徹底究明!家を貸すと税金は増える?それとも節税になる?

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徹底究明!家を貸すと税金は増える?それとも節税になる?

自分では気楽な気持ちで人に家を貸したつもりでも、知らないと後で戸惑うのが税金です。
家を貸すことは、言い換えれば不動産賃貸業を始めることでもあります。

「不動産賃貸業だなんて大袈裟な!」と思われるかもしれませんが、やっていることはアパート経営やワンルームマンション投資と同じです。

不動産賃貸業を行って儲かれば、そこに税金が加算されます。
それは家を貸すことでも同じです。

そこで今回の記事は家を貸すと発生する税金について詳しく解説いたします。
税金の話は難しい話もありますが、誰にでも分かりやすくご紹介していきますので、
この記事をご覧いただき、家を貸したときの税金の対応について役立てて頂ければ幸いです。

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1.家を貸すと発生する税金

個人が家を貸すなどの不動産賃貸業を始めると、国税である所得税・復興特別所得税と、地方税である住民税が発生する可能性があります
また、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上となると事業税もかかってきます。
持ち家を貸す場合、規模的に事業税は対象とならないため、本記事では話の対象から外します。

お家のいろは コラム「事業税とは」

事業税は、都道府県に事務所または事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税される税金です。
個人の不動産賃貸業の場合、戸建なら10棟以上、アパート等の戸建以外なら10室以上の規模となると事業税が発生します。

税金の話をすると「個人」という言葉が良く登場します。
「個人」と対となる言葉には「法人」があります。

国税では、個人に対して発生する税金は所得税、法人に対して発生する税金は法人税になります。

個人が不動産の貸付を行う場合に発生する税金は、所得税復興特別所得税住民税の3つです。

復興特別所得税とは2011年12月に「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」が公布されたことにより創設された税金です。
復興特別所得税の納税義務者は、所得税を納める義務のある個人が全て対象になります。

実はサラリーマン等の個人の納税義務者であれば、既に所得税・復興特別所得税と住民税は支払っています。

そのため、個人が家を貸すことで、特別な税金が新たに発生するのかと言えば、そのようなことはありません。

既に支払っている所得税や復興特別所得税、住民税が、家を貸すことによって増額されるというイメージになります。

尚、固定資産税および都市計画税については家を貸しても引き続き支払うことになります。
固定資産税とは、全国の土地や建物に対して課税される市区町村税(東京23区は都税)です。
都市計画税とは、都市計画区域内の市街化区域における土地及び建物に対して課税される市区町村税(東京23区は都税)になります。

お家のいろは コラム「相続税は減額される?」

税金という意味では、家を人に貸すことで家の相続税評価額は減額されます。
建物は借家権割合による評価減により、30%評価額が下がります。
また土地については貸家建付地評価減により、約20%程度評価額が下がります。(※借地権割合が60~70%の場合)
相続税の納税義務のある人は、家を貸すことで相続税を節税することができます。

2. 不動産所得の定義

それでは次に不動産所得について見ていきます。
税金の話をする際、「所得」という言葉が何度も登場します。
所得というのは、口語でも良く使われます。
話し言葉としての所得には収入を意味することもありますが、税金上の所得とは、「利益」を意味しています。

個人の所得は、給与所得、不動産所得、譲渡所得、山林所得、事業所得、利子所得、配当所得、退職所得、一時所得、雑所得の10種類に分かれます。

不動産で抑えておきたいのは、「不動産所得」と「譲渡所得」の2つです。
不動産を貸した時は不動産所得となり、不動産を売却したときは譲渡所得となります。

不動産所得とは、以下の式で計算される所得となります。

不動産所得の計算式

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費

収入金額とは家を貸した時に入ってくる家賃です。
必要諸経費とは、土地と建物の固定資産税及び都市計画税、建物の保険料、借入金の利子、修繕費、建物の減価償却費等になります。

譲渡所得とは、不動産を売却したときに発生する所得です。
譲渡所得は、以下の式で計算される所得となります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却額です。
取得費とは不動産の購入額になります。つまり仕入価格です。
譲渡費用は売却に要した仲介手数料等の費用になります。

譲渡所得とは、売却額ではないという点がポイントとなります。

一方で、サラリーマンが会社からもらう給料は給与所得に該当します。
サラリーマンは、お金をかけて事業を行っているわけではないため、「費用」がありません。
そのため、収入が丸々利益となります。

給与所得だけであれば、所得イコール収入と捉えても問題ありません。
話し言葉として所得が収入を指していることが多いのは、給与所得が収入と同じだからです。

所得とは利益であるということを理解しておきましょう。

尚、所得は利益である以上、不動産所得や譲渡所得には「赤字」もあり得ます
赤字とは、計算の結果、不動産所得や譲渡所得がマイナスとなるということです。

所得がマイナスであれば所得税および住民税は発生しません。
不動産所得は給与所得とは異なり、必ずしも常に税金を発生させるものではないということになります。

3.税金の種類と税率

家を貸したときに増える税金は、所得税と復興特別所得税、住民税です。

各税金の税率は以下のようになります。
所得税は所得が大きくなるほど税額が上がる累進課税制度ですので、税率は課税される所得金額によって異なります。

所得税
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円
復興特別所得税

税率は2.1%です。
復興所得税の税率は、所得に係るのではなく、所得税の計算で算出した「所得税」に対して2.1%の税率がかかります。

住民税
区分 税率
市区町村住民税 6%
都道府県民税 4%
合計 10%

住民税は所得の大小に関係なく、一律10%の税率がかかります。

4.総合課税と分離課税

家を貸すときに発生する税金では、「総合課税方式」と「分離課税方式」という言葉を知っておいた方が良いです。
総合課税方式や分離課税方式とは、所得税を計算するための方式です。
まず、所得税の原則は総合課税方式であり、例外が分離課税方式であると理解してください。

個人の所得には、給与所得、不動産所得、譲渡所得、山林所得、事業所得、利子所得、配当所得、退職所得、一時所得、雑所得の10種類があると説明しました。

総合課税方式とは、各所得の特質に応じた計算によって得た各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式です。
所得税の計算は原則としてこの総合課税方式によります。

課税標準 = 総所得金額
     = 給与所得 + 不動産所得 + ・・・ + 事業所得

所得税額 = 課税標準 × 税率

家を貸した場合に発生する不動産所得は、総合課税方式で計算されます
例えば、サラリーマンが家を貸した場合の課税標準は以下のように計算されます。

課税標準 = 給与所得 + 不動産所得

一方で、分離課税方式とは他の所得とは合算せず、分離してそれぞれの所得金額を計算し、税率をかけて税額を出す方式です。
所得の中で、主に以下のものが例外的に分離課税方式によって計算されます。

  • 退職所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得のうち土地・建物等及び株式等の譲渡所得

不動産に関係するところでは、売却時に発生する譲渡所得は分離課税方式です。

退職所得や譲渡所得等は、一時的に発生する高額の所得です。
もし、このような所得を総合課税方式で合算してしまうと、その年に急激に税率が上がってしまうことになります。

そのため、分離課税される所得は、累進課税の税率ではなく、独自の税率が定められています。

例えば、譲渡所得に対する所得税の税率は以下のようになっています。

保有期間 所得税率
5年以下 30%
5年超 15%

譲渡所得では、所得ではなく、なんと保有期間で税率が変わっています。
不動産を売却したときは、累進課税とは全く別の税率が適用されます。

再び話を不動産所得に戻します。

不動産所得は総合課税方式で計算される所得でした。
総合課税方式では、税率は他の所得も併せて考える必要があります。

例えば、サラリーマンが家を貸すことで年間の不動産所得を80万円得たとします。
すると、所得が195万円以下なので税率は5%となるのかというと、そうではありません。

元々の給与所得が800万円の人であれば、80万円の不動産所得が加算されるため、所得の合計は880万円となります。
つまり所得税の税率は、23%(所得が695万円超900万円以下)です。

この場合、80万円の不動産所得に対して23%の税率がかかっていることになります。

一方で、元々の給与所得が850万円の人はどうなるのでしょうか。

給与所得が850万円だけであれば、税率は23%となります。しかしながら、不動産所得の80万円が加わると、所得としては930万円となります。

所得が930万円の場合、税率は33%(所得が900万円超1,800万円以下)に上がります。

この場合、同じ80万円の不動産所得に対して33%の税率がかかることになります。

このように、不動産所得は総合課税方式で所得が計算されるため、税金がいくらくらい発生するのかは一概には言えません。
専業で不動産賃貸業だけをやっている人であれば不動産所得だけから税率が分かりますが、専業ではない人は不動産所得以外の所得金額も考慮する必要があります。

税金がいくらくらいかかるかは、今の給与所得等も考慮して税率を把握するようにして下さい。

特に、給与所得が900万円弱の人は注意が必要です。
900万円以下では税率が23%ですが、900万円超となると税率が33%にもなり、一気に上がります。

一戸の家を貸す程度だと、年間では大きな不動産所得を得ることはできません。
家を貸すことによって税率が一気に上がってしまうようであれば、家を貸すことは見送るというのも一つの考えです。

逆に所得が既に900万円を超えている人であれば、一戸の家を貸すことで税率が上がることはほぼ考えられません。
所得税率は33%ということになります。

ざっくり言うと、年収1,000万円前後の人であれば、家を貸したときの所得税率が33%、住民税率が10%ということになります。
その他、復興所得税も発生します。

5.確定申告の必要性

所得には給与所得以外に、不動産所得、譲渡所得、山林所得、事業所得、利子所得、配当所得、退職所得、一時所得、雑所得があると説明しました。

給与以外の不動産所得等が発生した場合、税務署はどのように所得を把握するのでしょうか?

個人が家を貸しても、その家を貸した事実というのは、税務署には分かりません。
そのため、家を貸した人は、「不動産所得という所得を得ました」と税務署に申告することになります。
このように所得を申告して全体の総所得を確定することを確定申告と言います。

通常、サラリーマンであれば、会社側が所得を確定し源泉徴収という形で納税を完了するため、確定申告をする必要はありません。

給与所得だけしかない人は、給料から所得税と住民税が天引きされています。
確定申告をしなくても、税務署は給与所得を把握していることになります。

ところが、不動産所得は会社からもらう給与所得以外の所得です。
給与所得以外の所得は申告しないと税務署は分かりません。

給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は、確定申告をする必要があります。

つまり家を貸して不動産所得が20万円超となった場合、確定申告をしなければなりません
確定申告をしなければ、無申告加算税と呼ばれるペナルティーが発生します。

税務署

確定申告は、所得があった翌年の2月16日から3月15日の間までに行います。
確定申告にあたっては、手続きで会社を1日休むことになります。

確定申告は、様々なサポート体制が整っています。
確定申告の時期が近付くと、通常、市区町村役場等で、無料の相談会などを行ってくれます。
無料の相談会では地元の税理士の方が親切に書き方を教えてくれます。
はじめて確定申告する人は、不安だと思われますので、無料相談に出向いて申告書の書き方指導してもらいましょう。

尚、確定申告をすることで、給与以外の他の所得があることが会社に分かってしまいます
会社は給与の中から所得税と住民税を天引きしますが、住民税については、前年度の収入に対して課税が行われます。
そのため、住民税を計算する際、会社が与えている給与以上の所得があることになるため、「あれ、何かおかしい」ということになります。
別に変なことをしているわけではありませんが、会社に副業禁止規定がある人は、とても気持ちが悪いと思います。

但し、多くの会社では不動産賃貸業は副業とみなしません。
そこで、対処法としては、家を貸す前に会社側に家を貸すことを予め伝えてしまうことをお勧めします。
副業とみなされない可能性が低いため、ビクビクしながら家を貸すよりは、堂々と貸した方が良いでしょう。

確定申告を行う前に、会社側に家を貸すことを伝えるようにして下さい。

6.不動産所得の計算方法

6-1.必要諸経費項目

不動産所得の計算式を再掲します。

不動産所得の計算式

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費

収入金額とは家を貸した時に入ってくる家賃です。
家を貸す場合、想定される必要諸経費は、以下のものになります。

  1. 土地と建物の固定資産税および都市計画税
  2. 建物の保険料
  3. 管理会社への委託費用
  4. 入居者募集のための仲介手数料
  5. 修繕費
  6. マンションにおける管理費及び修繕積立金
  7. 借入金(住宅ローンなど)の利息
  8. 減価償却費
  9. 業務上の費用であることが明確で他の経費に当てはまらない雑費

「9. 業務上の費用であることが明確で他の経費に当てはまらない雑費」とは、不動産賃貸業に関わるものに限られます。

例えば、管理会社との間で電話したものについては、通信費として費用計上できます。
しかしながら、単純に知り合いに電話しただけ等の電話代は通信費としては計上することができません。
個人の不動産賃貸業では、経費で認められる範囲はとても狭いので注意しましょう。

6-2.借入金元本返済は費用にならない

費用の中でポイントとなるのが「7.借入金の利息」と「8.減価償却費」の2つです。
そこで次に借入金元本返済と減価償却について説明します。

まず借入金の利息について解説します。
借入金の返済には、元本返済利息の2つがあります
住宅ローンの返済は、元利均等返済の形を取っており、毎月一定額の中に元本と利息が含まれています。

ここで重要なのが借入金の元本返済は必要諸経費の費用とはならないという点です。
費用となるのは「利息」だけであって、元本の部分は費用ではありません。

家を購入したとき、借りたお金は収入として所得に反映されませんでした。
それはお金を返すときも同様です。
返すお金は、費用として所得に反映することはできません。
お金の貸し借りは、収入でも費用でもないということを理解しましょう。

6-3.減価償却費の計算方法

次に減価償却費について解説します。
減価償却費とは、建物の取得原価の一部を毎年、規則的・機械的に費用として計上する会計上の費用です。

例えば、アパートを建築して不動産賃貸業を始める場合、初年度にはアパート建築費という大きな支出が伴います。

この支出を初年度に費用として計上してしまうと、初年度は超大赤字になります。

会計上はそのようなことはせず、初年度のアパート建築費を、次年度からちょっとずつ分けながら費用として計上していきます。
その費用計上が減価償却です。

減価償却費は、計算上の費用であるため、実際に毎年支出する費用ではありません
但し、不動産所得を算出する上では、費用として認められるため、結果的に不動産所得を小さくすることができます。
つまり、減価償却費という架空の費用で不動産所得が圧縮されるため、その分、所得税を節税することができます

家を貸すとは、不動産賃貸業を行うことと同じです。
不動産賃貸業では、不動産所得を計算する上での建物の減価償却費を計上します。
尚、土地については減価償却費の計上はありません
土地は会計上、何年も経っても価値が減らないと考えられているためです。

最初に、マイホームの減価償却費を求めるためには、「減価償却の基礎となる金額」というものを計算します。

減価償却の基礎となる金額は建物の取得時期によって異なります。

減価償却の基礎となる金額の求め方

「2007年3月31日以前に取得したマイホーム」
減価償却の基礎となる金額=当初の取得価額×0.9×旧定額法の償却率×経過年数

「2007年4月1日以降に取得したマイホーム」
減価償却の基礎となる金額=当初の取得価額×定額法の償却率×経過年数

ここで、定額法の償却率とは以下の通りです。

建物の種類 定額法の償却率
戸建 0.031
マンション 0.015

次に中古建物の耐用年数を以下の式で求めます。

中古建物の耐用年数の求め方

中古建物の耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
※1年未満の端数は切り捨て

ここで法定耐用年数は以下の通りとなります。

建物の種類 法定耐用年数
戸建 22年
マンション 47年

最後に減価償却費は以下のようになります。

減価償却費の求め方

減価償却費=減価償却の基礎となる金額×耐用年数に応じた償却率

ここで耐用年数に応じた償却率とは以下の通りとなります。

耐用年数に応じた償却率
耐用年数 2007年4月1日以降取得の場合 2007年3月31日以前取得の場合
5 0.2 0.2
10 0.1 0.1
15 0.067 0.066
20 0.05 0.05
25 0.04 0.04
30 0.034 0.034
35 0.029 29
40 0.025 0.025
45 0.023 0.023
50 0.02 0.02

ここで以下の要件の木造戸建住宅の減価償却費を計算します。

要件
取得年 2001年1月(2007年3月31日以前)
木造戸建の取得価格 2,000万円
築年数 17年

この建物の減価償却費は以下のように計算されます。

減価償却費

減価償却の基礎となる金額=当初の取得価額×定額法の償却率×経過年数
            =2,000万円×0.031×17年
            =1,054万円

中古建物の耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
         =(22年-17年)+17年×0.2
         =5+3.4
         ≒8

よって耐用年数に応じた償却率は2007年3月31日以前のものを採用し、0.125。

減価償却費=減価償却の基礎となる金額×耐用年数に応じた償却率
     =1,054万円×0.125
     =131.75万円

実際にお金の出ていく元本返済は費用とはならず、実際にお金の出ていかない減価償却費は費用となるということを理解しておきましょう。

7.青色申告特別控除とは

税務署

不動産所得は、青色申告によってさらに節税することが可能です。
そこで次に青色申告特別控除について解説します。

確定申告には青色申告と白色申告という2種類の申告方法があります。
このうち、青色申告は複式簿記という帳簿記録方式により取引の状況を記帳し、所得を申告する方式です。

青色申告では、不動産所得から65万円を控除してくれる制度があります。
これを「青色申告特別控除」と呼びます。
白色申告の控除額は10万円になります。

青色申告できる所得というのは、「不動産所得」と「事業所得」、「山林所得」の3つに限られます。
不動産所得は青色申告が可能な所得の一つです。

青色申告特別控除を適用した場合の不動産所得は以下のようになります。

青色申告特別控除適用時の不動産所得の計算式

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費 - 65万円(青色申告特別控除)

青色申告特別控除を適用すると以下のようになります。

ケース1:青色申告特別控除適用前の所得が65万円以上の場合

収入金額:100万円
必要諸経費:20万円

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費 - 65万円
      = 100万円 - 20万円 - 65万円
      = 15万円

ケース2:青色申告特別控除適用前の所得が65万円未満の場合

収入金額:80万円
必要諸経費:20万円

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費 - 65万円
      = 80万円 - 20万円 - 65万円
      = 60万円 - 60万円 (所得はゼロまでしか控除できません)
      = 0円

ケース3:青色申告特別控除適用前の所得が赤字の場合

収入金額:40万円
必要諸経費:50万円

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費
      = 40万円 - 50万円
      = ▲10万円
赤字の場合は青色申告特別控除を適用できません。

一戸だけのマイホームを貸す場合、不動産所得はそれほど大きくはなりません。
現実的には、青色申告特別控除を適用すると、不動産所得はかなりゼロに近くなります。
インパクトが非常に大きいので、青色申告を活用して、不動産所得を節税しましょう

8.赤字の場合は節税となる

では不動産所得が赤字の場合、最終的な所得はどうなるのでしょうか。
そこで次に赤字の場合は節税となるについて解説します。

不動産所得でマイナスは発生した場合、その所得は給与所得と合算することができます。
つまり、給与所得のプラスと不動産所得のマイナスが合算することで、全体の所得が小さくなります。

これを「損益通算」と呼びます。

この損益通算ができるのは、不動産所得事業所得、山林所得、譲渡所得の4つの所得に限られます。

不動産所得は、青色申告特別控除もできますし、損益通算もできるため、ありがたい所得と言えます。

しかも減価償却費のような実際には支出されない費用によって赤字になる場合もあり、とてもお得です。

不動産所得の場合、実際のお金の手残りはプラスであっても、不動産所得はマイナスとなることがあります。
不動産所得がマイナスであれば、損益通算により、給与所得で払い過ぎた所得税を取り戻すことができます。

家を貸す場合、増税だけでなく、逆に節税できることもあるということを知っておきましょう。

まとめ

いかがでしたか?

家を貸す場合の税金について見てきました。

家を貸すと不動産所得が発生します。
不動産所得とは賃貸事業の利益を指します。
利益計算のポイントとしては、元本返済は費用とはならず、減価償却費は費用となるという点でした。

また不動産所得は青色申告特別控除でかなり抑えることが可能です。
さらに損益通算によって節税をすることもできます。

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