家づくりで後悔しない!失敗しないための「三ヶ条」とは?

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初めての家づくり、かなえたい夢がいっぱいありますよね!?
でも、わからないこともたくさんあって、不安と希望が半々という方が多いかもしれません。

そもそも、家づくりには「注文住宅」と「建売住宅」があります。
それぞれの違いを押さえて、自分に向いているほうを選びましょう。
この記事では、注文住宅と建売住宅の特徴や流れ、費用の違いを分かりやすく解説していきます。

「家は3回建てないと満足できない」などという格言があるとおり、家づくりは本当に難しいです。
家づくりで失敗しないための三ヶ条をご紹介するので、ぜひご参考にしてください。

1.家づくりの種類

一戸建てを買う方法には、「注文住宅を建てる」「建売住宅を買う」という2種類があります。
まずは、注文住宅と建売住宅の違いについて見ていきましょう。
違いを知った上で、実際に両方のクオリティを見てから決めるのがおすすめです。

1-1.注文住宅VS建売住宅

1-1-1.オンリーワンの家づくり!注文住宅

注文住宅なら、自分の好きな土地に、好みの建築会社を選んで家を建てることができます。

注文住宅のメリットは、

  • 間取りやデザインを自由に選べるので、あなただけのオンリーワンな家づくりができること。
  • 信頼できる建築会社を選び、建設中の状況も自分の目で確認できるので安心であること。

注文住宅のデメリットは、

  • あれこれ要望を詰め込んでしまうと費用が膨らみやすいこと。
  • メーカー選びを始めてから完成まで一年程度かかること。

注文住宅は、こだわりの家を建てたい人、住み替えまで時間に余裕がある人や、既に土地を持っている人におすすめです。
成功のポイントは、予算とのバランスを見ながら理想の家に近づけてくれるハウスメーカーを選ぶことです。

1-1-2.新築なのにリーズナブル!建売住宅

建売住宅は、土地と建物がセットで販売されます。
建売住宅には、既に家が完成した状態で販売されているものと、これから建設されるものがあります。

建売住宅のメリットは、

  • 建築プランを自分で決める必要がないので、打ち合わせの手間がかからないこと。
  • 仕入れや施工を効率的に行えるのでコストが抑えやすく、リーズナブルであること。
  • 完成物件なら実物を見てから決められること。
  • 早い段階で価格がわかりやすく、最終的に予算オーバーになりにくいこと。

建売住宅のデメリットは、

  • 間取りや設備の大部分はあらかじめ決まっているので、自由度が低いこと。
  • コストダウンが重視されているので、チープに感じる場合があること。
  • すでに建設済の建売住宅の場合、見えない部分の工事を確認できないこと。
  • 似たような家が建ち並ぶので個性がないと感じやすいこと。

建売住宅は、定番の間取りの家に住みたい人、土地を持っていない人、すぐに入居したい人におすすめです。
成功のポイントは、見た目や価格だけで選ぶのではなく、信頼できる建築会社なのかどうか見極めることです。

1-2.注文住宅の選び方【ハウスメーカーか工務店か】

注文住宅の家づくりでは、まず建築会社を決めていきます。
全国展開しているようなハウスメーカーと、地元密着型の中小工務店があるので、それぞれの特徴を比較して決めましょう。

1-2-1.ハウスメーカー

ハウスメーカーの多くは、自社工場で商品開発や生産・加工を効率的に行っていて、チェック体制も整っているため、品質に安心感があります。
建物の構造は、木造軸組工法、木造枠組壁工法、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造など様々な種類を採用しているメーカーがあります。
また、高級なハウスメーカーからローコスト住宅まで価格帯も幅広いので、予算に合わせた家づくりが可能です。

1-2-2.地元工務店

地域密着型の地元工務店では、木造軸組工法がほとんどです。
工場ではなく現場で木材を加工するので、柔軟に変更をお願いできることもありますが、職人や担当者の能力で大きく左右されます。
地元工務店は宣伝広告費が少ないのでリーズナブルな傾向はありますが、優良企業の見極めは難しいです。

1-3.建売住宅の選び方【立地優先か建物優先か】

建売住宅は、まずハウスメーカーを決めるのではなく、住みたいエリアから絞りこんで探すのが一般的です。
好みのハウスメーカーが決まっているなら、その会社の分譲している建売住宅を探していくこともできますが、立地の選択肢が少なくなります。

建売住宅の場合は、そもそも住みたい場所で、建売住宅が販売されているとは限りません。
また、建売住宅が販売されていたとしても、建築会社が好みでなかったり、間取りや設備に不満が残る可能性があります。
建売住宅は、100%理想どおりの物件を見つけるのは難しいものと思っておきましょう。
立地・価格・間取り・建築会社・設備・デザインについて、あらかじめ優先順位を付けておくことをおすすめします。

2.家づくりの流れと支払いのタイミング

注文住宅と建売住宅それぞれについて、家づくりの流れと支払いのタイミングについて見ていきましょう。

2-1.注文住宅(土地あり・土地なし)の流れ

注文住宅の流れは、次のとおりです。
「情報収集→建築会社選び→建築プランの提案→仮契約→工事請負契約→着工→竣工・引き渡し」

建築費の支払いのタイミングは、契約時(約10%)、着工時(約30%)、中間金(約30%)、竣工時(約30%)というように4回程度に分かれるのが一般的です。
住宅ローンは家が完成してからでないと支払われないため、竣工前の支払いは自己資金で準備するか、「つなぎ融資」で借入します。

土地の代金も、着工までに自己資金または「つなぎ融資」で決済しておき、家が完成したら「住宅ローン」で借り換えます。
それでは、注文住宅の流れの詳細をみていきましょう。

【STEP1】予算検討・情報収集を行う

まずは予算を検討し、建てたい家のイメージを具体的に膨らませていきます。
家づくりの具体的な要望をまとめておくと、このあとの流れがスムーズです。

【STEP2】建築会社と土地を選ぶ

ハウスメーカーについて情報収集し、候補を絞り込みます。
インターネットから無料の資料を請求し、近隣の住宅展示場に足を運んでみましょう。
土地が決まっていない場合には、建築会社選びと並行して土地探しも進めます。

【STEP3】間取りと見積もりを提案してもらう

候補の建築会社に見積もりと設計プランを作成してもらいましょう。
複数の会社に依頼し、納得できるまでじっくり見比べるのがポイントです。
担当者との相性も考慮し、どの会社に依頼するのが最適か見極めましょう。

【STEP4】仮契約を結ぶ

建築会社をほぼ決めたら、仮契約を締結し、間取りを練り直したり、設備やデザインを選びます。
住宅ローンの事前審査を申し込んで、審査が通るかどうか確認します。

【STEP5】工事請負契約を結ぶ

ハウスメーカーや建築会社を最終決定し、工事請負契約を結びます。
契約時には、代金の10%程度の契約金を支払うのが一般的です。

【STEP6】着工

着工前には、近隣に挨拶を済ませておきます。
着工時に「着工金」、建設の途中で「中間金」を支払います。

【STEP7】竣工・引き渡し

家が完成したら、工事担当者と一緒に内覧を行って、家に不具合がないかどうか最終チェックします。
気になる点はすぐに伝え、引き渡し日までに修正してもらいます。
全てに問題が無ければ、残金を住宅ローン等で支払い、家が引き渡しされます。

注文住宅の流れについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
「【保存版】注文住宅の流れと期間・コツを知って、理想の家をゲット!」

2-2.建売住宅の流れ

建売住宅の流れは、次のとおりです。
「情報収集→見学→申し込み→売買契約→引き渡し」

建売住宅では、売買契約時に手付金を支払い、引き渡し時に残金を決済します。
建売住宅は打ち合わせの回数が少なく、注文住宅よりも流れがわかりやすいのが特徴です。
それでは、建売住宅の流れの詳細をみていきましょう。

【STEP1】予算検討・情報収集を行う

まずは家計の見直しや住宅ローンのシミュレーションを行い、無理のない予算を明確にしておきましょう。

そして、マイホームの要望を具体的にしておきます。
建売住宅はすでに間取りが決まっているので全部の要望に合う物件は見つからないかもしれませんが、優先順位を決めておけば、たくさんの物件情報の中からこれ!と思うものをピックアップできるでしょう。

【STEP2】見学する

不動産情報サイトを使って、立地から絞り込んで建売住宅を探したり、ハウスメーカーのサイトから分譲情報を探します。
気になる物件を見つけたら、予約をして家族みんなで積極的に足を運びましょう。
間取りや広さ、質感をじっくり見て、周辺環境にも気を配ります。

候補の物件が見つかったら、詳細な見積書を提示してもらいます。
物件価格の他に、オプション工事費用がかかるかどうかしっかり確認しておきましょう(オプション費用については次の章で解説します)。

【STEP3】申込みする

購入物件が決まったら、申込みを行います。
「実は他にも希望者がいます」といったありがちなセールストークに急かされてしまいがちですが、一度申込みをすると購入までどんどん進んでしまいます。
迷っているうちは申込みしないほうが賢明です。

【STEP4】売買契約を結ぶ

金額や引渡の日程に合意して購入が決まったら、重要事項説明を受け、売買契約の締結を行います。
契約時に手付金を支払いますが、自己都合で契約を解除すると手付金が返還されないので注意が必要です。
売買契約の締結後に、銀行に住宅ローン本審査を申し込みし、審査結果が出たら銀行と金銭消費貸借契約を交わします。

【STEP5】引き渡しを受ける

前もって内覧会を行い、住んだ時に不具合を感じる場所がないかチェックして、補修が必要な箇所は決済・引き渡し日までに修理してもらいます。
引き渡し日には、住宅ローンが実行されて残代金と諸費用を決済し、土地・建物の名義を買主に変更します。

3.家づくりの費用と資金計画の立て方

次に、家づくりにかかる費用について見ていきましょう。
家を建てるときは、建築費以外にも様々な工事費用や諸経費がかかるので注意が必要です。

3-1.注文住宅の費用

注文住宅を建てるときには、建物そのものの建設費用(本体工事費)のほかに、付帯工事費諸経費が発生します。
家づくりの予算を考えるときは、諸経費まで見込んでおくことが大切です。
また、見積書を最初に提示された時には諸経費の一部が含まれていないこともあるので、しっかり金額の内訳も確認した上でハウスメーカーを比較検討しましょう。

  • 本体工事費とは
  • 本体工事費は、総費用の大部分を占める、家本体にかかる費用です。
    家の基礎工事、木工工事、屋根や外壁の工事、建具や内装工事(ドア・扉・窓・壁紙など)、設備工事(キッチン・トイレ・風呂など)に関わる費用です。
    ハウスメーカーや工務店で「坪単価」として表示されている金額は、本体工事費のみを指すのが普通です。

  • 付帯工事費とは
  • 付帯工事費には次のようなものがあります。

    • 地盤改良費用・・・地盤が弱い場合に発生する費用
    • 外構工事費用・・・門柱とポスト、塀、駐車場の舗装、庭木など
    • 給排水電気・空調工事費用・・・上下水道の引き込み・排水工事、電気配線、エアコン設置

    これらの付帯工事費は、家のプランや敷地条件によって異なります。

  • 諸経費とは
  • 住宅ローンを利用するときに金融機関に支払う融資手数料や、不動産取得税、印紙税、登記費用がかかります。
    その他、引っ越し代や仮住まい費用なども見込んでおきましょう。

3-2.建売住宅の費用

建売住宅の広告に記載されている価格は、「建物価格+土地価格」です。
土地の価格と建物価格の内訳を知りたいときは、販売会社に問い合わせて確認する必要があります。

建売住宅では、広告に記載されている価格のほかに、諸費用とオプション費用がかかる場合があります
諸費用とは、住宅ローンの手数料、不動産取得税、印紙税、登記費用などの実費です。
なお、建売住宅は売主から直接買う場合が多いですが、不動産会社が間に入る「仲介」で購入する場合には仲介手数料が発生します。

オプション費用の内容は、カーテンレール、照明、床暖房、設備のグレードアップなどがあります。
建物の周りの外構工事も、境界フェンス、芝生や砂利、駐車場のコンクリートはオプションというケースがあります。
オプションをつけていけば、結局はそれなりの価格になることもあるため、チラシに表示されている金額がすべてではないことを念頭においてください。

3-3.資金計画の立て方

家づくりの予算を決めるには、自己資金と住宅ローンをそれぞれ検討する必要があります。
先ほどご紹介したとおり、本体工事費以外にも費用がかかるので、諸費用込みで予算におさまるように探しましょう。

3-3-1.住宅ローンについて

大事なポイントは「借りられる額」ではなく「返済できる額」で考えること
銀行の相談会やフラット35の公式サイトなどにあるシミュレーションを使い、具体的な借入額と予算を決めていきましょう。

予算を決めるときには、家計を見直してみることも大切です。
例えば、住宅ローンを組むときには「団体信用生命保険(団信)」に加入する必要があるので、団信と保障内容が重複する生命保険を解約する方法もあります。

3-3-2.自己資金について

今持っている預金のすべてを頭金に充てるのはおすすめできません。
不測の事態に備え、数ヶ月分の生活費は残した上で頭金を決めましょう。


頭金が多いほうが住宅ローンの負担を減らすことができるので、今から少しでも多く貯めることも大切です。
ただし、今は歴史的な低金利なので、しばらく家賃を払い続けながら頭金を貯めるよりも、早めに家を購入したほうが有利になるケースがほとんどです(2020年5月現在)。
頭金が少なくても、建築会社の選び方や建築プランしだいで予算を抑えることは可能なので、ライフプランに合わせて家の購入を検討することをおすすめします。


なお、両親や祖父母から援助を受けることができるなら、マイホーム資金は特例により一定額まで非課税で贈与を受けることができます。
(国税庁:「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」)

4.家づくりで失敗しないための三ヶ条

絶対に失敗したくない家づくり。
次の三ヶ条を守ってください。

  • 情報収集してからモデルハウスに行く
  • 家族と相談して要望をリストアップする
  • 打ち合わせに時間をかけられるように早めにスタートする

詳しくみていきます。

4-1.情報収集してからモデルハウスに行く

モデルハウスの見学は、思いがけず時間がかかります。
一周見て回るだけなら5分で終わるかもしれませんが、それでは家づくりの参考にはなりません。
モデルハウスを見学するときには、担当者の説明をじっくり聞いて、建築会社の特徴をしっかり見極めることが大切です。

総合住宅展示場には多くの住宅メーカーがあるので、全ての物件を見ようとしたら一日では足りません。
やみくもにモデルハウスに行くのではなく、事前に幾つかの住宅メーカーを選んでから行くようにしましょう。
家づくりでよくある後悔は、「後からもっといいハウスメーカーがあったことに気付いた」というもの。
幅広く情報収集することをおすすめします。

とはいえ、家を買う時期がだいぶ先だったり、「家づくりに対する家族の気持ちを盛り上げたい」といった場合は、気軽にモデルハウスを見てみるのもおすすめです。
モデルハウスは「立体広告」であり、一種のテーマ―パークのような非日常空間ですので、家づくりの気持ちを盛り上げるには最適です。
サラっと見たいときには、モデルハウスの受付で「家を建てるのはまだ先なのですが、見せていただいていいですか」と断っておけば、スムーズに見学できます。

4-2.家族と相談して要望をリストアップする

納得のいく建築会社・設計プランを最短距離でみつけるコツは、事前に家族それぞれの持つ理想の家のイメージを話し合っておくことです。
使いやすいキッチンがほしいお母さんや、音響の良い部屋が欲しいお父さん、独立した部屋が欲しいお子様など、家族それぞれの思いを出し合ってリストアップしていきましょう。


予算や土地の広さから、すべての要望を取り入れることは難しいかもしれませんが、建てたい家のイメージがきちんと整っていれば、見積もりや打ち合わせもスムーズに進行していきます。
ノープランで話を進めてしまうと、何度もプランを修正するハメになり、無駄な時間がかかってしまいます。

また、モデルハウス見学にも、家族全員で行くようにしましょう。
家族それぞれ、着目するところが違うかもしれません。
モデルハウスを見学すると、「この部分を取り入れたい」という新たな要望が出てくることが多いので、理想の家のイメージをどんどん更新していきましょう。

4-3.打ち合わせに時間をかけられるように早めにスタートする

建売住宅は、自分で決められる要素が少ないので、短期間で入居が可能です。
ところが逆に言えば、自由度が少ないからこそ、理想にピッタリの家に巡り合うまで時間がかかってしまうことがあります。

注文住宅は、ハウスメーカー選びから、建築プランづくりまで、自由だからこそ非常に時間がかかります。
ベストな建築会社を選ぶためには、複数の企業をじっくり比較検討し、コスト・品質・提案力を見極めるしかありません。
間取りやデザイン、設備もゆっくり選びたいですよね。
納得のいくマイホームを手に入れるためには、早めにスタートを切ることが大事です。

注文住宅と建売住宅で迷う気持ちがあるなら、両方見て納得してから決める必要があるので、余計に時間がかかります。
家づくりの第一歩は、予算の検討と情報収集です。
今日から少しずつ始めていきましょう。

まとめ

それではおさらいです。
家づくりには、注文住宅建売住宅があります。
オンリーワンの家づくりが可能な注文住宅と、ほとんど決まっているため手間がかからない建売住宅、あなたはどちらを選びますか?


注文住宅でも建売住宅でも、諸経費込みで予算におさまるように探すことが大切です。
余裕を持った資金計画を立てましょう。


家づくりで失敗しないための三ヶ条は次のとおりでした。

  • 情報収集してからモデルハウスに行く
  • 家族と相談して要望をリストアップする
  • 打ち合わせに時間をかけられるように早めにスタートする

ぜひ早めに予算の検討や資料請求をスタートして、理想のマイホームを手に入れてくださいね。

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