分譲マンションを買ったものの、事情があって賃貸に出すことを検討している方もいらっしゃると思います。
「転勤が決まった」「子どもが成長して手狭になった」「マンションを相続した」など、様々な事情がありますよね。

また、新型コロナウイルスにより、「新しい日常」という言葉が生まれ、私たちの働き方や暮らし方も大きく変わりました。
「テレワークができる書斎がほしい」
「外出できなくても庭で広々と遊べる一戸建てに移りたい」
といった、心境の変化があった人も多いのではないでしょうか。

でも、せっかく手に入れたマンションを簡単に手放すのは惜しいですよね。
いっそ売却？それとも賃貸？どちらがいいのでしょうか。
マンションは一戸建てよりも賃貸に出しやすいとはいえ、貸すときには注意点もあります。

そこで今回は、マンションを貸すとき・売るとき、それぞれの注意点や手順、費用を解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、納得のいく答えを出すためのご参考にしてください。

1.マンションを「貸す」「売る」「空き家にしておく」どれがいい？

マンションに住まなくなるなら、貸す、売る、空き家にしておくという3つの選択肢があります。
まずは、それぞれどんな人が向いているのか、見ていきましょう。

1-1.貸すのがオススメの人

貸すのが向いているのは次のようなケースです。

• 利便性の高い場所のコンパクトな間取りで貸しやすいマンション
• 住宅ローンを完済している人
• 一時的な転勤などで後々マンションに戻る可能性が高い人
• マンションへの思い入れが強く、なるべくなら手放したくない人

貸す場合の注意点や手順は、２章で解説していきます。

1-2.売るのがオススメの人

売るのが向いているのは次のようなケースです。

• 駅から遠い、部屋が広すぎる等、高い賃料が見込めないマンション
• 築年数が古く、大規模なリフォームが必要なマンション
• 再びそのマンションに住む予定がない人
• 高齢者施設への入居費用など、まとまったお金が必要な人
• 賃貸経営のことを考える時間的ゆとりのない人

売却する場合の注意点や手順は、3章で解説していきます。

1-3.空き家のまま保有しておくのがオススメの人

空き家のまま保有しておくのが向いているのは、次のようなケースです。

• 2年程度で戻ってくる可能性が高いが、貸すためにはリフォーム費用が高くなる場合
• マンションを離れている間に、空気の入れ替えや清掃などを頼める人が身近にいる人

ただし、空き家のまま保有していると、マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税等の維持費が発生するだけでなく、部屋が早く傷む（湿気によるカビ、排水溝からの悪臭、鳥害など）というデメリットがあります。
まずは売却や賃貸を検討した上で、やむを得ず空き家にしておく場合には、定期的に空気を入れ替えて状況を確認してくれる空き家管理サービスを利用するのがおすすめです。

2.分譲マンションを賃貸に出す場合の7つの注意点

マンションを賃貸に出すときには次の7つの点に注意が必要です。

2-1.一度貸したら退去してもらうのは大変！？

「しばらくは賃貸に出して、またマンションに戻れるタイミングで自分たちが住もう。」という将来プランで貸そうと思っている人は要注意です。
なぜかというと、マンションを人に貸すと、自分の都合で簡単に借主に「出て行って！」とは言えない契約を結ぶことになるのが普通だからです。

賃貸の契約には2種類あります。

2-1-1.普通借家契約

世の中のほとんどのアパート等は、普通借家契約で貸し出されています。
普通借家契約は、オーナーの都合に合わせて簡単に退去させたり、更新を拒絶することができません。
借地借家法という法律で入居者は強く守られるからです。

2-1-2.定期借家契約

定期借家契約は、契約期限が決まっている契約です。
期限が来たら確実に賃貸借契約は終了し、更新はありません。
オーナーが戻る予定の時期を契約終了日に設定すれば、都合の良いタイミングで戻ってくることが可能です。
転勤のあいだだけ貸すといったケースに向いていて、「リロケーション」とも呼ばれます。
ただし、賃貸期間が限定されているため、家賃が相場の5～7割程度まで安くなることと、借主が見つけにくいのがデメリットです。

マンションを貸す場合には、普通借家契約で貸すのか、定期借家契約で貸すのか、慎重に選ぶ必要があります。
ただし定期借家契約で貸したいと思っても、借主が見つからず、結果的に普通借家契約で貸すといったケースもあります。

2-2.貸すためには費用がかかる

マンションを貸すとき、オーナーが負担する費用があります。
主に以下の5種類です。ひとつずつ見ていきましょう。

（１）クリーニング費用

オーナーが自分で掃除すればいいと思う方もいらっしゃいますが、家賃を取って人に貸すためには、プロのハウスクリーニングが必要です。入居者入れ替えの際にもクリーニング費用が発生します。

（２）リフォーム費用

水回りを中心にしたリフォームが効果的です。どこまでのリフォームが必要か、管理会社に相談して決めると良いでしょう。優良なリフォーム会社を紹介してもらえることもあります。

（３）修繕費用

貸している間に室内の設備が故障したら、基本的にオーナーに修繕義務が生じます。エアコンはリビングだけにし、照明器具は外しておくなど、最低限の設備に留めて賃貸に出すとよいでしょう。

（４）管理手数料

マンションの賃貸管理を委託する場合にかかる費用です。契約時に事務手数料が発生し（家賃1ヶ月分）、毎月かかる管理手数料は賃料の数パーセントなど、管理会社によって違います。

（５）固定資産税、都市計画税、マンションの管理費、修繕積立金など

基本的に全てオーナー負担です。

マンションを貸すときには意外と経費がかかるので、費用をしっかり試算し、損のない賃料設定にできるかどうかを検討しましょう。
空室になってしまうと、その期間の家賃収入がないので、経費がそのままオーナーの持ち出しとなります。
マンションを貸して不労所得が得られれば理想的ですが、賃貸に出したばかりに預貯金が減っていく、なんてことにならないように注意してください。

2-3.住宅ローンが残っているときは要注意

住宅ローンは、あくまでも「自分が居住するための住宅」を購入するときのローンです。
そのため、マンションを賃貸に出す場合には、原則として住宅ローンを借り続けることはできません。
住宅ローンが残っている場合は銀行に相談が必要です。
銀行によっては、「セカンドハウスローン」に切り替えが必要で金利が上がることがありますが、一時的な転勤の間に貸すなら、住宅ローンのまま認められるケースが多いです。

住宅ローンをそのままにして賃貸してしまうと契約違反となり、最悪の場合には金融機関から「一括返済」が求められることもあるのでご注意ください。
なお、賃貸に出している間は、「住宅ローン控除（ローン減税）」は受けられないことを覚えておきましょう。

2-4.管理会社選びが大切

賃貸中のマンションの管理は、オーナー自身が行うのではなく管理の専門会社に任せている人が多いです。
メリットは、入居者の募集、契約、家賃の回収、クレーム対応などを管理会社が行ってくれる点です。
デメリットは、賃料の3～5%程度の管理手数料がかかることです。

管理会社によって手数料やサービス内容が異なるので、幾つかの会社と比較して自身の物件に合った管理会社を選びましょう。
ただし手数料が安いというだけで管理会社を選んでしまうのは危険です。
安いからといって安易に選んでしまうと、トラブル発生時の対応が悪いといった問題が生じる可能性があるので、サービスと内容のバランスを考え、サポートがしっかりしている管理会社に委託するのが賢明です。

マンションの貸賃を成功させるポイントは、入居審査で質のいい入居者をいち早く選び、空室の期間を一日でも減らすことです。
良い管理会社を選べば、余計な手間をかけずに迅速に手続きを進めてくれます。

管理会社は「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」でしっかり比較して探すのがおすすめです。
マンションの所在地や間取りなど基本情報を入力するだけで、複数の優良な賃貸管理会社を探し出し、管理委託についてまとめて提案を受けられます。
適切な賃料設定についても管理会社のアドバイスが受けられますので、ぜひ賃貸経営の頼りになるパートナーを見つけてください。

2-5.家賃の決め方が大切

マンションの家賃は、「相場」と「収支」の両面から検討する必要があります。

●相場を考慮する

まずは不動産情報サイトで周辺の家賃を検索し、相場を確認してみてください。
アパートではなく、なるべくご自身のマンションと似ているマンションの家賃と比較しましょう。
分譲マンションは、もともと賃貸マンションとして作られた建物よりも仕様・設備が良いため、賃料は高めに設定できますが、周辺相場に上乗せできる金額には限度があります。

●収支を考慮

マンションを貸して得られた「家賃」から「経費（管理費・管理手数料・税金等）」を引いた金額が「収益」となります。
マンションを賃貸に出すなら、上記の費用を差し引いてもプラスが出るように賃料設定するのが理想です。
ただし、転勤の間だけ貸すなら、住宅ローンだけ家賃でカバーできればよいと考えるケースもあるでしょう。

●家賃の最終的な決め方

管理会社を探すときには、適正な家賃も査定してもらえます。
近隣相場、環境、物件グレード、借主のニーズなども考慮して算出してもらえるので、専門企業に相談しながら妥当な家賃を見極めることが大切です。

高めの家賃で募集して、空室期間が長くなるのも困りますが、安めの家賃で入れてしまうと値上げは難しいので避けたいところです。
もしも賃貸に出すことで赤字になってしまうのであれば、マンションを無理に貸し出すのではなく、需要があるうちに売却するほうが良いかもしれません。

2-6.出口戦略を考えておかないと後悔する可能性がある

10年後、20年後、将来的にマンションをどうするのか、考えておくことが大切です。
売却せずに賃貸経営を続けたいのか、いずれはまた自宅として利用するのか、様々な可能性を考慮しておきましょう。
賃貸に出した後で「こんなはずじゃなかった」と後悔する方もいらっしゃいます。
なぜそんなことになってしまうのでしょうか？

入居者がいる状態のままマンションを売る場合には、「オーナーチェンジ物件（収益物件）」となり、収益性に応じた価格になります。
安く貸してしまうと収益性が低いので、相場よりも安くなってしまう可能性が高いです。
また、5年後、10年後に修繕積立金が上がったり、老朽化により家賃を下げざるを得なくなり、収益性が下がる可能性も考えておく必要があります。

また、売却時に利益が出るときには税金にも注意が必要です。
通常、マイホームとして住んでいたマンションを売るときには、3,000万円まで非課税になる特別控除を利用できるケースがほとんどです。
自分が転居してから3年後の年末までに売却すれば「マイホームの3,000万円控除」を利用できますが、この期間を超えると3,000万円控除が使えなくなります。
そのため、3年以上賃貸に出していざ売ろうと思った時には、納める税金が高くなってしまう可能性があります。
短期間で売却することが決まっているなら、賃貸に出す前に売却したほうが有利になることが多いです。

2-7.「不動産所得」が20万円を超えたら確定申告が必要

マンションを貸す時に忘れてはいけないのは、確定申告。
マンションを貸し出したときの利益は、「不動産所得」になります。

収入から経費を差し引きした「不動産所得」が20万円を超えたら確定申告が必要です。
確定申告で不動産所得を算出し、その結果に応じて所得税・住民税が課税されます。

なお、マンションを貸すときには「減価償却費」といって、建物の購入価格の一部を毎年少しずつ経費にできるため、手取り金額では利益が出ていても、確定申告では「赤字」になるケースがあります。
不動産所得は給与所得などの他の収入とまとめて計算する総合課税なので、不動産所得が赤字になれば、給与所得などに課税される所得税を節税できるというメリットがあります。
赤字の場合は確定申告の義務はありませんが、確定申告を行ったほうがトクになる可能性があることはぜひ覚えておいてください。

確定申告が面倒だと思う場合は、ウェブ上の経理サービスを利用したり、税理士に確定申告を依頼するのがおすすめです。
税理士報酬は経費に計上できますし、節税対策も相談できます。

3.マンションを売却するときの注意点

マンションを賃貸に出すには様々な注意点があることがわかりました。
ここにきて「やっぱり売却しようかな」と思った方もいらっしゃると思います。
次は、売却するときの注意点を見ていきましょう。

3-1.不動産会社しだいで売却価格に差が出る

マンションを売るときには、不動産会社に売却を依頼することになります。
実は、売却を依頼する不動産会社しだいで、売却価格に数百万円の差が生じたり、スピーディーに売却できるかどうかも変わってきます。
優良な不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社の査定を受けて、しっかり比較検討するのがコツです。
そんなときには、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を利用すれば、全国のたくさんの優良不動産会社の中から、最適な不動産会社が簡単に見つかります。

3-2.売却費用と税金も考慮する

マンションを売りに出すときは、売却に必要な諸費用や税金もあらかじめ押さえておくと安心です。

3-2-1.売却費用

マンション売却時には、次の3つの費用がかかります。

• 仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料は、売買代金×3％＋6万円）
• 印紙税（売買代金が1～5千万円なら1万円）
• 抵当権抹消費用（2万円前後。住宅ローンの残債があったときのみ）

3-2-2.税金

売却で利益が出ると所得税・住民税がかかります。
ただしマイホームなら3,000万円まで非課税になることが多いです。

・国税庁ホームページ

マンション売却時の税金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

売るのか、貸すのか、どうしても迷っている場合には、両方の査定を受けてから検討するのも一つの方法です。
「不動産売却 HOME4U」で売却価格の査定を受け、「賃貸経営 HOME4U」で管理会社による提案を受けて見ると、どちらがあなたに向いているのかハッキリするはずです。

まとめ

それではおさらいです。
貸すのがオススメの人、売るのがオススメの人について解説しましたが、やむを得ず空き家のまま保有しておく場合には部屋が早く傷むため、管理サービス等を利用するのがおすすめです。

マンションを賃貸に出す場合には、７つの注意点がありました。

• 一度貸したら退去してもらうのは大変！？
• 貸すためには費用がかかる
• 住宅ローンが残っているときは要注意
• 管理会社選びが大切
• 家賃の決め方が大切
• 出口戦略を考えておかないと後悔する可能性がある
• 「不動産所得」が20万円を超えたら確定申告が必要

マンションを貸すなら、「 賃貸経営 HOME4U」を使って、複数の管理会社から賃料査定や管理プランの提案を受けてみてください。

やっぱり売却しようと思うときは、

• 不動産会社しだいで売却価格に差が出る
• 売却費用と税金も考慮する

という2点にご注意ください。
マンションを売るなら、「不動産売却 HOME4U」を使って、複数の不動産会社の査定を受けることから始めましょう。

売却と賃貸でどうしても迷う場合は、両方の提案を聞いてから決めることもできます。
頼れる専門家の力を借りて、納得のいく答えを見つけてくださいね。