「家を貸す」のは、想定外の転勤や突然の相続などで、空き家になってしまう自宅を有効活用する賢い選択肢です。

家を貸すことで、定期的な家賃収入が手に入り、また、思い出が詰まった我が家を持ち続けることもできます。将来、再び住むこともできますよ。
この記事では、家を貸すメリットとデメリット、収支、家を貸すまでの流れや注意点などを徹底解説します。

• スムーズに家を貸す方法が知りたい
• 家を貸すとどんな収支になるのか知りたい
• 売るか貸すか迷っている

といったお悩みも解決しているので、この記事を読んで、家を貸すべきかどうか検討してみてください。

1.家を貸すときの相場

家を貸すことを考えるなら、まずは相場観を持っておきましょう。以下は2021年における一戸建て賃貸とマンションの賃料相場です。

参照：レインズデータライブラリー　近畿レインズ

上記以外に、自宅周辺の賃料相場については、物件のあるエリアの賃貸情報で確認できます。似た立地で条件を絞ることで、ある程度の相場がつかめます。

2.家を貸すメリットとデメリット

次に、家を貸す場合のメリットとデメリットについて整理します。家を貸すメリットとデメリットを確認したうえで、自分の家は貸したほうがよいのか、それとも売却を検討した方がよいのかを判断してみてください。

2-1.家を貸すメリット

家を貸すことによって得られる、主なメリットは以下の5つです。

2-2.家を貸すデメリット

続いて、家を貸すデメリットを見ていきましょう。主なデメリットは以下の3つです。

それぞれについて詳しく解説します。

空室リスクがある

募集を始めてから、入居者がすぐに見つかればいいのですが、見つからなければ収入が得られません。空室になっている期間にも、ローンの返済や、固定資産税などの費用が発生してしまいます。

入居者を早く・効率的に埋めるには、独自の幅広いネットワークを持つ不動産会社に依頼することが最も確実です。
「賃貸経営 HOME4U」なら、その土地の入居者募集に長けた不動産会社に、まとめて賃貸仲介を相談でき、非常に便利です。

修繕費用がかかる

築年数や傷み具合によっては、早く入居者を見つけるためにリフォームが必要になります。

家を貸した後も、通常の利用方法による摩耗であれば修繕費用はオーナー負担ですし、予期せぬ故障が発生する可能性もあるので、その時に対応できるように余剰金を備えることが必要です。

入居者トラブルが起こる可能性がある

しっかりと入居審査したつもりでも、入居者トラブルが起こらないとは言い切れません。入居者が近隣トラブルを起こしたり、家賃の滞納や、退去時の費用でもめたりする可能性があります。

可能な限り、入居時の審査で良質な入居者を選んだり、保証会社を利用したり、契約書にできるだけ詳細な条件を定めておくことが大切です。

また、管理方法を「管理委託」や「サブリース」にすれば、入居者トラブルの際は管理会社対応するため、トラブル対応や、家賃や退去費用を徴収する負担がなくなります。

家を貸す際に起きやすいデメリットを抑え、トラブルを未然に防ぐには実績のある管理会社を選ぶことが重要です。
「賃貸経営HOME4U」は、物件の情報など簡単な入力をするだけで、無料で複数の管理会社にまとめて相談ができます。

3.家を貸すまでの流れ

「家を貸す」と決めた場合の一般的な流れについて説明します。家を貸すまでの流れは物件を管理する方法によって異なりますが、今回は一般的な管理委託方式で家を貸すまでの流れを紹介します。
この方法なら日常の管理は管理会社に委託することができ、遠隔地に住んでいても管理しやすく、初めてでも心配いりません。

3-1.賃料査定をする

転勤の間だけ貸したい場合も、家を貸すことを副業として考える場合も、実際にいくらで貸せるのかわからなければ計画も立てられません。まずは賃料査定の依頼から始めましょう。

家の広さや設備、周辺エリアの状況を伝え、家の中も実際に見てもらい、査定してもらいます。

できるなら賃料は高く設定したいもの。そのためには、複数の管理会社に査定依頼するのが必須です。査定に開きが出ることもあるので、複数社への依頼は重要です。

賃料などサービス内容を比較し、管理会社の候補を選ぶには「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」をご活用ください。物件の情報など簡単な入力だけで、複数の管理会社にまとめて相談ができます。

3-2.管理会社を決める

賃料査定で複数の管理会社に相談をしたら、家を貸すために管理会社を決定します。

管理会社を選ぶ際に確認しておきたいポイントは以下のとおりです。

家を貸すときに管理会社を選ぶには、管理委託費の違いだけでなく、サービス内容をしっかり見極めることが大切です。

管理委託費は数字で示されるので、数字に注目してしまう人が多いですが、実は、管理委託費が5％でも6％でも、手取り収入にそれほどの違いは出ません。

それよりも、できるだけ高い家賃で借りてくれる入居者を早く見つけることや、高品質な管理サービスで入居者に定着してもらうことのほうが重要です。

自分に合った管理会社が見つかったら「管理業務委託契約」を結びます。契約までに、間取り図や設備関係の説明書などを探しておくとスムーズです。

そして、出来るだけ有利な内容で契約をするためには、複数の管理会社を比較して選びましょう。管理会社の選び方については、以下の記事もご確認ください。

3-3.募集条件を決める

「賃料」「契約方法」「入居条件」について、管理会社と相談して決めていきます。

賃料の検討

管理会社が周辺の相場を考慮して適正家賃を算出してくれます。賃料は周辺相場のほかにも、家を探す需要の多いシーズンかどうかも影響します。

家賃設定が高すぎれば、当然、借主がなかなか見つかりません。かといって、低すぎる家賃で貸してしまったら損ですし、あとから値上げするのは非常に困難です。

住宅ローン返済額なども考慮しながら、いくらで貸すか決めましょう。

契約方法の検討

個人で家を貸すときに注意しなくてはならないのが、契約方法です。家を貸すには大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。2つの大きな違いは、契約の更新があるかどうかです。

一般的に、普通借地契約の場合は入居者が強く保護され、入居者が住み続けたいと希望すれば基本的にオーナーは契約更新に応じなくてはなりません。そのため、転勤などから戻っても、自分がマイホームに戻れない可能性があります。

一方で、定期借家契約では更新がない条件で契約することができ、確実に貸した家が返ってくるため、もう一度自分が住みたいと思ったときにも安心です。また、貸主と借主の合意があれば、再契約することも可能です。海外赴任や、転勤など、留守宅の賃貸で使われることが多いです。

ただし、契約期間が限られるため入居者が見つかりにくい点、普通借家契約と比較して家賃が安めになってしまう点がデメリットです。

定期借家契約（リロケーション）に対応する管理会社なら、「HOME4U リロケーション 一括賃料査定・無料相談」サービスがおすすめです。70社以上の管理会社が参画し、1度の入力で複数の管理会社に、まとめて賃料査定の比較が無料でできます！

入居条件の検討

家賃以外の入居条件についても決める必要があります。大切な家を貸し出すのですから条件をたくさん付けたくなりますが、入居者を制限することになるので、条件が多ければ入居者が見つけにくくなります。
具体的には、次のような条件について検討します。

条件はオーナーが自由に決めることが出来ますが、管理会社に相談しながら決めましょう。

3-4.貸出の準備をする

募集条件を決めるのと並行して、リフォームの検討や貸出の準備を行います。

貸す前にリフォームするべきかどうかは重要な問題です。リフォームしたほうが入居者が決まりやすいのは事実ですが、費用をかけすぎても収支が合わなくなります。家賃の設定や、貸し出す期間も考慮する必要があるので、管理会社に相談しながら決めましょう。

なお、故障している部分の修繕は必須です。また、自分で掃除して済ませるのではなく、プロのハウスクリーニングを依頼するのが一般的です。

3-5.入居者を募集する

準備が整ったら、管理会社を通して、入居者を募集します。物件の魅力や特徴（立地、築年数、間取り、設備など）が希望者に分かりやすいように、あらかじめ管理会社と打ち合わせしておきます。

入居希望者が見つかったら、家を見てもらいます。これを「内見」と言います。内見は、管理会社が案内してくれますので、オーナーが立ち会う必要はありません。

すでに空室になっている場合は、内見に対応できるように管理会社に鍵を預けておきます。オーナーが退去するまで期間がある場合には、まだ入居中でも内見可能にするかどうか決めておきましょう。

入居申し込みが入ったら、入居者を審査します。入居審査を的確に行わなかった場合、以下のような入居者トラブルが発生してしまうリスクがあります。

• 家賃の滞納、支払いの遅延
• ごみ置き場の使い方など近隣のルールを守らない
• ペットの飼育や喫煙などに関するルールを守らない
• 騒音や悪臭を発生させる
• 排水管を詰まらせる

審査のポイントはこのようなトラブルを起こさない入居者ということになりますが、収入など画一的なもので判断するのは難しく、不安に感じてしまうかもしれません。

そのため、実績のある管理会社を選び、入居者審査のノウハウを聞きながらサポートを受けることが現実的な進め方となります。

3-6.賃貸借契約を結ぶ

入居者の勤務先などの属性や保証人を確認し、貸すと決めたら、賃貸借契約を結びます。管理会社が契約書を作成してくれるので、署名押印して契約を取り交わします。
借主と貸主が対面して契約することもありますが、遠方の場合などは、書類のやり取りだけでも可能です。

家を貸すのが初めての場合、こうした入居者の審査から契約までをスムーズに行うことは簡単ではありません。不安な場合は、「賃貸経営HOME4U」をご活用いただき、実績のある管理会社を選ぶのがおすすめです。そうすることで、経験値にもとづいた的確な進行をしてもらえるでしょう。

4.家を貸すときの収支

家を貸すなら、収入と支出についてシミュレーションしておくことが大切です。注意しなければならないのは、家を貸す際にも一定の支出が発生することです。家賃収入があっても、支出が発生した結果、手元に残るのはごく少額になってしまう可能性もあるからです。

4-1.収入は家賃収入がメイン

家を貸す場合の収入は、家賃収入がメインとなります。家賃を含めた収入の種類と、それぞれの相場は以下のとおりです。

家賃は地域や間取りにより異なりますので、ご自身の家に近い物件を探してみると相場がわかります。また、集合住宅の場合は、家賃とあわせて管理費や共益費を入居者が支払うケースも多いでしょう。

そのほか、敷地内にある駐車場を貸した場合などは別途その収入を見込むことができます。

4-2.税金・保険などの支出

家を貸すには、支出もあります。ここでは、家を貸すことによってかかる費用、税金、保険について詳しくご紹介します。

家を貸す費用

まず、家を貸すことによって発生する費用は以下のとおりです。

ローンが終わっていない場合にはその支払いも別途、必要となります。

税金

家を売却して手放すわけではないため、各種税金の支払いが必要となるほか、家を貸すことにより収益が発生すれば、所得税の納付も必要となります。

家を貸すときの税金は以下のとおりです。

今ある自宅を貸す場合でも、家賃とのバランスによっては収益が低くなってしまうこともあります。そのため、事前にある程度の収支計画を立てておくことが大切です。

保険

最後に、保険です。賃貸物件では、貸主は建物に、借主は家財に火災保険を掛けるのが一般的です。今ある自宅を貸す場合でも、家を手放すわけではないため、建物にかける火災保険料はそのまま支払い続ける必要があります。

これまでマイホームとして住んでいたなら、火災保険は建物と家財の両方にかけていることが多いでしょう。そのため、家を貸す際には家財への保険は外すなど、プランを見直すと無駄が減ります。

また、契約する際に入居者に「借家人賠償責任」や「個人賠償責任」を含む火災保険（家財保険）に加入してもらい、もしものときに備えることも一般的です。

5.家を貸すときの注意点

家を貸すときの注意点は3つあります。

それでは、一つずつ見ていきましょう。

5-1.確定申告を行う

一定以上の家賃収入を得たり、個人の副業で一定以上の収入があったりすると、確定申告をしなくてはなりません。

家を貸す場合は「不動産所得」としての確定申告となりますが、管理会社からアドバイスがもらえるので、初めてでも自分で手続きすることは充分に可能です。忙しい場合や手続きに不安があれば、経費として割り切って、税理士へ委託するのも選択肢の一つです。

また、海外赴任などで確定申告できない場合には、親族や税理士に「納税管理人」を依頼することもできますし、「納税代行」のオプションで対応してもらえる管理会社を選ぶこともできます。

5-2.住宅ローンの有無を確認する

住宅ローンが残っているけれど家を貸したいという場合は、注意が必要です。そもそも住宅ローンは、自宅を買う人のためのローンなので、自分で住むことが条件となっています。

家を貸す場合には、事業用ローンに切り替えるのが原則ですが、住宅ローンよりも金利が上がってしまうのが一般的です。ただし、転勤の間だけ貸すといった事情があれば、住宅ローンのままで賃貸することを認めてくれる場合もあるので、金融機関に相談してみましょう。

なお、税金が還付される「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」は、自分と家族が居住しなくなると適用を受けられません。そのため、銀行が住宅ローンのままでの賃貸を認めてくれたとしても、住宅ローン控除は対象外となる場合があります。

いったん対象外となっても、一定の要件を満たせば、再びマイホームに戻った時に残存控除期間について再適用を受けられるので、税務署に相談してみましょう。

5-3.ケース別の注意点を把握する

家を貸す際には、一戸建てなのか、マンションなどの集合住宅なのかによって注意点は変わってきます。ここでは、それぞれの注意点について紹介します。

一戸建ての場合

一戸建てを貸す場合、マンションなどのように修繕積立金が集められることはありませんが、築年数が経てば外壁の塗り替えや屋根の修繕も必要になってきます。

物件の価値を落とさないためには適切なメンテナンスや修繕は必須となるため、家を貸す期間中も修繕費は一定額を積み立て、必要に応じてメンテナンスを行っていくのがおすすめです。

同様に、一戸建ての場合は災害リスクにも自身で対処する必要があります。たとえば地震や台風で家が一部倒壊または全壊した場合には、修繕費用を負担する必要が出てきます。こうしたリスクを軽減するためには、各種保険に適切に加入しておく必要があります。

マンションの場合

マンションを貸す場合に特有の注意点として、管理費や修繕積立金をどうするかという点があります。マンションの管理費を建物管理会社に実際に支払う義務があるのは、その物件のオーナーです。入居者が家賃と別に支払うわけではありませんので、家賃設定の際には注意が必要です。

また、区分所有者である以上、管理組合に入ることも必要となってきます。こちらも同様に、入居者が入るわけではない点を押さえておく必要があるでしょう。

6.家を貸すor売るかの判断

家を貸すことを検討するなら、まずはあなたの家の賃貸需要を把握し、またあなたが今後住む予定があるかどうかによってケース別の手順をとることが大切です。

6-1.賃貸需要が多く、再び自分や親族が住む可能性があるケース

せっかく賃貸需要が多いのですから、空き家にしておくのはもったいないですね。

この場合には、再び住むまで定期借家契約で貸し出すのが最善の選択といえるでしょう。サービス内容をじっくり比較して、リロケーションを得意とする管理会社を選ぶことが大切です。

6-2.賃貸需要が少ないが、再び自分や親族が住む可能性があるケース

管理会社に相談してみたら、残念ながら賃貸需要が少なく、貸し出しても思ったほどの賃料が見込めないという場合もあります。

メンテナンス費用や入居者トラブルの可能性などを考えるとデメリットのほうが大きいと感じるかもしれません。

このような場合には、「空室管理」という選択肢があります。空室管理とは、管理会社が換気、掃除、ポスト清掃などを代行してくれることをいいます。

6-3.賃貸需要が多く、再び自分が住む予定がないケース

このケースが最も悩ましいかもしれません。

再び住まないのであれば、売るという選択肢もありますが、貸すか売るか、迷って即断できない時は、焦らずに長期的に考え、売らねばならない状況になるまでは、貸し出すのをおススメします。

まずは管理会社に家を貸すことについて相談し、貸した場合の収支を確認しましょう。賃貸の相談は「賃貸経営HOME4U」を利用すると、最適な会社を見つけることができます。

ただ、管理会社から収支計画を受け取って、その結果、思ったほどの賃料が見込めない場合には、売却を検討するといいでしょう。貸した場合の収支と、売却金額を比較検討して判断することが大切です。売却の相談は「不動産売却HOME4U」を利用して、複数社に査定を依頼しましょう。

“家を「売る」しか選択肢がない場合とは？”

賃貸需要が少なく、再び自分が住む予定がないなら、「売る」という選択肢になります。
家を貸しても、高い賃料が見込めず、またずっと空き家にならずに毎月家賃収入を得られるとは限らないからです。
この場合は、貸すよりも売るほうがリスクは小さくなります。

まとめ

家を貸すことに迷いがある場合は、メリット・デメリットや収支を把握し、現在気になっている事をクリアにしてから貸すことを決断するのがおすすめです。
家を貸す場合には、「普通借家契約」と「定期借家契約」を適切に選び、自分に合った管理方法を選択しましょう。まずは複数の管理会社のサービス内容をじっくりと比較し、信頼できる会社を選んだら、あとは相談しながら進めていけば心配ありません。

その際、あなたの家の賃貸需要を把握し、またあなたが今後住む予定があるかどうかによってケース別の手順をとることが必要になります。場合によっては、売却を検討することも一つの方法です。

家を貸すために、あなたにとって最善の選択肢を見つけてください！