【保存版】注文住宅の流れと期間・コツを知って、理想の家をゲット!

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注文住宅を建てる流れは、ちょっと複雑です。
そのため、注文住宅の検討をスタートしてから家が完成するまでは、1年から1年半くらいかかるのが一般的です。
「建築会社選びや間取りには妥協したくない!」
「でもスムーズに計画を進めたい!」
そんなお悩みにお答えして、注文住宅のダンドリをわかりやすく7つのステップで解説します。

この記事をお読みいただければ、注文住宅を建てるための準備期間から、建築会社選び、プランニング、着工、引き渡しまでの流れがわかります。
また、建築費の相場や支払時期、ローンの流れについてもご紹介します。

注文住宅は時間や手間がかかるのは事実ですが、家づくりの過程も楽しみながら、理想のマイホームを手に入れましょう。

1.注文住宅を建てるまでの流れと期間

注文住宅を建てるまでの流れは大きく7つのステップに分けられます。

それぞれにかかる期間は、【STEP1~3】2~4ヶ月、【STEP4~5】平均3~5ヶ月、【STEP6~7】3~5ヶ月ぐらいです。

注文住宅の検討をスタートしてから家の完成までは、1年~1年半くらいかかることが多いです。
ただし、間取りやデザインに徹底的にこだわって打ち合わせ回数が増える人もいますし、期間は個人差が大きいのでご注意ください。
入園、入学など、新生活をスタートさせたい希望時期があれば早めに動くことが大切です。

それではステップ1から7まで詳しく見ていきましょう。

【STEP1】予算検討とイメージづくり

STEP1は準備段階です。
予算がどれくらいとれるのか計算してみましょう。
金融機関のホームページなどを使えば、借入額をシミュレーションできます。

資金計画については、こちらの記事で詳しく解説しています。

「家のローンの頭金は「なし」でもいけるって本当?徹底解説!」

また、家を建てる場所や間取りの希望、デザインなど、どんな家を建てたいかイメージしてみましょう。
次の3つの作業を進めておくと、この後、建築会社を選んだり相談したりする際にスムーズになります。

●間取りの事例集を見て、理想に近いものをピックアップしてみる。

●新しい家が多く建ち並ぶ住宅街を散歩して、「モダンな家がいい」「カントリー風」「シンプルで真っ白の家」といったイメージを膨らませる。

●家族の意見も聞いて、「耐震性はゆずれない」「オリジナルの間取りを自分で考えたい」「とにかく収納多め」といった、こだわりのポイントをメモする。

★ポイント★

建築会社を選びながら徐々にイメージを固めていけばいいので、まずは「たたき台」を作っておくことがスムーズに進めるコツです。

【STEP2】建築会社選び・土地探し

注文住宅を建てるには、全国展開しているハウスメーカーや、地元に密着した工務店に依頼するほか、設計事務所に依頼する方法もあります。
地元工務店のほとんどは木造在来工法で建てますが、ハウスメーカーの場合は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、様々な構造が採用されていて各社で特徴があります。
それぞれの耐震性、断熱性、遮音性などの建物性能にも違いがあるので、納得のいく建築会社で建てたいものですね。
とはいえ、建築プランの打ち合わせに納得いくまで時間がかけられなかったら困りますので、建築会社選びはスムーズに進めることも大切です。

建築会社選びの大きな参考になるのが、モデルハウスです。
単独でモデルハウスを建てている会社もありますし、複数のモデルハウスが集まった総合住宅展示場も各地にあります。
でも、なにも下調べをしないで、いきなりモデルハウスに行くのはおすすめしません。
総合住宅展示場であれば1日で複数のモデルハウスを見学できるので便利ですが、説明を受けたり質問をしたりすると、1日で見学できるのはせいぜい2~3社です。
そのため、まずは事前に資料請求などで建築会社の情報を集めて、自分の希望に合いそうなハウスメーカーを調べ、見学前に優先順位を決めてからモデルハウスに行くことをおすすめします。
希望条件に合うハウスメーカーをピックアップし、相談できるサービス窓口を利用するのも効率的です。

見学する際のポイントとしては、モデルハウスの見た目で決めないということです。
モデルハウスは建築例ですので、全く違ったデザインの建物も建てられます。
また、モデルハウスは標準仕様ではなく、オプションで追加費用が必要な設備(外壁タイル、無垢の床、高級キッチンなど)をたくさん盛り込んだハイグレードな建物であることがほとんどです。
そのため、モデルハウスの坪単価を質問しても、あまり参考にはなりません。
注文住宅は予算にあわせてバランスをとりながら希望の家づくりをするものです。
予算については、次の【STEP3】でオリジナルに作成してもらった見積もりで比較しましょう。

もし、土地が決まっていなければ、建築会社探しと並行して土地探しも進めましょう。
土地を探すときは、相場を知るためにも、まずは不動産情報サイトで検索することも必要です(中古住宅HOME4Uなら国内最大級の物件数を掲載しています)。
ただし、インターネット上に希望の土地が売り出されてから問い合わせるのではなく、あらかじめ不動産会社に依頼して、良い土地が売り出されたら即座に連絡をもらえるようにしておくのがおすすめです。
なお、土地探しを手伝ってくれるハウスメーカーも多いですし、建築条件付きの土地(特定の建築会社で建てる条件付で売っている土地)を紹介してくれる場合もあります。

★ポイント★

ダンドリ良く進めるためには、あらかじめハウスメーカーを下調べしてからモデルハウスに行くのがおすすめ。

【STEP3】間取りプランの提案と見積もり提示

気になるハウスメーカーを厳選して数社に絞り、間取りプラン見積書の作成を依頼します。
このとき、間取りや設備の希望をリストアップして伝えると打ち合わせがスムーズです。
複数の会社に依頼して、間取りの提案力、デザイン性、耐震性、断熱性、遮音性などのこだわりたいポイントをじっくり比較検討して建築会社を選定してください。

見積書を見るときには、諸経費等がどこまで含まれているのか、しっかり確認しましょう。
他社よりも安い見積もりに感じても、諸経費などが全て含まれていないことがあります。

建築後のアフターサービスや保証制度、長期的に必要となる修繕費についても各社で異なるため、こちらもチェックが必要です。
例えば、建築費が割高になってもメンテナンスフリーで長持ちする家を建てるといった考え方もあります。

実際に建築した際のイメージを掴みたいなら、現場見学会もおすすめです。
完成現場も見学可能ですし、建築中の現場なら構造も見ることが可能です。
工場見学が可能なハウスメーカーもありますので、納得のいくまでしっかりと検討しましょう。

★ポイント★

プラン内容とコストをじっくりと比較検討。必要に応じて、現場見学や工場見学に参加して。

【STEP4】仮契約

建築会社がほぼ決まったら、仮契約を結びます。
仮契約の時点で申込金が5~10万円ほど必要なケースもあるため、契約内容についてしっかり確認しましょう。

仮契約後は、間取りの修正・見積もりの修正・設備などを詳細に決めていきます。
簡易的な地盤調査を行って、地盤改良工事が必要かどうか検討して、見積もりに反映してもらいます。
また、金融機関を選んで、住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込みます。

★ポイント★

キャンセルした場合の申込金の扱いなど、契約内容をしっかり確認。

【STEP5】工事請負契約

建築会社を最終決定して、プランや工期、金額が固まったら、いよいよ工事請負契約を結びます。
工事請負契約後は、さらに詳細な建築プランの打ち合わせを重ねていきます。

予定している建物が法令に照らし問題がないか建築確認を市区町村に申請します。
建築確認が下りたらローンの本審査を受けて、金融機関と契約を結びます。
工事請負契約以降にプラン変更があれば、変更契約を結ぶことになります。
窓の位置や大きさなどを変更する場合は建築確認の再申請が必要になってしまうため、工期延長や追加の費用が発生する可能性が高いので注意しましょう。

★ポイント★

建築確認申請後に変更できない部分もあるので、どこまで変更できるか確認。

【STEP6】着工

工事が始まる前には、重機の通過や騒音の発生に配慮して、近隣に挨拶に行きますが、建築会社の現場監督等に任せることもできます。
また、着工前に安全祈願として地鎮祭を行ったり、骨組み完成後に上棟式を行ったりする場合もありますが、これらを行うかどうかは施主(家を建ててもらう人)の希望で選択できます。
建築現場が自宅から近い場所なら、時々見に行って状況を確認することもできますが、工事の邪魔にならないように配慮しましょう。

【STEP7】竣工・引き渡し

建物が完成(竣工)したら市区町村による完了検査を受け、建築確認申請のとおりに建てられているか確認の上、検査済証が発行されます。

建物の引き渡しの前には、設備等の不具合や傷がないかなど、施主が立ち会って最終的なチェックを行います。
気になる部分は修正してもらった上で、正式に引き渡しとなります。

なお、年末までに入居すれば初年度から最大限に住宅ローン控除が受けられます。(http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/flow.html
そのため、庭などの外構が完成していなくても年内に建物が完成すれば、とりあえず年内に入居することを優先する方もいます。

2.注文住宅の支払いスケジュールとローンの流れ

注文住宅の場合は、建築費を3回~4回に分割して支払うのが一般的です。
支払い条件は建築会社によって異なりますが、例えば、次のようなスケジュールとなります。

  • 仮契約時・・・・・5~10万円前後
  • 工事請負契約時・・・工事費用の約10%
  • 着工時・・・・工事費用の約30%
  • 中間金・・・・工事費用の約30%
  • 竣工時・・・・工事費用の約30%

住宅ローン」は、マイホームが竣工して引き渡されたときに正式に融資されます。
そこで、竣工するまでの支払いに利用できるのが「つなぎ融資」です。
「つなぎ融資」は、着工金や中間金などで一時的に借り入れるローンです。
また、土地を買ってから家を建てる場合には、土地代金を「つなぎ融資」で借り入れます。
住み替えの場合にも、旧宅が売れるまで「つなぎ融資」を利用することがあります。

つなぎ融資で借入した資金は、住宅ローンが実行された際に返済するので、竣工後は住宅ローン単独の借り入れになります。
つなぎ融資を利用したい場合は、取り扱いがある金融機関かどうか確認しましょう。
建物竣工までは利息だけの支払いで済むことが大半です。
どのように支払いをしていくか、建築会社の担当者にスケジュールを相談しながら無理のない資金計画を立てましょう。

つなぎ融資については、こちらの記事で詳しく解説しています。

「住宅ローン以外に借りるローン「つなぎ融資」について知っておくべきこと」

3. 注文住宅の費用と必要書類

3-1.注文住宅の費用

注文住宅を建築する際にかかる費用は、「本体工事費+その他工事費+諸費用」です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1-1.本体工事費

総予算の大部分を占めるのが本体工事費です。
注文住宅の本体工事費は、いわゆる「建築費」と呼ばれるもので、1,500~3,500万円が一番多い価格帯です。

本体工事費の内容は、仮設、基礎、躯体、屋根、内装、仕上げ、設備などにかかる費用です。

3-1-2.その他工事費

その他工事費は、家の建築以外に必要な工事費用で、その額はケースバイケースです。

必ずかかる 内容
外構工事費 門柱、柵、駐車場の舗装、庭など。
外構工事の専門企業に別で依頼することもできるが、ハウスメーカーにまとめて依頼するとスムーズ
地盤改良費用 地盤が強くない場合に必要。工法や建築会社によっても異なる。
解体工事費 古い家が残っている場合。立地や構造によって費用は異なる。木造で坪単価3万円~5万円くらい

3-1-3.諸費用

諸費用には次のようなものがあり、設計料を除く諸経費の総額は100~150万円程度が一般的です。

必ずかかる 内容
税金(印紙税、登録免許税) 建築費や不動産評価額によって異なる。
登記費用 登記を依頼する司法書士への報酬。10~15万円前後。
建築確認申請費用 約10~20万円
水道負担金 今まで家が建っていなかった土地に建てる場合に水道局等に支払う。金額は市区町村によって異なるが10~20万円前後。
設計料 工務店や設計事務所に依頼した場合にかかる。建築費の5~15パーセント程度。
地鎮祭や上棟式の費用 行わなくてもよい。5~10万円前後。
住宅ローン手数料、保証料、火災保険料 金融機関によって異なる。保証料は金利に上乗せする方法と一括で支払う方法がある。
カーテン、照明、エアコン ハウスメーカーに依頼しなくてもよいが、まとめて依頼するとスムーズに新生活が始められる。
引っ越し代、家具 新居に合わせて家具や家電を新調したくなることも多い。

ハウスメーカーによって、最初に提示される見積書に諸費用などが全て含まれていないことがありますので確認しておきましょう。
総額で予算オーバーしないように、どのような費用があるのか事前にイメージしておくことが大切です。

不動産売却塾 コラム
“注文住宅を建てたあとにかかる費用は?”

注文住宅を建てたあと、住宅ローンの返済以外に発生する費用は次のとおりです。

・不動産取得税

土地を買ったり家を建てたとき、1度だけ課税されます。

・固定資産税・都市計画税などの税金

毎年、土地と建物の所有者に対して課税される税金です。
立地や建物の大きさによって異なりますが、一戸建ての場合は年間で10~15万円程度かかる人が多いです。

・火災保険料・地震保険料

火災保険料は建物の大きさや構造によって異なりますが、年間で1~2万円程度です。
地震保険に加入するかどうかは任意ですが、災害に備えてできれば加入しておきたいところです。

・建物のメンテナンス費用

建物には10~15年ごとにメンテナンス費用がかかる可能性があります(外壁・屋根の塗装、水回りのリフォームなど)。

注文住宅では、分譲マンションのように自動的に修繕費用を積立してもらえないので、自分で計画的に積立しておくと安心です。

なお、「住宅借入金等特別控除」(いわゆる住宅ローン控除)の適用が認められた場合は10年間(今なら消費税率の引上げに伴い、3年延長されるため13年間)毎年税金が還付されます。
年収や借入額によっても異なりますが、住宅ローン控除で戻ってきた資金で、固定資産税等を支払える人も多いです。

3-2.注文住宅を建てるための必要書類

住宅ローンの契約や不動産登記には実印を押印する必要があるため、実印登録をしていない場合には市区町村役場で登録しておきましょう。

●建築プランの作成時

  • 建築予定地を所有している場合で、測量図などを持っていれば準備しておきます。

●住宅ローンを利用する際の審査、契約時

借り入れ先によっても違いますので、必要な書類については金融会社や建築依頼先へ事前に確認しましょう。
主な必要書類は以下の通りです。

  • 本人確認書類
  • 運転免許証、健康保険証、パスポートなど。

  • 所得証明書
  • 給与所得者は源泉徴収票、個人事業主または確定申告をしている場合は確定申告書。

  • 建築予定の建物に関する書類
  • 間取り図、見積書など。

  • 印鑑証明書、住民票
  • 役所へ取得しにいかなければなりませんが、取得から3ヶ月以内といった期限があるため、必要時期を建築会社や金融機関に確認してから取得しましょう。

  • 他の借り入れがある場合
  • 返済予定表、残高証明書など。

まとめ

それではおさらいです。
注文住宅を建てるまでの流れは次の7ステップで、全体で1年~1年半くらいかかるのが一般的です。

【STEP1】予算検討とイメージづくり
【STEP2】建築会社選び・土地探し
【STEP3】間取りプランの提案と見積もり提示
【STEP4】仮契約
【STEP5】工事請負契約
【STEP6】着工
【STEP7】竣工・引き渡し

ダンドリよく進めるためには、あらかじめハウスメーカーを下調べしてからモデルハウスに行くのがおすすめです。
それぞれの建築会社に間取りと見積もりプランを作成してもらったら、性能・デザイン性やコストをじっくりと比較検討してから決めましょう。

注文住宅の支払いスケジュールは分割して支払うのが一般的なのでわかりにくいですが、建築会社の担当者に相談しながら進めていけば大丈夫です。
いわゆる「建築費」の相場は1,500~3,500万円程度ですが、その他の工事費や諸費用も見込んで資金計画を立てましょう。

注文住宅を建てるために必要になる書類には、それほど特別なものはありませんが、実印登録していない場合は、市区町村役場で手続きしておくとスムーズです。

注文住宅は完成した家を買うわけではないので、ある程度の手間や時間がかかりますが、自分好みの家を作り上げる過程はきっと楽しいはずです。
じっくり比較検討して、納得のいく建築会社を選び、理想のマイホームを手に入れてくださいね。

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