分譲マンションとは？メリットやデメリット、向いている方を解説

分譲マンションとは、区分単位で購入できる集合住宅のことです。

都市部や駅前などの人気エリアでは、分譲マンションの開発・販売が進んでいます。
では、マイホームとして、分譲マンションを選択することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

自分にとって最適なマイホームは何なのかを考える際の参考にしてください。

戸建てにしようかマンションにしようか、あるいは注文住宅にしようか…と、マイホームの種類に迷っている方は「家の種類」の記事もご覧ください。

1.分譲マンションとは？

分譲マンションとは、区分購入できるマンション、あるいは区分購入したマンションのことです。注文住宅や建売住宅と同様、持ち家の一形態です。

すでに完成している分譲マンションなら、購入してすぐに暮らせます。しかし、間取りや外観を自由に決められるわけではないため、住宅に対する理想をすべて叶えることは難しいかもしれません。

例えば、マイホームの中でも「注文住宅」であれば、間取りや外観の自由度が一気に高くなります。
ここでは「賃貸マンション」や「戸建て住宅」などと特徴を比較しながら、どのような暮らし方を実現したいのか頭の中を整理してみましょう。

1-1.分譲マンションと「賃貸マンション」の違い

まずは「賃貸マンション」で暮らす際の状況と比べてみましょう。

以下より詳しく解説します。

コスト

分譲マンションにかかるコストとしては、頭金のほか、以下のようなものが挙げられます。

住宅ローンを組む場合は、ローンの返済額も必要です。

一方、賃貸マンションにかかるコストは家賃のみですが、最初に敷金や礼金、更新時には更新手数料や火災保険料などもかかります。急な出費に慌てることがないよう、賃貸契約時に確認しておきましょう。

グレード

分譲マンションは賃貸マンションと比べると、グレードの高い設備や資材などが用いられている傾向にあります。オプションでさらに高いグレードを選択できることもあり、比較的自由に調整できます。

一方、賃貸マンションは分譲マンションよりはグレードの低い設備や資材などが用いられている傾向にあります。ただし、マンションそのもののグレードにもよるため一概にはいえません。家賃は高額になりますが、分譲マンションでも見られないようなハイグレードな賃貸マンションもあります。

リフォーム

分譲マンションの専有部分は原則としてリフォームが可能ですが、共用部分はできません。共用部分には、外壁やバルコニー、ポーチ、窓などが含まれます。

例えば、勝手に外壁の一部を壊して窓を設置したり、バルコニーに配管工事をしてプールを設置したりすることは規約違反になる可能性があります。管理組合に相談し、許可を得てから工事をすることが必要です。

一方、賃貸マンションではすべてのリフォームに対して、管理会社や大家さんの許可が必要です。また、退去するときは借りたときの状態に戻す「原状回復義務」があるため、リフォームができたとしても、退去時には元の状態に戻すことを求められる可能性があります。

1-2.分譲マンションと「戸建て住宅（持ち家）」の違い

続いて、「戸建て住宅（持ち家）」との違いも見ておきましょう。

以下より詳しく解説します。

コスト

戸建て住宅（持ち家）は、分譲マンションのように毎月決まった管理費や修繕積立金を支払う必要はありません。しかし、管理や修繕はオーナー自身に任せられているため、定期的に点検を受けたり、屋根や外壁などを修繕したりすることが必要です。

なお、定期的に自発的な点検・修繕が必要になるのは戸建て住宅だけではありません。分譲マンションも共用部分の修繕は修繕積立金を使って管理組合が実施してくれますが、専有部分の修繕や設備交換などはオーナー自身が実施することが必要です。

また、固定資産税や都市計画税が毎年課せられる点は同じですが、分譲マンションでは敷地面積を専有面積で按分したものが区分所有者の土地となるため、戸建て住宅と比べると土地に対する税額は低めになります。

ただし、分譲マンションは戸建て住宅と比べると駅近や都市部の地価が高めのところに建てられている傾向にあるため、立地によっては税負担が大きくなるかもしれません。

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グレード

グレードを自由に選択できるのも、戸建て住宅（持ち家）の特徴です。グレードアップできるだけでなく、グレードを下げて予算を抑えることもできます。

一方、分譲マンションも、追加費用はかかりますがグレードを上げることは可能です。しかし、標準仕様よりも低いグレードの設備や仕様に変更したときも、追加費用がかかります。そのため、グレードを下げることでは予算は抑えられない点に注意が必要です。

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リフォーム

戸建て住宅（持ち家）は原則として、分譲マンションよりも高い自由度でリフォームできます。

ただし、土地ごとに建ぺい率や容積率、高さ制限などがあるため、建物の高さや床面積を変更するリフォームについては無制限に実施できるわけではない点に注意が必要です。

分譲マンションは賃貸マンションと比べて設備の自由度が高く、リフォームもしやすいという特徴があります。しかし、構造や共用部分を完全に自由にデザインできるわけではありません。

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2.分譲マンションのメリット

分譲マンションのメリットとしては、次の点が挙げられます。

それぞれのメリットについて解説します。

2-1.家賃を支払い続ける必要がない

賃貸マンションは家賃の支払いが必要ですが、分譲マンションや戸建て住宅は家賃がありません。

住宅ローンを組んで購入する場合でも、ローン完済後は返済の負担がないため、住居関連の月々の支出は管理費と修繕積立金だけになります。

2-2.資産として活用できる

賃貸マンションは持ち家ではないため、資産としては活用できません。

一方、分譲マンションや戸建て住宅は資産としての活用が可能です。売却してまとまった資金を得たり、賃貸にして家賃収入を得られたりすることがあります。
また、配偶者や子供に資産として残せるのも分譲マンションのメリットです。

2-3.耐用年数が長く長期的に暮らせる

多くの分譲マンションは鉄筋コンクリート造のため、木造や鉄骨造の建物と比べると耐用年数が長く、長期的に暮らせます。
また、耐震性に優れた建物が多いのも、分譲マンションのメリットです。

一方、賃貸マンションは鉄筋コンクリート造のものもありますが、強度が劣る鉄筋造のものもあります。構造的な丈夫さを重視するなら、賃貸マンションよりも分譲マンションのほうが優れていることが多いです。

さらに構造にこだわるなら、一戸建ての中でも「注文住宅」がおすすめです。
マンションとは異なり、オーナー自身が構造や工法を選択できるため、耐久性や耐震性にもこだわることが可能です。長く住み続けられる住宅を希望する方も、注文住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

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3.分譲マンションのデメリット

分譲マンションは、賃貸マンションと比較して以下の点がデメリットとなるかもしれません。

各デメリットについて解説します。

3-1.引っ越し時の手続きが複雑

引っ越しが多い方なら、分譲マンションや戸建て住宅よりも賃貸マンションが便利かもしれません。

管理会社や大家さんに前もって退去することを伝える必要はありますが、マンションそのものに関する手続きはほぼありません。

一方、分譲マンションや戸建て住宅では、マンションを売却するか賃貸に出すか考える必要があります。すぐに買い手や借り手がつくとは限らないため、引っ越しをするタイミングよりもかなり早い時期から行動することが求められます。

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3-2.住宅ローンの返済がある

賃貸マンションは毎月家賃の負担がありますが、分譲マンションや戸建て住宅も住宅ローンを組んで購入する場合は毎月ローン返済の負担があります。

ただし、家賃よりも住宅ローンの返済が高いとは限らないため、必ずしもデメリットとはいえません。

家賃の支払いには終わりがありませんが、住宅ローンの返済には終わり（＝完済）がある点も異なります。そのため、長期的に見れば、賃貸マンションのほうが分譲マンションや戸建て住宅よりも負担が大きくなる可能性があります。

また、ライフステージによってお金の価値が変わる点にも注目してみましょう。給与収入があるときの10万円と年金収入のみのときの10万円では、価値は大きく異なります。

家賃の負担が家計を圧迫する可能性が想定される場合は、分譲マンションや戸建て住宅（持ち家）を検討してみましょう。

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3-3.管理費・修繕積立金が必要

賃貸マンションや分譲マンションでは、毎月管理費や修繕積立金が必要です。

管理費や修繕積立金が高額なマンションの場合、住宅ローンの返済も重なるならば、経済的な負担が大きいと感じるかもしれません。
家計が圧迫されると、思い描いたようなマイホームライフを楽しめない可能性もあります。

管理費・修繕積立金の負担が気になる方は、戸建て住宅も検討してみてはいかがでしょうか。実際の住宅プランを見てみたら、意外と手が届く金額だった…なんてことはよくあることです。

注文住宅も検討するなら、まずは無料のHOME4U（ホームフォーユー）プラン作成依頼サービスであなたに合ったハウスメーカー・工務店の実際の住宅プランを比較し、あなたが住みたい戸建ての相場感を掴んでみましょう。

一生で一度あるかないかのマイホーム購入。
後悔することのないよう、幅広い視野で住宅の種類から「自分にピッタリな住まい」を考えてみてくださいね。

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4.分譲マンションが向いている人とは？

分譲マンションは、次のいずれかに該当する人に向いています。

それぞれどのような人か、詳しく解説します。

4-1.セキュリティにこだわりたい人

マンションによっても異なりますが、一般的には分譲マンションは賃貸マンションよりもセキュリティが充実しています。

エントランスがオートロックになっているマンションも多く、見知らぬ人が区分所有する部屋の玄関に直接来ることはあまりありません。

また、管理人が常駐しているマンションなら、さらに安心です。不審者がいるときや管理に問題があるときも、すぐに相談できます。一人暮らしの方や、日中一人になることが多い方も、分譲マンションが向いているかもしれません。

分譲マンションと比べるとセキュリティが劣るイメージの戸建て住宅ですが、ピッキング被害に遭いにくいディンプルキーを選んだり、防犯砂利や防犯カメラを導入したりすることで、セキュリティの強化は可能です。

また、警備会社と契約したり、セキュリティシステムを活用したりすることでも防犯を強化できます。

4-2.ハイグレードの設備・施設を利用したい人

分譲マンションによっては、ハイグレードの設備が標準搭載されていることもあります。
また、共用部分の施設が充実した分譲マンションも増えてきました。

例えば、住民向けのゲストルームやキッズルーム、スポーツジムなどを備えているマンションもあり、暮らしやすいと感じる方もいます。

ロビーやエントランスなどが豪華な分譲マンションや、コンシェルジュが常駐しているマンションもあり、優雅な気持ちで生活できるかもしれません。

その分、管理費が高額になることもありますが、日々の生活の満足度が高まる可能性があります。

4-3.老後まで引っ越さずに暮らしたい人

分譲マンションは耐用年数が長いため、都度修繕は必要になりますが、老後まで暮らせる可能性が高いと考えられます。

ただし、分譲マンションによっては定期借地権付きのことがあります。
定期借地権付きの分譲マンションでは、土地の貸借契約が終了した後、マンションを解体して地主に土地を変換しなくてはいけません。そのため、貸借契約の終了時期によっては、老後は生活できない可能性があります。

引っ越さずに暮らしたい方なら、「土地を購入して戸建て住宅を建てる」という方法も視野に入れてみてはいかがでしょうか。どこから家づくりを始めて良いか迷ったときには、無料のサポートサービスも取り入れながら考えてみましょう。

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まとめ

分譲マンションとは、区分購入できるマンション、あるいは区分購入したマンションのことです。注文住宅や建売住宅と同様、持ち家の一形態です。

売却してまとまった資金を得たり、賃貸物件として家賃収入を得たりすることを視野に入れるなら、賃貸マンションよりも分譲マンションや注文住宅などの持ち家を検討するのもよいでしょう。子供に資産として資産として残せることも、持ち家のメリットです。

なお、分譲マンションは個人の資産ではありますが、区分所有者による共有財産でもあるため、外観や共用部分などは自由にリフォームできません。

より自由度の高い暮らしを実現するなら「注文住宅」も視野に入れてみましょう。
一生に一度あるかないかのマイホーム購入ですから、後悔のないよう幅広い視野であなたにピッタリなマイホームを考えてみてくださいね。