注文住宅とは、間取りや設備、外観などの住宅プランを自分の意思で決められる住宅のことです。
一般的に、設計・建築はハウスメーカーや工務店に依頼します。

注文住宅の最大のメリットは、自分たちの理想に近いマイホームを手に入れやすい点です。

なお、戸建て住宅という枠で考えるなら、「注文住宅」のほかに「建売・分譲住宅」という選択肢もあります。
どちらにもメリット・デメリットがあり、人によって最適な選択肢は異なります。

そこで、この記事では、注文住宅について以下の内容を解説します。

ぜひ最後までご覧いただき、理想のマイホームを手にいられるための参考にしてくださいね。

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1.注文住宅とは？戸建て住宅との違い

冒頭でもお伝えしたとおり、注文住宅とは、間取りや設備、外観などの住宅プランを自分の意思で決められる住宅のことです。

住宅を建てたい土地を準備し、ハウスメーカーや工務店と相談しながら住宅プランを固め、建築工事請負契約を締結して建てていきます。

注文住宅の最大のメリットとしては、家をゼロから作れることが挙げられます。
予算や景観条例などの制約は受けますが、基本的には場所も建物もすべて自由に決めることが可能です。

「スタイリッシュなモノトーンの外観にしたい」「天井の高い広いリビングが欲しい」といった希望も、注文住宅なら実現できるでしょう。

注文住宅と混同しがちな言葉として「戸建て住宅」が挙げられます。
戸建て住宅とは、独立した1棟の建物になっている住宅のことです。

注文住宅はもちろん、建売・分譲住宅や二世帯住宅、平屋なども、独立した1棟の建物として存在しているため、戸建て住宅といえます。なお、戸建て住宅は、「一戸建て」と呼ばれることもあります。

対して「建売住宅」とは、土地と建物をセットで購入する住宅のことです。
すでに建物が建った状態のこともありますが、契約後に建てられるケースもあります。

「分譲住宅」とは、不動産会社がまとめて購入した土地をいくつかに分割し、住宅を建築して販売するタイプのものです。
分譲地に建売住宅が建てられることもあり、ほぼ同義として使われることが多いです。

2.注文住宅のプランの種類

一口に注文住宅といっても、ハウスメーカー・工務店によって用意しているプランは異なります。
大きく分けると、以下のようなプランが存在します。

ハウスメーカーの中には、間取り・設備・内装・外装などが最初からある程度決まっている「規格（企画）住宅」のプランを用意していることもあります。
上記に比べ自由度は劣るものの、大手ハウスメーカーでも相場より安く建てられる傾向にあります。

今回はある程度自由度の高さが確保されている「フルオーダー住宅」「セミオーダー住宅」について詳しく見ていきましょう。
以下より1つずつ解説します。

2-1.フルオーダー住宅

フルオーダー住宅とは、間取りや外観、設備、仕様などのすべてを自由に決められる、注文住宅の中でももっとも自由度の高いプランことです。

細部まで自分たちの要望を取り入れられるため、理想の住宅を実現しやすいです。

また、不要な部分を極力減らして予算を抑えたり、高級な設備や特注品を使って豪華に仕上げたりと、予算や好みに合わせて自由に調整できるのもフルオーダー住宅の特徴です。

しかし、こだわりが強すぎて予算をオーバーしたり、工期が長引いたりすることもあるため、注意が必要です。

2-2.セミオーダー住宅

セミオーダー住宅とは、ある程度の仕様が決まっている注文住宅のことです。

外観デザインや間取り、設備などの選択肢が提示されるため、フルオーダー住宅より自由度は低いです。
しかし、一般的にはどの選択肢もプロの建築士やコーディネーターが吟味して選び抜いているため、何を選んでも大きな失敗につながることはありません。

いくつかの選択肢から選ぶだけで住宅が完成するため、すべてゼロから決めていくフルオーダー住宅と比べると、簡単かつ短期間で注文住宅が出来上がる点はメリットです。

ただし、セミオーダー住宅は「建築条件付き土地」では建てられないことがあります。
土地探しとハウスメーカー探しを同時進行で進め、希望する住宅を希望の土地で建てられるように準備しておきましょう。

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建築条件付き土地なら安く家を建てられる？

建築条件付き土地とは、建物を建てる際になんらかの条件が付く土地のことです。

ハウスメーカーや工務店が保有していることが多く、自社で住宅を建てることが条件になることが一般的です。

また、建築条件付き土地は、工事契約を締結するまでの期間が定められていることがあります。
大抵は3か月程度に定められているため、充分に話し合う時間がないと感じるかもしれません。

期間に注意は必要なものの「できるだけ早く注文住宅を建てたい方」や「気になるハウスメーカーで建築条件付き土地が見つかった方」にとってはおすすめの選択です。

また、建築条件付き土地での建築は、ハウスメーカーや工務店を自由には選べませんが、間取りや外観・仕様などはある程度自由に決められます。

予算を抑えたい方や、短期間で注文住宅を建てたい方は、ぜひチェックしてみましょう。

3.建売住宅と比べた注文住宅のメリット

戸建て住宅（一戸建て）を検討する際には、注文住宅のほか、「建売・分譲住宅」という選択肢もあります。

建売・分譲住宅と注文住宅を比べた際の注文住宅のメリットとしては、次の点が挙げられます。

それぞれのメリットについて見ていきましょう。

3-1.細部まで理想を実現できる

注文住宅なら間取りや外観、設備など、プランのすべてを原則として自由に決められます。

細部まで理想を実現したいときは、建売住宅ではなく注文住宅を選びましょう。

一方、すでに建った状態で販売されている建売住宅の場合、自分好みに変更したい場合はリフォーム扱いとなり、別途費用がかかります。

まだ完成していない場合、まれに壁紙や床材など設計にあまり影響が出ない部分を変えられることもありますが、施工会社によっては対応をしていないので念頭に置いておきましょう。

3-2.世界に1つだけの家が完成する

注文住宅なら、予算や景観条例の範囲で理想をかなえつつ、世界に1つだけの家を実現できます。

夢を形にできるため、建売住宅よりも愛着が持てるマイホームに仕上がるかもしれません。

一方、建売住宅では住宅の外観や間取りが決まっているため、自由に変更できません。

契約後に建てるタイプの建売住宅の場合も、外観・内装ともにほぼ規定のデザインがあり、思い通りに変えることは困難です。

3-3.予算を調整できる

注文住宅なら、「お金をかけたいところ」と「かけないところ」を自分で決められます。

お金をかけないところの設備にはスタンダードや廉価版を選び、浮かせた予算をこだわりたい部分に投入すれば、無駄のない家づくりを実現できるでしょう。また、すべてにおいて廉価版を選び、予算を抑えることも可能です。

一方、建売住宅では、価格が最初から決まっているため、予算を自由に調整できません。
また、必要性の低いところにお金がかかっていることもあります。
不要な設備もすべて込みでの価格設定のため、納得できなくても支払わざるをえません。

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4.建売住宅と比べた注文住宅のデメリット

理想の家を実現しやすい注文住宅ですが、建売住宅と比べて次のようなデメリットがあります。

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

4-1.完成までに時間がかかる

注文住宅は外観デザインや間取り、設備などをすべて決めてからの着工となるため、完成までに時間がかかります。
状況にもよりますが、検討から完成までに9か月～1年程度は見ておきましょう。

一方、建売住宅なら、すでに完成している場合は購入してすぐに入居できます。
また、購入後に着工する場合も、すでにデザインや間取りが決まっているため、短期間で完成します。

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4-2.決めることが多い

家を一軒建てるには、さまざまな事柄を決定しなくてはいけません。

例えば、ドア1つとっても、設置場所や素材・ドアノブの形状や色など、決めることは多数あります。

自由度が高いのは注文住宅のメリットですが、決めることが多すぎて疲れてしまうかもしれません。

一方、建売住宅なら、決めることはほとんどありません。
仕様やカラーを選択できるケースもありますが、数か所のみのことが多く、負担には感じづらいでしょう。

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4-3.予算オーバーしやすい

こだわりを実現できるのは注文住宅のメリットですが、こだわりすぎると予算オーバーしやすい点に注意が必要です。

高性能のものやデザイン性が高いものは高額なことが多く、選んでいくうちに費用がかさみます。
大きなお金が動くため、金銭感覚が麻痺し、20万30万程度の差額ならたいしたことないと感じてしまうこともあります。

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注文住宅は何年もつ？

注文住宅の寿命は、構造によって変わります。
以下が目安です。

• 木造住宅：約30年
• 鉄骨造住宅：約30～50年
• 鉄筋コンクリート造住宅：約40～90年

ただし、丁寧にメンテナンスをし、必要に応じて補修工事やリフォームを実施していれば、木造住宅でも80～100年暮らすこともできるでしょう。

こだわって建てた注文住宅を長持ちさせるためには、長期的なアフターサービスが受けられるハウスメーカーを選ぶとよいです。中には、有償・無償のメンテナンスが60年程度続くハウスメーカーもあります。

5.注文住宅を建てるまでの流れ

注文住宅は以下の流れで建てていきます。

順に見ていきましょう。

5-1.情報収集

まずは、情報収集です。

一緒に暮らす人全員で住宅展示場に足を運んだり、インターネットでハウスメーカーや工務店の建築実例をチェックしたりしてみてください。

家づくりに関する情報を集めるうちに、どのような家がよいのか輪郭が明確になっていきます。
「個室は4つ」「リビングは吹き抜け」など、叶えたい希望をリストアップして優先順位をつけておきましょう。

5-2.土地・ハウスメーカー探し

次は土地・ハウスメーカー探しです。

注文住宅では土地と建物を別々に準備するため、予算オーバーしないためにも土地探しとハウスメーカー探しは並行して進めていきましょう。

ハウスメーカーによっては要望に沿った土地を安く販売していることもあるので、ハウスメーカーの営業担当者に聞いてみるとよいです。

5-3.間取り・見積もりプランをもらう

ハウスメーカーの担当者に希望を伝え、間取りプランを作成してもらいます。
部屋の広さや配置、生活動線を吟味し、暮らしやすい間取りを設計してもらいましょう。

また、ハウスメーカーから見積もりをとり、土地代と合算してみてください。

現金で支払う金額を差し引き、住宅ローンで借りる金額を割り出します。
借りる金額と毎月の返済額をおおよそ決めたら、住宅ローンの事前審査に申し込みます。

5-4.工事請負契約、住宅ローン本審査

事前審査に通過した場合は、不動産会社と土地の売買契約を締結し、ハウスメーカーと建物工事請負契約を締結します。

その後、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みましょう。

契約に「住宅ローン特約」が含まれていると、万が一、住宅ローン審査に通過しなかったときでも手付金が全額還元されます。

以上が、注文住宅を建てる際の大まかな流れです。

ちなみに、資金計画でよくあるのが「実際に見積もりを出してもらったら予算と合わず、はじめからプランを立て直した」という失敗です。

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6.注文住宅の費用相場

最後に、注文住宅の費用相場を土地購入の有無別に見てみましょう。

参考：住宅金融支援機構「 2022年度 フラット３５利用者調査」

土地購入のあり・なしの差額は977万円。
多くの方が土地購入に1,000万円弱程度の費用をかけていることがわかります。

また、土地付き注文住宅では全体の資金のうち約85％を、土地なしでは約80％を住宅ローンによって賄っています。

地価が高い都市部ではさらに費用がかさむこともあるため、無理のない資金計画を立ててから家づくりを始めるようにしましょう。

年収いくらあれば注文住宅が建てられる？予算の決め方は？

住宅金融支援機構の調査によれば、2022年度に土地付き注文住宅を建てた方の平均世帯年収は660万円、土地なし注文住宅を建てた方の平均世帯年収は624万円でした。

年収層別の内訳は以下をご覧ください。

注文住宅を建てた人の年収層別割合

世帯年収	土地付き	土地なし
400万円未満	10.3％	22.1％
400万円以上600万円未満	42.9％	38.7％
600万円以上800万円未満	25.4％	20.9％
800万円以上1,000万円未満	11.5％	9.0％
1,000万円以上1,200万円未満	4.9％	3.7％
1,200万円以上	5.0％	5.6％

参考：住宅金融支援機構「 2022年度 フラット３５利用者調査」

土地なし注文住宅の場合、世帯年収400万円未満の方が全体の1/5以上を占めます。
また、土地付き注文住宅においても半数以上の世帯が年収600万円未満です。

年収と予算の関係において注目したいのが「年収倍率」です。
年収倍率とは、借入額に占める年収のことで、以下の計算式で求めます。

年収倍率＝借入額÷年収

フラット35で住宅ローンを借りて土地付き注文住宅を建てた方の平均年収倍率は7.7倍、土地なし注文住宅を建てた方の平均年収倍率は6.9倍でした。

どの程度の予算にするか迷ったときは、年収を7～8倍し、家づくりに出せる現金と合算して、大まかな予算を試算してみてはいかがでしょうか。

まとめ

住宅は丁寧にメンテナンスをすれば80年以上暮らすことが可能です。
満足できる住宅で生活するためにも、ぜひ注文住宅を建ててみてはいかがでしょうか。

細部までこだわりたい方ならフルオーダー住宅、シンプルに決めたい方ならセミオーダー住宅や規格（企画）住宅がおすすめです。

注文住宅は決めることが多く資金計画も複雑なので、時には無料のサポートサービスも活用しながら、効率よくプランを立ててみてくださいね。