家を貸したい人必見!初めてでも迷わない家の貸し方

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転勤や海外赴任、親との同居など、自宅が空き家になってしまうケースは意外と多いです。

もし自宅が空き家になった場合、一番手っ取り早い方法は、「自宅を手放す=売却する」という方法ですが、再び自宅に戻ってこられるように、家を貸す=賃貸オーナーになるというのも選択肢の一つです。

今回は、家を貸すメリットやデメリット、実際の貸出手順や、気になる家賃相場やリフォームについてお伝えしていきます。

1. 家を貸すことのメリット・デメリット

1-1. 家を貸すことのメリットとデメリットは?

まずは家を貸すことのメリットとデメリットについて考えてみましょう。

家を貸すということで受けられる最大のメリットは、「家賃収入を得られる」という点です。家を貸し出すだけで、本業とは別に収入が得られるのは大きいですよね。

一方、家を貸すことで、「建物や設備が劣化する、故障する」などの物質的なリスクや、「入居者とのトラブル」などデメリットも存在します。ただ、デメリットも良い管理会社を活用することでリスクの軽減などが可能です

先ずは、メリットもデメリットも理解することが大事です。

1-2.「定期借家契約」と「普通借家契約」とは?それぞれのメリットとデメリットは?

家を貸す時には、2つの貸し出す契約条件があります。それは、定期借家契約」と「普通借家契約です。

先ず、2つの貸し出す契約条件をしっかり理解して、それぞれのメリットとデメリットを知りましょう。

定期借家契約

契約更新のない契約で、契約期間を自由に決めることができます。例えば、海外に行くので3年間だけ家を貸したい時に有効な契約方法です。

◎ メリット
  • 契約期間をあらかじめ設定してから契約し、契約終了後は更新もないため、契約終了後に確実に明け渡しされる。
  • 必ず家が手元に戻ってくるという安心感がある
  • 契約更新されないので、入居者とのトラブルを減らすことができる
✕ デメリット
  • 契約期間を定めて契約するため、期限を設けずに長期間住みたい入居者からは敬遠される
  • 普通賃貸借契約型の家賃相場よりも安く設定しなければ、入居者が決まりにくい側面がある
  • 契約時や期間満了時に書面や通知が必要なため、普通借家手続きが煩雑化しやすい

普通借家契約

契約期間は1年以上で設定しますが、通常契約期間を2年とすることが多いようです。例えば、この家に当面住む予定がないので、空いた家で賃貸収益を得たい時に有効な契約方法です。

◎ メリット
  • 契約期間が定められていないので、借主から契約解除の申し出がない限り、自動更新
  • 期間を設けずに家を貸したい場合、入居者が決まっている安心感がある
  • 入居者が「退去したい」と申し出るまで、家賃収入が確保できる
✕ デメリット
    • 賃貸オーナーからの契約解除や契約更新の拒否ができないため、貸主になる自分自身の都合、例えば「転勤先から帰任することになったので、家を返して欲しい」などの理由で賃貸契約を解除することができない。
    • 万が一入居者に問題があっても、相当の理由がなければ貸主から解除できない。

このように双方の契約形態でメリット・デメリットが存在します。安易にどちらの契約形態にするかを決めてしまわず、家を貸し出す期間や、将来の見通しを立てておくことは非常に大切です

2. 家を貸す手順

2-1. 家を貸し出すことを決めたらまず管理会社を選ぶ

家を貸すことを決めたら、まず一番重要なことが「管理会社を選ぶこと」 です。

大切な我が家を他人に貸すというのは、どんな場合でも不安がつきものです。そのため安心して我が家を任せられる管理会社を選びたいですよね。

賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」なら、1分ほどの簡単な入力で、大手から地域密着企業まで70社以上の管理会社に一括で賃貸経営の相談ができます。もちろん相談する管理会社は自分で選択することができますし、選んだ企業以外からの連絡は来ないので、安心して利用できますよ。

また、賃貸経営HOME4Uを利用したオーナーさんの満足度は94%と高評価です!ぜひ管理会社を選ぶ際には、利用してみてくださいね。

2-2. 貸出前の準備、貸出条件を決める

管理会社を選んだら、続いて貸出前の準備が始まります。

管理会社によっても必要となるものは異なりますが、大抵の場合、以下のようなものが必要になりますので、管理会社の指示に従って揃えておきましょう。

必要となる書類など

      • 間取図・パンフレット
      • 建物登記簿謄本
      • 土地登記簿謄本
      • 本人確認書類(運転免許証、印鑑証明書など)
      • 印鑑・自宅の鍵

書類を揃えつつ、貸出条件についても管理会社と設定していきましょう。

設定する条件には、以下のようなものがあります。

設定する条件

      • 賃料
      • 管理費
      • 更新料
      • 敷金・礼金の有無
      • 火災保険の加入について

などです。

2-3. 入居者を募集する、審査、承諾する

条件が決まったら、続いて入居者探しが始まります。

入居者募集は管理会社のホームページや店頭チラシ、ポータルサイトなどを通じて行われますが、募集自体は管理会社の業務となりますので、ご自身で探す必要はありません。

入居希望者から申し込みがあると、管理会社を通じて紹介されますので、入居可否を審査・承諾します。入居可否の結果については、管理会社から入居申込者に通知されます。

2-4.契約準備・契約・引渡し

入居希望者と条件が合致したら、いよいよ契約となります。

契約時には、貸出前に揃えた書類などに加え、収入印紙などが必要になる場合があります。個人管理の場合、契約時に慌てないよう事前に準備が必要ですが、管理会社を利用していれば対応してくれる業務です。

2-5.貸出中の契約管理はどうするの?

貸出中の管理には、大きく分けて以下の3つのポイントがあります。

① 家賃の管理

指定口座への入金を確認し、もし入金がないようであれば借主に連絡します。

もし借主が滞納を繰り返す、支払いに応じないなどのトラブルに発展した場合、管理会社に督促を依頼することもできます。

② 借主からの苦情

借主からの苦情が発生した場合、速やかに対応する必要があります。

苦情の種類で多いのが、室内外の設備の故障・不備や、近隣への苦情です。借主の窓口を管理会社としている場合、まずは管理会社が一次受付をして、修理や近隣対応などの必要があればオーナーに連絡が入ることが多いです。

③ 更新や退去への対応

契約期間が満了に近づく場合や、借主からの契約解除の申し出があった場合、手続きが必要です。

こちらも管理会社を利用していれば、管理会社を通じて手続きを行うことができます。

管理会社を利用していれば、基本的な窓口は管理会社となりますが、借主の満足度を高め、トラブルなく住んでもらえるよう、オーナーとしての管理も滞らないようにしたいですね。

3. 入居者が退去することになったら

3-1. 解約時の建物の明け渡し、退去立会

入居者から解約の申し出があった場合、解約日を決めて、貸主と入居者の双方立会いで退去と建物の明け渡しを実施します。

もし希望があれば管理会社の三者立会いも可能です。

3-2. 退去後の建物の管理、保全、リフォーム

退去後の建物には、どれだけ綺麗に使っても汚れや故障、劣化が生じています。

もし定期借家でかつ自分自身が住むということであれば、必ずしもリフォームが必要ではありませんが、再び別の入居希望者に貸すということであれば、リフォームやホームクリーニングを行いましょう。

新しい部屋を内覧してもらうことで、次の入居者が決まりやすいというメリットもあります。

3-3. リフォームする場合のリフォーム代について

リフォームする場合のリフォーム代は、基本的に経年劣化として賃貸オーナー負担となります。

費用は築年数や規模によって異なりますが、設備の取り替えなどが発生する場合を見越して50万円程度用意しておきましょう。

4. 家を貸すか売却するかで悩んだら…

4-1. 査定された売却額>ローン残高になるのであれば売却も考えよう

家を貸すことを検討している場合、家を貸すか売却するか迷うケースもあるかと思います。

その場合に 注意したいのが、「査定額(売却額)がローン残高を上回るかどうか」という点です。ローン残高が少ない場合は、売却という方法も検討して見ても良いかもしれません

売却に関する記事は、こちらの記事『家を高く売る方法教えます!9割以上が「やって良かった」と答えた3つの簡単テクニック』詳しくお伝えしています。

家を高く売る方法教えます!9割以上が「やって良かった」と答えた3つの簡単テクニック

4-2. 一度貸しても、またいずれ自分が住みたい

もし期限付きで自宅に住まないのであれば、「定期借家契約」で家を貸すのが良いでしょう。

せっかく空いているのであれば、貸し出すことで家賃収入が得られる他に、人間が住んでいることで、家の換気ができ、掃除してもらうことができるので、思ったよりも家が傷まないというメリットもあります。

他人に貸し出すことに抵抗がなければ、賃貸という選択肢は、大いに有効活用できる方法の一つです。

4-3. 働きながら賃貸オーナーになれるか不安

「実は働きながら大家さん」という方は意外と存在します。しかし日々の本業の中で、家賃の管理や建物の管理などをこなすというのは、とても大変です。

そのため一般的には、賃貸経営のプロである管理会社にお任せ、というケースが多いです。信頼できる管理会社を見つけるためには、最初の管理会社探しはとても重要なので、しっかり厳選してください

まとめ

いかがでしたでしょうか?

家を貸すことは一見ハードルが高そうに思えますが、管理会社をうまく活用すれば、簡単に賃貸オーナーになれるということがお分りいただけたのではないでしょうか。

家を貸すことにはメリットもデメリットも存在しますが、信頼できる管理会社に出会うことができれば、安心して家を貸すことができます。

もし、どの管理会社を選んだら良いか分からないという方は、大手から地域密着企業まで70社以上が参画している「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を活用してみてください

きっとベストマッチな管理会社が見つかるでしょう。

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