一括借り上げは本当におトク?仕組みとリスクを徹底解説

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「マンション経営なら30年一括借り上げ」
「空室の心配はありません」
「家賃保証があって安心!」

このようなセールストークをはじめ、賃貸経営を考えていると「一括借り上げ」という言葉を目にします。

一括借り上げとは、不動産管理会社がオーナーから土地や建物を借り上げて、入居者に貸し出すもので、「サブリース」とも言われています。賃貸物件を丸ごと管理会社が借り上げてくれるわけですから、空室があっても収入が保証され、日々の管理も任せられるというのがオーナーにとっては大きなメリットでしょう。

とても魅力的な内容ですが、家賃の減額や途中解約など、一括借り上げに関するトラブルも多数報告されています。営業担当者のセールストークだけを鵜呑みにして分からないまま契約してしまうと、後で「しまった」ということにもなりかねません。

一括借り上げは、「家賃保証」という大きなメリットがあるものの、絶対に知っておかなければいけない注意点があります。
不動産会社のセールストークに惑わされて、何も知らずに契約しないように、この記事では注意点を中心に詳しく紹介していきます。

1. 一括借り上げと管理の仕組み

マンションの管理を不動産管理会社に委託する方法としては、「一括借り上げ」と「管理委託」とがあります。

“一括借り上げと管理委託の違い”
契約期間や手数料、空室発生時の項目が異なります。

  一括借り上げ 管理委託
契約期間 2年・10年・20年・30年 2年
更新 2年、10年など 2年
手数料 賃料の10〜20% 賃料の3〜10%
空室発生時 賃料は支払われる 賃料は支払われない
滞納発生時 賃料は支払われる 賃料は支払われない

一括借り上げ
契約は不動産会社と入居者で結びます。オーナーには入居者情報が知らされません。空室や家賃滞納のリスクなし。手数料は10〜20%程度。

管理委託
契約はオーナーと入居者で結びます。空室や家賃滞納があった場合はリスクあり。手数料は3〜10%で業務をどこまで依頼するかによって異なります。

まずは一括借り上げの仕組みから見ていきましょう。

1-1. 一括借り上げの仕組み

オーナーから一括借り上げした住宅を、管理会社は入居者に転貸します。契約は管理会社と入居者が交わします。家賃は管理会社が受け取り、手数料を引いた家賃の80〜90%をオーナーが毎月受け取ることになるのです。空室があっても金額は変わらないので、空室にやきもきしたり、収入の変動を気にしたりする必要は無くなります。日常の管理からトラブル対応まですべてお任せできます。

建物は建設会社との契約で建て、管理は関連の不動産管理会社が請け負うケースも多くなっています。

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1-2. 一般的な管理委託と比較する

もうひとつの管理方法として、賃貸借契約はオーナーと入居者が結び、入居者募集や日々の管理を任せる管理委託方式があります。一括借り上げでは家賃の10〜20%程度が不動産会社の手数料となりますが、一般的な管理業務を委託する際は、家賃の3〜10%程度となります。管理委託でも入居者とのトラブルに対応してもらえることがほとんどです。ただし業務内容によっても委託金額が変わるので、コストや収支をよく考えて選ぶことが大切でしょう。

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1-3. 一括借り上げにすべきか検討する

これから賃貸住宅を建てようとしているエリアは、そもそも賃貸住宅の需要がある地域なのかを判断する必要があります。
周辺の市場調査に基づいて建設された建物や仕様、賃料であれば、管理委託より高い手数料を払って一括借り上げを利用しなくても、スムーズに経営できるケースもあるでしょう。

たとえば急行停車駅に近いといった特徴があれば、あえて一括借り上げを選ばないことも考えられます。
ただし建てた後に競合物件が新築されることも考えられますよね。
そういったリスクも含めて検討することになるので、少なくとも周辺で自分の物件と同じような物件が建ちそうな空地や古い家(解体した後賃貸物件になる可能性があります)がないかどうかは見ておきたいところです。

立地や周辺環境により、一括借り上げが利用できる条件も会社によって異なりますので、どちらにすればよいかしっかり検討しましょう。

2. 一括借り上げのメリット

前章で「管理委託」との違いがわかったところで、次に「一括借り上げのメリット」とはどのようなものかが気になりますよね?

主なメリットは次の3点です。

  1. 賃貸経営が安定する
  2. 管理が任せられる
  3. 確定申告がラク

それでは、一つずつ見ていきます。

(1)賃貸経営が安定する

「一括借り上げにする」ということは、「家賃保証」や「空室保証」を受けるということになります。
つまり、空室に関係なく、毎月決まった収入が受け取れます。
家賃滞納の心配もなく、賃貸経営としては安心できるでしょう。

(2)管理が任せられる

以下のような「一括借り上げ契約に関わる業務」を行ってもらえます。

入居者募集
ホームページに掲載するなど入居者を募ります。
入居者審査
会社ごとの入居基準に基づき、入居者の審査をします。
契約書作成
賃貸借契約書を作成、契約内容を入居者に説明し契約を交わします。
家賃回収
契約に基づき家賃を回収。滞納者にはそのつど対応します。
クレーム対応
お湯が出ない、鍵を紛失したなどの緊急時の対応やクレームの受付をします。
入退去時の立ち会い
入居の説明、退去時の確認を行います。
原状回復
退去時の原状回復を行います。(費用はオーナー負担となる契約もあります)

(3)確定申告がラク

賃貸経営をする際は不動産所得が生じるので、毎年確定申告が必要です。
一般的な管理委託の場合、収入から必要経費を差し引いた金額を不動産所得として申告します。
必要経費には固定資産税や減価償却費、修繕費などが含まれ、それぞれ自分たちで計算する必要があり労力を要します。
一方、一括借り上げの場合は、管理会社に支払う金額の中に明細が記載されており、減価償却費の算出などについてもサポートが受けられるため、確定申告がシンプルになります。

一括借り上げには数々のメリットがありますね。
とはいえ、残念ながら、メリットばかりではありません。
次の章ではデメリットやリスクについて、説明していきます。

3. 一括借り上げのデメリット・リスクとは

一括借り上げは管理をすべて任せられ、家賃保証もあるということで注目を集めてきましたが、契約後に「こんなはずじゃなかった」というトラブルもあります。
主なデメリット・リスクは、次の3種類です。

  1. 家賃収入の減少
  2. 中途解約される可能性がある
  3. 会社が倒産することも考えられる

では、一つずつ見ていきましょう。

(1)家賃収入の減少

一括借り上げ契約の場合、期間は「30年」「35年」と書いてあっても、新築時の家賃がずっと一定というわけではありません。
一般的には2〜10年ごとに近隣の市場動向を調査した上で家賃や管理内容を見直す契約となっています。
建物や設備は古くなりますし、競合物件が周辺に建設されて入居率が下がる可能性もあるからです。
もし当初の収入が30年間入るものとして、マンションを建ててローンを組むと今後返済が厳しくなる恐れも。何年ごとにどういう見直しが行われるのか、事前にしっかり確認しておきましょう。

ポイント:「サブリース契約の際の賃料減額説明の義務化

契約時に家賃見直しや減少の可能性をオーナーにきちんと伝えず、実際に転貸開始後数年で収入減になるなどといったトラブルが多発しています。そこで国土交通省は2016年9月から、一括借り上げ(サブリース)契約を締結する際には、賃貸管理事業者は借り上げ賃料が将来減額になる可能性がある旨を説明する義務を負うようになります。事業者として登録している会社のみの適用になるため、すべてがこのルールの対象にはなりませんが、少しでも説明を義務化するところが増えるのはうれしいですね。

(2)中途解約される可能性がある

契約見直しの際、家賃の減額を了承しない場合に解約されることが最大のリスクです。これまで任せていた管理一式を自分たちで行うか、新たに管理会社と契約する必要があります。
一括借り上げを解約されて初めて空室だらけだったことが判明し、収支計画に影響が出ることもあるのです。

(3)会社が倒産することも考えられる

上記(2)と同じく大きなリスクとなるのが管理会社の倒産です。
こうなってしまうと、入居者に対する敷金返金義務がオーナーに残ってしまいます。
しかも入居者と直接契約しているわけではないので、連絡先が分からない…というケースもあるのです。
30年という長い年月にわたり安心して資産を任せられるか、会社の規模や財務状況も確認しておきましょう。

4. 一括借り上げを検討するときの注意点

一括借り上げの契約をする際には、どんな内容かをしっかり把握したいですね。
また、解約したいときの条件などについても知っておくことが大切です。
どんなことに注意したら良いのか、具体的にご説明します。

4-1. 契約内容、解約条件を確認しておこう

契約時に確認するポイント

契約期間、契約賃料、更新のことなどをよく確認してから契約しましょう。
契約は30年となっていても、

  • 賃料の見直しは何年ごとになっているか
  • 更新の条件はどうなっているか

などを確認します。

また、一定期間内に建物のメンテナンスをする必要があり、その工事会社は管理会社指定業者のみなどの条件がついていることがあります。
そのほか専門用語や、理解できない点は納得いくまで聞きましょう。

一括借り上げ契約書は、国土交通省のホームページにサンプルが記載されています。
いつから家賃をもらえるのかという支払義務発生日(免責期間)の確認をはじめ、家賃の見直しまでの期間、一括借り上げ契約の解約条件などを確認しましょう。日常のメンテナンスの方針や、修繕・リフォーム時の費用負担割合や決定方法、原状回復の費用負担についてなどは要チェックです。

▶ サブリース住宅原賃貸借標準契約書    icn_pdf

解約条件もしっかりチェック

オーナー側から途中で解約する際の条件は必ず確認してください。
解約の申し出は半年前まで、違約金を家賃数カ月分支払わなくてはならないなど、厳しい解約条件が設定されていることがあります。
また、「オーナーからは正当事由がなければ解約ができない」といった文言が入っていれば解約が非常に難しくなりますので、条件を変更できる余地があるのかどうか、もし変更できないなら他の会社を検討するといった対処も視野に入れましょう。

このように契約書には解約の手続きや解約条件が記載してありますので、その内容を把握する必要があります。
解約する際は一般的に書面で解約を通知し、管理の引き継ぎ方法を話し合うことになります。
入居者へは管理会社が変更になり、家賃の振込先が変わる旨を通知しなくてはなりません。

4-2. 会社選びは慎重に、企業の規模や安定性も確認

一括借り上げは、会社によって契約期間や手数料など、契約内容はさまざまです。
毎月安定した支払いをしてくれるかどうか、また長年管理を任せることになるので、会社の規模や安定性も気になるところです。

賃貸住宅経営は、周辺の競合物件情報や地域のことを理解した上で、長期に渡る収支予測を含めた事業計画を立てる必要があります。
賃料収入から建物建設時のローン返済、税金など経費を引いた上で手取り額をシミュレーションしてみましょう。

今後も賃貸住宅の需要があるエリアで、管理会社に手数料を支払っても十分利益が出るようなら、一括借り上げを選択するというのもオススメです。
会社によって提案内容も異なりますので、いくつかの会社に計画案を作ってもらい比較検討し、あなたの条件に合うものを見つけてください。

とはいえ、一軒一軒、不動産会社に問い合わせるのは時間もかかり面倒ですよね。
そんなときは、一度の入力で複数の会社を比較できるポータルサイトを利用してみましょう。

たとえば賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)なら物件種別や所在地、間取り、面積等を入力すれば、複数の会社に無料で相談できます。
会社ごとに契約内容が異なりますので、ぜひ一度比べてみましょう。

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【参考】 一括借り上げトラブルの現状を知りたい方は

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不動産サブリース問題の現状(国民生活・2014年8月15日発行号)

30年間一括借り上げとして勧誘されマンションを建設したものの、実際には家賃を一方的に減額されたり、契約を打ち切られたりする問題が起こっています。このような一括借り上げのトラブルについては、国民生活センターでも取り上げられています。下記サイトでは、これまでのトラブルやリスクが紹介されています。事前に一括借り上げのトラブルを知りたい方は参考にしてください。

サブリース被害対策弁護団
サブリース被害対策弁護団

実際に一括借り上げを契約してしまった場合の相談先として、消費者問題に関心の強い関西の弁護士・建築士が結成した弁護団があります。一括借り上げの基礎知識や被害の実態も掲載されています。

5.まとめ

いかがでしたか?
「一括借り上げ」が、不動産会社に丸ごと物件を借り上げてもらい管理を任せられるシステムで、空室を気にせず毎月家賃が保証され、煩雑な管理業務を行ってもらえる便利な手段であることがおわかりいただけたと思います。

何はともあれ、一括借り上げにした場合、どのような収益になりそうか、具体的な数字を見ないことにはどうしたら良いのか、予想も判断もつかないと思います。

もし迷っているなら、一度、HOME4Uなどのサイトを利用して複数の不動産会社に相談し、具体的な収益見込みを取り寄せてみてくださいね。

あなたの理想にあったプランと出会えることをお祈りしています!

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