資産税や管理費などの諸経費を差し引くという部分です。

計算式に表すと以下のようになります。

諸経費とは、主に下記の2種類です。

（1）購入時の諸経費となるもの（物件価格にプラスするもの）
　仲介手数料、司法書士報酬、印紙代、登記費用など

（2）物件を維持するのにかかる諸経費（年間の家賃収入から差し引くもの）
　管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、出張費用など

実質利回りは、不動産物件を購入するのにかかった費用と、物件を維持するのにかかる諸経費を反映させるので、実際に得られる収益の割合を表しています。

つまり「実質利回り」の方が「表面利回り」よりも精度が高いということになります。

2.不動産投資での利回りシミュレーション

不動産投資での利回りの仕組みと計算式を把握したところで、利回りをシミュレーションしてみます。

2-1. 表面利回りを計算してみよう

まずは区分マンションの1室を想定してシミュレーションしてみます。

次に1棟アパート新築のケースをシミュレーションしてみます。

表面利回りの場合、満室想定、経費除外での計算となるため、1棟アパートの表面利回りと実質利回りの数値には乖離が見られることが特徴です。実際に経営を始めると表面利回りの数値よりも1～5％は利回りが下落すると考えておく必要があります。

2-2. 実質利回りを計算してみよう

実質利回りを二つのケースでシミュレーションしてみます。

一棟賃貸経営の実質利回りシミュレーションです。

表面利回りと同じ条件で経費など実際の収支を反映させると、表面利回りより数値が下がることがわかります。特に1棟経営の場合は、大幅に下がる傾向です。加えて、空室が発生すると利回りはさらに下がるため、管理委託する会社探しでは空室対策に強い会社を選ぶとよいでしょう。

3. 不動産の利回り相場

不動産賃貸経営における利回りは、経営を計る一つの指針となります。順調な経営とするためには利回り相場をしっておくことも大切です。本章では不動産賃貸経営の利回りの相場を紹介します。

3-1. 経営形態別利回り相場

不動産投資、不動産賃貸経営はさまざまな形があり、それぞれの形態によって利回りの相場は少しずつ変わります。以下、経営形態別の利回り相場をまとめました。

※HOME4U調べ

どの経営形態であっても、6～8％台が平均的な利回りとなっています。物件購入の際は、利回りがひとつの目安になりますが、利回りだけで判断するのは危険です。どうしてそのような利回りになっているかの背景も調べるとよいでしょう。

3-2. 地域別利回り相場

不動産の利回りは、地域によって相場が大きく変わるのが特徴です。以下に区分マンションと一棟アパートの地域別の利回り相場をまとめました。

※HOME4U調べ

地域によって差が生まれるのは、物件購入価格が大きく影響しています。物件価格が安い地域では、表面利回りが高くなる傾向です。ただし、空室対策を施さないと家賃を高く設定できない分、一気に経営が傾く恐れがあります。

4. 不動産賃貸経営が成功する利回りの最低ライン

不動産では、基本的に販売価格の安い物件は利回りが高くなる傾向にあります。新しい物件よりも築年数が古い物件、あるいは、都心よりも地方の物件のほうが利回りは高くなっています。

不動産投資の物件として選ばれることが多く、初心者でもチャレンジしやすい区分マンションを例に見てみると、築年数の古い物件の場合、表面利回りが8％を超す物件も多いようです。ただ、諸経費を考慮すると、8％超の物件でも実質利回りは、5～6％程度になります。

新しいマンションの場合は、表面利回りが6～7％の物件が多いようです。この場合、実質利回りは4～5％程度と見積もれます。

つまり、新築であっても中古であっても市場に出ている投資用マンションの「実質利回り」の傾向は、おおむね5％前後です。

そこで、投資用マンションを選ぶ際は安全策として、ひとまず「実質利回りが5％以上」であることを目安にするとよいでしょう。

5.不動産投資での利回りの正しい見方

不動産の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がありますが、どちらを重視するべきか迷う方もいるのではないでしょうか。

ここでは、不動産投資、不動産経営における利回りの見方、使い方を紹介します。

5-1. 重要なのは「実質利回り」

不動産物件の利回りで重要視すべきなのは、物件の維持費などを考慮した「実質利回り」になります。
なぜなら、実質利回りは実際に得られる収益の割合を把握できるもの だからです。

一般的に、不動産物件の広告や投資物件を紹介するサイトには「表面利回り」が記載されています。広告に記載されている実質利回りよりも数値が高い表面利回りだけを見て決めるのは危険です。

物件によって維持費が異なるため、物件を維持するのにかかる諸経費が高ければ、諸経費の分だけ手に入る収益が減り、表面利回りでの見込みよりも、手元に残るお金が少なくなってしまいます。そのため、実際の経営を計るためには実質利回りを重視することが大切です。

表面利回りを目安とせざるを得ないときは、物件の利回り以外の情報を集めて総合的に判断します。周辺の物件の実質利回りを確認してみると、その後の経営が予測しやすくなります。

5-2. 物件選びで合わせて確認したいこと

投資用物件を購入する際は、記載されている表面利回りに目が行きがちです。しかし、利回りは満室想定の収入を購入価格で割っただけの単純な数値であるため、長期的な視野での判断ができません。

物件選びでは、利回り以外にも入居希望者に選ばれる物件であるかも重要です。選ばれるには、構造、設備など建物自体の状態のほか、立地のニーズや将来性などの情報を集め、判断する必要があります。

競合となる物件の経営状態も確認しておいたほうがよいでしょう。

5-3. 中古物件で利回り20％はあり得る？

中古の投資物件を探していると、時折「利回り20％」という物件を目にすることがあります。しかし、利回り20％以上の物件の場合、「買い」と判断できる物件は多くありません。また、不動産経営の利回り相場よりもかなり高利回りには、理由があります。

最大の理由は築古であることです。すでに構造の法定耐用年数を超えている物件などは、エリア内の同規模の物件よりも安い価格で販売されることがほとんどであるため、家賃は高く設定できる立地の良い物件であっても建物自体の価値が減っていると判断されます。その結果、低価格で販売されることとなり、20％を超える高利回りの物件となるわけです。

競合となる物件の経営状態も確認しておいたほうがよいでしょう。

築古物件は、遠くない将来大規模な修繕が必要となります。また、長期入居を目指した経営を行わないと、築古物件に借り手がつくことはどんどん難しくなるでしょう。こうしたリスク対策ができる管理、経営が行われないと、たとえ購入時は高利回りが期待できると判断された物件であっても、失敗する可能性は高まります。

利回り20％の不動産投資物件では、経営リスクに対抗できる管理会社、仲介会社選びが重要です。管理会社選びでは、簡単な入力で資料請求が可能な「賃貸経営HOME4U」をご活用ください。

6．まとめ

不動産投資をするなら必ず押さえておきたい「利回り」。不動産には、表面利回りと実質利回りの2種類があり、不動産投資で重要視したいのは実質利回りとなります。

また、投資物件選びでは、利回りだけを決め手とするのは危険です。物件の将来性や状態も踏まえて総合的に判断するとよいでしょう。

また、高利回りとなりやすい、築古物件での投資では、管理会社選びが重要となります。優れた管理ができる会社に委託できれば長期入居が増え、経営が安定します。

ぜひ、「賃貸経営HOME4U」を、自分に合った管理ができるパートナー探しにご活用ください。