家を貸すと税金は増える?節税になる?計算や確定申告方法を解説

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徹底究明!家を貸すと税金は増える?それとも節税になる?

「家を貸すと税金はどのくらいかかるの?」一戸建ての家を相続したり、転勤で住まなくなった家を貸したりする場合、税金のことが気になりますよね。

家を貸すことは、不動産賃貸業を行っていることになります。「そんな大げさな」と思われるかもしれませんが、アパート経営や不動産投資と同じで、家を貸して賃貸収入があると所得とみなされ、課税対象になります

しかし、不動産投資家でもない限り、「税金はいくらぐらいかかるのか」「節税方法があるのか」などは分からないものですよね。

そこで今回は、家を貸すときの税金や節税対策、確定申告まで基礎知識をお伝えします。

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1.家を貸す人が支払う税金の種類

家を貸すと以下のような税金がかかります。

  • 所得税・復興特別所得税
  • 住民税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

それぞれについて説明していきますね。

1-1. 所得税・復興特別所得税

不動産を賃貸物件にした場合、賃貸料として得る不動産収入は「所得」とみなされ、所得税が課税されます。

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興の特別措置法に基づく税金で、2037年(令和19年)12月31日までの課税所得にかかります。

1-2. 住民税

地方税である住民税は、前年の所得に対してかかる税金です。地方税は、地方自治体の行政資金として使われる税金です。

1-3. 固定資産税

固定資産税は、1月1日時点での不動産所有者に対して課税される税金です。

家を人に貸していても所有者は大家さんなので、固定資産税は大家さんに支払い義務があります。

1-4. 都市計画税

土地計画税は、市町村が市街化区域内の不動産に対して課税する地方税です。東京23区に関しては都税になります。

なお、不動産賃貸で所得が一定額以上になると事業税が課せられますが、持ち家の場合は、そこまで大きな金額になることはないでしょう。

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お家のいろは コラム「事業税とは」

事業税は、都道府県に事務所または事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税される税金です。
個人の不動産賃貸業の場合、戸建なら10棟以上、アパート等の戸建以外なら10室以上の規模となると事業税が発生します。

税金の話をすると「個人」という言葉が良く登場します。
「個人」と対となる言葉には「法人」があります。

国税では、個人に対して発生する税金は所得税、法人に対して発生する税金は法人税になります。

個人が不動産の貸付を行う場合に発生する税金は、所得税復興特別所得税住民税の3つです。

復興特別所得税とは2011年12月に「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」が公布されたことにより創設された税金です。
復興特別所得税の納税義務者は、所得税を納める義務のある個人が全て対象になります。

実はサラリーマン等の個人の納税義務者であれば、既に所得税・復興特別所得税と住民税は支払っています。

そのため、個人が家を貸すことで、特別な税金が新たに発生するのかと言えば、そのようなことはありません。

既に支払っている所得税や復興特別所得税、住民税が、家を貸すことによって増額されるというイメージになります。

尚、固定資産税および都市計画税については家を貸しても引き続き支払うことになります。
固定資産税とは、全国の土地や建物に対して課税される市区町村税(東京23区は都税)です。
都市計画税とは、都市計画区域内の市街化区域における土地及び建物に対して課税される市区町村税(東京23区は都税)になります。

お家のいろは コラム「相続税は減額される?」

税金という意味では、家を人に貸すことで家の相続税評価額は減額されます。
建物は借家権割合による評価減により、30%評価額が下がります。
また土地については貸家建付地評価減により、約20%程度評価額が下がります。(※借地権割合が60~70%の場合)
相続税の納税義務のある人は、家を貸すことで相続税を節税することができます。

2. 不動産所得の出し方

所得には税金がかかりますが、家を貸す際に押さえておきたいのは「不動産所得額」です。

不動産所得の出し方について、詳しく見ていきましょう。

2-1. 不動産所得の計算式

まず、課税対象となる不動産所得を出します。

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費

計算で使用される収入金額と必要諸経費には、主に以下のようなものがあります

収入金額

  • 家賃
  • 駐車場代や駐輪場代
  • 敷金や礼金のうち返金する必要のないもの
  • 水道光熱費や清掃代金などの共益金 など

必要経費

  • 管理費
  • 修繕修理費・リフォーム代
  • 管理会社への委託金
  • 入居者募集にかかる広告宣伝費
  • 物件運営のために使用した交通費など
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険や地震保険料などの損害保険料
  • 借入金の利息
  • 減価償却費※
  • 司法書士や税理士に税管理を依頼した場合の専門家報酬 など

不動産所得は利益である以上、不動産所得や譲渡所得には「赤字」もあり得ます。所得がマイナスになった場合、所得税と住民税は発生しませんよ。

2-2. 借入金元本返済は費用にならない

費用の中でポイントとなるのが「借入金の利息」と「減価償却費」の2つです。

借入金の利息

まず借入金の利息について解説します。
借入金の返済には、元本返済と利息の2つがあります。

住宅ローンの返済は、元利均等返済の形を取っており、毎月一定額の中に元本と利息が含まれています。

ここで重要なのが借入金の元本返済は必要諸経費の費用とはならないという点です。

費用となるのは「利息」だけであって、元本の部分は費用ではありません。
家を購入したとき、借りたお金は収入として所得に反映されませんでした。
それはお金を返すときも同様です。

返すお金は、費用として所得に反映することはできません。
お金の貸し借りは、収入でも費用でもないということを理解しましょう。

2-3.減価償却費の計算方法

次に減価償却費について解説します。

減価償却費とは

減価償却費とは、建物の取得原価の一部を毎年、規則的・機械的に費用として計上する会計上の費用です。

例えば、アパートを建築して不動産賃貸業を始める場合、初年度にはアパート建築費という大きな支出が伴います。

この支出を初年度に費用として計上してしまうと、初年度は超大赤字になります。

会計上はそのようなことはせず、初年度のアパート建築費を、次年度からちょっとずつ分けながら費用として計上していきます。
その費用計上が減価償却です。

減価償却費は、計算上の費用であるため、実際に毎年支出する費用ではありません
但し、不動産所得を算出する上では、費用として認められるため、結果的に不動産所得を小さくすることができます。
つまり、減価償却費という架空の費用で不動産所得が圧縮されるため、その分、所得税を節税することができます

家を貸すとは、不動産賃貸業を行うことと同じです。
不動産賃貸業では、不動産所得を計算する上での建物の減価償却費を計上します。
尚、土地については減価償却費の計上はありません
土地は会計上、何年も経っても価値が減らないと考えられているためです。

最初に、マイホームの減価償却費を求めるためには、「減価償却の基礎となる金額」というものを計算します。

減価償却の基礎となる金額は建物の取得時期によって異なります。

減価償却の基礎となる金額の求め方

「2007年3月31日以前に取得したマイホーム」
減価償却の基礎となる金額=当初の取得価額×0.9×旧定額法の償却率×経過年数

「2007年4月1日以降に取得したマイホーム」
減価償却の基礎となる金額=当初の取得価額×定額法の償却率×経過年数

ここで、定額法の償却率とは以下の通りです。

建物の種類 定額法の償却率
戸建 0.031
マンション 0.015

次に中古建物の耐用年数を以下の式で求めます。

中古建物の耐用年数の求め方

中古建物の耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
※1年未満の端数は切り捨て

ここで法定耐用年数は以下の通りとなります。

建物の種類 法定耐用年数
戸建 22年
マンション 47年

最後に減価償却費は以下のようになります。

減価償却費の求め方

減価償却費=減価償却の基礎となる金額×耐用年数に応じた償却率

ここで耐用年数に応じた償却率とは以下の通りとなります。

耐用年数に応じた償却率
耐用年数 2007年4月1日以降取得の場合 2007年3月31日以前取得の場合
5 0.2 0.2
10 0.1 0.1
15 0.067 0.066
20 0.05 0.05
25 0.04 0.04
30 0.034 0.034
35 0.029 29
40 0.025 0.025
45 0.023 0.023
50 0.02 0.02

ここで以下の要件の木造戸建住宅の減価償却費を計算します。

要件
取得年 2001年1月(2007年3月31日以前)
木造戸建の取得価格 2,000万円
築年数 17年

この建物の減価償却費は以下のように計算されます。

減価償却費

減価償却の基礎となる金額=当初の取得価額×定額法の償却率×経過年数
            =2,000万円×0.031×17年
            =1,054万円

中古建物の耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
         =(22年-17年)+17年×0.2
         =5+3.4
         ≒8

よって耐用年数に応じた償却率は2007年3月31日以前のものを採用し、0.125。

減価償却費=減価償却の基礎となる金額×耐用年数に応じた償却率
     =1,054万円×0.125
     =131.75万円

実際にお金の出ていく元本返済は費用とはならず、実際にお金の出ていかない減価償却費は費用となるということを理解しておきましょう。

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3.家を貸すときの税率

家を貸したときに増える税金は、所得税と復興特別所得税、住民税です。

各税金の税率は以下のようになります。

所得税の税率

所得税は所得が大きくなるほど税額が上がる累進課税制度ですので、税率は課税される所得金額によって異なります。

所得税
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

復興特別所得税の税率

復興特別所得税の税率は2.1%です
復興所得税の税率は、所得に係るのではなく、所得税の計算で算出した「所得税」に対して2.1%の税率がかかります。

住民税の税率

住民税は所得の大小に関係なく、一律10%の税率がかかります。内訳は以下の通りです。

住民税
区分 税率
市区町村住民税 6%
都道府県民税 4%
合計 10%

4.家を貸すときの所得税の計算方法

家を貸すときの所得税の計算方法各税金の税率を確認したところで、所得税の計算方法を確認しましょう。

所得税の計算方法には「総合課税方式」と「分離課税方式」があります。個人が家を貸すときにかかる「不動産所得税」は、一般的な総合課税方式を用います。

ちなみに分離課税方式は、家を売却したり退職金をもったりして、その年の税率が極端に高くなるのを防ぐために使う特別な計算式です。

ここでは、家を貸すときに使う、総合課税方式の計算方法を見ていきましょう。

4-1. 家を貸す場合は「総合課税方式」で計算する

総合課税方式とは、各所得の特質に応じた計算によって得た各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式です。
所得税の計算は原則としてこの総合課税方式によります。

課税標準 = 総所得金額
     = 給与所得 + 不動産所得 + ・・・ + 事業所得

所得税額 = 課税標準 × 税率

4-2. 会社員が家を貸す場合の課税額は?

会社員など、ほかに所得がある場合の課税額はいくらになるのでしょうか?
総合課税方式では、税率は不動産以外で得た所得も併せて考える必要があります。

(1)消費税の税額を出す「課税標準」を計算する

会社員が家を貸した場合の課税標準は以下のように計算されます。

課税標準 = 給与所得 + 不動産所得

(2)ほかの所得と併せて税率を出す

では、具体例で見ていきましょう。

【事例1】

  • 給与所得:800万円
  • 不動産所得:80万円

給与所得800万円+不動産所得80万円=所得の合計金額880万円

所得が695万円超900万円以下の所得税率23%

【事例2】

  • 給与所得:850万円
  • 不動産所得:80万円

給与所得800万円+不動産所得80万円=所得の合計金額880万円

所得が900万円超1,800万円以下の所得税率33%

このように不動産所得は総合課税方式で所得が計算されるため、一概に税金がいくらかかると言い切ることはできません。

4-3. 税率によって家を貸すか貸さないか考える

上記の事例で見てきたように、給与所得によって税率は上がってしまいます。特に給与所得が900万円弱の人は注意が必要です。

900万円以下の税率は23%ですが、900万円を超えると税率が一気に33%に上がります。

このケースで一戸建てを1軒貸しても、年間で大きな不動産所得を得ることは難しいでしょう。

家を貸すことによって税率が一気に上がってしまうようであれば、家を貸すことは見送るというのも一つの考えです。

逆に所得が既に900万円を超えている人であれば、一戸の家を貸すことで税率が上がることはほぼ考えられません。

所得税率は33%ということになります。
ざっくり言うと、年収1,000万円前後の人であれば、家を貸したときの所得税率が33%、住民税率が10%ということになります。

その他、復興所得税も発生します。

家を貸すことで税金がいくらかかるのかを確認してから、家を貸すかどうかを決めることをおすすめします。

5.不動産所得税の納税には確定申告が必要

家を貸す場合は、確定申告をして正しく納税する必要があります。
一般的な勤め人であれば、会社側が所得を確定し源泉徴収という形で納税を完了するため、確定申告をする必要はありません。

しかし、家を貸すなどして、給与所得以外に20万円以上の収入がある場合は、確定申告が義務付けられていますよ

税務署

確定申告の手続き

確定申告は、所得があった翌年の2月16日から3月15日の間までに、住民票のある地域の税務署に申請します。

確定申告の時期が近付くと、通常、市区町村役場等で、無料の相談会などを行ってくれます。
無料の相談会では地元の税理士の方が親切に書き方を教えてくれます。
はじめて確定申告する人は、不安だと思われますので、無料相談に出向いて申告書の書き方指導してもらいましょう。

尚、確定申告をすることで、給与以外の他の所得があることが会社に分かってしまいます
会社は給与の中から所得税と住民税を天引きしますが、住民税については、前年度の収入に対して課税が行われます。
そのため、住民税を計算する際、会社が与えている給与以上の所得があることになるため、「あれ、何かおかしい」ということになります。
別に変なことをしているわけではありませんが、会社に副業禁止規定がある人は、とても気持ちが悪いと思います。

但し、多くの会社では不動産賃貸業は副業とみなしません。
そこで、対処法としては、家を貸す前に会社側に家を貸すことを予め伝えてしまうことをお勧めします。
副業とみなされない可能性が低いため、ビクビクしながら家を貸すよりは、堂々と貸した方が良いでしょう。

確定申告を行う前に、会社側に家を貸すことを伝えるようにして下さい。

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6.青色申告特別控除とは

税務署

不動産所得は、青色申告によってさらに節税することが可能です。
そこで次に青色申告特別控除について解説します。

確定申告には青色申告と白色申告という2種類の申告方法があります。
このうち、青色申告は複式簿記という帳簿記録方式により取引の状況を記帳し、所得を申告する方式です。

青色申告では、不動産所得から65万円を控除してくれる制度があります。
これを「青色申告特別控除」と呼びます。
白色申告の控除額は10万円になります。

青色申告できる所得というのは、「不動産所得」と「事業所得」、「山林所得」の3つに限られます。
不動産所得は青色申告が可能な所得の一つです。

青色申告特別控除を適用した場合の不動産所得は以下のようになります。

青色申告特別控除適用時の不動産所得の計算式

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費 - 65万円(青色申告特別控除)

青色申告特別控除を適用すると以下のようになります。

ケース1:青色申告特別控除適用前の所得が65万円以上の場合

収入金額:100万円
必要諸経費:20万円

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費 - 65万円
      = 100万円 - 20万円 - 65万円
      = 15万円

ケース2:青色申告特別控除適用前の所得が65万円未満の場合

収入金額:80万円
必要諸経費:20万円

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費 - 65万円
      = 80万円 - 20万円 - 65万円
      = 60万円 - 60万円 (所得はゼロまでしか控除できません)
      = 0円

ケース3:青色申告特別控除適用前の所得が赤字の場合

収入金額:40万円
必要諸経費:50万円

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費
      = 40万円 - 50万円
      = ▲10万円
赤字の場合は青色申告特別控除を適用できません。

一戸だけのマイホームを貸す場合、不動産所得はそれほど大きくはなりません。
現実的には、青色申告特別控除を適用すると、不動産所得はかなりゼロに近くなります。
インパクトが非常に大きいので、青色申告を活用して、不動産所得を節税しましょう

7.赤字の場合は節税となる

では不動産所得が赤字の場合、最終的な所得はどうなるのでしょうか。
そこで次に赤字の場合は節税となるについて解説します。

不動産所得でマイナスが発生した場合、その所得は給与所得と合算することができます。
つまり、給与所得のプラスと不動産所得のマイナスが合算することで、全体の所得が小さくなります。

これを「損益通算」と呼びます。

この損益通算ができるのは、不動産所得事業所得、山林所得、譲渡所得の4つの所得に限られます。

不動産所得は、青色申告特別控除もできますし、損益通算もできるため、ありがたい所得と言えます。

しかも減価償却費のような実際には支出されない費用によって赤字になる場合もあり、とてもお得です。

不動産所得の場合、実際のお金の手残りはプラスであっても、不動産所得はマイナスとなることがあります。
不動産所得がマイナスであれば、損益通算により、給与所得で払い過ぎた所得税を取り戻すことができます。

家を貸す場合、増税だけでなく、逆に節税できることもあるということを知っておきましょう。

まとめ

いかがでしたか?

家を貸す場合の税金について見てきました。

家を貸すと不動産所得が発生します。
不動産所得とは賃貸事業の利益を指します。
利益計算のポイントとしては、元本返済は費用とはならず、減価償却費は費用となるという点でした。

また不動産所得は青色申告特別控除でかなり抑えることが可能です。
さらに損益通算によって節税をすることもできます。

税金の知識をしっかりと身につけ、損をしない形で家を貸しましょう

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この記事のポイント まとめ

家を貸す場合に払う税金は?

家を貸す人には、以下の税金がかかります。

  • 所得税・復興特別所得税
  • 住民税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

詳しくは「1.家を貸す人が支払う税金の種類」をご覧ください。

家を貸して得る不動産所得の出し方は?

不動産所得は以下の式で計算できます。

不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費

何が収入や経費にあたるのかについては、「2. 不動産所得の出し方」をご覧ください。

家を貸すときの税率は?
  • 所得税の税率は、所得によって課税額が変わります。
  • 復興特別所得税の税率は2.1%です。
  • 住民税は所得の大小に関係なく、一律10%の税率がかかります。

所得による税率は「3.家を貸すときの税率」でご確認ください。

家を貸すときの所得税の計算方法は?

家を貸す場合の所得税の計算は、原則として総合課税方式によります。

課税標準 = 総所得金額
     = 給与所得 + 不動産所得 + ・・・ +事業所得
所得税額 = 課税標準 × 税率

不動産以外に所得がある場合は、そのほかの所得も併せて計算する必要があります。詳しくは「4.家を貸すときの所得税の計算方法」をご覧ください。

不動産所得税はどう申告するの?

家を貸す場合は、確定申告をして正しく納税する必要があります。
手続き方法は「5. 不動産所得税の納税には確定申告が必要」でご確認ください。

青色申告特別控除とはなんですか?

不動産所得から65万円を控除してくれる制度です。確定申告の際に、青色申告で行うことで、控除を受けられます。

控除額の計算式については「6.青色申告特別控除とは」をご覧ください。

不動産所得が赤字の場合は節税になる?

不動産所得でマイナスが発生した場合、給与所得と合算する「損益通算」が可能です。これにより、給与所得で払い過ぎた所得税を取り戻すことができ、結果として節税になります。

詳しくは「7. 赤字の場合は節税となる」で説明しています。

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