賃貸経営をすすめる際、パートナーとなるのが「管理会社」です。賃貸経営を成功させるためも、管理会社の選び方はとても重要です。

特に初めて賃貸経営をする方の中には、
「管理会社って何をしてくれるの？」
「どんなポイントで選べばよいのかわからない」
「管理を委託するといくらくらいかかるのだろう？」

と、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、賃貸経営を成功に導く管理会社の探し方・選び方をご紹介します。

1.管理会社が賃貸経営成功を左右する

まず、賃貸管理業務は、大きく「入居者募集と契約」「入居管理」「建物の管理」の3つがあります。それぞれの業務内容は下表の通りです。

こうして見ると、やらなければならないことがたくさん！……と、あらためて実感しますよね。賃貸管理は入居者対応から建物管理まで多岐にわたり、オーナーが自ら行おうとすると多大な労力を要します。

こうした業務を管理会社に委託することで、さまざまな対応に時間や神経を費やさなくて済み、労力を抑えて家賃収入を得ることができるのです。

一方で、空室を埋め、賃料を得ることは、不動産経営の収入を支える根幹部分。賃貸経営のパートナーである管理会社は、信頼できる企業を選ぶことがとても重要です。

管理会社の業務内容についての詳しくは、「賃貸管理会社とは？不動産仲介との違いや管理会社の調べ方をご紹介」でも説明しています。

2.賃貸管理会社の選び方 比較のポイントは？

賃貸管理業務についてはすでにご紹介したとおりです。ここでは、管理会社の選び方と比較のポイントをご紹介します。

2-1.「空室を埋める力」があるか

賃貸経営では、入居者が決定しないと賃料収入は発生しません。空室ができると、その間の賃料を損してしまうことになりますので、空室を埋める力がある管理会社選びは非常に大切なポイントです。

まずは「どのような方法で募集をするのか」をヒアリングしましょう。
最近は、Webで部屋探しをする人も多いので、検索サイトに多くの物件情報を掲載しているかどうかは大切な判断材料です。また、写真や間取りの見せ方など、物件の魅力を伝える努力をしているかという点にも、企業姿勢が表れます。

掲載されている写真のクオリティ、たとえば「とりあえず撮った」という写真ではなく「きれいに見せよう」という意図が感じ取れるかなど、チェックしてください。いかに早く空室を埋めるかは、収益に直結しますので、そのための努力をしてくれる会社であるかどうかは、しっかりと見極めたいところです。

2-2.入居者審査や入居者管理にノウハウがあるか

家賃の滞納は賃貸経営のオーナーを悩ませる課題のひとつです。空室と同様、滞納が発生すると家賃収入がなくなるため、経営に大きな影響を及ぼします。

管理会社には、スムーズに家賃を回収し、万が一滞納があった場合には、速やかに適切な対応をすることが望まれます。

賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」によると、家賃の月末での2か月以上滞納率（12ページ）は、全国平均で1.6～1.7%、首都圏では1.3～1.4％です。

出典：第15回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」2015年10月～2016年3月

管理会社に2か月以上の滞納率を聞いて、この数字を上回るようだったら注意が必要かもしれません。なるべく2か月以上の滞納率が低い管理会社を選びましょう。

入居者についても、どのような募集方法で、賃料はいくらの設定にするかなどの条件をしっかり話し合い、審査基準についても確認しておくことが大切です。中には、法人と提携ルートなどを持っている会社もあります。

2-3.トラブル対応力があるか

入居者に心地よく暮らしてもらい、長く契約を継続してもらうことも賃貸経営を成功させるコツ。

騒音や漏水などのトラブルへの対応を怠ると、入居者へのストレスへとつながり、退去や空室の発生へとつながるリスクがあります。

管理会社では、トラブルが起きた場合の対応フローがあるはずです。万が一何かあった場合の対応体制についても確認しておきましょう。入居者からの問い合わせに対する応対可能時間や、管理スタッフの体制なども参考になります。

また、騒音などのトラブルは、入居者の心がけで防げるもの。事前に入居者には生活のルールを説明する「しおり」のようなものを作成して配布し、周辺に配慮する意識付けを行っている管理会社もあります。そういった努力はプラス要素として評価できそうですね。

2-4.業務内容に不足がないか

賃貸管理業務は多岐にわたりますが、管理会社によって対応範囲は異なります。

例えば、仲介と入居管理を同じ会社に委託したいなら、どちらにも対応している会社を選ぶ必要があります。また、建物管理やメンテナンスも委託したいなら、そのノウハウを持っている会社に依頼する必要があるでしょう。

比較する際には、提示された管理委託料でどこまで対応してもらえるのか、希望する管理業務に対応してもらえるかを含めて確認する必要があります。

2-5.希望する貸し方や契約方法が可能か

入居者との賃貸契約には主に2つの契約方法があります。

• 普通借家契約：じっくり長期で貸したい人向け
• 定期借家契約（リロケーション）：転勤などで一時的に貸したい人向け

また、賃貸管理会社への委託形式も一つではありません。

• 管理委託方式：家賃収入から一定分を管理委託費として支払い、管理全般を任せる方式
• サブリース方式：管理会社が建物を一括して借り受け、空室分の家賃も保証する方式

賃貸管理会社によっては、定期借家契約（リロケーション）に不慣れな会社もあれば、サブリース方式を前提にしている管理会社もあるなど、それぞれ得意分野や対応している範囲は異なります。

そのため、希望する貸し方や管理方式がある場合も、その方法に対応可能か確認しておきましょう。

2-6.管理委託料は適正か

管理委託料が適正かどうかも、確認しておきたいポイントです。管理委託料は高すぎると収支を圧迫してしまうため問題ですが、その管理委託料で対応してもらえる業務範囲も異なるため、一概に「安価だからお得」とは言えません。

主な目安は以下のとおりです。

• 通常の管理委託料：賃料の5％前後
• リロケーションサービスの管理委託料：賃料の10％前後
• サブリース方式の場合：賃料の10～20％前後

適正かどうかを知るには、複数の管理会社をサービス内容とともに比較して、管理委託料と業務内容のバランスに納得のできる管理会社を選ぶのが近道です。

リロケーション専門会社の選び方は、「リロケーション会社選びで絶対に失敗したくない人必見！頼れる会社３選」の記事でも詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

2-7.管理物件数や取引実績は十分か

管理物件数も確認しておきたいポイントです。管理物件数が多いということは、それだけ選ぶオーナーが多く、空室対策や建物管理のノウハウが蓄積されていると考えられるからです。

また、企業体力やノウハウに強みのある大手の管理会社と、地元で実績のある管理会社のどちらに依頼するのがよいのか悩むオーナーも少なくありません。それぞれにメリット・デメリットがありますので、特長を把握して、自身の賃貸経営のスタイルに応じて選択しましょう。

3.賃貸管理会社の探し方・契約方法の流れ

ここまで賃貸管理会社の選び方や比較のポイントをご紹介しましたが、そもそも、「どうやって探したらいいんだろう？」「調べ方は？」「どう契約する？」と悩む方もいらっしゃるでしょう。

賃貸管理会社の探し方や調べ方の流れは以下です。

3-1.複数の管理会社に相談する

まずは複数の管理会社に相談するのが、賃貸管理会社探しの第一歩です。

管理会社にお願いしたい内容やオーナーの要望は、以下のようにさまざまです。

• なるべく手間をかけず管理したい
• 毎月一定額の賃料を保証してほしい
• 転勤の間だけ賃貸をサポートしてほしい
• 思い入れのある物件のため手厚く管理してほしい

なるべく要望に合った管理会社を選ぶには、上記のような要望を整理した上で、少なくとも2～3社に相談するのがおすすめです。

「どの会社に相談していいかわからない」「探し方はどうすれば？」と思う方は、「賃貸経営HOME4U」をご活用ください。カンタンな入力だけで、実績のある有力な賃貸管理会社に一括でまとめて賃貸経営プランを無料で入手し、比較できます。

3-2.現地調査・管理プランの確認

オーナーから賃貸管理会社に相談し、要望や物件の情報を伝えると、現地調査を経て管理会社から管理プランが提示されます。

プランは業務範囲や管理委託料、家賃設定など、さまざまな面で違いがあります。プランの内容はもちろん、すでにご紹介した比較ポイントも交えながら各社を比較しましょう。

複数社にプランの提案をお願いすることで、そのエリアでの適切な賃料設定や空室率などさまざまな相場がわかってきます。比較する際に、他社より大きく異なる項目や数字があれば細かく質問してみましょう。そうすることで、適切なプランにブラッシュアップしていくことができます。

3-3.契約締結

賃貸管理会社の提案を比較し、委託する管理会社を絞り込めたら、管理プランの内容を詳しく詰めます。細かい数字はもちろんのこと、トラブル時の対応や建物管理の方法、清掃やメンテナンス計画まで、気になることはすべて質問しておきましょう。

納得ができ、管理会社とオーナーがいずれも納得できれば、契約締結となります。

まとめ

賃貸経営においては、入居者対応や建物保守などを管理会社に委託するのが一般的です。

管理会社を決める際は、まずインターネットの一括サイトを利用して、複数の会社から見積もりやプランを取り寄せ、比較できる状態にしておきます。

実績のある優良企業のみが参画している「賃貸経営一括相談サイトHOME4U（ホームフォーユー）」なら、あなたの貸したい物件や条件にあった複数の不動産会社をカンタンに見つけることができるでしょう。

その上で、「管理会社選びのポイント」をしっかりと押さえて、安心して任せられる会社を選んでください。

管理会社は、賃貸経営をサポートしてくれる、大事なビジネスパートナー。良い会社を見極めることが、成功への第一歩となります。