失敗しない!一軒家を貸すときの3つの注意点と正しい手順

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失敗しない!一軒家を貸すときの3つの注意点と正しい手順

想定外の転勤や親との同居などによって、一軒家が空き家になってしまうとしたら…

もし、何もしないで空き家のままにしておくと、家が傷みやすいだけでなく、放火、不審者の侵入、不法投棄の被害など様々なトラブルが発生するリスクがあります。

そこで、すぐに売却してしまう方法もありますが、まず検討したいのが「一軒家を貸す」という選択肢です。賃貸にしておけば、将来再び、自分や親族が住むことも可能ですね。

一軒家の賃貸物件には希少性があり、ファミリー層を中心に一定の需要があります。短期間でも貸すことはできるので、大切な資産をぜひ有効活用しましょう。

これから、一軒家を貸すまでの流れと、貸し出すことによるメリット、デメリットなどを徹底解説していきます。

  • スムーズに貸し出す方法が知りたい
  • 賃料の相場を調べたい
  • 売るか貸すか迷っている

などのお悩みを解決していきますので、ぜひこの記事を読んで、一軒家の賃貸を検討してみてくださいね。

1. 一軒家を貸すときの注意点

一軒家を貸すときの注意点は3つあります。

  • 「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを押さえること
  • 3種類の管理方法から自分に合ったものを選ぶこと
  • 住宅ローンが残っているときは要注意

それでは、一つずつ見ていきましょう。

1-1.「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを押さえる!

まず絶対に押さえておきたいのが、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いです。先々のトラブルを回避するため、自分に合った契約にしておくことが大切です。

結論から言うと、期間限定で貸したい場合は「定期借家契約」、それ以外の場合は「普通借家契約」で貸すのがおすすめです。

普通借家契約とは

「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを押さえる!世の中の賃貸アパートやマンションの大部分は、「普通借家契約」で賃貸されています。「普通借家契約」は、契約の更新制度があります。

契約期間は1年以上であれば何年でもかまいませんが、2年契約とされるのが一般的です。1年未満の契約にすると、「期間の定めのない契約」とみなされるので注意しましょう。

「期間の定めのない契約」は、契約期間の満了がなく、更新がないので、更新料は請求できません。当事者はいつでも解約の申し入れを行うことができますが、オーナーからの解約申し入れの場合、「正当な事由」がないと解約できません

契約期間が決まっている場合でも、「普通借家契約」では入居者が強く保護されます。入居者が住み続けたいという意向がある間は、契約は更新され、住み続けることが出来ます。

オーナー側からの解約や更新拒絶は「正当な事由」があれば可能とされますが、認められるケースはごく稀です。オーナーが自分で利用するから、というだけでは正当な事由として認められず、入居者を追い出すことはできません。

そのため、転勤などから戻っても、自分がマイホームに戻れない可能性があります。

定期借家契約とは

「定期借家契約」では契約期間は自由に決めることができ、契約更新がありません。

書面にて契約し、契約終了の1年から6ヶ月前までに終了の通知を行えば、契約期間が終了したときに確実に退去してもらうことができます。ただし、貸主と借主の合意があれば、再契約することは可能です。

転勤などの一定の期間だけ貸す方法を「リロケーション」といいますが、このケースでは「定期借家契約」が選ばれることがほとんどです。

ただし「普通借家契約」と比べると、「定期借家契約」は家賃が安めになります。また、契約期間が限定されているため入居者が見つかりにくかったりするデメリットがあります。

普通借家と定期借家、どちらを選べばいい?

無期限で貸したい場合には、「普通借家契約」を選びましょう。長く住みたい借主から好まれるので、入居者が見つかりやすく、相場通りの家賃で貸し出すことができます。

一方、転勤などで戻る予定があって、期間限定で貸したい場合には「定期借家契約」がおすすめです。家賃は割安になりますが、確実に明け渡しされるので安心です。

1-2.「3種類の管理方法」の中から自分に合ったものを選ぶ!

管理方法は3種類

管理方法には自主管理」「管理委託」「サブリースの3種類があります。 それぞれの特徴を知った上で、自分に合う管理方法を選びましょう。

自主管理

家賃回収、クレーム対応など、入居者とのやり取りはオーナーが自ら対応します。そのため管理費用が不要でコストが抑えられます。なお、入居者募集から賃貸借契約の締結までは、不動産会社に依頼します。

自主管理のデメリットは、クレームやトラブル等に常に対応できるようにしておく必要があり、時間や手間がかかることです。また、目の届く範囲の物件でなければ対応ができません。

管理委託

入居者募集、契約、家賃回収などの業務全般を管理会社に委託する方法で、最も多く利用されている管理方法です。手間がかからず、知識ある専門家に任せることができるので安心です。

家賃の5~15%前後を管理委託費として支払うのが一般的です。選ぶ管理会社によってサービス内容に差があるので、しっかりと比較して選定することが重要です。

サブリース

不動産会社がオーナーから家を借りた上で、居住者に貸します。これを「転貸(てんたい)」と言います。いわゆる「また貸し」です。

3つの管理方法の中で最も手間がかかりませんし、万が一、借手が退去しても不動産会社から一定の家賃が得られるため、空室リスクの心配がありません。ただし、不動産会社の利益が差し引かれるため、サブリースの賃料は相場よりも安くなってしまうというデメリットがあります。

管理方法の選び方

転勤などで遠くに住む場合や、賃貸経営が初めてならば、自主管理は難しいといえます。一般的には、管理委託がおすすめです。手間も費用もあまりかかりません。

管理委託を得意とする不動産会社はたくさんありますので、管理業務をどこまで対応してもらえるのか比較検討して契約することが重要です。

ただし、どうしても空室が心配なら、サブリースも選択肢の一つです。収益性よりも安定性を優先したいという人には向いています。

1-3. 住宅ローンが残っているときは要注意!

住宅ローン住宅ローンが残っているけれど家を貸したいという場合は、注意が必要です。そもそも住宅ローンは、自宅を買う人のためのローンなので、自分で住むことが条件となっています。

家を貸す場合には、事業用ローンに切り替えるのが原則ですが、住宅ローンよりも金利が上がってしまうのが一般的です。ただし、転勤の間だけ貸すといった事情があれば、住宅ローンのままで賃貸することを認めてくれる場合もあるので、金融機関に相談してみましょう。

なお、税金が還付される「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」は、自分と家族が居住しなくなると適用を受けられません。そのため、銀行が住宅ローンのままでの賃貸を認めてくれたとしても、住宅ローン控除は対象外となる場合があります。

いったん対象外となっても、一定の要件を満たせば、再びマイホームに戻った時に残存控除期間について再適用を受けられるので、税務署に相談してみましょう。

2. 一軒家を貸すまでの流れ

それでは次に、一般的な管理委託方式で一軒家を貸すまでの流れをご説明します。この方法なら遠隔地に住んでいても管理が可能で、初めてでも心配いりません。

2-1. 管理会社を探す!複数の会社を比較しよう

まず、賃貸物件を扱う管理会社を探します。不動産会社ならどこでもいいわけではなく、建売住宅の開発やマンション売買などに力を入れている会社もありますので、一戸建ての賃貸管理を得意としている会社を見つけましょう。

そして、出来るだけ有利な内容で契約をするためには、複数の管理会社を比較して選びましょう。候補を選び出す手段としては、「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」 がおすすめです。

賃貸経営HOME4U

物件所在地などの簡単な入力をするだけで、賃貸管理を得意とする最適な会社をシステムが自動で複数ピックアップしてくれます。これだけで、複数の会社にまとめて相談することができるので、あとはそれぞれの会社の管理サービスの内容をじっくりと比較検討し、あなたにあった管理会社を選びましょう。

2-2. 管理会社を選ぶ!選び方のポイント

管理会社を選ぶときには、管理委託費の違いだけでなく、サービス内容をしっかり見極めることが大切です。ところが、管理委託費は数字で示されるので、数字にばかり注目してしまう人が多いのです。

でも実は、管理委託費が5%でも6%でも、手取り収入にそれほどの違いは出ません。それよりも、できるだけ高い家賃で借りてくれる入居者を早く見つけることや、高品質な管理サービスで入居者に定着してもらうことのほうが重要です。

管理会社を選ぶ際に確認しておきたいポイントを挙げておきます。

  • 管理サービスの内容はどこまでか
    (入居者の募集、契約、家賃回収、クレーム対応、更新や退去時の手続き)
  • 管理委託費に含まれる管理業務の範囲と、別料金となる業務について
  • どのような方法で入居者募集をしてくれるのか
    (自社サイトや不動産ポータルサイトへの掲載先など)
  • 集客力はあるか、管理件数は多いか
  • 管理業務の報告をどれくらいの頻度で受けられるか

自分に合った管理会社が見つかったら「管理業務委託契約」を結びます。契約までに、間取り図や設備関係の説明書などを探しておくとスムーズです。

2-3. 募集条件の相談、貸出の準備

次に、「賃料」「賃料以外の条件」「リフォーム」について、管理会社と相談して決めていきます。

賃料の検討

管理会社が周辺の相場を考慮して適正家賃を算出してくれます。賃料は周辺相場のほかにも、家を探す需要の多いシーズンかどうかも影響します。

家賃設定が高すぎれば、当然、借主がなかなか見つかりません。かといって、低すぎる家賃で貸してしまったら損ですし、あとから値上げするのは非常に困難です。

住宅ローン返済額なども考慮しながら、いくらで貸すか決めましょう。

賃料以外の条件の検討

また、家賃以外の入居条件についても決める必要があります。大切な家を貸し出すのですから条件をたくさん付けたくなりますが、入居者を制限することになるので、条件が多ければ入居者が見つけにくくなります。

具体的には、次のような条件について検討します。

  • 普通借家契約か定期借家契約か
  • 契約期間
  • ペットの可否
  • 喫煙の可否
  • 退去時の原状回復費用の範囲
  • 敷金、礼金
  • 保証人や保証会社を利用するか
  • 火災保険に加入してもらうかどうか

条件はオーナーが自由に決めることが出来ますが、管理会社に相談しながら決めましょう。

リフォームの検討

貸す前にリフォームするべきかどうかは重要な問題です。リフォームしたほうが入居者が決まりやすいのは事実ですが、費用をかけすぎても収支が合わなくなります。家賃の設定や、貸し出す期間も考慮する必要があるので、管理会社に相談しながら決めましょう。

なお、故障している部分の修繕は必須です。また、自分で掃除して済ませるのではなく、プロのハウスクリーニングを依頼するのが一般的です。

2-4. 入居者募集、賃貸借契約

入居者募集と賃貸借契約準備が整ったら、管理会社を通して、入居者を募集します。物件の魅力や特徴(立地、築年数、間取り、設備など)が希望者に分かりやすいように、あらかじめ管理会社と打ち合わせしておきます。

入居希望者が見つかったら、家を見てもらいます。これを「内見」と言います。内見は、管理会社が案内してくれますので、オーナーが立ち会う必要はありません。

すでに空室になっている場合は、内見に対応できるように管理会社に鍵を預けておきます。オーナーが退去するまで期間がある場合には、まだ入居中でも内見可能にするかどうか決めておきましょう。

入居申し込みが入ったら、入居者を審査します。基本的にはオーナーが最終決定しますが、入居者の選定の判断まで管理会社に任せることもできます

入居者の勤務先などの属性や保証人を確認し、貸すと決めたら、賃貸借契約を結びます。管理会社が契約書を作成してくれるので、署名押印して契約を取り交わします。

借主と貸主が対面して契約することもありますが、遠方の場合などは、書類のやり取りだけでも可能です。

3. 一軒家を貸すのは、あなたにとってベスト?

ここまでで、「一軒家を貸す方法についてはわかったけれど、貸すかどうかまだ迷っている」という方もいらっしゃるかもしれません。ここからは、一軒家を貸す場合のデメリットとメリットについて整理します。

3-1 . 一軒家を貸す4つのデメリット

まず、皆さんが特に気にされる、一軒家を貸すことで発生するデメリットについて取り上げます。

空室リスク

募集を始めてから、入居者がすぐに見つかればいいのですが、見つからなければ収入が得られません。空室になっている期間にも、ローンの返済や、固定資産税などの費用が発生してしまいます。

修繕費用がかかる

築年数や傷み具合によっては、早く入居者を見つけるためにリフォームが必要になります。

家を貸した後も、通常の利用方法による摩耗であれば修繕費用はオーナー負担ですし、予期せぬ故障が発生する可能性もあるので、その時に対応できるように余剰金を備えることが必要です。

入居者トラブル

しっかりと入居審査したつもりでも、入居者トラブルが起こらないとは言い切れません。入居者が近隣トラブルを起こしたり、家賃の滞納や、退去時の費用でもめたりする可能性があります。

可能な限り、入居時の審査で良質な入居者を選び、保証会社を利用したり、契約書にできるだけ詳細な条件を定めておくことが大切です。

また、管理方法を「管理委託」や「サブリース」にすれば、入居者トラブルの際は管理会社が窓口になってくれます。

確定申告の手間

家賃収入を得たら、不動産所得」として確定申告が必要なので、面倒だなと思うかもしれません。

ただし、管理会社からアドバイスがもらえるので、初めてでも自分で手続きすることは充分に可能です。忙しい場合や手続きに不安があれば、経費として割り切って、税理士へ委託するのも選択肢の一つです。

また、海外赴任などで確定申告できない場合には、親族や税理士に「納税管理人」を依頼することもできますし、「納税代行」のオプションで対応してもらえる管理会社も多いので心配いりません。

3-2. 一軒家を貸す5つのメリット

一軒家を貸す5つのメリット気になるデメリットについて把握いただきましたら、次に、一軒家を貸すことによるメリットです。

デメリット以上にメリットのほうが多いので、一軒家を貸すことに迷いがある方は、ぜひ参考にしてください。

家賃収入

家を貸すことによって発生する最大のメリットは、継続的な家賃収入を得られることです。管理会社を利用すれば、特に手間はかからないので、何もしないで不労所得が得られるのは魅力です。

思い入れのある家を手放さないですむ

やっと手に入れたマイホームや、自分が生まれ育った家を手放すのは寂しいと思う方は多いのではないでしょうか。思い入れのある家を、賃貸物件として形を変えて所有し続けられるのもメリットです。

再び住むことができる

賃貸にしておけば、将来、自分や親族が再びその家に住むことができます。「いつかは戻りたい」「子どもが住むかもしれない」といった思いがあれば、選択肢を多く残しておけるのはうれしいですね。

資産を保有し、活用できる

今すぐに自分が使わなくても、貴重な財産を手放すことなく、有効に活用することが出来ます。耐用年数が経過するまでは賃貸に出し、その後建て替えたり、他の用途に使うこともできますので、選択肢が広がります。

空き家のリスクを回避できる

家は使わないでおくと傷みが早くなりますが、入居者が入れば換気や掃除など、適切に管理してもらえることになります。

空き家は、放火や不審者の侵入、不法投棄などの被害に遭いやすいので、このようなリスクを回避できるのもメリットです。

4. 一軒家を貸すために、あなたがとるべきケース別の手順

一軒家の賃貸需要は増加傾向にありますが、需要が少ないエリアもあるので、まずあなたの家の賃貸需要を把握し、またあなたが今後住む予定があるかどうかによってケース別の手順をとることが大切です。

賃貸需要が多く、再び自分や親族が住む可能性があるケース

せっかく賃貸需要が多いのですから、空き家にしておくのはもったいないですね。

この場合には、再び住むまで定期借家契約で貸し出すのが最善の選択といえるでしょう。サービス内容をじっくり比較して、リロケーションを得意とする管理会社を選ぶことが大切です。

リロケーションについては、こちらの記事「リロケーション会社選びで絶対に失敗したくない人必見!頼れる会社3選」もぜひご覧ください。

リロケーション会社選びで絶対に失敗したくない人必見!頼れる会社3選

 
賃貸需要が少ないが、再び自分や親族が住む可能性があるケース

管理会社に相談してみたら、残念ながら賃貸需要が少なく、貸し出しても思ったほどの賃料が見込めないという場合もあります。

メンテナンス費用や入居者トラブルの可能性などを考えるとデメリットのほうが大きいと感じるかもしれません。

このような場合には、「空室管理」という選択肢があります。空室管理とは、管理会社が換気、掃除、ポスト清掃などを代行してくれることをいいます。

賃貸需要が多く、再び自分が住む予定がないケース

このケースが最も悩ましいかもしれません。

再び住まないのであれば、売るという選択肢もありますが、貸すか売るか、迷って即断できない時は、焦らずに長期的に考え、売らねばならない状況になるまでは、貸し出すのをおススメします。

まずは管理会社に一軒家の賃貸について相談し、貸した場合の収支を確認しましょう。賃貸の相談は「賃貸経営HOME4U」を利用すると、最適な会社を見つけることができます。

ただ、管理会社から収支計画を受け取って、その結果、思ったほどの賃料が見込めない場合には、売却を検討するといいでしょう。貸した場合の収支と、売却金額を比較検討して判断することが大切です。売却の相談は「不動産売却HOME4U」を利用して、複数社に査定を依頼しましょう。

お家のいろは コラム“一軒家を「売る」しか選択肢がない場合とは?”

賃貸需要が少なく、再び自分が住む予定がないなら、「売る」という選択肢になります。
家を貸しても、高い賃料が見込めず、またずっと空き家にならずに毎月家賃収入を得られるとは限らないからです。
この場合は、貸すよりも売るほうがリスクは小さくなります。

まとめ

いかがでしたか?
一軒家を貸す場合には、「普通借家契約」と「定期借家契約」を適切に選び、自分に合った管理方法を選択しましょう。

まずは複数の管理会社のサービス内容をじっくりと比較し、信頼できる会社を選んだら、あとは相談しながら進めていけば心配ありません。

また一軒家を貸すことに迷いがあるようであれば、デメリットとメリットを把握し、現在気になっている事をクリアにしてから貸すことを決断するといいでしょう。

その際、あなたの家の賃貸需要を把握し、またあなたが今後住む予定があるかどうかによってケース別の手順をとることが必要になります。

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  • 住宅ローンが残っている家でも貸せるの?
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など、このような不安を解決するには、プロである管理会社に相談するのがいちばんです。

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